西山片区棚改项目.docx

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西山片区棚改项目

西山片区棚改项目

房屋征收与补偿安置方案

（征求意见稿）

为健康推进西山片区棚改建设项目房屋征收补偿安置工作，根据国家、省、市房屋征收相关法律、法规、政策，结合本项目规划征收范围内被征收房屋和地上附属物的实际情况，制订本项目征收补偿安置方案。

一、征收原则

1、决策民主。

坚持一切从实际出发，系统全面的掌握实际情况，把公众参与、专家讨论、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为征收工作的必经程序。

2、程序正当。

严格遵守法定程序，充分保障被征收人的知情权、参与权。

3、结果公开。

杜绝征收补偿过程中的暗箱操作，做到公开透明、公平公正，建立征收补偿“公开—公示—监督”机制，确保房屋征收工作阳光、廉洁、高效推进。

二、征收范围

西环路西侧，繁荣街南侧，滨河热电安装公司北侧，自来水厂、热电检斤东侧，具体范围以规划部门出具的规划范围图为准。

三、征收部门与被征收人

1、征收部门：

东宁市人民政府房屋征收办公室。

2、被征收人：

规划征收范围内国有土地上房屋所有权人。

四、房屋征收实施单位和房屋评估机构

1、东宁市房屋征收办委托东宁市房屋征收与补偿服务中心为该项目的房屋征收实施单位。

2、依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人公开投票，按照少数服从多数的原则，经过公证，确定黑龙江省通源房地产估价公司为本项目的房屋估价单位，负责项目征收范围内被征收房屋价值的评估工作。

五、征收区域基本情况

西山片区地块棚改项目征收区域内共有被征收人315户，征收面积24414.22㎡。

其中住宅24330.221㎡，车库84㎡，残疾11户、低保18户。

六、征收补偿的依据

1、补偿依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《东宁县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》。

2、房屋补偿的面积及产权性质依据：

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书记载为准；房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

七、征收补偿与安置方式

被征收人可自行选择货币补偿方式，也可选择回购商品房产权调换。

（一）货币补偿

住宅及非住宅被征收人选择货币补偿的，按照评估确定的被征收房屋的价值对被征收人予以补偿。

征收补偿协议签订前，由估价单位将项目评估结果在征收范围内公示，如被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

如被征收人对原房地产评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向牡丹江市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，鉴定结论为最终结果。

如无异议，由房屋征收当事人双方签订货币补偿协议。

被征收人凭“货币补偿协议书”、“征收补偿专项资金支取通知书”、“房屋所有权人身份证”，到指定银行领取货币补偿款。

被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。

（二）产权调换

1、住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的

（1）购置商品房产权调换：

房票指根据市政府确定的基准价，按照被征收房屋面积折算后，可“兑换”相应价值作为回迁安置房屋的凭证。

被征收房屋经征收部门核算价格后，向被征收人发放“房票”，在规定的期限内，有照房屋按照被征收房屋区域基准价计算“房票”价值，无照房屋按照被征收房屋区域基准价的50%或33%计算“房票”价值（参照第九条）。

附属物、搬迁费、奖励等凭自愿可选择货币补偿或加入“房票”价值。

被征收人在规定时限内持“房票”到提供房源企业自主选择存量商品用房安置，并根据“房票”价值及已选择的存量商品房价格确定折算安置面积。

被征收人选择房屋的价值小于“房票”价值，剩余“房票”折算回原被征收房屋面积后，按照评估价结算补偿费；被征收人选择房屋的价值大于“房票”价值，超出部分按照被征收人选择房屋的价格结算差价。

（2）最低保障户型50平方米。

对于有照房屋面积不足50㎡的，被征收人房屋上靠至标准户型50㎡，按照政府基准价格交纳增加面积款。

（3）有照房屋面积不足50平方米的，被征收人为低保户或残疾户并且是现有的唯一住房的，经调查核实可以无偿上靠50平方米安置用房，不找差价。

产权调换后房屋建筑面积，以房屋产权测绘部门核准的建筑面积为准。

2、非住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的

依据房屋权属证书标注的产权性质、产权面积，按照该房屋实际使用性质调换相同性质的房屋。

被征收人选择货币补偿的，按照评估确定的被征收房屋的价值对被征收人予以补偿。

八、关于从事经营性活动的有照住宅房屋的补偿

房屋权属证书载明为住宅，在征收封闭公告发布前实际用于生产、经营，被征收人已依法取得营业执照、具有纳税证明的，按住宅房屋给予补偿。

对用于生产、经营的建筑面积部分，另行按评估价值的30%给予货币补偿，发放非住宅房屋搬迁费和6个月停产停业损失补偿。

九、对未经登记的建筑认定和补偿

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，符合居住条件的①室内高度在2.2米以上;②墙厚370毫米以上;③有固定采暖设施，屋面有防寒处理;④满足采光和通风要求，有水电设施。

