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房地产基本知识
房地产基本知识
一、房地产基础知识
基本概念
1、房地产：
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：
1） 土地
2） 建筑物及地上附着物
3） 房地产物权
注：
房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等
2、 房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：
a） 实物形态上看，房产与地产密不可分；
b） 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；
c） 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的
差异包括几个方面：
a） 二者属性不同；
b） 二者增值规律不同；
c） 权属性质不同；
d） 二者价格构成不同。
3、 商业房地产的含义
人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。
（二）房产（物业，香港地区称呼）分类：
（1）按照建筑物的用途划分为
1．居住物业：
包括住宅、公寓、别墅等。
2．商业物业：
包括直接用于营业活动的房屋，
性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者 报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与 下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。
2．经济属性
① 准商品性：
可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。
②价值差异性：
房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利润的方法加以测定。
更多的是非经济因素产生的价值偏离的结果，在市场经济不够完善、房地产市场更不完善的中国市场就表现的更为明显。
包括政治形势、宏观经济形势、区划规划等政策因素、个别特殊因素的影响。
使得房地产的价格差异很大，这也加大了房地产开发经营的风险性。
③增值性：
房地产的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下，具有保值增值功能，因而人们除把它作为一般商品消费使用外，还作为资本投入进行获利和货币储存。
二、居住区的基本概念
1．容积率：
居住区内各类建筑的总建筑面积与总居住区占地面积的比值。
从业主角度看，容积率一定程度上表征了居住区内未来的生活舒适度，在售价等其他条件相似的情况下，小区容积率越小，生活舒适度增加。
从开发商角度看，容积率直接决定了固定土地面积上可出售的建筑面积，也就决定了项目开发的投资收益水平，在售价、销售率等其他条件相似的情况下，小区容积率越高，可销售面积越多，项目利润空间越大。
但小区容积率受到规划局控制性规划设计的容积率最高限制。
但房地产市场到今天的发育程度和竞争激烈程度，以上关系都不是绝对的，而是相对的。
一般情况下在南京
别墅区：
0.3-0.8之间
普通多层+小高层混合社区：
0.8-1.5之间
小高层为主的社区：
1.5-2.2之间
市区单体高层物业（写字楼、商住楼、高层住宅楼等）：
3-16，如商茂世纪广场容积率为16.7
2．建筑密度（覆盖率）：
居住区内各类建筑的基底总面积占居住区占地总面积的比率。
建筑密度在一定程度上体现了居住区建筑的密集程度，与楼间距、视野开阔度、绿化率等有直接关系。
一般混合社区建筑密度为20%-35%
单体建筑的建筑密度就较高，达到50%甚至70%
3．绿地率：
居住区内各类绿地面积总和占居住区总占地面积的比率。
一定程度体现小区景观环境质量。
4．楼间距：
确保1楼在每年冬至日的直接日照时间不少于2小时。
建筑间距系数：
指建筑外墙之间的水平距离与其中南面建筑的北侧檐口至北面建筑室外地坪标高的垂直距离之比——《南京市城市规划条例实施细则》1998.7.15修改
（1）位于生活居住建筑面南且与之平行布置的新建多层建筑，建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西00至300的，建筑间距系数在旧区不得小于1.0，在新区不得小于1.2；建筑朝向偏角为南偏东或者南偏西300至450，建筑间距系数在旧区不得小于0.9，在新区不得小于1.1。
依据上述规定计算间距小于15米的，按15米执行；
（2）位于生活居住建筑南面且与之不平行的多层建筑的建筑间距按本款第
（一）项规定执行，但计算距离以最小端为准；
（3）单幢布置的高层建筑主体部分与其北面生活居住建筑的建筑的间距应当符合下列要求：
不得小于高层建筑主体部分平面的正南北向外包矩形的东西方向长度，计算间距小于30米的按30米执行；
三、关于住宅套型的基本概念
1．套型：
按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅结构和类型。
侧重于从面积和结构角度来描述。
小二房：
70-85㎡，经济适用，在南京郊区一般较受欢迎
大二房：
85-100㎡，宽敞舒适，在南京高房价楼盘较适合
小三房：
100-115㎡，经济实用型
普通三房：
115-125㎡，舒适型
大三房：
125-140㎡，宽敞豪华型
深圳、上海等地的特殊面积户型，超级经济紧凑。
每个城市因房价水平、居住习惯等原因，面积标准不一样。
户型分类：
平层：
错层：
错1个台阶、3个台阶、10个台阶（上海明珠花园）
跃层：
较为完整的2层，通过户内楼梯交通，楼下看不到楼上。
跃层住宅一般位于楼顶。
复式：
由跃层设计启发而来，不完整的2层，上层层次较低，实际是把层高较高（一般4.3米以下）隔成2层用，楼下可以看到楼上（客厅挑高），复式住宅一般位于楼顶或1楼（如澳丽嘉园）。
楼中楼、叠中叠：
2层中设夹层，用于厨房、餐厅功能，一般位于中间层，如方圆绿茵。
2．户型：
是共同占有一套单元住宅的一组社会成员特征的“一种表征”，如单身户、三口户之家、三代同堂户，侧重于从家庭人口结构来描述。
但目前的交流中，把套型、户型、房型混在一起。
可以根据不同侧重点来有所选择。
3．开间：
一个房间的两道横墙的轴线之间的距离，较小的开间有利于增强住宅的稳定性和抗震性，但不利于房间的通风、采光和景观视野开阔。
4．进深：
房间的进深是指房间的两道纵墙轴线之间的距离。
一幢住宅楼的进深是指住宅的两道外纵墙的外界面之间的距离。
较大的进深设计有利于住宅区容积率的提高，但将使距离门窗较远的室内空间采光通风不足。
如果加以分割，将会使朝南的房间较少，甚至形成部分黑房间。
5．层高与净高：
层高是指上下两层楼面或者楼面与地面之间的距离；净高是指下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
关系：
净高=层高—楼板厚度
开间、进深、层高是构成住宅立体空间的三个测量参数，一般情况下，开间、层高越大，成本造价越高，结构稳定性也越差，但居住的舒适性增强，产品更易受市场欢迎。
所以，住宅设计要处理好这种关系。
6．卧室：
供居住者睡眠、休息使用的空间。
