虹桥中央古北花园项目简报.docx
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虹桥中央古北花园项目简报
古北中央花园项目市场简报
壹、项目简况
一﹑项目简介
1、地理位置
项目位于红宝石路、伊犁路交接区域,属于古北二期高级涉外居住区
中心区域,古北二期交通主轴分布项目四周
2、交通网络
虹桥路、古北路、延安路高架构筑区域主要交通网络,可达市中心主要区
域,交通网络顺畅便捷。
古北二期内部公路网路逐步健全,伊犁路、黄金城道作为区域十字交通的
主轴,区域范围内尚无公交线路进入,多以私家车作为主要代步工具。
3、商服环境
依托古北一期成熟的商业环境,拥有众多购物中心、餐饮、娱乐中心;古
北家乐福大卖场、异国情调的餐饮休闲餐厅成为众多境外人士休闲的场所;
构筑区域商业的主体。
古北二期处于开发的先导期,项目周边商服配套尚未形成,伴随古北商业
广场的建设,区域商业环境将有本质性转变。
古北中央花园项目市场简报
4、房产开发
新古北国际社区亦称古北二期,由正在开发建设中的古北二期高档住宅
区、以及规划于两年内施工的古北商务区组成。
预计2005年完工后,该
区域将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模最大、层次最
高的国际化社区。
整个古北新区占地面积136公顷,建筑面积约240多万平方米。
一期用
地面积52.3公顷,总建筑面积约70多万平方米,经过10多年开发建设,
形成了古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征。
新古北国际社区亦称为古北新区二期,位于古北一期东侧,北至虹桥路,
南至古羊路,以伊犁路为小区南北主干道。
规划占地面积57.7公顷,建
筑面积103万平方米,公共绿地近8.5公顷,主要以高端住宅为主。
新古北国际社区的规划方案由美国JY建筑设计事务所与上海城市规划
设计研究院共同编制完成,总体布局上以黄金城道为中轴线来组织南北
两面主体对称的建筑空间,轴线顶端以半圆弧形空间作为主轴线的高潮
和终端,形成古北特色的延续。
古北中央花园项目市场简报
二、基地现状
古北中央花园一期
项目情况:
中央古北花园(一期),于2002年开发,属于古北地区较早高档楼盘,
于2004年3月销售完毕;总户数200户,主力面积3R:
155㎡-240
㎡;产品格局以装修为主,装修单价在2500-3000元/㎡。
价格走势
古北中央花园一期价格走势图
17000
16000
16000
15000
1565015700
15300
14500
14000
13000
2002年62003年12003年62003年122004年2
古北中央花园项目市场简报
基地概况
基本情况:
项目紧邻古北中央花园(一期),呈正方形空地,由围墙包围,目前
土地尚处平整阶段。
建筑容积率为2.56。
产品类型:
以高层建筑为
主,呈现半围合式布局,突出中心景观绿化,板式结构户型排布,打
造舒适的居住空间。
户型类别:
项目有三种户型类别1R、2R、3R、6R均为平层,面积从79-583
平方米;户型种类较为齐全。
面积构成
古北中央花园二期户型
古北中央花园二期面积配比
7%
1%6%
79㎡/1R
29%
23%
7%1%6%
29%
23%92-117㎡/2R
7
128-132㎡/2R
34%
149-161㎡/3R
224-300㎡/6R
34%
583㎡/6R
1R小2R
大2R3R6R
大6R
古北中央花园项目市场简报
贰、竞争分析
一、竞争市场解析
1、价格分析
竞争个案成交价格分布图
20000
17800家电
17446家电
12500
15000
13750
10000
12600
12200
5000
0
杰仕豪庭
华丽家族
瑞仕花园
黄金豪园
嘉年华庭
毛坯价格装修价格
(注:
选取在售个案4-5月市场成交均价)
古北二期高档住宅区作为上海规模最大、层次最高的国际化社区;良好地
生活环境、完善区域的城区规划,带动价格的稳步攀升,13000元/㎡产品
均价占据市场最高端。
华丽家族·古北处于古北二期中心区域,外部由在建的高档社区所环绕,
居住环境理想,产品以2500-3000元/㎡精装修价格推入市场,配备基本
家电系统,产品定位、档次与周边产品实行错位竞争,位于市场的高端。
杰仕豪庭位于古北外围区域,产品规模、档次与古北二期高档居住区内部
