武汉市房地产发展现状问题及对策分析.docx

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武汉市房地产发展现状问题及对策分析

湖北大学知行学院

本科毕业论文（设计）

题目武汉市房地产发展现状问题及对策分析

经济与管理系国际经济与贸易专业

学号**********

学生姓名谢凯焱

指导教师张娥

起讫日期2016.11.01~2017.04.07

工作地点湖北大学知行学院

武汉市房地产发展现状问题及对策分析

摘要

随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。

中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。

房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、建筑、家电等行业的重要枢纽。

目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。

研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。

通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。

【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力

ThepresentsituationandCountermeasuresofWuhanrealestatedevelopment

Abstract

Wuhan'srealestatepricesgrowfast,butnothigh.Wuhan'srealestatedevelopmentishot,but.Wuhanrealestatespeculationfundshave,butnotmuch.Wuhanisthefulcrumoftheriseofthecentralregion,thescaleofrealestateinvestmentshouldnotbelowerthanthenationalaverage.Wuhanrealestateregulationshouldnotbethereductionofthetotal,butthestructuraladjustment.Tocorrecttheperformanceoftheconceptofhousingunitstoguidethesizeofthefullconsiderationofsocialcapacity.ButinviewoftheexternalmarketssuchasBeijing,Guangzhou,Shenzhenandotherplacesofchangesinhouseprices,housingpricesinWuhanhavehighrisk,inthefaceofthisproblem,theurgentneedunderthenewsituationindepthanalysisofthecurrentdevelopmentoftherealestateindustryinWuhancity.Opportunitiesandchallengesco-exist,thecurrentrealestatemarketinWuhanCity,shouldmakefulluseoftheadvantageoftheriseofcentralChinastrategy,givefullplaytothevalueofthecity,improveandoptimizetherealestatemarket,therealestatestructureadjustment,rationalcoordinationandstabledevelopment,whichwillalsoberequiredtostudythereasonofthis.Therefore,thispaperfromtheWuhancityeconomyandrealestate,realestatebackground,usetherealestatemarketandforecasttheory,analysisofthecurrentsituationoftherealestatemarketinWuhan,andthenthroughtheoperationalcharacteristicsoftherealestatemarketinWuhanCity,whichismaturegradually,developmentisnotbalanced,thedemandforselfoccupationandleadingcitythecentertopromotethefouraspectsofdetailedanalysis,combinedwiththefactorsaffectingthedevelopmentofWuhanCityrealestatemarket,theWuhanrealestatemarketdevelopmentprospect,graspthedevelopmenttrendoftherealestateindustryinWuhanCity,Wuhancityhousingdevelopersandconsumerstogivecertainreference

[Keyword]:

WuhanrealestatefastgrowthBearingcapacity

绪论

一、课题综述

（一）本课题研究的目的和意义

作为国民经济发展组成部分的重要产业部门，房地产的市场化改革发展始于1998年，通过把房地产作为一项可交易的商品，赋予其独特的金融属性。

这不仅极大地促进了中国经济过去二十年的快速发展，改善了人民生活的居住条件，并拉动了国民经济其他产业链的发展。

从房地产的相关产业链结构看，其具有产业链长，跨度大的结构优势，能有效的带动其他产业的发展，提供更多的就业岗位。

房地产的上游产业链涉及到钢铁、有色金属、建材、机械设备等建筑生产资料，房地产的下游产业链还关联到房屋租赁、装修装饰、家居家电、汽车等生活性发展需求。

可见，房地产是在国民经济发展中展现出重要的意义以及对与其他产业高度关联的特性，研究房地产的发展对于研究国民经济的发展具有前瞻性的指导意义。

当前我国房地产市场的发展存在着局部泡沫严重，整体发展良好的特点。

关于房地产泡沫化的问题，国内外许多专家学者和产业人士都表示出一些担忧，认为中国的房地产住宅价格已经大大超过全球房地产发展规律的可比数据值，像深圳、上海、北京这样的一线城市住宅均价都是在5万元人民币以上，如果是核心区域地段更是翻数倍。

