临沂项目可行性研究报告.docx
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临沂项目可行性研究报告
前言
1、选择临沂进行项目拓展的原因
山东华鹏公司主动找到我司要求合作——2008年10月，山东华鹏矿业有限公司在临沂与当地政府就目标地块达成开发意向，经过多家公司比较和项目考察希望能与我司就该地块进行合作。
我司针对该项目进行了详尽调研——2009年2月27日-3月3日，我司由三个部门组织的调研组到临沂针对拟合作的建设用地进行前期市场调研，围绕着城市是否具备进入条件、临沂房地产现状及供求关系和目标宗地及周边进行了详细的调研。
该项目可促进我公司从独立开发经营逐步转向合作开发、品牌输出的开发经营模式——目前市场条件下，知名开发商为了分散风险，以有限资金提升市场占有率，纷纷进行品牌输出的合作模式，如中体奥园以出售品牌冠名权的方式品牌输出、阳光100以30%-40%非控股股权合作的品牌输出方式品牌输出，对于我公司而言，该项目具有品牌输出的先决条件，利于我公司以一定的资金拓展多个项目。
2、调研结论
调研组调研了临沂市场8个代表项目、4个专业批发市场，对9个政府部门以及1个当地中等略偏上收入家庭进行了访谈，满足对城市经济、房地产行业、消费群体的分析条件。
经调研得出以下结论：
临沂市场从人口、经济和未来发展潜力来看具备进入条件；临沂市兰山区主城区具有产业支撑带来较大需求、土地供给有限，未来几年需求大于供给，具备进入条件；项目所在区域由于属老城区，现有项目品质相对较差，为本项目的顺利开发经营提供了机会。
建立在调研的基础上，完成该可行性研究报告。
1．总论
1．1建设项目概况
1．1．1项目背景
山东华鹏矿业有限公司拟与我司合作开发山东临沂项目，2009年2月27日-3月3日我司由三个部门成员组成的调研组对临沂市场进行机会调研并对项目进行市场调研，本可研报告是建立在调研报告的基础之上。
1．1．2宗地认知
宗地位于临沂市兰山区西北方向临沂商城中心，距离市中心人民广场6公里左右，为旧村改造项目，享受涑河综合改造治理片区相关优惠政策。
土地性质为住宅（60%）和商业（40%），用地性质比例可调且不发生费用，东至工业大道、南至涑堤路（涑河）、西至宏大路，项目占地（含规划路）297亩，被北园路划分为南北两块，北大南小，东地界至西地界1公里左右，沿河面较宽。
宗地所在区段河道正在治理，初步形成沿岸绿化景观。
1．1．3可行性研究编制的依据
1.《临沂市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；
2.《临沂市建筑工程综合概预算定额（1999）》；
3.《临沂市涑河改造片区建设项目城建费用统一收费一览表》；
4.《山东省工程建设其它费用定额》；
5.市场调研报告；
6.合作方提供的其他有关资料。
1．1．4结论
1、主要经济数据及评价指标
主要经济指标
序号
名称
单位
数据
1
总投资
万元
63889
2
总收入
万元
86610
3
税金及附加
万元
4833
4
总成本费用
万元
75467
5
利润总额
万元
14856
6
所得税
万元
3714
7
税后利润
万元
11142
2、通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
临沂市场具备拓展进入条件；
项目所在位置符合城市发展方向，是临沂未来几年发展的热点；
在充分考虑不利因素的情况下项目收益较好，经济上可行；
项目的风险在合理的限度以内。
2．城市宏观环境分析
2．1自然地理环境
2．1．1区位
临沂市位于山东省东南部，地近黄海，东连日照,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊，南邻江苏。
地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。
2．1．2交通
临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。
已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。
境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网，城市主干道较西安相比，同等级道路比西安多两车道。
兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。
京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。
2．1．3行政区划
临沂市现辖兰山、罗庄、河东3个区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9个县，共计180个乡镇办事处，7151个行政村。
