环亚国际商务中心营销策划报告.docx

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环亚国际商务中心营销策划报告

环亚国际商务中心营销策划报告

第一章、项目概述

环亚国际商务中心（以下简称“项目”）为春晖花园A区1号楼25层、26层共20套房，项目位于南宁市民族大道137号。

项目20套房总面积：

1415.99㎡。

法院委托估价拍卖总价：

1170.69万元（均价约：

8267.64元/㎡）。

项目权属广西永凯集团，因集团倒闭被南宁市中级人民法院拍卖，经法院于去年7月委托房地产评估公司评估，目前已进入拍卖筹备阶段。

因有内部操作（内部价5300元/㎡）便利条件，现拟联合多个资方，共同出资合作，投标拿下该项目，以作经营或者投资使用。

现按内部操作价做投资分析报告。

第二章、项目定位研究

一、项目环境分析

项目区位示意图

项目正面临大街，为南宁市民族大道137号，盘踞在东盟商务区域核心位置，竹溪立交和风铃立交之间，处在地铁一号线出口处，与万象影城仅仅一路之隔，区位商业优势特别突出，是商务酒店和商务办公绝佳位置。

南宁市民族大道类似与纽约的曼哈顿街区，是金融中心和商务办公中心街区，商家必争之制高点，项目处于此中心位置核心区，享尽天时地利人和，区位优势得天独厚。

二、区域市场现状及发展趋势

项目处在凤岭片区中的东盟商务区，经过最近几年的大发展，目前已是高楼林立，商业银行、商务中心、领事馆、国际代表处、星级酒店、政府要害部门等单位云集，很多一线的投资机构纷纷入驻，占领制高点。

目前在建设的“九州国际”、“五洲国际”和“三琪广场”等几座广西最高的云天大楼，均落户于东盟商务区片区，这一发展趋势决定了项目所处片区，必将是南宁最核心的商务街区，上百年也是屹立不倒。

三、项目SWOT分析

（一）项目优势

项目区位优势突出，商务办公、银行、酒店等CBD商务核心区元素，占满各大街大楼，领事馆区、金融区、商务区、政府办公区优势其它片区无可比拟。

（二）项目劣势

项目不足之处，是早期地产住宅产品，套房形式，规划设计可发挥的余地不多。

另外，项目的体量也不是太大，没有规模优势。

（三）项目机会

东盟商务区所在的凤岭片区，是南宁最近十年才发展起来的CBD商务新区，很多重大项目和市政建设项目目前都还在进行当中，这一情况导致该片区的各种配套建设还不十分完备，从投资角度分析，商务配套建设肯定存在发展空间。

（四）项目威胁

项目威胁主要来自市场竞争，目前该片区的商务竞争还没有显现出来，本项目可以未雨绸缪，做好潜在威胁的规避和防范工作。

四、市场定位

（一）定位研究

经调研，项目所处片区商务办公楼、商务酒店等公共设施，都是普通的定位和经营模式，好些的，往往是在规模和档次方面做提升，缺乏主题研究，产品的竞争力和生命周期都很值得怀疑。

（二）主题定位

根据本项目特点，经研究分析，不与高楼大厦比拼大品牌，专做精致情调的办公社区，因此，项目定位为迷你式国际商务中心。

案名暂定为“环亚国际商务中心”。

第三章、规划设计方案

一、总体规划思路

（一）品牌规划设置

1、招牌名称和标志

项目临民族大道，宜在建筑物外墙显著设立项目品牌名称和标志，以作品牌推广使用。

2、墙面设置和色彩确定

鉴于市容市貌管理部门会干涉企业外墙设计方案，项目外墙的规划设计不宜过于张扬，但必须有个性，色彩与周边建筑物协调。

（二）内部规划设计

注重空间规划（打通隔墙，合理规划），以人文本，符合办公需求为主，用材讲究（玻璃隔墙、装饰物等），突出个性。

公共接待区域预留互动空间。

二、规划设计

（一）公共设施概念设计

项目内部墙面、过道、天面、公共会议室、休息室、接待室、办公区等，设计注重个性和情调，以精品雅致为主。

可根据各个办公区域特点，设计不同主题风格的写字间。

比如具有南亚风情的“新加坡商务会馆”等。

（二）商务办公设计

可根据招商情况或者大众化设计，尽量符合商家需求，预留可简单调整的规划空间。

三、项目主题风格式样

建议每一写字间都有主题风格，在设计、饰物、图画、道具和文字等方面做文章。

以下样式仍过于简单，仅供参考。

产品规划设计样式（参考）

第四章、项目经营

一、项目定位

根据本方案“第二章”结论，项目定位为迷你式国际商务中心，也就是办公写字楼式的商务公寓，较之于大型商务中心，本案以精致和情调见长，为“迷你式商务办公”写字间，适合中小型商务办公企业使用。

二、规划分区

本案采取全通透打通，重新规划设计的方式，重新设置大小不一的写字间，并且预留灵活间隔的接口，方便企业按照需求租用办公场所。

本项目计划设置15—20间办公场所，面积从40—120㎡不等。

三、招商对象

由于单个写字间办公空间相对狭小，不合适大型企业使用，因此本项目主要面对以下企业招商：

小型投资类企业、策划咨询类企业、律师事务所、社团办公、旅游企业等中小企业。

四、经营目标

本方案的经营思路是全面合作，所有20套房整体包装出租和经营管理。

（一）出租率

由于项目物业有限，争取出租率达到95%以上。

（二）租金水平

项目周边商务写字楼租金水平在100—160元/㎡·月，项目可据此制定租金水平，建议可设定在130元/㎡·月.

