商丘市房地产市场概况文件.docx

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商丘市房地产市场概况文件

商丘市房地产市场调研报告

本报告包含以下内容：

第一部分商丘城市简况

一、城市简况

1、商丘城市简况

2、商丘交通简况

3、辖区与人口

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展情况

2、社会收入与消费情况

3、城市规划

三、城市发展特点

第二部分商丘房地产市场简况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

2、土地市场情况

3、房地产市场供给与需求情况

二、房地产市场工程分析

1、全市在售楼盘基本情况

2、在售工程特征分析

四、房地产市场整体特征分析

第一部分商丘城市简况

1、城市简况

商丘市

商丘位于亚欧大陆东岸，中国中原东部，简称商，为中国历史文化名城、六朝古都，拥有五千余年的建城史，因商人、商业、商品发源于商丘，商朝建都于商丘，商丘被誉为“三商之源、华商之都”，古称亳、宋国、梁国、梁园、睢阳、宋城、宋州、应天府、南京、归德府等。

2、交通简况

商丘东临大海、西扼中原、北接齐鲁、南襟江淮，陇海与京九铁路、商杭与徐兰高铁、连霍与济广高速、105与310国道等在商丘市区交汇，区位优越、交通便捷，为中国重要的综合交通枢纽和商贸物流中心、亚欧大陆桥中国段重要的中心城市，中原经济区东部经济、交通和工商业中心。

3、辖区与人口

截至2011年7月1日，商丘市辖4区1市6县，下辖18个街道办事处、92个镇、81个乡，总面积10704平方公里、总人口736万人，商丘市中心区建成区面积100平方公里、中心区人口105万人。

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展

从商丘历年GDP看出GDP年均增长11%以上，2009年突破1000亿元，保持平稳增长。

随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。

2、社会收入与消费情况

根据商丘历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收

入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。

3、城市规划

道北片区：

老城区，城中村集中，人口密度极高，众多专业市场老城区：

人口密度高，集中了百货、步行街等多种商业业态神火大道区：

住宅集中开发区域，城市面貌较好经济开发区：

轻工企业西集中移，住宅开发兴起，但配套不足

三、城市发展特点

根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前新乡的城市发展特点有以下几点：

三大产业协调快速发展，拉动城市经济快速增长，为城市工程开发提供经济

保障。

城市居民消费能力逐步提升，同时工业主导城市发展，人均居住面积增长，都为工程后期提供充分购买力。

城市规划发展主体方向为城市东、南、西此三板块高速发展，相应软硬件设

施逐步完善，在城市板块竞争中占据最佳优势。

未来城市框架及人口的扩张，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入力

争翻一番。

为房地产市场发展提供良好市场需求。

第二部分商丘房地产市场简况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资从历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，

10年受宏观影响固定投资增速有所下滑。

伴随着城市及人口进一步扩展，预计未来商丘房地产开发投资将会进入一个稳步发展时期，但后续市场行情还有待观察。

2、土地市场情况

根据对2007年至2011年的用地情况可以看到，目前商丘土地市场有以下特点：

土地成交较为透明，能做到招拍挂；

土地市场成交2010到峰值，2008年经济危机后呈现快速上涨的发展空间；

2010年交呈下滑趋势，土地成交更是达到近5年的最低点，只有1062亩

3、房地产市场供给与需求情况

2005年之前房地产市场相对比较低迷，在进入2006年以后，商品房销售有了突飞猛进的增长，其中2006和2007年增幅达到了100%以上，尤其是进入2009年以后，随着全国房地产市场的复苏和发展的带动，增幅达到了212%，销售量也实现了井喷式的爆发，达到了333万平方M。

