园区地产的创新发展房地产创新报告绿维创景.docx
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园区地产的创新发展房地产创新报告绿维创景
2013园区地产的创新发展
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.
官方网站：
旅游运营网
版权声明：
该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013园区地产的创新发展
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联园区地产委员会协助提供。
园区地产是以促进区域和城市发展为目标，以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现产业、城市、资本和地产共同发展的综合体。
园区地产的兴起是产业升级和城市土地集约利用的需求，是产业价值链不断分解、产业集聚导致空间不断专业化的产物。
园区地产带来价值链的高端聚集，并优化产业结构，推动产业升级，由此带动城市发展，因此地方政府十分支持园区地产的发展。
一、2013年园区地产发展特征
随着土地资源的日益稀缺和行业竞争的加剧，产业园区的发展逐渐从一般性的拼硬件和成本竞争转向为效率的竞争和服务能力的竞争。
这也意味着园区越来越从单一功能楼宇向复合型园区发展，从单纯的园区物理空间的提供逐步走向“功能化园区”的时代。
园区地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，通过分析，2013年园区地产越来越突出地体现出四大方面特点：
1、新型城镇化建设，推动园区地产发展
园区地产承载技术创新、成果产业化的经济发展职能，又将企业经营和社会管理的信息与资源，以信息化手段整合为智慧园区和智慧新城。
产业催生城镇，信息管理社会。
园区地产紧扣经济脉搏，蕴含巨大创新和发展的空间。
2013年，园区地产凭借其独特的产业优势，在国家调结构、转方式，以及新型城镇化建设的大背景下，继续保持了蓬勃发展的趋势。
科技部统计，2012年国家高新区达到105家，实现GDP5.22万亿元，约占全国经济总量的10%，拥有近1.3万家规模超过亿元企业，2013年前三季度，105家国家高新区实现营业总收入14.4万亿元，主要经济指标与去年同期相比，均保持两位数增长。
国家提出的“世界一流高科技园区、创新型科技园区、创新型特色园区”三类园区更是受到各项政策和体制机制的大力扶植。
以国家高新区为代表的产业园区以其在产值、就业、税收、创新等方面的突出贡献日益受到各级政府的青睐。
2、房地产企业对园区地产的投资力度加大
2013年，房地产企业转型园区地产的热情更加高涨。
万达投资400亿元的青岛东方影都等项目，已经超越了商业地产的概念，无论从运作模式还是其项目内涵来讲，更符合园区地产的本质要求；住宅地产老大万科在推出万科广场等商业地产品牌后，于三季度以近54亿元的价格第一次拿下产业办公用地，也标志着号称专注于房地产住宅开发的万科，正在悄悄布局园区地产。
园区地产的老牌劲旅联动U谷、华夏幸福基业等也纷纷在扩大布局。
园区地产在2013年表现出强劲增长的态势。
园区地产虽然总体较好，但参差不齐的现象依然严重。
据统计，在341个国家级开发区的工业用地产出强度方面，最高达24亿元/公顷，最低仅26万元/公顷，产出强度差距近万倍。
这既有地区差异的原因，也有各园区的产业定位以及开发运营质量问题。
百舸争流，大浪淘沙，高质量的园区地产开发依然是社会所急需的，有广阔的市场前景，而落后的必然被淘汰。
3、开发模式趋于综合化
目前，我国园区地产开发形成了三种常见的模式：
主体企业引导模式——一般是指企业通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区，在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、项目租售等方式引起其他同类企业的聚集；园区地产商模式——企业在工业园区内或其他地方获取土地项目，进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润；产业园区协调开发模式——在政府主导下，根据城市规划发展需要，基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目，实现城市功能建设的完备。
园区地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的。
综合运用以上三种模式成为了园区地产的选择。
4、越来越注重资源价值最大化
园区地产追求的是资源价值最大化，而不是企业价值最大化。
园区地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。
5、日益注重产业环境营造
园区地产的表现形式主要为城市近郊或者郊区的工业园，有时表现为整个“产业城市”。
园区地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要。
6、投资要求越来越高
园区地产的开发虽以政府导向为主，但其运作过程是完全市场化的。
由于注重以地产为基础，以产业为依托，尤其是十八届三中全会以后释放出工业用地价格逐渐上涨的信号，这对园区地产开发商的资金实力提出了较高的要求。
