XX商住综合物业项目前期介入建议方案doc.docx
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XX商住综合物业项目前期介入建议方案doc
物业发展建议
1.1.
项目规划设计要点及原则
1.1.1.项目规划设计相关指标
总用地面积：
万平方米
计容积率用地面积：
万平方米
总建筑面积：
万平方米
其中：
住宅：
万平方米
商业：
万平方米
容积率：
建筑覆盖率：
%
绿地率：
%
建筑限高：
M
建筑退后红线要求：
M
日照间距：
车户比（车位数）：
其他要求：
1.1.2.项目规划设计原则
（一般原则：
）
效益最大化原则：
规划设计应最大限度利用项目特有的优势和资源，使景观价值、商业价值、人文价值等达到最大化。
以人为本原则：
强调自然与社会的融合和“以人为本”’的精神，注重社区生活环境与文化环境的营造，创造适宜人居的人文社区。
适度超前原则：
从建立核心竞争优势出发，本项目鼓励产品创新，以高品质产品引领市场，但创新必须建立在未来市场需求的基础上，不可过于超前或过度增加成本。
品质优先原则：
在产品设计的诸要素之间，以保证项目品质为最重要的要素，通过高超的设计手段以及对新技术的运用（安防技术、中央空调、中央新风、中央吸尘系统等技术）来打造高品质住宅。
与周边环境相协调原则：
项目要考虑与周边环境的协调使社区与周边环境融为一体。
景观均好性原则：
在规划中使各个户型共享内部园林景观和外部自然、人文景观。
（特定原则：
）
弹性原则：
项目先期开发应给后期开发留有余地，因而在规划设计时应在确立整体思路的基础上，保持一定的弹性，使后期开发可以根据市场的变化适当调整。
公共资源私有化原则：
规划设计应考虑如何将项目与周围环境景观融为一体，使社区成为城市的一部分，同时将项目周边资源引入社区之中，使社区居民充分享有这些公共资源，如同私家资源一般。
（根据市场调查及前期定位从营销的角度来确定规划原则，同时考虑规划设计要求，包括一般设计所遵循的原则外还有根据项目特质的不同所应遵循的独特原则）
1.2.项目开发模式
（常见的几种开发模式：
大盘开发模式、订单模式、PUD开发模式、联合开发模式、复合地产开发模式等。
“联合开发”（JIONTDEVELOPMENT）的模式：
即依赖与交通运输设施所提供的市场活动及区域利益，与大众运输服务设施和车站设施紧密结合而进行的房地产开发模式。
“计划单元综合开发模式”（PUD）：
是国外房地产开发常用的模式，即通过一个总体的规划来控制几年甚至几十年的开发。
PUD意味着一块土地规划成一个单一的单元，而不是一些单独小地块的集合体。
“商业地产定单开发模式”：
即在商业开发之前和大型商家进行联盟，按照商家的业态规划要求进行设计。
“复合地产开发模式”：
在地产开发中融入产业要素，形成一个具有特色的社区，如：
奥园的体育+地产、华侨城的旅游+地产等。
）
1.3.项目整体构思
1.3.1.项目规划概念（理念）
1.3.2.项目功能布局
（项目规划中应包含哪些功能，如：
居住、商业、公建配套、绿化等，应该标示在概念规划图上。
以分析图的形式对规划的功能分区及业态分布进行分析，并力图寻找到最佳的功能布局方式、功能分区原则、功能分区图）
1.3.3.概念规划方案（草图）
——突出规划理念
——表现建设开发主题
——体现项目规划设计原则
1.3.4.开发蓝本
1.4.建筑空间组合
1.4.1.建筑空间布局（方案图示）
考虑不同产品的空间布局的独立性与项目整体空间布局的包容性，使每一类产品针对不同客户的需求其空间布局方式而有所不同：
根据××市地理特征，在建筑空间布局上居住建筑主要朝向为南北朝向为主（其夏季主导风向为××），应尽量做到南北通透，视野开阔。
建筑空间的布局应与园林景观相结合，二者相互呼应，相得益彰。
建筑空间的布局应表现出社区居住形态及文化内涵，为社区居民提供生活、休闲、娱乐和交际的场所。