商丘房地产市场一片火热，市场前景非常可观。

二、房地产市场工程分析

1、全市在售楼盘基本情况

城西区域

工程名称

总建筑面积

（万㎡）

主力户型

客户主群体

目前均价

备注

40-60㎡公寓

本地投资客，看好地段

底商18000

工程开盘当天共推出197

华联商贸国际

15

65-75㎡一房一厅

价值，看好沃尔玛

住房暂未发售

套商铺，当天出售137套，

80-90㎡两房

开发商停止出售

五月份开的最后一期盘，五

84㎡两房

周边人群老师政府人

小高层2000

金地绿洲

7

89-134㎡三房

员

多层1700

栋高层，现一次性98折按

揭99折

一期开盘总共有七栋，五栋

98㎡两房

景苑

8

118-138㎡三房

工薪阶层首次置业，

待定

8层多层，两栋16层小高

层，共384套

79.3㎡两房

投资型，首次置业自住

现卖VIP2千抵5千最后一

书香人家

11

110-112㎡三房

型周边学校老师

暂定开盘

期，两栋11层小高层约

130套

0370

30

88—96㎡二房

110—140㎡三房

区政府周边，道北中低

档消费人群工薪阶层

首次置业者

1700

现在售的共有六栋

天秀城

4.5

51-54㎡一房两厅

80㎡两房两厅

107㎡三房两厅

年轻工薪阶层置业者，

看好此区域的投资者

以及学校老师

待定

6月开盘的是一期两栋小高层，共176套，现办理优惠卡5千抵一万，一万抵一万八

神火大道板块

工程名称

总建筑面积

（万㎡）

主力户型

客户主群体

目前均价

备注

113-143㎡三房

追求高品质住宅，对生活

联盟新城

29

170-298㎡四房

要求非常高的高端消费群

待定

目前正在预约登记

别墅

体

采用地源热泵、天棚辐射、新风

96-110㎡两房

对生活品质讲究的高端消

置换等系统，打造就是恒温恒湿

汇豪天下

12

117-157㎡三房

费群体

待定

科技豪宅，6月10号开始进行

145-152四房

VIP登记

104㎡两房

看好该地段的投资客、商

二期由五栋高层组成共三百套，

上海城市花园

17

127-143㎡三房

人，改善性住房客户

3500

现销售率已达到85%

盛大世纪城

11

53-55㎡一房

改善住房条件，公司经管

2900

在售最后一栋四号栋，一次性

94㎡两房

108-154㎡三房

155-166㎡四房

层，投资客

98折

56㎡一房

96㎡两房

中档消费群体改善性住

1.1期差不多售完，一次性90

海亚春天

55

2800

118-132㎡三房

房，周边企事业单位员工

折按揭92折

153㎡四房

经济开发区

工程名称

总建筑面积

（万㎡）

主力户型

客户主群体

目前均价

备注

55.42一房

85-86两房

开盘当天一次性89折按揭

投资客，高速路经管局

建业桂园

15

109-135三房

2900

92折，开盘当天销售率达

工作人员，学校老师

189四房

到75%左右

226五房

70-103两房

一期已经销售完毕，现准备

东方豫苑

9

120-140三房

周边首次置业工薪阶层

2400

销售二期，预计在7月份开

160四房

盘

89-104两房

公路经管局职工、周边

上东一品

7

120140三房

居民改善型住房以及看

2400

楼盘销售已经进入尾盘

160四房

好此区域的投资客

天明第一城

20

55一房

89-93两房

114-139三房

145-163四房

136-163复式

周边企事业单位人员，

工薪阶层

2300

三期6月中旬开盘，现正在

排号，推出大概三百套，有

一房到三房不同户型

3、在售工程特征分析

（1）板块分析

城西区域：

由于城市规划和主发展趋势影响，本区域内工程多属于中低档次，多层价格在1700小高层在2000左右，而且以多层为主导产品。

周边产品同质化比较严重，户型配比相差不大，由于此区域楼盘均价不高，总价控制合理，被中低档消费人群看好，尤其是梁园区政府周边以及道北消费者。

客户层次，非常雷同，客源截流比较严重。

以投资、工薪阶层首次置业为主。

神火大道板块:

有利的政策导向和土地供应使区域内的开发量较大，房地产市场开发建设比较火爆，未来竞争激烈。

民主路至北海路段的工程基本都是以18层以上高层为主，销售价格在3000-3200元/㎡，是市区房价最高的区域。

该片区由于工程档次较高，住宅开发工程较多，已聚集成为目前商丘的中高档住宅片区。

此区域的楼盘注重楼盘品质的打造，无论是从建筑风格、园林设计、建筑结构都比较讲究，工程规格也都是全市最高，此区域也必将引领整个商丘房地产市场。

经济开发区：

经济开发区缺乏市政配套和生活配套的投入，市场关注度有限。

区域内开发的物业基本主要是以多层为主，小高层次之，高层单位较少。

区域内的户型产品主要是以120㎡以上三房、160㎡以上的四房为主，户型面积较其他板块要大。

目前新区人气相对较差，价格缺乏上升动力支撑。

除了建业桂园工程进入最后1期销售，价格在2900元/㎡左右，其余工程的价格都相对较低，在2200-2300元/㎡之间。

四、房地产市场整体特征分析

结合以上的分析，可以对楼市特征进行以下归纳神火大道板块房地产工程数量最多的一个区域占到总比例的67%商丘房地产工程普遍较小，十万以下占40%，十万到三十万占45%，目前规模较大的工程主要集中在神火大道板块，新开工程大规模的比例逐步变大。

全市工程以多层加小高层占绝对主力，各类型较平均的是神火大道板块，而城西板块和经济开发区板则以多层和多层加小高层为主目前商丘市场上的中高端客户群体主要以35岁左右的从政、从商的人员。

他们所关注的是工程的区位、社区的品质、优美的景观、身份的体现。

神火大道板块为目前商丘市房地产市场的主流购买区域。

高端客户由于承受力高，一般会考虑选择这个区域进行置业。

经济实力一般的中低端工薪阶层客户流动性较小，地缘性强，如老城区板块

的道北居民，一般置业都会选择在本区域内购置房屋，例如城西梁园区政府周边。

商丘楼市价格延神火大道沿线、南京路商字附近工程价格较高，均价在3000左右。

城西板块多层均价在1700，小高层在2000左右。

经济开发区除建业桂园在2900其他的都在2200-2400之间。

商丘工程户型以三房占绝对主力，面积在110-145㎡之间，新区及神火大道南端个别高档工程户型较其他区域面积较大