南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.docx

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南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板

XX项目定位建议初稿

1、项目分析

1、规划分析：

项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？

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2、市场分析：

目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；

①市场商住公寓型投资产品热度上升。

观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约10个，面积为35-60㎡之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；

②五象效应逐步形成，2016年6月30日地铁4号线已开工建设，2017年8月地铁3号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。

根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。

作为离XXX和XXX最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；

③五象区域作为南宁新CBD中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；

3、销售分析：

写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；

①写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。

商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；

②区域客户群体结构转变，高端商务发展催生相关高端配套。

随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；

小结：

XXX项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；

综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为XXX以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：

一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；