中级经济师《房地产专业》模拟试题及答案五含答案.docx
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中级经济师《房地产专业》模拟试题及答案五含答案
2018年中级经济师《房地产专业》模拟试题及答案五含答案
2018年中级经济师《房地产专业》模拟试题及答案五
一、单项选择题
1、出售型房地产开发投资项目的总投资基本上就等于其（ ）。
A、总成本费用
B、成本加利润
C、费用加利润
D、总投资收益
2、考察项目单位投资的收益能力的财务指标是（ ）。
A、投资收益率
B、资本金利润率
C、税后成本利润率
D、成本利率润
3、某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。
（P/A，10%，5）=3.7908。
A、250
B、200
C、175
D、150
4、已知某投资项目折现率为13%时，净现值为1100万元，折现率为14%时，净现值为-980万元。
则该投资项目的内部收益率为（ ）。
A、13.12%
B、13.30%
C、13.53%
D、13.87%
5、房地产投资的主要内容不包括（ ）。
A、土地开发
B、房屋建设
C、工程招投标
D、房地产经营
6、张某买下一商铺用于出租，张某的这种投资形式是（ ）。
A、出售型房地产开发投资
B、经营型房地产开发投资
C、购买型房地产置业投资
D、租赁型房地产置业投资
7、反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表是（ ）。
A、资产负债表
B、利润分配表
C、现金流量表
D、总投资估算表
8、对于一般情况下，其偿债备付率至少应大于（ ）。
A、1.2
B、1.5
C、1.3
D、2.0
9、对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期，该房地产投资类型为（ ）。
A、工业型房地产开发投资
B、置业型房地产开发投资
C、出售型房地产开发投资
D、经营型房地产开发投资
10、经营型房地产开发投资项目的计算期是（ ）。
A、自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止
B、自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
C、自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
D、自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止
11、假如现在投资10万元，预计年利率为10%，分5年等额回收，每年可回收（ ）万元。
已知（A/P，10%，5）=0.26380
A、2.638
B、2.138
C、2.100
D、2.771
12、影响资金等值的关键因素是（ ）。
A、资金额的数量
B、资金发生的时间
C、利率的大小
D、投资的方向
13、人们通常将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，反映的是房地产市场（ ）特点。
A、投资区域的差异性
B、投资价值的附加性
C、投资选择的多样性
D、投资决策的专业性
二、多项选择题
1、出售型房地产开发投资项目的现金流出表现为（ ）。
A、销售收入
B、开发成本
C、开发费用
D、销售税费
E、土地取得成本
2、下列属于出售型房地产开发投资项目现金流出中土地取得成本的有（ ）。
A、城市基础设施建设费
B、开发期间税费
C、土地房屋征收补偿费
D、勘察设计和前期工程费
E、土地使用权取得税费
3、经营型房地产开发项目中，清偿能力指标有（ ）。
A、借款偿还期
B、成本利润率
C、销售利润率
D、流动比率
E、速动比率
4、现金流量包括（ ）。
A、现金流入
B、投资收益
C、投资损失
D、现金流出
E、净现金流量
5、下列属于经营型房地产开发投资项目现金流入的是（ ）。
A、固定资产投资
B、租金收入
C、自营收入
D、转让收入
E、运营成本
6、下列属于动态投资回收期指标缺点的描述的有（ ）。
A、指标不容易理解
B、计算繁琐
C、不能反映资本的周转速度
D、不能反映投资回收之后的情况
E、无法衡量投资方案在整个计算期内的经济效果
7、从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有（ ）。
A、政策变化
B、投资收益
C、价格波动
D、通货膨胀
E、时间风险
8、财务净现值（FNPV）是指项目按（ ），将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
A、行业的基准收益率
B、设定的目标收益率
C、银行存款利率
D、银行贷款利率
E、无风险利率
一、单项选择题
1、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。
出售型房地产开发投资项目的总投资基本上就等于其总成本费用。
【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
2、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查投资收益率。
投资收益率考察的是项目单位投资的收益能力。
【该题针对“静态盈利性指标及其计算”知识点进行考核】
3、
【正确答案】D
【答案解析】本题考查现金流量的计算公式。
由题干可知，初始投资P0=400万，若每年年末的净现金流量相等，把年值A转化为P，P-P0就是净现值，计算公式如下：
P-P0=A×（P/A，10%，5）-400=168.62，解得A=150，所以每年年末的净现金流量为150万元。
【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】
4、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查财务内部收益率的计算。
本题应当采用插值法计算：
FIRR=i1+FNPV1/（FNPV1+|FNPV2|）×（i2-i1）=13%+1100/（1100+|-980|）×（14%-13%）=13.53%。
【该题针对“财务内部收益率”知识点进行考核】
5、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查房地产投资的概念。