1.4.2.建筑空间组合比较分析
（从建筑规划整体效果、建筑景观、建筑朝向及通风条件、土地利用率等几个方面对各个建筑群体组合方式进行比较）
各方案比较表（各比较指标根据项目特征作调整）：
方案
建筑空间组合方式
整体效果
户型对环境景观的利用
住宅朝向/通风/日照
户型
道路交通组织
开发强度
环境指标
总体评价
A
评价
得分
B
评价
得分
C
评价
得分
D
评价
得分
经综合比较，方案比较合适。
1.4.3.建筑朝向
建筑朝向主要考虑住宅景观朝向、风向、日照间距等因素的影响，本项目朝向选择
1.4.4.建筑间距
（根据项目建筑容积率、建筑密度等规划指标、前期项目档次定位、当地政府规定来确定项目建筑间距）
1.5.景观与环境设计建议
1.5.1.园林景观主题及风格
围绕项目开发主题定位，确定本项目园林景观主题为：
其内涵为：
（园林风格及相关图片）
1.5.2.景观系统示意图
（景观系统规划示意并配以文字说明）
1.5.3.景观空间分析（景观节点建议）
（从项目景观轴线各个节点对细部的景观建议给出自己的建议，可以用图形和文字加以表述）
1.5.4.绿化景观及植物配置
本项目植被的布置应体现以下原则：
——美化主体景观；
——营造社区自然生态环境；
——表现四季变幻场景，充满生机与活力；
——方便物业管理，便于保养；
——既可观赏，又可亲近。
（根据各个项目的园林风格、地域气候特征、植物感官价值特性以及成本来进行合理配置）
1.5.5.环境设计示意
（精选符合项目主题的园林环境小品，可以参见相关图库）
1.6.道路系统与交通组织
1.6.1.道路交通系统图
（图示内容包括：
人行系统、车行系统、主次出入口等）
1.6.2.出入口设置
（充分考虑地块周边道路情况，从有利于商业规划和经营、方便人性等几个方面考虑小区出入口的设计）
1.6.3.停车场
1.7.公共服务设施（非商业）
1.7.1.本项目公共服务设施标准建议（功能/内容/规模）
根据《城市居住区规划设计规范》，本住宅区为××级住宅区，相对应的配建能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施。
根据其中关于××级公共服务设施控制指标以及社区公共设施配备的要求，可以初步设定本项目的公共服务指标如下：
（不含商业服务）
类别
设施名称
建筑面积（M2）
用地面积（M2）
备注
教育
幼儿园
小学
医疗卫生（含医院）
社区卫生服务站
文体
儿童游乐场所（如儿童迷宫等）
社区服务
会所
物业管理用房
居委会
金融邮电
银行、邮电通信
市政公用
配电设施
其他
行政管理及其他
合计
其中公共服务设施用地（一般称公建用地），是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
（一般配套设施可以依据建设部公布的《小区配套设置要求》来配备，娱乐、商业设施根据项目情况而定）
1.7.2.公共服务设施分布
（在规划图上指出各种公共服务设施的大致位置）
1.7.3.会所
（包括会所的位置、功能、规模等，一般要根据项目档次、客户消费需求来定）
1.7.4.教育设施——小学、幼儿园
（是否设置教育设施要考虑到社区的规模和承受能力、以及周边的教育配套设施等）
1.7.4.1.小学
建议引进名校，实施中英文双语教学。
小学规模按×个班计，小学规模为×平方米（建筑面积）。
通过引进国内外品牌学校打响知名度、提升项目品质，增添项目亮点。
小学建筑风格应极力体现国际化视野，简洁、明快，赋予现代感。
建议小学的位置应布置在中心园林附近。
1.7.4.2.幼儿园
规模：
按城市幼儿园园舍建筑面积定额，每个学生至少8.8平方校舍建筑面积，按每班30-35人计算，为了节约成本和节省用地面积，建议××项目幼儿园可以办××个班级，大、中、小各3个，一个机动班，可接纳300—350名幼儿，校舍面积大概在××平方米左右。