给予适当补偿。

（一）被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋评估价格予以补偿。

（二）被征收人选择房屋产权调换的，以上条件全部符合的，按照原房面积的50%给予调换住宅安置。

不全部符合但符合其中两个以上的，按照原房面积的33%给予调换住宅；达不到两个条件以上标准的，按照棚厦标准给予补偿；如果被征收房屋为唯一住房的，应当适当上调比例系数。

（三）被征收人在征收封闭公告发布前实际用于生产、经营，且依法取得营业执照、具有纳税证明的，除按照前两款标准予以补偿外，对实际用于经营部分，发放6个月停产停业损失补偿。

（四）、对在公告规定期限内未选房搬迁的被征收人，在原房屋建筑面积基础上，在企业提供房源中选择未签订的剩余房源进行安置，即只保证安置面积而不保证回迁楼房区域和楼层。

十、临时安置费、搬迁费标准

（一）搬迁费：

1、征收住宅房屋，按照被征收房屋产权证载明的建筑面积每平方米15元标准计发一次性搬迁费。

按照上述标准计算的搬迁费低于1000元的，按1000元计发。

2、征收非住宅房屋，按照被征收房屋产权证载明的建筑面积每平方米20元标准计发一次性搬迁费。

按照上述标准计算的搬迁费低于1500元的，按1500元计发。

3、被征收房屋机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

（二）临时安置费

1、征收住宅房屋，被征收人选择房屋产权调换的，按照原房屋产权证载明的建筑面积，每月每平方米5元标准计发临时安置费，按照上述标准计算的临时安置费每月低于500元的，按每月500元计发，计发6个月一次性补偿。

2、征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照原房屋产权证载明的建筑面积，每月每平方米5元标准计发临时安置费，按照上述标准计算的临时安置费每月低于500元的，按每月500元计发，计发6个月一次性补偿。

3、被征收房屋产权性质为非住宅房屋，因征收房屋造成停产停业损失的，区分情形，依据过渡期，按照下列标准计发停产停业损失补偿：

（1）被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额和向社会保险部门交纳劳动保险统筹基金确定的职工人数，按照下列公式计算计发一次性停产停业损失补偿：

①上年度应纳税所得额÷12个月+上年度职工月工资总额

②本条所称的应纳税所得额为被征收人每一纳税年度经营获得收入总额扣除取得收入所需费用后的余额。

（2）被征收人不能提供上年度应缴纳税所得额和向社会保险部门缴纳社会保险统筹基金确定的职工人数平均工资，但被征收人房屋在房屋征收决定公告发布前，实际用于经营并能够提供营业执照和税务登记等合法手续的，应当以被征收人房屋权属证书载明的用途、建筑面积按月给予停产停业损失补偿。

工业用途为每月每平方米30元，商服用途为每月每平方米30元，其他用途为每月每平方米20元。

征收非住宅房屋，对选择货币补偿和产权调换的的被征收人，给予一次性6个月的停产停业损失补偿。

房屋征收决定公告发布前已停产停业的非住宅房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。

十一、关于附属物补偿

1、不符合本方案第九条认定房屋条件的建筑物，按照面积每平方米补偿300元。

2、门斗：

砖砌门斗按照面积每平方米补偿200元；铝合金和塑钢门斗，按照面积每平方米补偿250元。

3、砖砌围墙：

有基础、有垛，且墙厚在24厘米以上（含24厘米）的，按照面积每平方米补偿100元；无基础，墙厚在12厘米以上（含12厘米），按照面积每平方米补偿80元；简易砖砌围墙按照面积每平方米补偿30元。