清华毕业生买不起清华学区房成为民间关于高房价低收入的无奈表达。

同时，也有部分人士表示，中国的房地产市场并没有泡沫化，因为房地产市场不仅包括住宅地产，还有工业地产、商业地产等。

但是，作为普通百姓我们更关注房屋住宅价格，如果一辈子的工资还不够买一套房子，那么社会发展的稳定性和创造性就会衰退，超高的住宅价格无疑会影响中国经济长期健康的发展。

因此，我们有必要研究分析房地产住宅价格的变动情况，预防像日本一样发生房地产泡沫化破裂之后经济持续低迷的现象发生。

房地产是一个全国性的集中发展的产业，但是各地区由于经济发展水平的不同，房地产市场的发展存在非常显著的差异。

而当前，对于房地产市场的研究多集中在一些大城市，大城市的高房价对于全国来说缺乏指导意义。

因此，本文从武汉的房地产市场研究分析角度出发，通过分析中国中部省份的省会城市，来探讨中国房地产发展过程中的一些现状和对策，这比研究一线房地产市场的发展，对研究全国房地产市的情况更具有借鉴意义。

同时，也能更好地促进主管部门对房地产市场的政策作出科学合理的制定，更有利于武汉的长期发展。

（二）国内外的研究现状

关于房地产市场的理论研究，现阶段缺乏统一的系统性理论体系。

根据研究者分析的切入点不同，大致从供给和需求的层面、货币流通量与资金松紧的层面、房地产的库存结构与发展速度等不同方面分析，难免有失偏颇。

国内外关于房地产市场的价格和市场供求之间的关系，大多数的理论研究是从土地供给和价格、商品房库存和开发数据、房屋售价与租赁价格、直接融资与间接融资成本差异等角度出发。

为此，以下做简要的说明：

J.R.Knight于1994年提出，房地产市场的价格传到特性反应在，房屋的市场价格主要反映是卖方的需求，而买房的价格显示相对滞后。

张涨铭认为，房屋住宅价格与土地供给存在必然联系，当住宅用地的土地出让数量增量加则会增加房屋住宅的供给，而住宅供给增加又会减缓价格的增速。

包宗华通过房地产年均增速约20%的增长数据表明，当前我国房地产市场整体发展良好。

关于房地产市场是否存在“过热”现象，陈淮博士认为并不存在。

因为过热是指资金投入规模高于实物承载，但是当前房地产市场所需的建筑材料并不像90年代海南房地产泡沫一样。

另外，房地产的发展也没有对其他行业的发展产生挤出的现象发生，并且还能促进其他行业发展。

而且，房地产市场的发展也没有使得银行缩紧放贷的金额，利率依然处于历史较低的位置。

所以，房地产的发展不存在整体的过热现象。

二、武汉市房地产业发展轨迹

（一）武汉市房地产业的发展历史

从1998年实施房地产市场化改革以来，武汉的房地产业为武汉市的经济发展做出了重要贡献，不仅改善了居民的生活条件，拉动了相关产业的发展，而且为许多人提供了一大批就业岗位。

回顾武汉房地产发展进程，基本可以概括为以下几个阶段：

第一阶段：

六五计划期间（1980-1985年）。

六五计划的头一年，在全国改革开放的最前沿的深圳、广州等地开展了住房改革试点工作。

1984年的政府工作报告更是首次明确了房地产作为国民经济发展的一个新产业定位，提出房地产是可以交易的商品，首次赋予了房屋的商品化属性。

随着改革开放初期的政策改变，房地产作为一个新型产业正酝酿着翻天覆地的变化，也会日后房地产业的蓬勃发展埋下伏笔。

第二阶段：

七五计划期间（1986-1990年）。

当时，房地产市场发展的标志性事件是，1988年的宪法修正案明确土地使用权可以依法转让，这为房地产市场的长期健康发展奠定了法律基础。

房地产行业进入早期的野蛮式增长，并引发了海南的房地产泡沫。

但是，由于当时我国正处于改革开放的早期探索阶段，所以局部的房地产泡沫并没有对全国造成恶劣影响，全国整体的房地产市场仍处于小散乱的局面。

第三阶段：

时间进入了20世纪90年代，经过十余年的政治经济的转型发展，市场经济活力和能量不断爆发，海南房地产的过热现象也逐步传导进入内地，而且90年代股票交易所的重新建立，全面激发了民众投机炒作的风潮，武汉的房地产在经过1992-1993年的快速上涨之后，由于缺乏合理的市场体制机制管理，出现了过热和混乱的局面。

