3第三讲房地产基础知识.docx
《3第三讲房地产基础知识.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《3第三讲房地产基础知识.docx（35页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
3第三讲房地产基础知识
第三讲房地产基础知识
工程知识
一、工程进度：
（1）钻探：
初勘（扩初设计）详勘
（2）基础工程：
桩基：
（类型）人工挖孔桩、沉管灌注桩、预制静压桩、锤击
桩、锚杆桩、围护桩
（3）土方开挖
（4）浇注底板模板制安
钢筋制安
浇捣砼
（5）钢筋砼工程
（6）砌体工程
A、外墙
内墙：
空心砖、实心砖、轻质内隔墙
B、墙体粉刷
（7）楼地面工程
（8）安装门窗
（9）外立面装修
（10）屋面及地下室防水工程
（11）设备安装调试
（12）竣工验收投入使用
特种验收：
电梯——劳动局
锅炉房——安全站
水——自来水公司
电——供电局
电信——电信、邮电
消控中心——消防总队
二、楼盘施工进度表：
楼宇
开工
出地面
结构封顶
竣工交房
总计
多层6F
0
2个月
2个月
4个月
8个月
小高层18F/1B
0
4个月
5个月
8个月
17个月
高层30F/2B（带装修）
0
6个月
8个月
10个月
24个月
三、建筑分类：
1、一幢建筑的组成：
由基础、墙、楼板层、地坪层、楼梯、屋顶和门窗等几大部分构成。
2、建筑的结构：
☐依建筑物本身使用性质和规模的不同，可分为单层、多层、大跨、高层建筑。
☐单层及多层建筑的主要结构型式分为墙承重结构、框架承重结构。
墙承重结构是指由墙体来作为建筑物承重构件的结构型式。
框架结构则主要是由梁、柱、板作为承重构件结构型式。
☐依结构构件所使用材料的不同，目前有混合结构、钢筋混凝土结构、钢结构之分。
☐混合结构又称砖混结构，它是多层建筑的主要结构型式。
☐钢筋混凝土结构是发展较广的一种结构型式，也是我国目前高层建筑所采用的主要结构型式。
四、工程规划设计分析内容：
第一部分：
概述
1、背景分析
2、区位与环境分析
3、工程概况
4、总平面图
5、各层平面图
第二部分：
规划
1、组织结构分析
2、交通组织分析
3、绿化系统分析
4、防灾规划分析
5、智能化物业管理分析
6、公建和市政公用设施分析
7、给排水规划
8、电力规划
9、电信规划
10、投资估算
11、经济指标
第三部分：
景观分析
1、空间解析
2、立面分析
第四部分：
建筑
面积概念：
一、总体平面图
征地面积：
征地范围内的面积，包括社区外道路用地面积。
例：
凯旋花园征地面积15933M2（23.9亩）
用地面积：
（也称使用面积）开发商实际可使用面积。
例：
凯旋花园用地面积14200M2（21.30亩）
基底面积：
（也称占地面积）建筑物所占地皮面积。
例：
凯旋花园基底面积4980M2
建筑密度：
基底面积/用地面积，该指用来标控制或说明小区建筑物的密度，即空地与建筑物之间的比例。
例：
凯旋花园建筑密度为35.07%
总建筑面积：
小区内所有建筑物各层面积相加之和。
以凯旋花园公寓为例，即公寓、大堂、会所、幼儿园、商住楼面积之和70700M2
容积率：
总建筑面积/用地面积，该指标用来控制或说明开发的建筑总量及高度与用地面积的比例关系。
例：
凯旋花园容积率为4.98
绿化面积：
小区内所有绿化面积之和。
例：
凯旋花园绿化面积4692M2
绿化率：
绿化面积/用地面积，该指标用来控制或说明小区绿化面积的大小。
例：
凯旋花园绿化率33%
二、平面图
共墙本墙
使用面积（法定名称为套内建筑面积）：
套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
建筑面积：
为套内建筑面积与共有建筑面积之和。
面积计算及分摊：
（商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则）
商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共用建筑面积之和。
一、套内建筑面积、共用建筑面积计算及分摊：
单元式房屋建筑面积：
私有（套内）建筑面积、应分摊的共用（共有）建筑面积。
1．套内建筑面积由以下三部分组成：
A、套（单元）内的使用面积为套卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。
B、套内墙体面积；
C、阳台建筑面积。
2．套内建筑面积计算：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
备注：
套内墙体面积：
2000年8月前：
单元式房屋各套（单元）之间的分隔墙为共墙；套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙为共墙；外墙（包括山墙）为本墙。
