宁夏回族自治区物业管理条例.docx
《宁夏回族自治区物业管理条例.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁夏回族自治区物业管理条例.docx（29页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
宁夏回族自治区物业管理条例
宁夏回族自治区物业管理条例
2011-01-0612:
19:
34| 分类：
文件法规阅读61评论0 字号：
大中小 订阅
第一章总则
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规规定，结合本自治区实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本自治区行政区域内的物业服务及其监督管理活动。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条自治区住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
各市、县房地产行政主管部门负责本市、县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府有关部门按照职责分工，协助做好物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府和社区居民委员会负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，做好物业管理有关工作。
第四条物业管理坚持以人为本，实行业主大会和业主委员会自治管理，专业服务与社区管理相结合的原则。
鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高服务和管理水平。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第五条业主是指房屋的所有权人。
业主在物业管理活动中依法享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业服务管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第六条业主在物业服务管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条物业管理区域符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在30日内书面报告市、县房地产管理部门和街道办事处、乡镇人民政府，申请召开首次业主大会，并公告告知全体业主：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50%以上；
（二）首套房屋出售并交付使用满两年的，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积30％以上。
第八条街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告之日起30日内，在市、县房地产管理部门的指导下，组织成立业主大会筹备组。
街道办事处、乡镇人民政府未在规定时间内组织成立业主大会筹备组的，应当向申报单位做出情况说明，根据实际情况与申报单位商定成立业主大会筹备组的具体时间。
第九条业主大会筹备组由5——9人单数组成，其中街道办事处或乡镇人民政府选派1名工作人员，建设单位代表1名，其余为业主推选的业主代表，从筹备组成员中推举一人担任筹备组组长。
业主大会筹备组成员名单应当在筹备组成立之日起5日内在物业管理区域公告。
第十条建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域业主名单、房屋及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并为召开首次业主大会提供人力、场地等支持。
首次业主大会的费用由物业建设单位或原产权单位承担。
第十一条业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）拟定管理规约草案、业主大会议事规则草案和业主委员会工作规则草案；
（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定业主委员会选举办法，提出首届业主委员会委员候选人名单；
（五）做好首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将前款内容在物业管理区域内公示。
业主对业主身份和投票权数等提出异议的，业主大会筹备组予以复核并告知异议人复核结果。
第十二条业主大会筹备组应当自成立之日起60日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并自业主委员会选举产生之日起10日内移交业主名册等相关资料，终止筹备组工作。
第十三条一个物业管理区域成立一个业主大会。
业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取和通过业主委员会工作报告，改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）管理、使用和筹集专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）物业管理区域其他物业管理事项。
业主大会决定前款（五）、（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当在业主大会作出决定之日起3日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主及物业服务管理企业。
第十四条业主大会会议对业主投票权的计算有约定的，从其约定；未做约定的，按照业主户数计算，一户为一票，建设单位未出售的专有部分计算为一票。
业主身份的确认，以不动产登记簿或其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
采用书面形式征求意见的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送交的，应当在物业管理区域内公告。
物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。
业主代表应当书面征求所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。
第十五条除首次业主大会由业主委员会筹备组召集外，业主大会由业主委员会召集，每年至少召开一次。
召开业主大会，应当于会议召开前15日前通知全体业主，并邀请辖区居民委员会参加。
有下列情形之一的，业主委员会应当召开业主大会临时会议：
（一）有20%以上业主提议的；
（二）发生突发事件需要处理的；
（三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情形。
业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，街道办事处、乡镇人民政府负责组织召开业主大会。
第十六条首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会成员，同时对选聘、续聘物业服务管理企业、物业服务内容和服务标准以及涉及业主共同管理权益的其他重大事项做出决定。
管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维修、养护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。
管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
首次业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起15日内，由业主委员会报市、县房地产管理部门备案。
第十七条业主委员会是业主大会的执行机构，依据法律、法规和业主大会授权开展工作，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业服务合同的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）审核需要业主分摊的费用，监督业主按时交纳物业服务费；
（五）监督管理业主共有收益；
（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；
（八）调解物业使用纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
第十八条业主委员会由业主大会选举产生，一般为5——15人单数。
业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。
业主委员会任期由业主大会议事规则确定，成员可以连选连任，在任期内业主资格终止的，其成员资格自行终止，业主委员会应当根据业主大会议事规则及时增补委员。
业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开第一次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任。
第十九条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向市、县房地产管理部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案：
（一）管理规约、业主大会议事规则；
（二）业主大会的会议记录和会议决定；
（三）业主委员会组成人员名单及其基本情况。
房地产管理部门应当在收到上述材料后5日内对符合条件的业主委员会出具备案证明、刻制印章证明。
业主委员会应当将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域内公告，依法刻制、使用、管理印章和开立账户。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。
第二十条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议，并在会议召开3日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。
业主委员会会议由主任或主任委托副主任组织召开，可以邀请社区居民委员会派人参加会议。
业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意并签字。
业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起30日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公示。
业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第二十一条业主委员会任期届满前60日，应当召开业主大会会议进行换届改选。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。