迫使主管部门为遏制投机炒作风潮，恢复房地产市场的长期健康稳定发展，下重拳治理宏观经济。

至此，房地产业在经过短暂繁荣之后进入首个冷静期。

第四阶段：

本世纪初，中国加入世界贸易组织，经济增长保持了近8%的长期发展。

经济的繁荣发展，也会带动房地产市场的发展。

但是，在经过海南房地产泡沫破裂后，市场的监管者、开放商、购房客都变得比以前更成熟。

在2005年以前，虽然经济高速增长，但是房地产市场基本保持平稳。

2006-2007年，房地产住宅价格开始快速增长，2008年的金融危机基本保持小幅波动，2009年受四万亿刺激计划，房地产住宅价格开始大幅的上涨，2012-2014年又保持小幅波动，2015-2016年再次大幅上涨。

（二）武汉市房地产市场周期波动分析

武汉市房地产周期波动图，是根据陆菊春的扩散指数理论，以房地产五大类指标为样本得出的。

这五大类指标，分别包括与房地产相关的投资、生产、交易、金融和价格因素等。

图1：

武汉市房地产周期波动图

上图显示了武汉市近十多年来的房地产发展波动周期，基本符合上述第四阶段的特征。

三、武汉市房地产业发展情况

研究分析武汉市的房地产发展情况，需要从房地产的发展周期、投资回报、银行信贷、房屋空置率，以及房价收入比等维度进行探讨。

当宏观经济景气度上升，经济发展由复苏向过热的阶段，社会货币流通量规模庞大，这必然会催热土地市场的价格，从而进一步向房屋价格传到。

当市场的投机者越来越多的涌入其中，会导致住宅价格达到一个非理性的高度，引发房地产泡沫化的风险爆发。

当进入房地产市场的资金对其他产业发展形成挤出效应，势必会引发宏观调控收缩房地产的资金供给，比如说暂停房屋开发贷，提高房贷利率和首付比例，造成需求量的短期急剧下滑，加上房地产的流动性差，引发房价快速下跌，上世纪90年代的海南房地产泡沫就是非常典型的案例。