共墙墙体水平投影面积的二分之一分别计入相应的套内墙体面积和共用建筑空间的面积；本墙墙体水平投影面积全部计入相应的套内墙体面积。
2000年8月后：
套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积：
2000年8月前：
非封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2000年8月后：
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。
其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
3．共用建筑面积分摊系数计算：
共用建筑面积分摊系数=共用建筑面积/套内建筑面积之和
共有建筑面积：
2000年8月前：
楼房内的电梯间、楼梯间、屋面梯间、公共通道、走廊、门厅、大厅、大堂、管理井、垃圾道，建在幢内为本幢服务的电房、泵房、水箱间、配电间和专用设备房（层）等配套设施。
2000年8月后：
电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
二、有关面积：
房屋建筑面积：
房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖、结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。
房屋产权面积：
产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
房屋产权由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
建筑识图
一、图纸
1．图纸设计大型建筑一般分三个阶段
第一阶段：
初步设计：
总平面图、鸟瞰图、单位工程图（平面图、立面图、部面图），重要建筑要画透视图供建设单位选择。
第二阶段：
扩初设计：
总平面图、单位工程的平、立、剖面图（同时要标出主要尺寸和设计说明）
第三阶段：
施工图设计
2．中型建筑分两个阶段，即第二、三阶段。
3．小型建筑为一个阶段，即第三阶段。
二、设计
建筑设计：
范围平面、立平、设计说明
结构设计：
基础墙、梁、层面等结构情况（按建筑尺寸来设计）
水电设备设计：
水：
给水（消防用水设置）、排水
电：
照明电（民用电）、独立电（设备用电）
三、施工图
图纸型号：
0号、1号（90×60公分）、2-5号
图纸尺寸注法：
建筑总长、轴线尺寸和轴线编号（按坐标轴方向编号）、门窗洞墙尺寸
结构类型：
砖墙承重及钢筋于楼板结构，称砖混结构、框架结构
图纸方向：
一般方向下部朝南，上部朝北，特殊要在图面上注明方向。
图纸类型：
建筑图（建施）、结构图（结施）、给排水图（水施）、供电图（电施）、设备图（设施）
四、平面图常识：
名称
图例
说明
新设计的建筑物
比例小于：
2000时，可以不画出入口
需要时可以在右上角以点数表示层数
原有的建筑物
有设计中拟利用者，均应编号说明
计划扩建的预留地或建筑物
用细虚线表示
拆除的建筑物
围墙
上图表示砖石、混凝土及金属材料围墙下图表示镀锌
坐标
原有的道路
计划的道路
室内地坪标高
室外整平标高
方格网交叉点标高
底层楼梯
中间层楼梯
顶层楼梯
厕所间
淋浴小间
孔洞
坑槽
烟道
通风道
空门洞
单扇门
预售知识
一、商品房预售管理
1．商品房预售是指：
房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为（只适于城市商品房预售）。
2．申请商品房预售的条件：
a）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
b）持有建设工程规划许可证；
c）投入开发建设资金达到总投资25%以上，并确立施工进度和竣工交付日期；
d）向县以上人民政府房管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
（多层桩基结束，高层+0.0）商品房预售人应按国家有关规定将预售合同报县以上人民政府房管部门和土地管理部门登记备案。
（合同签订后30天内）
3．商品房预售实行许可证制度：
办理许可证须提交资料：
a）申请项目批文；
b）土地使用权证；
c）土地使用合同；
d）征地批文；
e）建设工程规划许可证；
f）建设规划红线图；
g）建筑总平图；
h）征地红线图；
i）营业执照；
j）工程资金投入证明；
k）建筑施工合同；
l）施工计划书；
m）施工计划书（表格式反映）；
n）拆迁安置证明；
o）商品房预售项目统一标识；
4．商品房预售合同登记：