可分为主卧室、双人卧室、单人卧室、儿童卧室（儿童房）、佣人卧室等。
7．起居室：
供居住者会客、娱乐、团聚等活动使用的空间。
也称为起居厅、客厅，大户型有休闲娱乐厅。
8．地下室与半地下室：
地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高1/2的空间。
半地下室：
房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高1/3，但低于1/2的空间。
9．朝向、日照与通风
朝向与景观视野、朝向与小区整体规划的矛盾，南京人重视朝向，朝东南
通风：
穿堂风
四、关于面积
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》1995.12.1
1．建筑面积：
住宅标准层的建筑面积按外墙结构外表面、柱外沿、相邻住户界墙中心线所围合的水平投影面积计算。
当外墙设保温层时（聚福园的外墙外保温技术），按保温层外表面计算。
坡屋顶的面积另行计算：
2.2米以下部分不算建筑面积。
2．套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
3.套内使用面积：
亦称净使用面积，地毯面积
4．套内墙体面积=公用墙（商品房各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙、外墙（山墙）均为公用墙）墙体水平投影面积的一半*非公用墙体水平投影面积的全部。
5．阳台建筑面积：
封闭式阳台按其水平投影面积计算
非封闭式阳台（挑阳台）按水平投影面积的一半计算
6．公用建筑面积：
（1）范围（定义）：
以一幢住宅楼为对象，共用建筑面积由以下2部分组成：
①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
②套与公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。
（2）公用建筑面积计算原则
整栋建筑物的公用建筑面积=整栋建筑物的建筑面积—整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和—已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。
作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
（3）公用建筑面积分摊系数
对于单一功能建筑：
公用建筑面积分摊系数=整栋建筑物的公用面积/整栋建筑物的各套套内建筑面积之和
对于多功能建筑：
为哪部分功能服务的公共面积，就算哪部分公用分摊面积
例如：
商茂世纪广场，11层设备层为商场服务，算商场公用分摊面积；
32层设备层和1楼大堂主要为写字楼服务，算写字楼公用分摊面积；
写字楼的得房率和商场的得房率是不一样的。
东方名苑的商场和住宅的得房率也是分开计算。
（4）公用建筑面积分摊计算
各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
各套分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数*套内建筑面积。
7．销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
得房率：
以一幢住宅楼为对象，得房率=套内建筑面积总和/总建筑面积
注：
公用建筑面积分摊系数、得房率等参数都是以整幢住宅楼为对象计算出来的。
五、房地产交易
1．房地产交易方式：
转让、租赁、抵押、信托、典当等
房地产抵押：
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
典当：
转移占有方式，房不起租，钱不起息；典当期满不兑现，没收房产。
信托：
房地产信托是指委托人基于对受托人的信任，将其房地产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人、利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为，主要包括资金信托业务、财产信托业务等。
自益信托：
委托者同时又是受益者；
他益信托：
受益者是委托者和受托者以外的第三人。
2．房地产转让：
房地产权利人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式，将其拥有的房地产转移给他人的行为。
主要包括以下方式：
①买卖
②交换
③赠与：
遗产税，签合同时写名字
父亲、母亲、子女
父亲名：
去世后，母亲50%+25%，子女25%
父亲名+子女名：
父亲去世后，母亲25%，子女50%+25%
依此原则类推
④房地产作价入股：
作为出资或合作的条件；国有企业改制过程
⑤企业兼并或合并时，房地产权属随之转移的
⑥以产权调换方式安置被拆迁人房屋的，即实物拆迁（现在主要货币拆迁）
⑦按房改规定或优惠政策售房的：
房改房上市
3．房地产市场——通常叫3个级别的市场
①一级市场：
国有土地出让市场，垄断性，通过划拨、协议、招标、拍卖、挂牌等方式
②二级市场：
土地使用权转让；新建商品房第一次交易
③三级市场：
通过转让的房地产再次转让，如二手房交易、租赁
4．房屋分类
①商品房：
房地产开发公司按市场标准新建并按市场标准出售、出租的房屋，内销/外销
②经济适用房：
③政府廉租房、解困房
④单位自建房、统建房、自用房
⑤拆迁安置房、复建房；实物安置市中心拆平平房业主的房子
⑥二手房
六、商品房预售与销售
《城市商品房预售管理办法》2001.8.15修改
《城市商品房销售管理办法》2002.6.1
1．商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
2．商品房预售应当符合下列条件：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
3．售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号
4．商品房现售：
是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
5．商品房现售，应当符合以下条件：
（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实。
6．房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
7．合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业并当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
①买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
②产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积—合同约定面积
面积误差比=---------------------------------------×100%
合同约定面积
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