2．1．4人口
人口1023万人，主城区人口146万，流动人口30-40万人，其中温州商人有8万常驻人口，流动人口中年收入百万以上1万人，千万以上千人，上亿以上十几人（数据来源：
房管局产权交易中心）。
县区
面积（平方公里）
乡、镇、办事处（个）
行政村（个）
户数（万户）
兰山
650.37
11
409
25.51
罗庄
370.37
8
141
14.25
河东
727.63
12
410
18.04
2．2宏观环境分析
相关资料显示，在中国社科院2005年发布的中国城市综合竞争力200强报告中，临沂综合GDP增长居第42位，在2006年、2007年报告中，临沂增长指数已经分别上升至全国第6位、第7位。
（数据来源：
临沂市经贸委）
2．2．1相关经济发展指标
由于公司目前在西安和咸阳有开发项目，因此选择西安、咸阳和临沂三个城市经济指标进行对比，便于对临沂城市有更量化的了解。
1、国内生产总值（GDP）
临沂GDP（数据来源：
临沂市2003-2007国民经济和社会发展统计公报）
西安GDP（数据来源：
西安市2003-2007国民经济和社会发展统计公报）
咸阳GDP（数据来源：
咸阳市2003-2007国民经济和社会发展统计公报）
从三个城市GDP来看临沂略低于西安，远高于咸阳，5年增长幅度高于西安15%，城市发展速度较快。
2、人均GDP、人均可支配收入、城市化进程、轿车拥有量
由于西安部分年份人均GDP数据缺失，故本报告仅采用07年数据进行对比。
指标
国民生产总值
人均国民生产总值
城镇人均可支配
农民人均纯收入
临沂
1660.5亿元
16106元/人
12819元/人
4722元/人
西安
1737.1亿元
21017元/人
12662元/人
4399元/人
咸阳
586亿元
11733元/人
10970元/人
2914元/人
截至2007年底，全市城市化水平为43.8％（西安44.9%），规划到2010年达到45%。
从上述统计指标来看，临沂的人均经济指标与西安接近。
（图片来源：
临沂商城展厅）
汽车每天挂牌量200个左右。
临沂2007年百户家庭轿车拥有量为11.9，远高于西安的6.6（西安2007年10月底轿车拥有量为153541辆（数据来源：
华商报），按800万人，每户3.5人计，西安每百户家庭轿车拥有量为6.6）。
3、产业结构
三个城市产业结构一览表
城市
年份
临沂
西安
咸阳
全国平均
2003年
14.9：
49.4：
35.7
5.5：
47.6：
47.2：
21：
43：
36
2004年
14.5：
52.5：
33
5.5：
45.2：
49.3
22：
44：
34
2005年
13.5：
52.2：
34.3
5：
42.5：
52.5
19.8：
44.5：
35.7
12.4：
47.3：
40.3
2006年
12.7：
52：
35.3
4.9：
42.4：
52.7
11.7：
57.9：
30.4
11.8：
48.7：
39.5
2007年
12.4：
51：
36.5
4.8：
43.9：
51.3
10：
50：
40
11.7：
49.2：
39.1
（数据来源：
2007年临沂、西安、咸阳国民经济和社会发展统计公报）
从上表统计数据来看，临沂市第一产业的比重高于西安、咸阳、全国平均水平，第二产业比重也高于西安、咸阳、全国平均水平，第三产业比重偏低。
中国城市第二产业的资本和劳动边际生产率高于第三产业高于第一产业。
要素边际生产率在产业间的差异将会促进生产要素由低生产率产业向高生产率产业流动，从而促进了经济增长。
因此一段时期内调整趋势仍将从第一产业向二、三产业调整，根据对临沂市招商局相关人员的访谈，临沂市政府最近一段时期将重点发展第三产业。
从统计数据和相关分析可以看出，临沂市经济保持快速增长与第二产业比重较高是分不开的。
2．2．2支柱产业
1、第二产业
临沂第二产业在产业结构中比例较大，规模以上工业企业达到2769家，工业总产值2464.08亿元，累计完成工业增加值653.68亿元，同比增长24.4%；产品销售率97.66%，同比上升0.21个百分点。
规模以上工业实现主营业务收入2419.52亿元，增长35.1%，实现利税合计165.80亿元，其中利润总额140.11亿元，同比分别增长35.26%和37.39%。
临沂市第二产业有八大支柱产业：
农副产品及食品加工产业、机械制造业、木业加工业、化工业、建材业和冶金业、纺织服装业和医药加工业，其中冶金业和木业发展最快。
八大支柱产业占全市规模以上工业比重为78.64%。
（数据来源：
山东统计信息网）
2、第三产业
临沂市第三产业比例相对较低，商贸流通业是第三产业的支柱产业，应该说商贸流通业务发达是临沂经济最大的亮点，素称江北第一商城，临沂商城规模效益位居全国第三位。