可见，房地产泡沫的现象级特征是新开工数量、信贷政策和成交价格。

如果房价远远高于收入，或者租金的回报率很低，房屋空置率很高则可能预示着房地产泡沫化的前兆。

（一）武汉市房地产行业近年来房价变化

2016武汉房地产市场可以分为两个不同的阶段︰上半年的胜利——房地产市场从买方市场转变为卖方市场，一夜之间排队选房，出现房不应求。

下半年的迅速下降在第四季度---10月份，有多次介绍了限制贷款和其他措施，武汉市商品住宅市场在高的调整中，迎来了第二个交易量也是略显疲惫。

2016"报复式"反弹，政策和市场再一次站到转换点。

与去年同期相比，整体供应武汉住宅物业在2016年下降，房屋短期短缺很难扭转，预计到武汉商品住房市场供求失衡趋势短期努力改变，中期和长期供应紧张的压力。

据武汉市房委会提供的数据，绘制下列表格。

表一，武汉市各片区房价增幅比例

片区

2016年

2015年

变化

增幅

汉口中心区

17318.69

14909.78

2408.91

16.16%

古田片区

12319.84

10723.99

1595.85

14.88%

二七后湖片

11099.8

9943.24

1156.56

11.63%

东西湖片

8285.34

6923.6

1361.74

19.67%

武昌中心区

16964.33

13721.04

3243.29

23.64%

青山片

11202.55

9110.45

2092.1

22.96%

南湖片

11745.56

9798.92

1946.64

19.87%

白沙洲片

8301.55

7069

1232.55

17.44%

关山片

11416.97

9917.85

1499.12

15.12%

光谷中心片

9374.72

7662.61

1712.11

22.34%

光谷南

9451.67

7790.61

1661.06

21.32%

汉阳中心区

11792.78

10343.49

1449.29

14.01%

四新片

9823.18

8193.32

1629.86

19.89%

沌口片

8170.74

6874.99

1295.75

18.85%

江夏

7066.85

6125.36

941.49

15.37%

黄坡

6372.11

5430.25

941.86

17.34%

新洲

4400.7

3826.48

574.22

15.01%

蔡甸

5572.69

5037.17

535.52

10.63%

汉南

4700.05

4199.68

500.37

11.91%

从武汉市各地区之间的住宅价格变动发展情况看，中心城区、新兴开发区等资源优势相对其他地区比较集中的、拥有良好的产业发展基础、基础设施建设条件有保障、教育医疗资源相对丰富的地区住宅价格增速和房屋住宅的每平方米单价相对较高。

比如武汉的传统三个地区中武昌、汉口的住宅价格最高，2016年的每平方米单价都突破了1.5万元，增速超过20%。

在新兴城区中光谷和和四新片的增速最快，2016住宅单价超过9000元每平方米。

（二）汉商品住宅分价格段成交情况

图二，2016年商品住宅按价格划分成交情况

根据图表数据显示：

在2016年，武汉均价20000元/㎡以上高端住宅，但交易增加达402.2%，远高于其他价格段，15000-20000元/㎡还增加101.4%。

今年更多比20000高价位的房地产只有4.3%的占交易区、营业额占10.3%，而6000低价房地产，虽然交易面积占17.5%，但营业额占只有9.2%强烈的对比，表明高价位相对较低成本房地产有更大的利润空间。

（三）武汉商品住宅供求关系变化

2016年（1月1日-12月31日），据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交344387套，其中商品住宅成交287952套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交6539套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交49896套，成交量再创历史新高。

结合其他城市数据显示，无论是成交套数还是面积，武汉再次位居全国第一。

表二，2016年武汉楼市成交总体情况及结构：

2016年成交详情

商品住宅

保障房（经适房、双限房、内部福利房）

非住宅

合计

成交套数

287952

6539

49896

344387

成交面积（万方）

3074.68

69.98

427.72

3572.37

成交套数增幅

40.60%

-67.60%

83.30%

36.60%

成交面积增幅

45.00%

-57.20%

41.10%

38.10%

（四）武汉主城区分环线成交情况

表三，武汉城区变化情况

成交均价

主城区

远城区

一环内

一至二环

二至三环

三环外

2016年

19055.61

16793.98

11346.4

8600.43

6260.57

2015年

16120.17

14066.5

9729.23

7139.29

5228.75

同比变化

18.20%

19.40%

16.60%

20.50%

19.70%

数据显示：

以三环至四环为主的远城区成交均价增幅较大，由于三环至四环供应和库存相对充足，房价相对主城较低。

而主城区以一至二环成交均价大幅增加；二至三环成交均价涨幅较为平稳。

表四，武汉各城区增幅变化情况

成交套数

主城区

远城区

一环内

一至二环

二至三环

三环外

2016年

8045

23890

115200

59782

81034

2015年

5407

22096

90395

44227

42697

同比变化

48.79%

8.12%

27.44%

35.17%

89.79%

数据还显示，基于四环三环远市营业额增加了高达65.9%，表明武汉买家重点迅速迁移。

特别是在分区限购买和其他因素，以便促进武汉主要城市住房需求速度将在下一年将继续保持高增长，需求增长和占的比例的主要城市。

所以对房屋外溢的需求仍然存在，这些偏远的城市交易将增加超过在主要城市的供应。

（五）武汉商品住宅分户型段成交情况

图三，武汉市2016年商品房成交结构

随着武汉经济发展，整体收入水平的提高尤其是中产阶级的扩大，部分“一步到位”刚需对住房品质的追求成为其主要诉求之一。

从户型来看，虽然120平米以下仍是成交主力，但120平米以上的大户型增长幅度也高于中小户型，其中120-140平米同比增幅高达143.1%，140平米以上也增长了47.3%，表明武汉住房消费升级速度增快。