a）商品房预售须签订《商品房预售合同》，并在签约30日，60日（境外）内将《商品房预售合同》一式三份到市房管交易所办理预售合同备案登记手续。
b）须提交资料
c）商品房预售合同一式三份；
d）预购方（乙方）身份证或营业执照复印件；
e）预售款进入监管银行处凭证（进帐单）。
5．商品房预售合同变更或换房
1）商品房预售合同更名：
a）已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；
b）更名报告（双方亲自到场并签章）；
c）户口簿或当地派出所户籍证照或公证书；
d）更名双方身份证或营业执照复印件。
注：
直系亲属不收费
2）商品房预售合同标的物更换（换房）
a）已登记合同一式二份，新签定的合同一式三份；
b）换房报告（预购方亲自到场并签章）；
c）预购方身份证或营业执照复印件。
注：
不收费
3）楼花转让
a）楼花转让申请表；
b）转让双方身份证或营业执照；
c）转让报告；
d）已登记的合同一式二份。
注：
按应付购房款的0.2%收费。
4）商品房预售合同注销登记备案
条件须是：
所批准预售的商品房竣工交付使用前。
须提交资料：
a）乙双方所持的商品房预售合同；
b）申请注销商品房预售合同登记备案报告；
c）填写商品房预售合同注销申请审批表；
d）预购方身份证。
注：
按应付购房款的0.2%收费。
6．申请商品房预先登记统一标识标核
根椐[榕房综字（1998）262号]文件规定，在1999年1月1日以前已经预售批准而未预先登记的商品房项目，在申请预先登记时，应向登记机关出具经交易确认的该项目售楼时使用的原标识，原标识与现要求使用的统一标识没有原则予盾的，应尽量采用原标识。
无法使用的应按规定重新编排。
新标识经产权处确认后，应及时将新旧标识对照材料书面通知交易所，并在档案中记载新旧标识。
须提交资料：
a）预售许可证复印件；
b）预售申请时所申报的项目名称、座落、楼号书面报告；
c）预售（含销售）时单幢（座）楼宇建筑平面图及单元、附属间等编号；
d）预售（含销售）时单幢（座）楼宇楼层、单元等编号立图示意图；
e）已预售（含销售）抵押时各合同（以合同编号为准）实际使用项目名称、座落、楼号、单元、附属间标的物编号花名册。
二、相关内容：
房地产转让
1．房地产转让：
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
其他合法方式包括以下行为：
1）以房地产作价入股（投资）；
2）一方提供土地使用权，另一方提供资金、合资、合作开发经营项目（合资、合作形式）；
3）因企业被收购、兼并或合并，其房地产权随之转移；
4）以房地产抵债的（委托拍卖、法院判决、债权债务）；
5）法律、法规规定的其他情形。
2．房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，下列房地产不得转让。
1）以出让方式取得土地使用权，但不符合规定的条件；
2）抵押或查封的或其他形式限制房地产权利的；
3）依法收回土地使用权的；
4）共有房地产未经其他共有人书面同意的；
5）权属有争议的；
6）未依法登记领取权属证书的；
7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
3．办理转让的程序及收费标准
领取表格→收件初审→调查→复核→审批→收费→别证（２个工作日）
契税的交纳
1.契税的交纳：
97年前契税6%
97年后契税3%（分别以合同和发票为准界）
99.8.1后按契税1.5%
2.以下行为为减免或者免征契税
1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承觅土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的免征；
2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的免征；
3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
4）土地、房屋被县以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属其重新承受土地、房屋面积没有超出被征（占）用原有土地、房屋面积的，应缴纳契税；
5）土地、房屋权属继承共同占有的土地、房屋权属分析的免征契税；
6）承受荒山、荒水、荒地、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的免征契税；
7）我国予以外国驻华使馆、领事馆、联合国机构及外交代表等可以免征；
8）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
房地产抵押管理
1．房地产抵押：