（三）盈利目标

按照出租率95%计算，项目盈利水平可达到1482元/㎡·年。

第五章、营销推广

一、整体推广思路

概述南宁商务办公楼宇市场，定位不明，杂乱为主，缺乏主题，主要以租金高低论英雄，没发挥应有的项目品牌作用，以此导入主题国际商务办公写字楼概念。

借鉴和宣传国外主题商务办公区的成功经验，推出本项目，在介绍和推广本项目的同时，竖起项目标杆品牌，引领南宁市高档写字楼发展倾向，激发项目卖点。

二、项目推广主题

（一）主题广告语

精品办公楼宇，国际商务中心。

（二）招租广告语（参考）

进驻环亚，抢先一步。

迷你办公，务实情调。

小企业进驻东盟商圈，环亚平台圆你国际梦。

……….

三、推广总体策略

（一）先期市场炒作，做托诱导租户。

（二）积累客户，集中签约，促动成交。

四、营销推广渠道

营销推广渠道主要以南宁二手房租赁网络、房产微信、户外媒体发布等为主。

条件允许也可以采取设点咨询或者上门推介等方式。

五、推广费用控制

为尽快树立项目品牌，首期招商宜稍微加大推广费用，可达到总投资的3%左右，约5万元（招商半年期使用）。

第六章、项目投资分析

一、项目价值分析

（一）物业价值

本项目2007年开盘销售时均价是3900元/㎡，目前该片区房价已大幅度升值。

项目对面目前在建的几座写字楼，销售均价均在1.7万元/㎡左右。

不到十年时间，片区房价翻几番，可谓前途无量。

凤岭片区由于是南宁核心中的核心，随着最近几座云天大楼建成，高级写字楼房价仍在飙升，何时才是头，只能参考北京上海核心商务区写字楼的发展史了。

（二）租金水平

风岭片区写字楼，2007年是20元/㎡·月（例如中鼎万象城），目前租金水平是70﹣160元/㎡·月，核心区租金超过南宁市早期CBD商务区琅东片区（金源CBD现代城月租金90%以上在100元以内。

）。

二、项目定价模拟

本项目是凤岭片区前期项目，传统出租的话，租金略低与目前东盟商务区高级写字楼，如果定位准确并且包装得体，租金水平可以与东盟财富中心（90元/㎡·月）之类的写字楼看齐。

基于此，本项目租金暂时定价：

90元/㎡·月

三、投入产出分析

（一）购买直接收益

1、竞价购买成本

（1）购买成本：

1415.99平方米×5300元/平方米=750.4747万元。

（2）拍卖手续费：

750.4747万元×5%=37.52万元。

（3）契税

750.4747万元×1.5%≈1.26万元。

（4）办证费

1415.99平方米×5元/平方米≈0.708万元。

合计：

789.9627万元。

2、市场价值预期

目前项目附近的月景湾项目，新房销售均价在9500元/平方米，本项目位置比月景湾靠近东盟商圈，而且临民族大道，价格会高一些，预估价格为10000元/㎡。

因此估算本项目市场价值预期：

1415.99平方米×10000元/平方米≈1415.99万元。

3、预期收购收益

1415.99万元—789.9627万元=626.0273万元

4、回报率

626.0273万元÷887.4527万元≈70.5%。

（二）五年期租赁经营收益预测

1、租赁经营收益（毛利）

按照定价模拟租金90元/㎡·月，做一个五年期的租赁经营收益保守分析，五年期租赁经营收益如下：

1415.99平方米×90元/㎡·月×12个月×5年=764.6346万元

2、管理成本（管理费按毛利润20%来计算）

764.6346万元×20%=152.9269万元

3、经营纯利润

764.6346万元（经营毛利）—152.9269万元（管理费用）=611.7077万元

四、项目盈利状况

（一）五年期资产净升值

目前房价上涨速度放慢了些，没有之前一个五年翻几番的速度，但保守估计，下一个五年期，物业升值翻一番是可以做得到的。

按照目前本项目市场价格计算，本项目五年后市场价值可达到以下水平：

1415.99万元×2（第五年市价）-750.4747万元（购买成本价）=2081.5053万元

（二）五年期总盈利

626.0273万元（收购直接收益）+611.7077万元（五年租赁收益）+2081.5053万元（五年物业净增值）=3319.2403万元

五、盈利率

3319.2403万元（五年总盈利）÷（购买成本789.9627万元+管理成本152.9269万元）≈352%

第七章、项目总论

一、可行性研究

本项目投资属于固定资产投资，比一般的实业投资风险相对小很多。

鉴于以上的投资分析，项目盈利空间还是相当大的，是一个理想的投资项目。

项目所处段价值优势明显，可信度高，品牌力度强，拥有该物业，在一般的投资客眼里即是拥有实力的象征。

基于以上两点，项目可行性是可以保证的。

二、投资建议

提供以下两点建议：

1、为便于投资和经营，建议联合投资和经营管理，把所有资产交给合作组建的资格产管理公司运作。

2、在项目正常经营过程中，如有好的项目需要资金投入，本项目还可以抵押贷款，投入运作，所得收入计入所组建的资产管理公司收入。

张莜

2015年6月10日