四、房地产发展过程中的问题

（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款

通过分析研究，比较我国与其他地区的房地产市场发展过程中，银行间接融资的比重在房地产企业开发中所占的比例看，国外发达国家房地产总投资中银行贷款所占的比例约40%，在香港1997-1998年的地产泡沫时期，这一比例依然小于50%。

考虑到我国房地产企业在房地产开发的全过程阶段，从土地竞拍后的建设到住宅建成以后的销售都需要银行贷款，所以我国房地产企业开发中通过银行间接融资的比例不应超过50%。

在我国，房地产企业的自有资金除了股东的投资之外，主要是依靠房地产的住宅销售收入增长而来。

通过销售住宅积累了开发资金再去竞拍土地，通过银行贷款和商品房的预收制度再去开发建设，住宅商品销售的收入再去归还银行贷款，企业再积累了资金循环往复的开发新楼盘。

在这样一个环节中，根据相关的统计数据显示，房地产企业的资金来源主要依靠购房者的银行按揭贷款，按照首付30%计算，则其中有70%的部分是来自银行贷款，而预收款中也有30%资金来自银行贷款。

可见，我国银行贷款比例在房地产开发中的占比远远大于50%，该数据表明我国房地产市场存在泡沫化。

但是，房地产的资金来源包括自筹和其他资金，不能仅仅从银行贷款的单项数据来考察，因为我国的房地产市场发展存在特殊性。

关于武汉的房地产开发中银行贷款的比例，有关数据显示从在十二五时期（2011-2015年）这一比例从16.86%交替上升到22.97%。

总体而言，武汉的商业银行贷款在房地产企业开发中的占比基本是保持增长态势，如果再算上自筹资金中银行贷款的比例，那么房地产的银行间接融资比例则更高。

通过分析研究银行贷款与房地产企业开发的关系，我们发现房地产企业的自筹资金和商业银行贷款所占比例，存在着过渡依赖商业银行间接融资的现象，无论是早期的房地产企业开发贷，还是后期的购买者按揭贷，都离不开商业银行的资金支持，使得银行与房地产的关系过于紧密，金融系统的风险与房地产市场的发展周期绑在一起。

这对整个宏观经济的发展存在具大隐患，房地产对银行信贷资金的占用，也会影响到其他实体经济的融资需求。

早在十多年前，房地产市场的高毛利吸引了无数资本进入地产领域，住宅地产的开发龙头万科的财务报表数据显示，它的营业收入和净利润增速一直保持在两位数增长，进入2012年以后才有所下降。

整个房地产市场的宏观景气周期向上，使得越来越多的本来从事制造业、服务业等非房地产领域的企业进入房地产市场，这必然会导致土地价格的飙升，进而影响到最终住宅价格的增长，日益增长的房价对银行的信贷资源需求就变得更为迫切，如此恶性循环对金融系统的稳定性埋下了巨大隐患。

一旦房地产市场的发展进入非理性阶段，或者由于通货膨胀等因素，银行需要收缩资金提高利率，支持房地产市场发展的资金池被抽血，购房者的按揭贷款被限制，开发商也难以再从银行获得新贷款用于土地开发或者偿还旧账，那么违约、断供的现象就会发生，如此更会加重银行的坏账率。

所以，对银行贷款与房地产开发的关系需要做一个明确的规划将其控制在合理范围内，既可以促进市场的健康发展，又可以降低金融系统的宏观风险。

（二）供求不平衡，商品房面积大量空置

由于房地产从建设到销售的发展周期比较长，所以存在供给与需求不匹配的问题。

当市场需求增加时，在售和可供出售的商品房面积不足，则会提高房价引入更多的企业。

当建设周期完成，市场需求下降时，又会导致住宅销售量下降，房价维持小幅波动。

武汉市的房地产销售和投资增长率在十二五时期（2010-2015年）保持增长