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2．房地产抵押包括：
购房抵押、房屋抵押、在建工程抵押。
3．购房贷款抵押：
是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
下列行为不得设定抵押：
1）权属有争议的房地产；
2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产（职工住宅〈房改房〉不得抵押）；
3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
5）出典的房屋不得抵押（典当行）；
6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
7）已注销或吊销的房地产有得抵押；
8）依法不得抵押的其他房地产。
4．如何办理抵押登记
根据类型索取申请表→如实填写申请表并盖章签字→提供有关材材料→房地产抵押柜台递交申请→获取收件立案单→当日或次日凭立案单进行实地查看办理情况（４个工作日）→办理收费手续→邻取合同和发票→交付抵押权人收存→通知抵押权人领取产权房屋租赁管理。
房屋租赁
1、房屋租赁：
是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
2、房屋租赁实行登记备案制度：
签订、变更、终止租凭合同的，当事人应当向房屋所在地房地产管理部门登记备案。
下列行为不得出租：
1）未依法取得房屋所有权证；
2）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3）共有房屋未取得共有人同意的；
4）权属有争议的；
5）属于违法建筑的；
6）不符合安全标准的；
7）已抵押未经抵押权人同意的；
8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定；
9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3．房屋租凭登记提交证件房屋所有权证复印件；
1）租赁双方身份证复印件；
2）租凭双方租凭合同复印件、租凭合同审批表；
3）私房住房出租，18岁以上非本市区户口的承租方需提供婚育证明；
4）单位须提供营业执照复印件。
4．收费标准和税费证收（由出租方缴款）
1）住宅、非住宅均按租金总额的１％收取；
2）税费征收；
商品房产权须知
一、产权办理程序：
1、客户自行办理产权证（代办人须持业主的公证委托书办理有关手续）
1）须由业主本人或购房合同指定代理人持购房合同正本、楼款收据及业主或代理人身份证复印件到公司签订增/减面积补充合同及增/退差额款；
2）业主或代理人领取购房证明书；
3）业主持收款收据及补充合同到财务部换正式购房发票；
4）业主自行前往交易所办理产权手续；
5）业主或代理人须向交易所提交以下文件：
a）商品房预售合同正本及复印件1份；
b）购房证明书正本及复印件1份；
c）正式发票正本及复印件1份（单位购房持盖购房单位公章的发票复印件2份）；
d）身份证复印件2份（如是单位购房须带营业执照复印件2份及法人代理身份证复印件2份，代理人须持公证委托书）；
e）印章；
f）有关产权税费。
2、由我司代办产权证：
1）业主或代理人须将上述材料及代办费交予我司，我司经办人全权办理有关手续；
2）产权领取：
a）须由业主或代理人持身份证领取产权证并签收及盖手印；
b）如是代理人须持业主公证委托书、身份证领取并签收及盖手印；
二、商品房在办理房屋所有权证时应提交的证件：
1、私人买房：
a）购房证明书；
b）商品房预售合同；
c）发票；
d）身份证、产权人私章（产权人须到场，代理人须持公证委托书）；
e）外文证件须有中文翻译公证。
2、单位买房：
a）购房证明书；
b）商品房预售合同；
c）发票复印件（加盖购房单位公章）；
d）营业执照复印件（加盖购房单位公章）；
e）法人身份证复印件。
有关二手房转让程序
——二手房交易程序
交易受理：
1）随带《房屋所有权证》书。
2）卖方夫妻双方随带结婚证原件（未婚的应持有未婚证明，离异或丧偶的还应持至今未再婚证明）到现场签字；买方本人或夫妻双方到现场签字。
3）买卖双方随带身份证、私章。
交易审核：
由市或区交易所对本宗买卖进行必要的交易审核，以确保交易的安全性，保护买卖双方的合法权益。
交易评估：
由评估师到交易房屋现场进行实地评估。
缴税：
以评估的价格为依据，根据国家和福州市政府有关规定纳税。
交易收件：
缴完税后，买方会获得交易所开据的“收件收据”，凭本件可在三个月内领取《房屋所有权证》书。
按揭贷款程序及所需费用
一、按揭流程表
二、办理按揭贷款所需费用：
律师监证费：
贷款额×0.5%
保险费：
合同价×0.08%×年限
交易所抵押监证费：
50万元以内0.08%；
