吉安房地产市场概况.docx

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吉安房地产市场概况

吉安市调报告

本报告包含以下内容：

3，吉安住宅土地供应情况

第一部分吉安城市概况

一，城市概况

1，城市概况：

吉安，地处江西省中西部，赣江中游，罗霄山脉中段。

至27°57'50"、东东毗崇仁、乐安和宁都、兴国，南邻赣县、上犹，西接湖南桂东、炎陵、茶陵，北连鄱湖平原而与丰城、樟树和新余、萍乡接壤。

下辖一市十县二区（井冈山市、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、吉州区、青源区）。

　　全市土地总面积约2.53万平方公里，占全省土地总面积的15.14%。

境内地貌类型齐全，区域差异则较明显。

常态地貌类型以山地和丘陵为主。

整个地势东西高耸、南部突起、中部低平、北部平坦而由边及里三面逐渐向北倾斜,呈阶梯状构成以吉安、泰和为中心的土壤肥沃的吉泰盆地。

赣江自南向北流经全区6县1市，沿江两岸相对高度为50米至100米。

全境山地占总面积的51%，丘陵、岗地占29%，平原占l4%，水面占6%。

　　自然资源十分丰富。

新中国建立以来相继发现的矿产50余种，其中已探明储量的矿床近90处，各类矿点、矿化点520余处。

2，交通概况：

境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，此外还有赣粤高速，井冈山机场，在江西省地理上占有特殊位置。

3，辖区人口：

吉安原名庐陵，全市辖10县3区1市（新干县、峡江县、吉水县、吉安县、永丰县、安福县、永新县、泰和县、万安县、遂川县、井冈山市、吉州区、青原区、国家井冈山经济技术开发区）。

吉安市人口470多万。

（其中约二百万人常年在外闯荡，或下海经商、或打工）。

4，历史前沿及人文景观：

吉安，是孕育庐陵文化的人文故郡。

古称庐陵、吉州，秦始皇郡分天下时设庐陵县，东汉时期设庐陵郡。

元初取“吉泰民安”之意改称吉安，素有“江南望郡”和“文章节义之邦”的美誉。

从唐宋至明清，科举进士3000名，状元21位。

古城庐陵历史悠久，苏东坡曾做诗云：

“巍巍城郭阔，庐陵半苏州。

”。

庐陵文化源于七千年前的青铜文化，以“三千进士冠华夏，文章节义堆花香”而著称于世。

庐陵府不但考取进士三千（天下第一）和状元二十一（天下第二），而且在明代建文二年（1400年）的庚辰科和永乐二年（1404年）甲申科中鼎甲3人均为吉安人，这种“团体双连冠”现象在中国科举史上绝无仅有。

因而吉安有“一门九进士，父子探花状元，叔侄榜眼探花，隔河两宰相，五里三状元，九子十知州，十里九布政，百步两尚书”的美誉。

“唐宋八大家”之一欧阳修、宋代大文豪杨万里、民族英雄文天祥、《永乐大典》主纂解缙等一批历史文化名人先后诞生在这里。

形成了中国文学史上底蕴浓厚的庐陵文化。

旅游景点，井冈山--5A级风景区，欧阳修纪念馆，欧阳修读书、讲学、祀父的地方——西阳宫，庐陵文化生态公园，中国历史文化名村AAAA级风景区——渼陂古村，中国历史文化名村AAAA级风景区——钓源古村，江南一绝——武功山，吉州窑——先有永和镇后有景德镇