师资配置：
按每班配一名幼教教师，一名英语教师，一名保教助理，并聘请部分专职外籍教师任教。
综合计算，幼儿园需要×名教师员工。
可以引进先进教育机构的学习课程和教学模式，使用联合办学或专业顾问的方式进行办学。
幼儿园建筑风格及建筑细节建议：
根据项目整体建筑风格,幼儿园建筑设计可以成的风格，建筑色彩采用色。
1.8.商业规划建议
1.8.1.本项目商业定位概述
（参考定位报告资料）
●目标客户定位
●业态/业种定位
●商业功能定位
●商业经营主题
●商业经营档次
●商业形象定位
1.8.2.商业功能描述
（根据项目地段的商业氛围定位是开发社区商业还是开发城市商业）
社区商业功能包括：
休闲、文化、娱乐、健身、交流、公共服务、购物等七大功能。
这七大功能基本可以满足社区住户的需求。
按照《城市居住区规划设计规范》，本项目商业面积为××平方米，但考虑满足项目定位、商业功能及商业经营要求，商业面积为××平方米左右（含部分可以外包的配套公建）。
对项目商业具体功能及经营面积估算如下：
功能
店铺
店铺数量
建筑面积（M2）
业态表现
商家组合
休闲
酒吧
本色、根据地、乐园
咖啡屋
海月、品位、ZEN、McCafé
文化
文化用品店
专业店/专卖店
都都文具
音像制品店
专业店/专卖店
聆听音像
摄影彩扩店
专业店/专卖店
Kodak影像
书店
专业店/专卖店
席殊图书、汉得书店、贝塔斯曼书友会
书报滩
专业店/专卖店
娱乐
娱乐城（包括KTV、卡拉OK、舞厅）
天上人间、金色时代、天地夜总会、东魅娱乐中心
日常购物
超市（包括菜场、净菜场）
超市
中百、华润万方、华联超市、好又多
服装店
专业店/专卖店
花花公子、杉杉、U2、G2000、Mango
鞋店
专业店/专卖店
Belle
化妆品店
专业店/专卖店
Avon、Waton`s个人护理用品店
鲜花礼品店
专业店/专卖店
池莉鲜花
日常便利店
便利店
7-Eleven、CVS、OK
保健卫生
美容美发店
SensaionsSPA、康琪健美俱乐部、思研丽美容
健身中心（可设在会所内）
MEGAFIT、金一舍宾
卫生所
药店
专业店
中联、三九、同济堂
餐饮
西点屋
专业店
名典、璐娜西餐厅
餐馆
小型餐饮店
第三空间
社区公共服务（含金融邮电）
社区活动中心（可包含在会所内）
会所经营管理公司
邮局
邮政所
银行
中行、招行、工行、建行、民生、光大、交行等
电讯（包括公用电话/移动通讯）
中国移动、中国电讯营业部、NOKIA、MOTOROLA专卖店
维修店
洗衣房
雪阿姨干洗
家政服务
安子家政服务
其他
合计
（根据项目地段的商业氛围定位是开发社区商业还是开发城市商业，城市商业根据商圈规划的要求来定商业形态）
1.8.3.商业主题概念（规划理念）
（考虑商业价值最大化的原则，使商业有最大的临街面）
根据项目商业定位及项目开发蓝本，确定本项目商业主题为：
理由：
1.8.4.商业业态布局及规模
（在图上标示商业业态及业种的分布）
1.8.5.商业流线布局
（包括三种流线：
人流、车流、货流，主要考虑各种流线的走势，及相关节点，如人流汇集与疏散，回车场、货场等，需配分析图）
1.8.6.商业建筑风格建议
1.8.7.商铺面积划分、面宽与进深建议
1.8.8.商业经营服务与管理功能建议
1.8.8.1.商业经营管理建议
●业态、经营品种的统一规划与管理。
按照前述商业规划选择承租客，要尽量做到业态与经营品种搭配合理，以满足购物者各方面的需要。
●统一形象与识别系统的建立与维护。
建议对本项目商业街采用统一的CI系统，并深入贯穿到商业经营的各部分。
●商业运营秩序管理。
督促指导各业主遵守执行各项规章制度并守法经营，协助代理工商、税务、物价等政府职能部门的例行检查和业务开展。
●促销及广告活动管理。
组织实施各项促销活动和重大节日的宣传活动，所有广告宣传归口到商业经营管理部门统一执行，并进行整体品牌形象推广。
●专业培训管理。