50-100万0.06%；
100万-300万0.04%；
300万以上0.02%。
备注：
以各地情况为准
按揭贷款中出现的问题
一、申请按揭贷款资格审查：
1）年满18岁——60岁的法定公民。
未满18岁的不能申请按揭，包括合同中同时签属其父母姓名的，做为共有权人的也不能申请。
2）申请按揭的年龄上限为60岁。
i.男性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过60岁；
ii.女性公民申请按揭，申请年限的年龄不得超过55岁；
例如：
现年53岁，男性只能申请7年按揭，女性只能申请2年按揭。
其实际年龄决定申请年限。
二、按揭所需费用及相关处理办法：
1、交易所抵押监证费
2、保险费：
购房人要到银行指定的保险公司购买保险，以保证银行及购房人的合法利益。
如遇意外，按保险合同规定的赔偿范围进行赔偿，银行作为第一受益人，在还清银行余款情况下，剩余金额退还购房人。
保险费须一次性付清，如提前还清按揭余款，购房人不想再保险，可向保险公司退回剩余年限的保险费。
3、律师监证费
律师是银行指定委托的，所有在律师面前签章、盖手印过程具有同等法律效力。
三、其他问题及处理办法：
1.关于开银行存折及卡事宜：
购房人持身份证到指定银行办理一张卡和存折，以便银行以后从卡中直接划收还款本息。
2．关于利率问题，如遇国家利率调整，按银行规定，以第二年的第一个月执行最新的利率为准。
3．办理交易所抵押监证手续时，需要提供银行进帐单的复印件。
4．银行审批下来后，购房人就应于每月20日前将每月应付款转入卡中，银行每月20日从卡中划走该收款数，如购房人未在卡中存入留有余额的月付款，则银行自动打出已存款。
（这是目前普遍存在，总是客户常常忘记要付款时间）。
5．购房人要提前还款，提前30天书面通知银行。
6．交房后由我司代办产权证，产权证交银行抵押，购房人只留产权证复印件及完税单。
7．办理律师监证时，夫妻双方需到场，如无法到场，需提供公证委托书才能生效。
8．未婚的购房人需到户口所在地居委会开具未婚证明；离婚时间超过半年的，也要开具一张现有未婚证明。
9．办理公积金贷款：
要先到住房资金管理中心申请，同意后到原公积金指定的开户银行办理公积金贷款手续，最后再返回我司办理按揭手续。
10．按揭还款期间，如要转让给第三人，必须要把所欠余款付清的情况下可转让。
11．凡境外人士办理按揭（港、澳、台）均需加保并受权代理人。
如按揭期间发生的一切后果及其责任，均由代理人全全负责（以上为购房本人不在国内，无法通知其本人的情况）。
物业管理
物业：
指各类有经济价值和使用价值的房屋及其附属的市政、公用设施、相邻的场地。
社区内的物业包括建筑、道路、管网、车场、车道、绿地等。
物业管理：
指专门的物业管理机构与人员，受物业所有者的委托，按照法规以经济手段对物业进行养护、修缮、经营，为使用人提供多方面的服务。
●开发销售未过半时，由开发商委托物业管理公司执行物业管理。
●在楼盘入住率超过50%时，由业主选举业主委员会与专业管理公司签订托管合同，由专业公司根据法规，对已竣工验收的各类房屋、绿化、市政道路、配套设施的管理。
物业管理的作用：
提高居住的生活效率、帮助房产保值增值。
缺乏专业管理的恶果：
未能施行专业物业管理的社区易出现一年新、二年旧、三年破、四年乱情形，就是因为缺乏有效的经济管理手段，缺乏物业管理的理念，管理部门非专业部门。
而在这些缺乏专业管理的社区内，最受损失的是物业价值受贬的业主。
最明显的例子是在管理不好的社区，业主拒交管理费，物业管理公司遂减少服务项目或降低服务质量，最后的结果必是物业贬值。
小区内物业管理的基本内容与配备
客户最敏感与最喜欢的物业标准是：
安全、方便（配套全）、舒适、周边环境优美。
在销售中对项目的具体情况要全部掌握，多加宣传项目在安全、方便、舒适、环境优美方面的优势。
1、了解小区设计开发目标，包括水、电、气等，凡项目所采用的建材与设备都应详加了解，掌握其性能与优点。
如：
A）小区采用变频供水，变频供水的好处。
变频供水指不在屋面上安装水塔，建地下水池，气压调节，输送到各户。
好处：
可减少二次污染，满足对水压的需求，保持屋顶美观、节能、管理成本低。
（水塔需清洁，水塔中的浮球易坏导致漏水）
B）给排水管件的性能与品质。
管件安装多为隐蔽工程，用材好坏，是使用效果的关键。
可以向客户介绍管件的品牌，及该品牌与其它品牌相比的优越性能。
C）户内电设施系统。
如户内电流容量最高可申请40安培，40安培无需二次电增容改造，可节省客户二次装修中的费用。
如电缆品牌的性能好，日后也无需更换，足够使用。
上述建施内容可根据客户需求，进行宣传。
D）客户在购房中所问的多为社会楼盘中的通病，上岗前要针对性地准备好相关部分的介绍内容。
2、小区服务配套：
客户购房买的不只是面积、更要考察小区内生活的方便度。
常见的有：
A）自选商场
升级会员 