房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。
【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
6、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查房地产投资的形式。
购买型房地产置业投资是投资者获取房地产所有权，投资结果是增加了投资者持有的资产，投资者可以自用、经营该房地产，并可以达到保值、增值和资本运作等目的。
【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
7、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查资产负债表的内容。
资产负债表是反映房地产投资项目在计算期内各年末资产、负债和所有者权益变化及对应关系的报表。
【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
8、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查清偿性指标及其计算。
一般情况下，偿债备付率不宜低于1.3。
【该题针对“清偿性指标及其计算”知识点进行考核】
9、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查现金流量表的编制。
出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期;经营型房地产开发投资既有建设期又有经营期;房地产置业投资项目一般没有建设期，只有经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。
【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
10、
【正确答案】B
【答案解析】本题考查现金流量表的编制。
对于经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
【该题针对“房地产投资项目的财务报表”知识点进行考核】
11、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查等额分付资本回收公式。
A=P×（A/P，10%，5）=10×（A/P，10%，5）=2.638（万元）。
【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】
12、
【正确答案】C
【答案解析】本题考查资金等效值的概念。
影响资金等值的因素主要有资金额的数量、资金发生的时间、利率（或折现率）的大小，其中利率是一个关键因素。
【该题针对“资金等效值的概念、整付类型与等额分付类型的等值计算”知识点进行考核】
13、
【正确答案】A
【答案解析】本题考查房地产投资的特点。
将房地产市场分为一线城市、二线城市、三线城市等，这实际上就是对房地产投资市场区域差异性的一种认识。
【该题针对“房地产投资概述”知识点进行考核】
二、多项选择题
1、
【正确答案】BCDE
【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。
出售型房地产开发投资项目的现金流出主要有土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。
选项A是其现金流入的表现形式。
【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
2、
【正确答案】ACE
【答案解析】本题考查出售型房地产开发投资项目的现金流量。
土地取得成本包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地房屋征收补偿费用、土地使用权取得税费。
其中选项BD属于开发成本。
【该题针对“出售型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
3、
【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查房地产投资项目经济评价指标体系。
经营型房地产开发项目中，清偿能力指标有：
借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率、速动比率。
【该题针对“房地产投资项目经济评价指标体系”知识点进行考核】
4、
【正确答案】ADE
【答案解析】本题考查现金流量的构成。
现金流入、现金流出及净现金流量统称为现金流量，三者之间有下列关系：
净现金流量=现金流入量-现金流出量。
【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】
5、
【正确答案】BCD
【答案解析】本题考查经营型房地产开发投资项目的现金流入。
经营型房地产开发投资项目的现金流入一般为租金收入、自营收入和转让收入。
选项AE属于经营型房地产开发投资项目的现金流出。
【该题针对“经营型房地产开发投资项目的现金流量”知识点进行考核】
6、
【正确答案】DE
【答案解析】本题考查动态投资回收期。
动态投资回收期指标的优缺点。
优点：
动态投资回收期指标容易理解，计算也比较简便，在一定程度上显示了资本的周转速度。
缺点：
该指标没有全面地考虑资方案在整个计算期内的现金流量，不能反映投资回收之后的情况，所以无法准确衡量投资方案在整个计算期内的经济效果。
【该题针对“动态投资回收期”知识点进行考核】
7、
【正确答案】BDE
【答案解析】本题考查资金时间价值产生的原因。
从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有投资收益、通货膨胀和时间风险。
【该题针对“资金的时间价值的概念、现金流量和现金流量图”知识点进行考核】
8、
【正确答案】AB
【答案解析】本题考查财务净现值。
财务净现值（FNPV）是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动起始点的现值之和。
【该题针对“财务净现值”知识点进行考核】
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