通过各类批发市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。
目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场999处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。
规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%。
全市批发城交易额占全市各类商品市场交易额的62%，由批发而带来的流通业发达，很多大小物流公司应运而生，2006年，全市物流相关行业占全市GDP的比重为20.5%。
根据《临沂市现代物流业发展“十一五”规划纲要》，临沂将充分发挥在区位、交通和商贸流通等方面的比较优势，全面整合社会物流资源，构建起现代化的物流基础设施和物流公共信息平台。
到2010年，第三方物流增加值占全市物流业增加值的比重由“十五”末的15%提高到25%，物流成本占全市GDP的比重由“十五”末的20%下降到15%，物流产业增加值达到500亿元，年均增长幅度高于全市生产总值2个百分点。
“十一五”期间，基本建成东西两大综合物流园区和一批特色专业物流中心，基本形成现代物流网络的基本框架，基本建成高效、便捷、与国际接轨的现代物流公共信息平台，基本形成以第三方物流为主的市场主体。
2．3城市发展规划
2．3．1城市发展方向
2003年——2007年临沂市政府着力打造沂河，相关的优惠政策促进了沂河周边的发展；2005年——2009年，临沂市政府提出并重点改造涑河，并给予了很好的招商引资政策，2003年开始南坊新区建设。
2005年至今，按照“大临沂、新临沂”总体规划和临沂现代商贸物流城建设规划，将分布在原市区内的60多处专业批发市场进行了整合提升改造，着力打造临沂商城。
城市发展重点向北（南坊）和西北（涑河、临沂商城）。
2．3．2市区总体布局规划
规划涉及兰山区、河东区、罗庄区、南坊片区、高新区、经济开发区。
规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为504万和701万左右：
城市化水平分别达到45%和60%左右。
2．3．3城市化空间布局规划
"一心七轴"的城市化空间布局规划是整个临沂市的空间发展布局。
"一心"指中心城市。
中心城市是市域城市化"龙头"，发挥中心城市的"聚集效应"，强化中心城市的"辐射效应"，扩大中心城市对整个市域的带动作用，这是市域化城市的最集中体现，也是市域整体形象的标志。
"七轴"指以中心城市为核心，沿交通线向外辐射，通过9个县城的7条轴。
发展过程中，发挥七轴各自特色，因地制宜，因势利导，充分利用较好的经济腹地条件、山区特点、山地交会特点，发挥在苏北--鲁南经济隆起带上的作用。
随着中心区域辐射力的加大和城市化进程的延伸以及农村剩余劳动力往城市转移，将会产生巨大的城市物质，这部分物质的获益者将会是城市消费的潜在客群；中心城区对周边区域的辐射度越强，外来人口就会不断地进入主城区，城市物质就会不断地增加，消费客群不断增多。
2．3．4城市性质与发展规划
1、城市性质
鲁东南地区的中心城市、全国性商贸物流中心之一、历史文化名城、具有滨水特色的宜居城市。
2、人口规划（2008年人口已经接近2004年规划2010年人口，人口实际增长速度快于规划）
近期（2010年）：
临沂市总人口：
2010年全市人口达到1050万人，其中城镇人口达到504万人，市区城市人口达到145万人，其中常住人口115万人，暂住人口为30万人。
3、用地规划
近期（2010）：
城市用地规模达到160平方公里。
远期（2020）：
城市用地规模达到219平方公里。
4、一河五片规划
临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。
临沂中心城区以沂河为城市中心发展轴，城区形成“一河五片，组团发展”的空间结构和“三环七放射”的城区道路网络体系。
“一河五片”是指临沂中心城的规划建设布局和空间形态的组成，即城市今后的主要发展的"五片"区域为：
（1）以临沂历史文化名城保护区为中心、以商贸物流、批发市场和大学城为主体的兰山片；
（2）以高新技术产业开发区、能源、建材、化工、纺织工业基地和市区新城组成的罗庄片；
（3）以市区物资集散、仓储转运、批发贸易及大型基础设施基地为主体的河东片；
（4）以城市新的行政中心区、市区文教、体育、科研和休疗养基地，以及大型生活居住区组成的南坊片。
（5）由省政府2003年批准、以临沂经济开发区为主体、正在起步的东南片。
一河五片，各片充分体现城市功能，以此为主体的城市功能区形成"一河五片"的城市区域，一个大都市模样的临沂城将呈现在世人眼前。
