房地产企业土地增值税筹划学年论文.docx
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房地产企业土地增值税筹划学年论文
重庆科技学院本科生学年论文摘要
摘要
房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性、先到性的产业，是我国财
政收入的重要来源。
自 2006 年以来我国的房地产变现出几次大起大落，尤其凸
显在房价的涨跌中。
导致房价高涨的因素众多，税负过重是其中较重要的一个
因素。
房地产行业涉及十多类税种，而土地增值税又是其中的重中之重，它税
率高、税负重，恰逢 2006 年 12 月，我国税务总局提出房地产企业土地增值税
的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，这可能使某些房地产企业利润受
损，对房地产企业是一个巨大的考验。
因此进行土地增值税纳税筹划，对房地
产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，
具有举足轻重的作用。
本文收集选择了 12 篇有房地产企业土地增值税筹划的参考文献，在对这些
资料进行认真阅读的基础上，系统地、综合地分析了房地产企业土地增值税筹
划存在的问题及筹划的方法，希望对实际房地产企业土地增值税筹划具有一定
的指导意义。
关键词：
房地产企业土地增值税筹划背景原则技巧
1
重庆科技学院本科生学年论文一 房地产企业土地增值税纳税筹划的含义及意义
一 房地产企业土地增值税纳税筹划的含义及意义
（一）含义
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第十一条规定，
存在下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售
，增值额未超过扣除项目金额 20%的；
（2）因国家建设需要依法征用、收回的
房地产。
如果房地产开发企业开发普通标准住宅出售，则企业应将土地增值率
控制在 20%这个临界点上以内，这样就可以享受到免税优惠。
（二）意义
我国全面实施新的增值税制度 新增值税制与旧税制相比较，除了进项税额
抵扣范围扩大外，其他相关的纳税规定也作了相应的调整这意味着增值税筹划
空间也随之发生了变化。
正确把握这些变化，并积极利用其有利的方面，对提
高企业税收筹划效率具有重要的意义。
1.对房地产企业资金链的意义
杨 勇（2008）认为房地产开发周期长，业务复杂而且资金占用量大。
特别
是近年来受多方面因素的影响，房地产开发企业面临政策、价格、资金诸多压
力。
而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的关键环节，其销售状况
直接关系到房地产投资回报率的高低。
因此，运用合理的纳税筹划方法，正确
处理房地产销售活动中的定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企
业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。
2.对房地产企业长期利润的意义
石红红（2011）在《房地产企业土地增值税筹划分析》中指出地增值税是
房地产开发企业所涉及的重要税种之一通过合理筹划土地增值税，以求尽可能
地减轻企业税负、降低纳税风险，提高企业的利润水平，提高房地产企业的竞
争能力。
俞金山（2010）房地产企业在产品定价时一定要考虑土地增值税的缴纳，
既要考虑企业的经济利益又要考虑合理避税，需要把握的原则是提高售价所带
来的收益应当大于提高售价而增加的税费支出，从而做到企业效益最大化。
重庆科技学院本科生学年论文二房地产企业土地增值税纳税筹划的背景和原则
二 房地产企业土地增值税纳税筹划的背景和原则
（一）背景
1.政策背景
马冠华，黄建清，游涛和吴远（2009）认为土地增值税是对房地产企业收
益影响较大的税种之一 2006 年 12 月 28 日国家税务总局发布的 《关于房地产
开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：
从 2007 年 2 月
1 日起，房地产企业土地增值税的缴纳将由先前的“预征制”转为“清算制”，
这可能使某些房地产企业利润受损，对房地产企业资金链带来巨大的考验。
张金钟和余海生（2010）2000 年以来我国的房地产业高速发展，同时也带
来了房价的高涨，房地产开发企业的土地增值率也大幅提高，为了调节房地产
市场，国家相继出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管
理有关问题的通知》、《国税发[2009]31 号》等文件，规范土地增值税的清算管
理，加强土地增值税的征收管理。
为合理地降低土地增值税税负，防范土地增
值税税收风险，进行合理的土地增值税筹划尤显重要。
2.环境现状
俞金山（2010）开征土地增值税主要由于 20 世纪 90 年代初我国房地产开
发过热，炒买炒卖房地产的投机行为一度盛行，房地产价格上涨过快，基本建
设投资规模过大，土地资源浪费严重，国家为了兴利抑弊，发挥税收杠杆的调
节作用，适时推出了土地增值税。
石红红（2011）在《基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研
究》中指出增值税是房地产企业所涉及税种中的重中之重，因此对土地增值税
进行纳税筹划对减轻房地产开发企业的税收负担具有举足轻重的作用。
然而，
近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，许多的房地产企
业土地增值税筹划方案存在误区，给房地产企业带来巨大税收风险。
陈播（2011）指出 2011 年在房地产严控的政策背景下，土地增值税作为税
率较高的税种，依然是调控的杀手锏，其征收的“松紧”程度将对房地产商的
盈利水平产生截然不同的效果，如严格征收，地产商的实际缴税额和计提拨备
都将大幅增加。
然而在多次提高存款准备金率外带加息后，今年的货币政策明
显是在收缩信贷规模，这必将令房地产企业融资感到更加困难。