定期组织各商铺的营业人员进行培训，并邀请知名专家、学者、成功的企业家为商铺业主举办各类商业经营和企业发展战略方向的讲座、研究会、项目洽谈会等。
●租售代理。
代理商铺投资业主的委托转让、委托经营、委托租赁，商管部门仅收取少量的委托服务费用。
●纠纷处理。
当业主与消费者出现商业纠纷时，商管部门主动出面协调，把矛盾化解到最低限度，并积极指导业主树立良好的商业形象。
●商业资讯管理。
加强国内外商贸流通信息联网力度，尽最大可能为经营业主引进知名品牌代理。
1.8.8.2.商业经营服务建议
第二部分为经营者提供的相关服务
——硬件上必须配套，如：
水、电（110V/220V），电话系统，照明系统，空调系统、宽带网等。
——建立商务中心服务为经营者提供商务服务。
——建立物流平台服务，为经营者解决物流瓶颈问题。
——提供总品牌下的子品牌加盟服务。
第三部分为消费者提供的相关服务
——在招商与管理策略方面采取开放的态度，在商业街的主要出入口设有服务台，为进出的消费者及商业街内的商家提供一系列细微而周到的服务；
——印发《消费导报》，为消费者提供最新的消费资讯；
——设置可以让消费者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管处；
——设置小型休息室及提供召唤计程车等服务；
——商务导航服务等。
1.1.建筑单体及风格建议
1.1.1.建筑单体楼型选择
（根据地块的特点和开发商的建筑规划要求，确定项目是建设板楼还是建设塔楼，板楼具有很好的均好性，通风采光条件较好；塔楼均好性较差，有些户型会出现异形布局的情况，楼体建筑的品质感不强，但塔楼可以增加小区的建筑面积。
）
1.1.2.建筑风格建议
（根据项目定位及开发主题，给出适合本项目的建筑立面及装修风格建议，并对建筑的外观设计提供要求。
在报告中可以给出例证并对选择该建筑风格的理由进行详细的说明，对建筑风格进行明确的解释）
1.1.3.建筑外观设计要求（单体创新）
1.1.4.入口与大堂、电梯间等公共空间建议
1.1.5.灰色空间建议
（建筑中的灰度空间指那些不属于使用面积的空间，有室内和室外两种情况；一般意义上指过渡空间，它实现空间的过渡与渗透功能——开放－半开放－隐私。
如：
架空层的处理、商业与住宅的结合部位、地下车库出入口处理、游泳池与水系广场关系的处理、小区入口绿地的处理等）
1.2.户型建议
1.2.1.户型定位概述
（户型类别、比例（面积/套数）、功能等，即定位报告中的户型定位。
）
1.2.2.户型概念（理念）
（户型表现本项目的特色思想，如、紧凑的经济型户型、表现人性化的舒适型住宅；可以确定大致的户型建议的方向。
）
1.2.3.户型创新要点
（可以通过可比案例的户型进行示意，如空中庭院、入户花园、南北通透户型、大客厅横厅或者主卧的户型等。
）
1.3.装修标准
1.3.1.公共部分
（如果开发商对此项没有特别的关注，就按照一般楼盘的公共部分装修标准进行建议。
）
1.3.2.住宅装修标准
（参考建设部《商品住宅装修一次到位实施导则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》（建设部相关网站），结合项目实际情况（是否需要有创新或亮点），以及周边市场上同档次楼盘的交楼标准得出本项目的交楼标准建议）
序号
项目
交楼标准建议
1
结构
2
外墙
3
内墙
4
电梯
5
电梯前厅
6
地面
7
顶棚
8
户门
9
楼梯
10
窗
11
阳台
12
厨房
13
卫生间
14
管道
15
空调
16
电气配置
17
燃气
18
供水
19
集中抄表
20
智能化配置
1.3.3.装修菜单建议
（结合市场上精装修楼盘的装修情况及开发商提供的装修费用进行配置各种装饰风格的装修菜单）
1.4.结构及设备设施建议
（提供结构及给排水、采暖、空调、智能化系统、安防系统、电梯等设备设施方面的建议。
）