2．3．5商贸业发展规划
1、规划范围
《临沂市城市商业网点发展规划》的包括兰山区、罗庄区、河东区、南坊片区、高新区、经济开发区6个区域。
2、规划内容
商业功能体系规划（城市商业中心、区域商业中心、社区商业、商业街）、大型商业网点（零售商业网点和商品交易市场）布局规划及商业物流基地规划3部分。
3、规划期限
与城市总体规划一致。
近期2007—2010年，远期2011—2020年。
4、规划目标
（1）到2010年，市区将初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、两处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成的五级城市商业体系的架构。
未来3年，大型商业网点数量控制在35至40处，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街；改造和新建农贸市场19处。
（2）到2020年左右，全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2处大型商贸物流园区的商业功能区、1条涑河商业带的布局，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善，商品交易市场体系和物流配送体系的综合竞争力进一步提高。
其中近期发展目标为：
改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造建设以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心；市区人均零售网点营业面积增加到0.7平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平方米。
近期内大型零售商业网点数量控制在35-40处左右，新建社区人均商业用地面积不少于1平方米，培育打造13条商业街。
大力推进临沂商城和经济开发区建设，全力打造国家级物流基地和全国区域性物流中心。
2．3．6住宅建设发展规划（2008-2012年）
临沂市住房建设发展规划（2008-2012年）中确定住房建设总目标——到2010年，人均住房建筑面积达到28平方米。
（2007年人均24平方米）（在建设部制定和公布的《全面建设小康社会居住目标》报告中,全国的城镇居民“住房小康”指标为,到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。
2020年人均住房建筑面积为35平方米。
”）
单位：
万㎡
类别
普通商品房
经济适用房
拆迁安置房
（新增面积）
廉租房
2008—2012年
820
190
390
10
总量
1410
住房项目布局
“十一五”期间主城区的住宅开发项目将涉及的主要片区分别是：
1、兰山区：
兰山区住房建设布局为：
“两线”、“两片”。
“两线”：
即沿沂河西侧和涑河两岸旧城改造区域。
“两片”：
即南部、西部旧村改造片区。
2、河东区：
河东区住房建设布局为：
“一线”、“两片”。
“一线”：
即沿沂河东侧旧村改造区域。
“两片”：
即南、北部旧村改造片区。
3、罗庄区：
罗庄区住房建设布局为：
“两片”。
“两片”：
即北部区政府周围片区及南部旧村改造片区。
4、南坊片区：
南坊片区住房建设布局为：
“三区”。
“三区”：
即纬四路东、西侧和柳青河东侧城中村改造区域。
5、经济开发区：
经济开发区住房建设布局为：
“一线”。
“一线”：
即沿205国道西侧旧村改造区域。
6、高新区：
高新区住房建设布局为：
“两线”。
“两线”：
即沿科技大道两侧区域及沿湖北路两侧区域。
2．4与宗地有关的区域介绍
2．4．1临沂商城认知
临沂商城规模和效益位居山东第一位，列全国前三位。
临沂商城是临沂“南工、北文、中商”发展战略“中商”的核心地带，创建于1982年，是我国最早创办的专业批发市场之一和全国最大的商品集散地之一。
20多年来，历经了“西郊大棚底－专业批发市场－临沂批发城－中国临沂商城”四个发展阶段。
现有服装、化工、建材、五金等各类专业批发市场60余处，总营业面积600多万平方米,经营摊位4.6万个,上市商品4万多个品牌系列,从业人员10万人,日客流量达30多万人次,商品交易辐射全国26个省、市、自治区。
年商品交易额达400多亿元,市场综合效益连续16年居全国同类市场前列,成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。
（图片来源：
临沂商城展馆）
2．4．2涑河综合改造治理片区认知
涑河是开凿于明代嘉靖年间的一条人工河道，全长60公里，流域面积297平方公里，是临沂城市六大河流之中唯一东西流向、横贯城区的河流。
