精品资产评估说明926.docx

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精品资产评估说明926

青岛市恒光热电有限公司及附属公司

整体资产项目

评估说明

一、关于《资产评估说明》使用范围声明

本评估说明为青岛市恒光热电有限公司及附属公司整体资产项目（（2010）润德所评报字4-012号《资产评估报告书》）的评估说明，仅供报告使用人了解评估工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。

二、关于进行资产评估有关事项的说明

（一）委托方及资产占有方简介：

本次资产评估业务的委托方是青岛市恒光热电有限公司，资产占有方为青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司。

青岛市恒光热电有限公司是2000年4月21日改制成立的有限责任公司，注册资本2700万元，注册地址：

青岛胶南市灵山卫镇驻地。

法定代表人：

惠廷佩，经营范围：

火力发电、蒸汽热水生产、管道安装与维修。

青岛恒奥泰新建材有限公司是2008年6月12日注册成立的有限责任公司，注册资本300万元，注册地址：

青岛胶南市灵山卫街道办事处灵港东路113号。

法定代表人：

李殿友，经营范围：

新型环保建筑材料：

蒸压粉煤灰砖、蒸压灰砂砖、粉煤灰加气砌块系列产品的生产、销售。

截至2010年08月31日，青岛市恒光热电有限公司及附属公司经确认的账面资产总额173,980,291.96元，负债总额116,387,153.99元，净资产为57,593,137.97元。

（二）关于评估目的的说明：

本次评估的目的是对青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司申报的全部资产及负债进行评估，确定在评估基准日其净资产的市场价值，为委托方经营决策提供价值参考。

（三）关于评估范围的说明

本次资产评估的范围和对象是青岛市恒光热电有限公司及附属公司青岛恒奥泰新建材有限公司的全部资产和负债，具体评估对象包括已提供申报表的流动资产、固定资产、无形资产、负债等。

（四）关于评估基准日的说明

本次评估基准日为2010年08月31日。

选取2010年08月31日为评估基准日，是由委托方确定的，该评估基准日的财务资料比较齐全，评估资料便于收集，有利于该项经济行为的操作，并与评估目的的操作实现日较为接近。

（五）可能影响评估工作的重大事项说明

青岛市恒光热电有限公司及附属公司除下列因素外不存在对评估结果产生重大影响的事项；

1、委估房屋建筑物中，部分建筑物未办理房产证；

2、委估固定资产中，部分项目未办理决算手续，为估价转入。

3、委估的固定资产中含有青岛市恒光热电有限公司建设的“热网工程”，同时青岛市恒光热电有限公司收取了供热配套费及从当地财政部门取得部分配套资金。

该部分“热网工程”的产权

目前尚不明确，此次评估，将此项资产按账面原价在资产总额中单独反映。

（六）资产及负债清查情况的说明

为配合搞好本次评估工作，青岛市恒光热电有限公司成立了以有关人员组成的财产清查小组，对委估资产进行了详细清查。

在清查过程中，对公司于评估基准日所拥有的资产、债权债务进行了账实清理盘点工作,对评估的资产进行了核对，组织人员对房屋建筑物、构筑物、地面附着物、机器设备等，按照结构、面积、规格型号、数量进行清查核实作详细记录，并填写了评估清查明细表。

（七）资料清单

1、资产评估申报明细表；

2、有关会计报表；

3、国有土地使用证；

3、房产证、建设工程规划许可等房屋权属证明；

4、运输车辆行驶执照等产权证明文件；

5、有关合同协议、报建资料等；

6、其他与评估资产相关的资料。

三、资产清查核实情况说明

（一）资产清查核实的内容：

青岛润德资产评估事务所接受委托后，依据资产评估的法规及《资产评估操作规范意见》，按照法定的评估程序，于2010年09月05日至20日，对委估资产和负债进行了必要的清查核实，我们从核实产权着手，对其数量、质量、位置、可能影响资产评估的重大事项进行了细致地了解，对房屋建筑物、构筑物、设备等进行了现场核实，并核对了有关账目、产权证明及其他文件资料，完成了在当时条件下必要的评估程序。