7、基础设施作用关键
基础设施建设是园区地产快速启动、形成雏形的基础，只有过硬的基础设施，才能吸引优秀项目/企业的入驻。
供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，也是其关注的重点。
从目前的发展来看，园区地产在规划上越来越重视基础设施建设，在成本投入上也倾斜更多。
8、增值服务成为亮点
2013年，投资者对园区地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，而软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。
这就促使原来的园区地产由单纯的园区产品开发销售向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
同时，也可以考虑通过资产、物业、租金入股等方式，将园区物业、产业开发与园区发展结合起来，推动园区的资本化运营。
二、2014年园区地产的发展展望
2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。
而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。
在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：
1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势
十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。
会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。
房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。
当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。
同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。
在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。
2、由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高
展望2014年，在十八届三中全会精神的利好下，园区地产开发由政府主导为主的局面可能会有所缓解，为充分发挥市场对资源的决定性配置作用，整体上由企业主导的园区开发运营的比例会稳步提高，因此，园区地产行业将会迎来继2010年之后的新一轮爆发。
3、建设用地供应适量减少，迫使园区地产转型升级
日前，国土资源部副部长胡存智表示，要通过对用地规模“整体调控”，“实行减量化供应，适当降低土地供应中的新增建设用地比重”，实现严控城乡建设用地；同时，将修订《划拨用地目录》，扩大有偿使用范围；还要采取措施提高工业用地价格；探索实行“租让结合、先租后让”的工业用地供应制度，积极推行工业用地出让弹性年期制。
因此，2014年建设用地供应将会适量减少，会迫使更多的房地产企业转型升级；而工业用地制度和价格的调整，也将会对园区地产行业产生一定的影响。
但总体来说，北上广深等一线城市的工业用地价格依然会保持高位运行，三四线城市由于产业基础较差，很难吸引到更多的园区地产开发商，园区土地市场情况不会有大的变化，整个园区地产行业的竞争，尤其是在一线城市和大城市的竞争激烈程度会有所增加，园区地产行业将逐步进入优胜劣汰的良性市场发展阶段。
眼下，我国的产业园区已发展成为由不同种类、不同级别的高新技术开发区、经济技术开发区、出口加工区、保税区、边境经济合作区、旅游度假区、生态经济区等组成的遍及全国各地的发展格局。
但与此同时，环境污染、配套滞后、产业发展后劲不足等问题也日益暴露。
我国未来经济社会发展的整体战略中，对新型城镇化及产业升级提出了更高的要求。
在此背景下，传统的产业园区发展理念及模式已经无法适应经济社会发展的新要求，急需转型升级。
4、区域的多规划合一，将带来园区地产的蜕变
一个区域的土地规划、城市规划、环境规划、经济社会发展规划等各种规划，均出自不同的政府部门。
十八届三中全会明确提出，今后要逐渐实现多规划合一，这将有效避免不同规划之间可能出现的冲突和矛盾，促进区域经济长远健康发展。
作为区域经济重要载体的产业园区，其发展需进一步深入理解产业结构转型升级的内涵，同时关注整个产业链的延长和价值链的升级，并将因此而进一步‘蜕变’。
5、由科技园走向产业城，实现产城融合
从最早关注产业园区的经济属性，到现在关注其生态、环境属性，产业园区越来越强调健康及可持续发展。
其未来的发展重在产城融合、居业融合，使城市和产业的功能走向融合，在满足城市功能方面也会更加走向复合化。
未来园区的功能也将从传统的招商引资和管理职能向全方位的政府、产业及城市综合化服务转型，并建立园区内外主体之间的整合优势。
相应的，开发商也应从一级、二级开发商变成一个城市运营商，强大的资源整合能力是其成功转型的关键：
第一，需要对产业及多元开发主体的组织和整合能力；第二，需要很强的金融整合能力和构建能力，把不同的金融机构整合起来。