涑河片区位于临沂市兰山区，片区总体规划控制面积21平方公里（截止09年累计完成涑河治理16.6平方公里），沿河开发长度12公里，从06年3月临沂市政府开始进行涑河综合治理改造工程，专门成立涑河片区开发建设指挥部，抽调专门人员集中办公，对涑河开发建设实行封闭式管理，并制定了相关配套按50%的标准、行政事业收费按照30%的标准收取的优惠政策。
临沂市政府拟将涑河打造为北方秦淮河，将河两岸打造为临沂的商业走廊。
涑河片区从东向西分为三个功能分区——古城商业区（2.5平方公里）、现代商业区（12平方公里）和生态休闲区（6.5平方公里），本项目在现代商业区范围内。
目前古城商业区最先开发建设，已有项目鲁商凤凰城、兰亭水岸、外滩明珠、万兴都、蓝湾国际（180万/亩）等项目，现代商业区东侧台商在涑河南侧取得100多亩土地、涑河北侧20-30亩，浙江开发商在临西五路取得70-80亩土地。
（数据来源：
涑河指挥部招商处）
2．5小结
1、城市发展方向从主城区（兰山老城区）向北（南坊新区）和向西北发展（临沂商城、涑河），向北是行政中心，向西北是商贸流通中心。
南坊新区和临沂商城从行政区划上均属于兰山区。
2、临沂城市发展潜力较大，商贸流通业的发展必将带来第二产业发展促进城市更快发展。
3、城市中小经营个体众多，中等收入家庭较多。
4、临沂规划是沿河发展，因此沂河和涑河成为临沂两大开发热点。
5、临沂市政府给予重点开发区域较多政策优惠。
6、从人口、经济、政策三方面看，临沂市场具备进入条件。
7、宗地符合城市发展方向，属于未来开发热点。
3．房地产环境分析
3．1房地产板块划分
3．1．1板块区位
根据临沂市城区分布特点，可将临沂城区分为五个板块进行分析研究。
3．1．2板块分析
1、兰山中心板块
（1）板块范围
东至沂州路、西到临西九路、海关路以北、祊河以南。
（2）发展概况
兰山板块位于中心区域，板块以人民广场为中心辐射，四下分布着众多商场与商贸市场。
它是临沂的中心商业区，亦是临沂的中心居住区。
兰山板块最大的资源是地段资源。
因为历史及地理原因，人民广场附近成为临沂市形成最早也是认可度最高的商圈，客流及物流的集中自然形成闹市，临沂的“中国商贸城”逐渐形成，客流、物流、资金流、信息流相互交汇。
板块形成模式为：
“客流→物流→资金流→信息流”。
因为地段作用，大量商业集中，形成区域特色。
它的向心力是“商业”。
此板块内的居住特点是居住区主要是各个单位自建的家属区占有较大比例。
此板块价格和消费群体属于临沂市第二梯度。
（3）住宅市场特点
兰山区商品房项目供应数量最多，但受地块制约，板块内以建筑面积10万平米以下的小规模楼盘为主，整体均价在3325元/平方米。
首次置业较多,外加部分投资客群，客群覆盖面较广除项目周边原居民等客户外,板块内众多批发市场的云集使得私营业主及外来生意人成为准客户重要组成部分。
该区域集中了临沂接近90%的商业楼盘，2008年有临沂小商品城、家具城、灯具城、美多现代城等商业项目的成功发售。
作为临沂未来的物流城和商贸城，该区域楼盘的投资价值非常高，住宅，商业楼盘的投资回报率高。
2、南坊板块
（1）板块划分
沂河西、祊河东的围合三角区域。
（2）板块发展概况
南坊板块是近两年发展比较快，正在建设的板块。
区内道路宽阔、整洁。
经过市政规划，该板块将建成行政中心区、商务中心区、文化娱乐中心区、居住中心区、商业副中心区。
南坊板块最大的资源是政策资源，其次是临河的景观环境资源。
板块形成模式为：
“政策→资金流→客流→物流”。
因为政策的导向作用，集中了行政、文化、休闲、娱乐、商业、酒店，形成了区域特色。
它的向心力是“市政”。
南坊板块一年内涨幅38%。
其中沂龙湾和齐鲁园两个项目一年内提价分别达到1000和1200元，上涨快速。
（3）住宅市场特点
商品房供应量大，超过560万平米，占临沂市住宅建设发展规划2008-2012的68%，超出区域规划人口需求范围，整体均价3500元/平方米。
区域内竞争激烈：
区内百万平方米大盘3个，另有部分不具备销售资格的单位建房及还建房正在以低于市场的优惠价私自出售，例如本作为兰山区政府家属院的沂州花园，关系价约在2300元/平方米，此类低价的私市房将会对南坊板块的价格走势造成困扰。
此类小区具备土地成本方面的价格优势，定价尺度弹性，但却使得南坊市场竞争更为激烈。
客户主要集中在以公务员、工商个体户、私营业主，40%客户为团购客户，团购体量明显大于其他板块。
由于新的市委市政府行政办公中心将在今年启用，未来政府对南方新区的建设日益加大，所以该区的楼盘具有一定的升值空间。
3、滨河板块
（1）板块划分
沂河西畔，以滨河大道为轴心，北至双岭路南至沂河路。
（2）板块发展概况
随着沂河改造完成，该
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