（二）实物资产的分布情况及特点：

列入评估范围的房屋建筑物、构筑物、机器设备等分布于青岛市恒光热电有限公司及附属公司厂区内。

房屋建筑物主要包括办公楼、主厂房、车间等，车间为钢混结构，其他房屋大部分为砖混结构。

构筑物包括除尘器平台、变压器平台、水井等。

设备为国产设备，主要包括锅炉、汽轮机、发电机及辅助设备或系统等。

电脑、打印机等电子设备均为国产，目前能正常使用。

经清查，车辆共十八辆，其中轿车七辆、客车两辆、装载机三辆、拖拉机两辆、三轮车两辆、叉车两辆。

（三）影响资产清查的事项：

本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：

1、清查范围仅以资产占有方提供的评估明细表为准，未考虑资产占有方提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债。

2、资产占有方提供了《房地产证》的房屋建筑物面积仅以《房地产证》所载或资产占有方相关说明为准，我方对部分房屋进行了实地丈量。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。

（四）资产清查的过程与方法：

接受委托后，我们组成了由注册评估师、建筑工程师、土地评估师

组成的评估小组，依据资产评估的法规及《资产评估操作规范意见》，按法定的评估程序，于2010年09月05日赴现场，在资产占用方相关人员的陪同下，对委估资产进行了必要的清查，在清查过程中，评估人员对资产进行了清查核实，与委托方提交的有关资料进行了核对。

（五）资产清查结论：

1、经清查，实际资产与账面资产有差异，已进行了相应调整，评估时以调整后数为账面值。

2、产权不清晰的资产“热网工程”，按其账面原价反映。

（六）清查调整说明

本次清查对如下事项进行了调整：

1、往来款重分类调整；

2、财务核算中列入在建工程/设备的已完工工程调整入固定资产或“热网工程”；

3、截止评估日账面不存在而经清查盘点的资产调增资产；

4、截止评估日账面存在而经清查盘点已不存在的资产调减资产;

5、截止评估日已收到设备，但因未取得供应商的发票等设备入账依据而未在账面体现该部分设备，对于此类设备调增企业资产，同时确认相关应付款项。

以上调整事项已与资产占有方取得一致意见。

四、评估依据的说明

本项目评估的主要依据为：

（一）主要的法律、法规依据

1、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》及其施行细则；

2、国资办（1996）第23号《资产评估操作规范意见（试行）》；

3、财政部财评字（1999）91号文关于印发《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》；

4、《中华人民共和国土地管理法、城市房地产管理法》；

5、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》；

6、其他与资产评估相关的法律、法规。

（二）产权依据

1、国有土地使用权证书、房产证；

2、机器设备的购置合同和发票、车辆的行驶证；

3、供热管网图纸或工程决算报告；

4、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证。

（三）取价依据

1、《山东省建筑工程综合定额》；

2、《山东省安装工程综合定额》；

3、建筑安装工程费用定额及有关的取费文件；

4、《机电产品市场报价手册》机电产品价格信息中心2008年版；

5、委托方提供的图纸、合同、协议等资料；

6、评估人员日常执业中所收集的相关资料及市场、电话询价等资料。

（四）主要参考资料

1、资产评估常用参数与数据手册；

2、资产占有方提供的《资产评估申报表》、会计报表；

3、本公司收集的其他有关询价资料和参数资料等。

五、各项资产的评估技术说明

第一部分：

流动资产评估说明

（一）基本情况

青岛市恒光热电有限公司及附属公司本次评估中的流动资产包括货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货等，账面价值合计1,675,301.84元，清查调整后账面值合计20,826,478.94元。