业主委员会委员资格届中终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。
第二十二条业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；
（二）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十三条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：
（一）不履行职责或无故3次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务的，不遵守管理规约，情节严重拒不改正的；
（三）违反本条例第二十条规定的；
（四）向业主大会或业主委员会提出辞呈的；
（五）因其他原因不适合担任业主委员会组成人员的。
第二十四条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，所作出的决定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地市、县房地产管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定损害业主合法权益的，受损害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二十五条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第二十六条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用方式和业主委员会工作人员津贴或薪酬标准由业主大会决定。
业主大会和业主委员会的经费使用情况应当定期以书面形式公告，业主可以查询。
第二十七条物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。
物业使用人在物业管理活动中的权利义务，由业主与物业使用人约定，但不得违反法律法规及管理规约。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，由相关业主承担连带责任。
第二十八条业主利用住宅小区内道路、空地等公共部位停车，以及利用共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得有关业主、业主大会和物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金或按照业主大会决定使用。
第三章前期物业管理
第二十九条前期物业管理是指业主大会成立前，建设单位委托物业服务企业进行物业管理的活动。
新建物业出售前，建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在15日内将前期物业管理合同报送市、县房地产管理部门备案。
前期物业服务合同至业主大会授权的业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日起终止。
第三十条建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模在2万平方米以下的，经市、县房地产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
通过招投标方式选聘物业服务企业的，建设单位应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第三十一条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
临时管理规约应作为物业买卖合同的附件并报市、县房产行政管理部门备案。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第三十二条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内容向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第三十三条新建住宅建筑规划区内建设工程竣工验收合格后，其附属设施设备应当具备下列条件，方可交付使用：
（一）生活用水纳入公共供水管网，并供水到户；
（二）用电纳入供电网络，不得使用临时施工用电；
（三）雨水、污水排放纳入雨水、污水排放系统；
（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和热计量装置；
（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；
（六）住宅区道路与城市道路或者公路直接相连；
（七）按照规划要求完成住宅区的车库（位）、公共服务设施、公用消防设施的建设，具备必要的绿化用地和设施；
（八）分期建设的住宅区，其相关配套设施应当满足交付使用部分基本使用功能的要求；
（九）法律、法规、规章规定的其他条件。
建设单位在新建住宅交付使用前，应当申请有关部门及单位按照前款规定，对住宅区进行综合验收，并向市、县建设行政主管部门办理备案手续。
第三十四条建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置、面积等有关资料。
市、县房地产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施等同时进行登记。
第三十五条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。
前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助办理住宅物业交付使用有关事宜。
第三十六条建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
建设单位应当自业主委员会选举产生之日起10日内，将物业管理区域的土地使用证、物业管理用房产权证移交业主委员会。
第三十七条新建住宅小区内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：
（一）物业建筑面积5万平方米以下的，按不低于物业建筑总面积的4‰提供，但最低不得少于120平方米；
（二）物业建筑面积超过5万平方米的，除按照5万平方米的4‰提供外，超过部分按2‰的标准提供；
（三）位于地面以上1——2层，具备基本装修和水、暖、电功能，可直接投入使用。
业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。
物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。
业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第三十八条县级以上人民政府城乡规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前条规定明确物业服务用房的位置和面积。
建设单位应当在商品房预售时予以公布。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当在办理所有权初始登记时，在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和房号以及物业的其他共有部分。
业主有权查询。
第三十九条建设单位在交付物业前，应当对物业服务用房、共用场地、共用设施设备配置独立的水电气计量器具。
第四十条住宅物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
（一）物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；
（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；
（三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；
（四）建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第四十一条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。
第四十二条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。
查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。
查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。
第四章物业服务管理
第四十三条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。
从事物业服务的企业，应当依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。
物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，专业技术人员应当按照国家和自治区有关规定，取得职业资格证书。
外省（区、市）物业服务企业进入宁夏承接物业服务，应当具有二级以上物业企业资质并到项目所在地房地产管理部门备案；本区物业服务企业在区内跨行政区域从事物业服务的，应当具有三级以上物业企业资质并到项目所在地房地产管理部门备案。
未进行备案的，不得承接物业服务项目。
第四十四条物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。
物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。
对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定。
第四十五条新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已经实施物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
第四十六条业主大会可以决定采用招标或者协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，由业主委员会组织招标，并代表业主与中标的物业服务企业签订物业服务合同。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将2家（含2家）以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内公示。
业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。
第四十七条物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报市、县房地产行政主管部门备案。
物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务标准要求；
（四）物业管理服务费的
升级会员 