个案存在较大差异,产品推出精装修、全配的小面积公寓产品以17800元/
㎡市场价格推入市场,市场认同度相对较低。
古北中央花园项目市场简报
未来价格走势
05-06区域价格走势预判
18000
17500
15800
16500
15000
15200
15300
14500
14000
13500
12000
04年下半年
05年上半年
05年下半年
06年
毛坯
装修
分析
伴随区域供给量的集中释放,区域市场将处于白热化竞争态势,受地价、
产品品质提升的综合影响,区域均价将持续保持小幅稳步上扬的走势。
参照周边预推个案,装修产品格局受高端消费群体的喜好,成为市场的主
导需求,毛坯房将逐步推出市场,装修房产品价格将与毛坯房价格差距将
逐步拉达,精装修产品有效实现附加值的提升,市场前景看好。
古北二期高档住宅区市场均价位于市场高位,受期房现转、贷款紧缩等相
关政策的影响,市场均价将保持合理上涨空间,预计年平均涨幅为6%。
2、供需分析
10
8
6
4
2
0
庭
园
豪
豪
仕
金
杰
黄
推案量
古北中央花园项目市场简报
区域供应量体分布图
6
5
4
3
2
1
0
族庭园
家华花
北年仕
古嘉瑞
丽北北
华古古
剩余量体预推量体容积率
分析
区域市场整体去化状况维持较高水平,目前市场推案总量达22.6万㎡,平
均销售率61%,在售个案月均去化集中在25-30套/月,市场呈现健康理
性的发展趋势。
容积率作为水平存在较大差异,新建产品注重内部环境的打造,容积率水
平呈现逐步下降发展态势,目前市场平均容积率为3.3;本案容积率水平
为2.56,存在较大可操作空间。
古北中央花园项目市场简报
潜在供应量分析
区域潜在供给量分析
49
11
15.8
12.6
9.6
场
北
花
园
拉
维
量
古
北
广
黄
埔
古
古
北
色
贝
供
应
总
生
金
强
(注:
选取个案均为2005年推入市场)
分析:
由上表看出古北二期汇聚众多知名品牌,2005年将成为古北二期建设的高
潮期,49万㎡市场供给量将与2005年-2006年推入市场;市场供求状况
区域平衡,市场趋于合理性发展。
未来品牌型、规模型个案将占据市场主导,产品内部竞争成为主导竞争模
式,寻求产品面积、总价的差异,将成为影响整体去化的关键因素。
古北中央花园项目市场简报
3、面积配比
在售个案面积配比
户型
面积(平方米)
比例(%)
1R
64-70
4
108-116
12
2R
120-121
16
140-158
14
3R
161-179
21
187-197
9
4R
201-233
14
212-253
6
复式
306-385
4
合计
555
(注:
选取黄金豪园、杰仕豪庭、华丽家族、嘉年华庭、瑞仕花园在售户型)
分析:
3R:
161-179㎡占21%市场份额构筑区域产品面积的主峰值,预示舒适型产品格
局占据市场绝对主导,客源群体购买实力强劲。
较高市场投资回报率,受到投资客源的追捧,2R:
120-121㎡构筑区域的次峰值,
1R少量推出,同样形成市场的热销。
古北中央花园项目市场简报
4、客源分析
境外客源构成比例
客源比例构成
28%
18%
40%
45%
20%
34%
15%
本地客源
外地客源
境外客源
欧美
港台
东南亚
日韩
受产品档次国际化定位,使得客源来源脱离了区域概念,面向和辐射到全
市及境外。
受到总价高、户型面积大,购买力的限制,本市客源居住型消费逐步退出
市场,投资性消费成为区域客源的主要消费需求,且市场占有份额有逐步
放大的走势。
区域传统境外人士聚积区,是境外人士购房首选区域,区域的认同度较高,
客源构成比例占到45%,略高于本地客源,构成区域客源主要消费群体。
境外客源以港台、日韩为主,主要以在沪投资办厂、驻沪高级代表的性质
较多,同时区域内分布驻外领事馆、驻沪商贸公司,为区域市场提供欧美、
东南亚客源群体。
外省区客源仅占有较少比例,市场占有率在不断缩小,主要以上海周边省
区(如浙江、江苏)为主
古北中央花园项目市场简报
叁、项目建议
一、项目SWOT分析
优势
外部因素
古北二期涉外居住区将成为集居住、休闲、教育、商务为一体、上海规模
最大、层次最高的国际化社区;本案位于中心区域地段优势明显
吸引来自欧美及港、台、日、韩等30几个国家和地区的外籍人士,形成了
古北新区独特的人文居住环境及鲜明的品牌特征;国际化的购房群体,构
筑区域主力消费群体,客源购买力强劲、潜在需求群体旺盛。
社区集中了上海大部分最早的外销楼盘,市场均价呈现长期维持高端水平,