（通过搜集全国在这些方面做得比较好的特色楼盘，了解先进的结构及设备安装技术向开发商进行推荐，提高项目品质，创造项目卖点。
）
1.5.细部亮点营造
（包括阳台、窗户、屋顶、勒脚、帖饰、新材料、新技术、新工艺等方面的亮点推荐。
）
（本节的目的：
一是满足目标客户的需求；二是建立竞争优势，营造产品亮点，形成差异化的产品特色，这些细部亮点最后可以延展成为营销推广中的独特的卖点。
）
1.6.分期开发建议
1.6.1.分期开发策略
根据项目整体开发量及片区市场消化量，按照统一规划、分期开发的原则，在项目可持续发展的基础上保证每期开发利润的最大化，同时应考虑市场风险，控制现金流，保证项目稳健地开发经营，通过不同期的销售控制保证项目的整体销售。
在项目可持续发展的基础上保证每期开发利润的最大化，同时应考虑市场风险，控制现金流，保证项目稳健地开发经营。
1.6.2.分期开发图及各期指标
（在总体规划图上标出分期示意图，并用文字和图案来区分各期，然后统计出各期的经济指标，如：
建筑面积、可售户型面积及户型分布情况、销售收入及占总收入的比例等）
开发期
开发周期
开发地块占地面积（含道路面积，但不包括代征道路面积）
开发内容
可售面积（估）（万平方米）
住宅
商业
第一期
第二期
第三期
合计
1.6.3.一期开发要点
（确定项目一期开发建设及销售期，对一期的开发策略作简单的阐述）
项目第一期开发包括×万平方米左右的住宅、×万平方米左右的绿地（××平方米公共绿地、××平方米左右的社区园林）、×平方米左右售楼处，这样可形成初步的展示效果。
第一期开发时间安排如下：
××项目一期整体工作计划
工作内容
××年
××年
前期施工准备
规划设计方案
初步设计
一期施工图
施工通道清理
施工阶段
主体建筑打桩
一期地下工程完成
公共绿地建设
售楼处建设
网球场建设
看楼通道建设
中心园林建设
样板房装修
建筑主体建设
销售期
销售准备阶段
一期销售
项目一期开发关键要点
1.7.物业管理建议
1.7.1.物业管理模式
（物业管理的服务层次，物业管理的介入阶段等方面进行建议）
1.7.2.物业管理服务内容
（根据小区的实际需求确定物业管理的服务内容）
1）、物业使用的管理及维修、养护；
2）、物业公共设施设备及场所的维修养护和管理，包括：
消防设施、电梯、中央空调及其它机电设备、道路、连廊、单车房（摩托车房）、园林绿地、沟、渠、井、池、管道、停车场（库）等；
3）、公共部位的清洁卫生；
4）、公共秩序维护；
5）、红线范围内的车辆行驶及停泊；
6）、社区文化建设及组织相关活动；
7）、物业及业主的档案资料管理；
8）、小区的安全护卫；
9）、法律法规及顾问合同规定的其它事项。
1.7.3.物业管理特色（竞争优势）建议
（从如何提供优质差异化的服务方面去建议；如：
建立特色服务反应体系、专业的物业管理服务团队、创新的服务设计、科技智能化的运用等。
）
●建立客户服务中心及快速反应体系
●建立专业的物业管理服务团队
●规范的管理制度、创新的服务设计
●科技、智能化物业管理
【总结】
（对全文各个章节中结论性的观点或建议进行罗列）
品味人生
1、不管鸟的翅膀多么完美，如果不凭借空气，鸟就永远飞不到高空。
想象力是翅膀，客观实际是空气，只有两方面紧密结合，才能取得显着成绩。
2、想停下来深情地沉湎一番，怎奈行驶的船却没有铁锚;想回过头去重温旧梦，怎奈身后早已没有了归途。
因为时间的钟摆一刻也不曾停顿过，所以生命便赋予我们将在汹涌的大潮之中不停地颠簸。
3、真正痛苦的人，却在笑脸的背后，流着别人无法知道的眼泪，生活中我们笑得比谁都开心，可是当所有的人潮散去的时候，我们比谁都落寂。
4、温暖是飘飘洒洒的春雨;温暖是写在脸上的笑影;温暖是义无反顾的响应;温暖是一丝不苟的配合。
5、幸福，是一种人生的感悟，一种
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