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重庆科技学院本科生学年论文二 房地产企业土地增值税纳税筹划的背景和原则
（二）原则
1.遵守合法原则
目前，我国对于土地增值税的征收日益重视，房地产企业在进行土地增值
税筹划的时候，应该认识到税收筹划与偷税的本质区别就在于其合法性。
因此
在进行税收筹划时，应该及时学习和熟悉我国税法、相关条例和实施细则。
只
有在合法的前提下，税收筹划才有利于企业的可持续发展。
2.符合成本效益原则
企业进行税收筹划的目标是使纳税成本最小化和整体收益最大化。
因此房
地产企业在进行税收筹划的过程中，应该将预期收入与税收筹划成本相比较。
只有在税收筹划的收益大于成本时，筹划方案才是可行的。
3.遵守整体性原则
房地产企业在进行税收筹划时，必须依据我国税收法律法规，在结合企业
具体情况、综合分析各种因素影响的基础上进行。
在对土地增值税进行筹划的
过程中，房地产企业应该考虑土地增值税与其他税种之间的关系，不能只为减
少单一税种的税负进行筹划，而要结合企业发展的长期战略目标，进行整体筹
划，选择最佳方案，以实现企业的综合经济效益最大化。
4.注重时效性原则
随着我国经济的发展，我国税收政策也在不断完善。
因此房地产企业在进
行税收筹划时，应关注税收政策进行调控，使税收方案与税收政策保持一致。
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重庆科技学院本科生学年论文 三 房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题及成因分析
三 房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题及成因分析
（一）筹划存在的问题
在实际操作中，很多纳税筹划方案理论上虽然可以少缴纳一些税金或降低
部分税负但在实际运作中却往往不能达到预期效果,其中很多筹划方案没有注
意到一些细节是造成纳税筹划失败的重要原因。
1.费用扣除等同于计算企业所得税的费用扣除
石红红（2011）指出企业经常在计算过程中误将土地增值税的费用扣除等
同于计算企业所得税的费用扣除。
2. 提高售价即可增加企业收益
石红红（2011）指出企业单纯的以为提高售价即可增加企业收益,忽视了在
一个收入增加而实际税后利润却下降的收入增长“禁区”。
3.单纯追求税负最轻
王小玉（2010）指出一项成功的税收筹划必然是多种税收方案的优化选择，
我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税收筹划方案，一味追求税收负担的
降低往往会导致企业总体利益的下降。
（二）成因分析
1.出现费用扣除等同于计算企业所得税的费用扣除成因
石红红（2011）指出房地产企业的土地增值税对于费用扣除与企业所得税存
在较大的差别。
首先，企业所得税可以据实扣除期间费用（ 管理费用、营业费
用、财务费用） , 属账载金额, 而作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，
不是按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按《实施细则》
的规定。
其次，财政部确定的其它扣除项目是指允许按取得土地使用权时所支
付的金额和房地产开发成本之和，加计 20 % 扣除。
王小玉（2010）指出纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政
策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合，而将费用等同于计算企业所得
税的费用扣除就是没有将其有效结合利用。
2. 出现提高售价即可增加企业收益的成因
郭成程（2009）指出企业单纯以提高房价使收入增加，而忽略税费合计的
增加，即存在一个收入增加而实际税后利润却下降的收入增长“禁区”。
所以房
地产企业在建造普通标准住宅进行土地增值税筹划时，要注意这个收入增加而
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重庆科技学院本科生学年论文 三 房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题及成因分析
实际收益却下降的收入增长“禁区”。
王小玉（2010）指出纳税筹划应具备超前意识，土地增值税的纳税筹划应
从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯彻始终，而单纯提高
售价并不具有超前意识。
3.出现单纯追求税负最轻的成因
王小玉（2010）指出税收筹划不是简单的计划，而是一项复杂的工程纳税
人在取得部分税收利益的同时必然会为该筹划方案的实施付出额外的费用，以
及因选择该筹划方案而放弃其他方案而损失相应机会收益。
当新发生的费用或
损失小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的当费用或损失大于取得的利
益时，该筹划方案就是失败方案。
而企业单纯追求税负最轻而忽略了这一原则。
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重庆科技学院本科生学年论文四 房地产企业土地增值税纳税筹划的技巧
四 房地产企业土地增值税纳税筹划的技巧
土地增值税为房地产开发企业税负中所占比重较大的税种，以下列示几种
针对房地产企业的土地增值税筹划方法。
（一）可扣除项目的筹划
1. 利息支出筹划法
郭成程（2009）指出依据《土地增值税暂行条例实施细则》，房地产企业贷
款利息的扣除限额分为两种情况：
一种是纳税人能准确计算转让房地产项目的
分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，贷款利息在商业银行同类同期
贷款利率的限额内可据实扣除，同时，其他房地产开发费用按取得土地使用权
所支付的金额和房地产开发成本之和的 5% 以内计算扣除；另一种是纳税人不
能准确计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，贷款利息与其他费