住宅市场发展成熟,区域均价将继续保持小幅攀升的态势。
古北中央花园项目市场简报
内部因素
中央古北花园一期属于区域内较早推出高档次全装修房,产品2002年推
出,产品档次、价格位于市场的顶峰,良好的文化底蕴、完善配套,受
高端消费群体的推崇,品牌效应成熟,为后期产品市场推广奠定良好的
市场基础。
二期户型产品实现多元化发展趋势,主力户型小面积3R:
128—132㎡与
周边竞争个案,形成有效错位竞争,无形中增加潜在客源群体市场前景
看好。
项目采取半围合产品格局,与一起产品连成一体,大面积绿化广场、高
档次的会所配套,无形中提升产品附加值。
机会
古北二期开发定位更加面向国际化,境外宣传成为主体推广模式,无
形中提升区域的品牌知名度,市场潜在客源群体巨大。
伴随市政规划的完善,居住环境进一步成熟,古北二期区域均价将持
续攀升,为项目开发奠定良好的市场基础,预留充足的升值空间
区域房产开发实行品牌性开发策略,产品档次快速提升,为区域房产
发展注入“强心剂”;市场发展潜力巨大。
古北中央花园项目市场简报
劣势
舒适型户型将占据市场主导,消费群体受到限制,外籍客源成为主力消费
群体,外部经济环境、宏观政策、对客源消费需求的导向形成较大的影响;
产品无法预期的风险相对较大。
规模型个案占据市场主导,2005年-2006年市场潜在供应量体达49万㎡,
区域市场内部竞争将更为激烈,本案属于小规模楼盘,规模效应无法体现,
产品塑造空间得不到充分体现。
项目为纯高层社区,居住密度相应增加,景观主要依靠中心花园,活动空
间有限,对项目品质提升形成负面影响。
威胁
新开楼盘较多,势必产生客源分流现象,高消费客源成为主要争取对象。
房产调控政策的出台、房产投资利润的缩小、房产市场观望气氛浓厚将
导致高价位楼盘价格攀升放缓,项目价格升值空间受到一定程度的限制。
区域小户型比例偏低,市场需求相应旺盛,预计后期市场供给量有所放
大,对本案在产品上构成一定的竞争威胁。
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二、价格建议
2005年上半年开盘价格:
14000元/㎡(毛坯)
16500元/㎡(装修)
解析
区域国际化程度日渐浓厚和高消费群体认同度高的优势点切入,建议
以毛坯价格和装修价格两种形式定位价格,迎合消费需求多元化趋势;
考虑项目前期高品质楼盘形象定位,建议毛坯价14000元/㎡;16000
元/㎡(装修)价格定位形成错位竞争,规避市场风险,突出项目价格优势、产品优势来获取最佳的市场收益和回报。
可充分利用产品户型面积多样性、装修配套采用豪华装修标准来提升
物业潜在附加值和投资获益的机会;以此来带动人气和价格的提升。
古北中央花园(一期)形成较高的市场认同度,高层次的消费群体,
构筑完善的居住环境,较高市场投资回报成为吸引投资客源导入的关
键;综上所述,国际化外部环境为本案的开发提供良好的市场基础,
项目开发时机较为成熟。
古北中央花园项目市场简报
肆、成本分析
成本测算
按容积率为2.53,100%高层、总建24000㎡测算
号序
成本名称
金额
单位
备注
一
建筑安装工程
1
建安造价
2500
元/㎡建筑面积
2
工程监理
10
元/㎡建筑面积
政府公布参考价行情
小计
2510
二
各类配套工程
1
大配套
320
元/㎡建筑面积
政府住宅发展局规定
2
绿化建设配套
100
元/㎡建筑面积
市场行情
3
人防工程建设
60
元/㎡建筑面积
参照政府规定
4
电力增容、供电站
145
元/㎡建筑面积
参照政府规定
5
通讯设备增容费
10
元/㎡建筑面积
参照政府规定
6
政府其他管理费
10
元/㎡建筑面积
参照政府规定
小计
645
元/㎡建筑面积
三
利息、税金
1
利息
400
元/㎡建筑面积
(估算)贷款额为总投资
50%,贷款年限为一年
2
税金
900
元/㎡建筑面积
营业收入额的6%
小计
1300
元/㎡建筑面积
四
销售、管理费用
1
项目管理费用
109
元/㎡建筑面积
(估算)
按总投资额1.5%估算
2
不可预见费用
72
元/㎡建筑面积
(估算)
按总投资额
1%估算
按总销金额的2%估算(包括代理佣金、广告支出及
3
营销费用
300
元/㎡建筑面积
营销管理费用)
小计
481
元/㎡建筑面积
五
成本共计
4936
元/㎡建筑面积
备注:
此成本价格为项目后续开发成本(不包含土地成本)会存在一定误差,但总体误差系
数相对不大