从吉安市近几年的GDP情况来看，吉安的GDP增长水平一直保持在13%以上。

增长的速度较快，随着中部的崛起和吉安市各项产业的发展，预计未来几年吉安的整体经济会一直保持很好的增长。

吉安市近几年第一产业，第二产业，第三产业的比重

根据历年吉安市第一产业，第二产业，第三产业的产业比重来看，近年来吉安市第二，第三产业比重逐渐加大。

将会为吉安市提供更过的就业机会。

增加吉安的人均收入。

为房地产在吉安的发展提供了很好的条件。

2007年-2010年各年吉安市社会消费总额及增长率

历年来吉安市的社会消费总额，一直保持上涨，上涨率维持早18%以上，伴随着人们消费水平的逐渐提高。

预计吉安市未来的社会消费品零售总额会继续增长。

2007年-2010年吉安市城镇人均收入，及农村人均收入情况。

吉安市2007年-2010年城镇和农村人口的人均收入逐年增加。

4，城市规划

1，实现城区对接，提高主城区中心地位。

2，通过新城区建设带动老城区。

3，工业园区建设应突出特色，提升产业结构。

赣江，禾河在中心城区交汇，将整个城区自然

划分为三大片区：

河西片区（吉州区），河东

片区（青原区），河南片区（高新技术产业园）。

整个城区呈现“一城三片，两水三岸，多中心

多组团”的城市空间格局。

三，吉安市城市发展的特点

Ø凭借自然的河流将城市分为三个区域，河西，河东，河南。

Ø吉安市在外务工人员多，随着城市的发展，很多的务工人员回乡置业，为发地产事业在吉安的发展提供了很好的条件。

Ø经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好

Ø居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变

Ø吉安未来几年的城市发展以新城区的发展带动老城区的改造。

第二部分吉安市房地产市场概况

2007年-2010年吉安市固定资产投资，

2007年-2008年，吉安市的固定资产投资，实现了飞跃式的增长，之后从2008年到2010年吉安的固定资产投资速度虽然有所放缓但是增长率也保持在30%以上。

固定资产的大力投资。

为房地产事业在吉安的发展创造了很好的条件。

2，房地产市场供给与需求情况

2011年吉安市截止到11月底销售

面积

套数

724054平米

6267套

吉安市房地产市场供应量

1842074平米

15855套

3，吉安市住宅土地市场供应情况；

Ø根据2007-2011年11月吉安市区的住宅土地供应情况来看：

Ø1,2007年吉安开始大规模出让土地，房地产市场也是在2007年开始快速的发展。

Ø2,2008年至2010年之间吉安市住宅土地供应量很小而且成交的宗数也少。

Ø2011年以来吉安市住宅土地的供应量为409.6亩，约为273203.2平米，按照2.0的容积率计算，2011年土地出让个楼市带来的供应量在54万方。

二，房地产市场项目分析

1，在售项目情况

项目名称

项目位置

建筑类别

建筑规模

容积率

绿化率

主要户型

销售均价（元/平米）

凯旋华府

吉安市吉州区迎宾大道6号

多层小高层

8.4万方

1.5

42%

35平米一房、86平米三房、120平米三房

5500

阳明公馆

阳明西路北侧，石阳路与广场西路交汇处

小高层，高层

6.2万方

3.5

44.3%

96㎡两室两厅一卫、128㎡三室两室两卫、138㎡三室两室两卫

5700

港龙上宾道

吉安市城北新区凤山大道8号

别墅、高层、洋房

8.4万方

1.4

45%

80/98平米二房，

113/114/115平米三房

4300

永丰水岸星城

永丰县城迎宾大道与永丰大道交汇处

多层

4.5万方

1.0

20%

101/130平米三房

4380

永丰财富广场

永丰新区长途车站东侧

多层，小高层

4万方

2.32

30%

112/116/132平米三房

4800

银兴广场

吉州区跃进路

小高层，高层

2.7万方

3.7

36%

5000

桃园盛景

吉州大道56号

多层，小高层，高层

16.3万方

2.46

30%

6700

龙景豪庭

青原区文山公园以南地块

小高层，高层

4.7万方

2.7

30%

96/103/107平米二房，

123/126平米三房。

4400

水岸名都

吉州大道与石阳路交汇处

小高层，高层

8.5万方

3.0

40%

三房（115㎡、133㎡）两房（85㎡94㎡97㎡105㎡）

5100

吉州大道与韶山西路交汇处国际名城

高层，小高层

12万方

3.3

38.6%

83/99平米二房，

110/114/119/135平米三房。

5500

华夏江岸星城

吉州大道与长冈北路交汇处

高层

6.4万方

4.45

34.8%

94/102平米二房，

144/155平米三房。

4400

鹭洲府邸

吉安市井冈山北大道3号

多层，小高层，高层

13.4万方

1.49

40%

88平米二房。

5500

盛唐华都

青原大道贸易广场往南100米区法院斜对面

小高层，高层

14.6

4.3

42%

二房（89平米）、三房（122平米）、四房（143平米）

4500

恒鹏曼哈顿广场

吉安市井冈山大道

小高层，高层

7.8万方

2.6

32%

76平米两房，115平米小三房，134平米四房。

5680

月亮湾·城市花园

兴华路以西，赣江大道以南

多层，高层

12.4

3.18

53.6%

98平米二房，

128/133平米三房

3900

在售项目的分布

2，在售项目特征分析

1，板块分析：

河东片区：

宾江新区，该板块目前教育，金融市政配套设施缺乏而且布局混乱。

影响该板块的整体规划发展。

该板块所在的项目主要以盛唐华都，龙景豪庭等，价格在4200-4500元/平米。

建筑业态小高层，高层为主。

优势：

属于新城区，未来发展空间大，政府会大力加强该区域的市政建设。

有自然景观。

劣势：

该区域目前生活配套设施缺乏。

河西片区：

老城区，该板块有成熟的生活配套，周边的金融，教育，医疗等配套设施完善。

项目有：

鹭洲府邸恒鹏曼哈顿广场汇鑫国际名城，项目价格在5500元/平米左右。

项目自带商业较多，以多层，小高层，高层为主。

优势：

完善的配套，成熟的居住氛围。

劣势：

未来的发展空间小，区域项目的价格高。

自然景观缺乏。

河南片区：

河南片区被定位为，工业及生产服务型片区。

以工业为主。

居住性价比差。

2，建筑业态及户型，多层，小高层，高层并存，多层逐渐开始稀缺，户型主要集中在100-120平米三房。

三，市场整体特征分析

结合以上的分析，可以对吉安楼市可以进行如下归纳

吉安房地产发展处于快速发展期，宏观面上给吉安房地产发展和需求提供了较好的空间。

吉安市区域划分明显由天然河流分为三个区域，不同区域项目之间的价格差距明显。

以老城区河西区域最高，价格在5500元/平米左右。

从吉安市近几年住宅土地供应的情况来看。

2011年的大规模土地出让，供应量住宅面积在50万方以上。

未来2到3年时间内房地产市场竞争激烈。

吉安市楼市2011年的销售，目前市场可售房源比较而言，市场供应量充足。

以新城区的发展，带动老城区的改造。

目前吉安市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，且在当地市场具有一定的成熟度，小高层、高层业态为吉安市未来房地产市场供应的主要业态。