用一起按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的 10%以内计算
扣除。
2.利用特殊项目扣除规定
张金钟和余海生（2010）在《浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧》中指
出要合理利用特殊项目扣除规定，合理划分开发成本和期间费用，合理调节房
地产销售收入以及地下车位、车库销售款核算，在合理合法的范围内为企业降
低税负、规避纳税风险。
（二）收入分散筹划
1．开发环节的纳税筹划
张苏银（2008）指出在房地产的开发环节, 可以从房地产的开发成本和开
发形式两个方面进行纳税筹划。
一、通过增加可扣除项目降低增值额。
二、通
过采取多种房地产开发形式减轻税负。
2．销售的纳税筹划
俞金山（2010）指出根据《土地增值税暂行条列》规定：
纳税人开发建造
的普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税；增
值额超过扣除项 20%的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
这里
20%的就是我们经常讲的“避税临界点”，那么纳税人就应该将此临界点为依据，
对自己所开发的产品合理定价，才能更好的筹划土地增值。
郭成程（2009）降低房地产销售价格，通过降低销售价格减少转让房地产
收入从而降低增值率使土地增值税减少，同时也能通过缩小税基来降低营业税、
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重庆科技学院本科生学年论文四 房地产企业土地增值税纳税筹划的技巧
城市维护建设税、教育费附加以及印花税的税额。
3.临界点筹划法
石红红（2011）在《基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究》
中指出建议房地产企业的土地增值税筹划中利用好定价临界点和利息支出临界
点，以求尽可能地降低企业税负降低纳税风险，提高企业的利润水平。
4.分散销售收入
陆英（2010）指出分散不动产销售收入，第一分立不动产销售合同，分散
不动产销售收入，降低土地增值额。
第二增加中间销售环节，分散不动产销售
收入，降低土地增值额。
最后改变不动产转让方式，第一采用不动产股权投资
方式，享受土地增值税免征政策。
第二采用委托建房方式，享受免征土地增值
税。
郭成程（2009）指出分解房地产销售价格，通过分离整个房地产售价中可
以单独计价的部分分散转让收入降低增值率从而获得土地增值税减征或免征的
收益。
（三）利用税收优惠政策
1.建房方式筹划法
郭成程（2009）指出土地增值税的标准有三条：
一、是转让土地是否为国
有土地。
二、是转让房地产是否取得收入。
三、是土地使用权地上建筑物及其
附属物是否发生产权转让。
对于房地产公司而言即便取得了收入但如果没有发
生房地产权属转移则不属于土地增值税的增税范围。
杨 勇（2008）指出房地产开发企业土地增值税筹划，利用税收优惠合作建
房，代建房，利用房地产进行投资、联营的免税规定来进行纳税筹划。
2.利用销售比例进行筹划
郭成程（2009）指出根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税
清算管理有关问题的通知》扩大了对于开发商征收土地增值税的清算条件，该
通知规定：
已竣工验收的房地产开发项目已转让的房地产建筑面积占整个项目
可售建筑面积的比例在 85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑
面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
企
业可以利用 85%这一临界点进行筹划。
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重庆科技学院本科生学年论文五 结束语
五 结束语
综上所述，由于房地产企业的税收收入是国家财政收入的重要来源，房地
产企业在国民经济中的地位举足轻重，故从房地产行业着手研究税负问题，尤
其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。
通过对国内专家学者的研究成果查阅，我发现虽然近些年来针对房地产企
业的纳税筹划研究很多，但多数都是针对理论的研究，尚没有形成普遍意义的
针对实例研究分析。
所以我认为土地增值税纳税筹划的技巧理论上虽然可以少
缴纳一些税金或降低部分税负但在实际运作中却往往不能达到预期效果。
因此，
房地产企业在进行土地增值税筹划时须注意结合实际，合理准确预算增值率，
灵活运用各种筹划技巧，从企业整体角度考虑税收筹划方案中的可行性问题，
降低税收负担，获取收益最大化从而实现房地产企业土地增值税筹划的目标。
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参考文献
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（1）
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2010（7）上
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[6]马冠华、黄建清、游涛、吴远.房地产公司土地增值税筹划方法研究[J].建筑经济，
2009（12）增刊
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[8]杨勇.房地产开发企业土地增值税筹划三法[J].理财窗口，2008
[9]郭成程.房地产企业如何进行土地增值税筹划[J].税收筹划，2009（10）
[10]张金钟和余海生.浅谈房地产企业土地增值税筹划技巧[J].产业研究，2010
[11]陈播. 民间贷款下土地增值税的筹划问题[J].财经视点，2011（7）
[12]王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊，2010
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