现在很多开发商已经在帮助金融机构研发新的融资工具和产品设计。
6、产品设计更加有针对性，园区服务作用日益凸显
做园区开发，不能只依据政府要求，要根据市场，确定产业定位。
园区与商住不同，客户群是企业而不是个人，要根据主导企业需求进行产品设计。
研究产业特点，而不仅仅用通用厂房，这是未来趋势。
产业园区将由“大而全”向“小而美”转变。
另外，产业园区间竞争的日益激烈，优质完善的服务成为园区运营者间竞争的共识，“拼服务”将成为构建园区软环境的主要手段。
7、科技创新驱动产业园区由加工型向研发型升级
未来，产业园区的发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率。
产业园区逐渐向研发型升级，科技型中小企业将会成为未来园区招商的主要目标，因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区更具有竞争力。
由于招商目标由大型公司向科技型中小企业集群转变，而资金是制约科技型中小企业发展的瓶颈，因此园区间竞争着力点将会从优惠政策向投融资服务等综合服务转换。
8、产融结合，创新金融资源整合模式
园区的类型不同，每种模式下的金融运作和金融工具的使用差异比较大，而在一个长的生产活动和长的价值链的每个环节，也都可以衍生出不同的金融和产业嫁接的模式。
随着科技园、产业园逐步到产业新城的演变，由园到城，最后大一统，回归到一个城市的运营角度。
所以说在未来园区的特征已经很难说它是一个科技园，它就是一个产融结合的产业新城，更加具有城市特征。
所以在园区演变过程中，融资和资源组合的方式会不一样。
金融工具的介入需要掌握一些规律：
园区地产项目的资金运作
开发阶段
资金运作方式
1、一级开发
1、向政府土储中心借款，开发商获得以开发成本计的2%管理费；
2、向银行借贷，开发商获得以开发成本计的8%的管理费；
3、一级开发基金，市场化利率。
2、土地购置
1、房地产信托，市场化利率；
2、房地产开发基金，市场化利率；
3、工程建设
1、开发贷款；
2、常资建设；
3、延期付款。
4、招商营销
预付定金
5、物业经营
租金预付
6、产业孵化
私募股权投资：
VC和PE
1、母基金、子基金；
2、发起资金、引导资金、社会资本。
7、资产变现
房地产投资信托基金（股权型REITS）
三、2013年行业转型的创新样板——全经联创新教学基地
1、大连软件园
大连软件园位于大连高新技术产业园区，于1998年奠基，由DLSP（大连软件园股份有限公司）建设运营，一期占地面积3平方公里，二期位于旅顺南路软件产业带，是大连市高教科研文化聚集区的核心产业园区，并逐渐形成了国内业务形态最多、业务规模最大的外包企业集群。
1、软件和服务创新中心
前大连软件园已发展成为国内最具规模的ITO/BPO/KPO产业基地和产学研一体的生态科技园区，成功实现了软件企业和人才的高度聚集，为城市创造了巨大财富，节省了大量能源，推动着经济结构的不断调整升级，成为亚太区的软件和服务创新中心，中国城市化发展进程中的一个成功标杆。
2、基础设施
大连软件园可根据客户需求，提供从小型办公间、独立开发楼直至企业专属园区在内的、不同类型和不同规模的基础设施。
目前大连软件园一期经国际招投标规划为"四区一园"，即软件及教育产业区、信息服务产业区、综合商务区、生活配套区和森林公园，其中包括东软软件园大连分园。
已经完成25亿元的产业和基础设施投资，建设完成国际一流的产业、教育和生活设施40多万平方米，其中在通讯设施方面更具特色。
3、创造一流的企业发展环境
大连软件园在政府的大力支持下，努力整合人才和市场资源，致力于构建包括IT人才资源和教育体系、专业化产业配套服务、国际化社区在内的产业发展环境，努力为入园企业提供促进企业业务发展的专业解决方案。
2、嘉兴智富城
嘉兴（长三角）创新园，位于浙江省嘉兴市秀州区，总投资100亿元，总建筑面积约155万平方米，预计年均实现产值250亿元，实现就业5万人，项目开发将进一步提升嘉兴城市形象，增强城市竞争力，助推嘉兴市成为长三角经济圈桥头堡。
园区共规划为三大功能区：
商务功能区、产业研发区和生态住宅区。
其中，商务功能区占地面积20.79公顷，规划建筑面积约71.4万平方米；产业研发区占地面积24.95公顷，规划建筑面积约21.2万平方米；生态住宅区占地面积29.22公顷，规划建筑面积约62.6万平方米。
嘉兴创新园，是北科建集团集中关村开发经验之大成，全力打造的以产业研发区为核心，商务功能区、生态住宅区有机融合的科技新城，是集科技研发、企业总部基地、商务办公、五星级酒店、时尚商业于一体的现代服务中心。
1、项目特点
科学的整体规划、合理的产业布局；宜居宜业的设计、丰富多样的业态；强大的品牌实力专业的产业服务。
2、设计理念：
人科技自然
现代化的产业空间应内涵深刻，以人的需求为核心，兼顾自然生态环境的保护和可持续发展，通过高科技和高技术手段综合提升园区的生产、运营和管理水平。
人：
创意产业园的主体——管理型运作团队；产业园的使用主体——高知识的研发团队。
科技：
整合现代计算机软硬件技术，构成高新技术产出的技术服务和研发平台。
自然：
呈现生态、环保、高绿化率、低密度、低容积率的原生态自然环境，可使置身其中的人能将知觉和推理能力及其创造性思维潜力更好地发挥。
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