4、铁栅栏（护栏）：

有基础的铁栅栏，按照面积每平方米补偿100元；无基础的简易铁栅栏，按照面积每平方米补偿80元。

5、铁大门：

普通铁皮门每平方米补偿100元；铁质大门每平方米补偿200元；电动铁艺大门每平方米补偿300元。

6、菜窖：

砖石砌菜窖每座补偿500元，浆砌菜窖每座补偿1000元。

7、水井：

压把水井每眼补偿1000元。

8、果树：

见果的每棵补偿150元，苗木补偿30元。

葡萄、枸杞（簇）等经济类苗木每棵（簇）补偿80元，苗木补偿10元。

9、院内水泥地：

砼地面厚度在10厘米以上的，按照浇筑面积每平方米补偿80元；砼地面厚度在10厘米以下的，按照浇筑面积每平方米补偿50元。

10、砖石厕所：

每座（1个蹲位）补偿500元。

11、砖石渗水井：

每座补偿500元。

12、砖石化粪池：

每座补偿500元。

13、猪舍：

独立标准化猪舍按照建筑面积每平方米补偿400元；简易猪舍按照建筑面积每平方米补偿200元。

14、菜棚：

标准化菜棚（暖窖）按建筑面积每平方米补偿300元，简易菜棚按照建筑面积每平方米补偿100元。

15、护坡：

每立方米给予补偿200元。

16、地沟：

每立方米给予补偿150元。

17、能够提供规划、土地等相关证明的标准化宅基地：

有基础的给予补偿30000元，无基础的给予补偿20000元。

18、有线电视50元/户、电话66元/户、网络迁移费110元。

19、其他：

没有明确补偿标准的其他附属设施补偿，可以协商，协商不成的可以委托评估机构通过评估确定。

十二、补助与奖励

1、有下列情形的政府给予补助。

被征收人出具在县人民政府作出征收决定前相关部门颁发的低保证和残疾证明，应当将被征收人确定为照顾对象。

（1）重度残疾户，每户给予1万元补贴；轻度残疾户，每户给予5000元补贴；低保户，每户给予5000元困难补助。

残疾人补贴和低保户补助以户为单位发放。

残疾户以及低保户以相关部门认定为依据。

（2）按照就地、就近、方便的原则，对下肢残疾、视力残疾或年龄在70周岁以上的产权人，优先回迁安置在二楼。

（3）被认定为低保户和残疾人的，在获得相应补助后，应该在其证件上予以注明，并在县征收办登记备案，异地再次遇到房屋征收的不予重复补助。

2、奖励：

依据《东宁县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关规定，结合项目实际情况，确立奖励标准如下：

征收范围内的被征收人在规定的奖励期限内签订《房屋征收补偿协议》并搬迁完毕，经搬迁验收合格的，按照原房屋产权证载明的建筑面积，给予200元/平方米的现金奖励，按照上述标准计算的奖励金不足10000元的按照10000元计发；超过奖励期限仍未签订《房屋征收补偿协议》并搬迁的住户，不予奖励。

十三、房屋征收部门与被征收入在征收期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

十四、签订安置补偿协议

房屋选定后，开发企业应提供房产部门出具的房源无抵押、查封证明，并与被征收人签订房屋买卖合同，同时向被征收人开具商品房销售统一发票。

合同签订后，被征收人持房源无抵押、查封证明及房屋买卖合同到房屋征收部门签订安置补偿协议。

同时房产部门应及时对所选房源进行备案登记。

十五、征收范围内已经签订《房屋征收补偿协议》的被征收人，在规定的时间内腾空房屋后，其房屋由征收部门统一组织拆除。

原房屋所有权人或使用人不得损坏房屋的结构，不得擅自拆除房屋的设备和材料。

违者将按照造成的实际损失从征收补偿款中双倍扣除，并承担由此造成的安全责任。

十六、签订房屋补偿协议前，被征收房屋存在房屋买卖或原产权人死亡等情形的，经县征收办同意，应在不增加补偿费用的基础上，及时到相关部门办理过户、继承等手续后，征收部门与新产权人签订房屋征收协议。

签订房屋补偿协议后，被征收人应将房屋所有权证、土地使用证等上交征收部门，由征收部门向相关部门统一办理产权注销手续并使用相关证件作为办理新的产权证照的依据。

十七、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁的，县人民政府将依法申请人民法院强制执行。

十八、征收签约期限：

征收决定公告确定日期起30天。

十九、未尽事宜，按相关法律法规执行。

二十、本方案由东宁市人民政府房屋征收办公室负责解释。

2016年3月3日