（二）分类说明

1、货币资金评估说明

根据企业所提供的资产评估申报明细表，货币资金账面值为1,085,977.73元，包括现金和银行存款。

现金账面价值58,669.18元，存放于财务部。

银行存款账面值1,027,308.55元。

评估人员于2010年09月10日对现金进行了实地盘点，盘点实际库存现金数，并倒推评估基准日的现金库存数，与2010年08月31日现金账面金额核对相符。

评估人员查阅了银行存款账户的银行对账单和银行余额调节表，经核对，银行存款账实相符，按调整后账面值为1,027,308.55元。

货币资金按核实后账面价值作为评估值，即1,085,977.73元。

2、应收票据评估说明

根据所提供的资产评估申报明细表，应收票据账面值为625,056.18元，按确认后账面值评估为625,056.18元。

3、应收账款评估说明

根据所提供的资产评估申报明细表，应收账款账面值为3,813,969.43元，经过重分类调整（应收账款贷方余额调整入预收账款贷方，预收账款借方余额调整入应收账款借方，有关调整明细请查阅评估明细表）后账面值为5,826,617.88元，主要是应收电费、汽款、工程款，经资产占有方确认均可以收回，按调整后账面值评估为5,826,617.88元。

此次评估对象为青岛市恒光热电有限公司及其附属公司青岛恒奥泰新建村有限公司，截止于2010年08月31日青岛市恒光热电有限公司应收青岛恒奥泰新建村有限公司4,172,027.62元，此次评估进行了此项往来款的调整，同时减少了资产、负债。

4、预付账款评估说明

根据所提供的资产评估申报明细表，预付账款账面值为-13,821,384.72元，经过重分类调整（预付账款贷方余额调整入应付账款贷方，应付账款借方余额调整入预付账款借方，有关调整明细请查阅评估明细表）后账面值为2,631,992.02元，主要是预付工程款、设备款等，按调整后账面值评估为2,631,992.02元。

5、其他应收款评估说明

根据所提供的资产评估申报明细表，其他应收款账面值为2,613,514.67元，经过重分类调整（其他应收款贷方余额调整入其他应付款贷方，其他应付款借方余额调整入其他应收款借方，有关调整明细请查阅附表）后账面值为3,298,666.58元，主要是借款，经资产占有方确认回收无风险，按调整后账面值评估为3,298,666.58元。

此次评估对象为青岛市恒光热电有限公司及其附属公司青岛恒奥泰新建村有限公司，截止于2010年08月31日青岛市恒光热电有限公司应收青岛恒奥泰新建村有限公司7,595,657.30

元，此次评估进行了此项往来款的调整，同时减少了资产、负债。

6、存货

青岛市恒光热电有限公司及附属公司申报的存货包括原材料、工程施工等，账面价值共计7,358,168.55元，此次清查评估调增在库的原材料1,930,458.59元、低值易耗品57,302元；账面原材料评估增值14,247.43元，并根据产成品市场价格评减产品价值449,313.25元；调整后评估值为8,910,863.32元。

（1）原材料

根据所提供的资产评估申报明细表，原材料主要包括原煤、煤泥、压力表、继电器、卡尺、砖头、轴承等常用材料等，账面值1,905,049.54元，清查调整后账面值1,905,049.54元，评估值为3,849,755.56元。

评估人员对资产占有单位账面列示材料进行了账账核对、账实核对，并依据资产占有单位提供的评估截止日账外原材料的清查明细表确定材料均为近期购入的商品，无长期积压、毁损变质等问题。

（2）工程施工

根据所提供的资产评估申报明细表，工程施工账面值3,129,890.70元。

经查阅明细账，工程施工主要是近期发生的安装工程成本等，按账面值评估为3,129,890.70元。

（3）低值易耗品

青岛市恒光热电有限公司及附属公司低值易耗品的核算采用一次摊销法，故低值易耗品无账面价值。

评估时根据资产占有单位提供盘点物品及数量进行评估。

低值易耗品主要包括办公桌椅、沙发、档案橱等办公设施，采用重置本法进行评估，根据物品的实际使用状况确定成新率。

大部分低值易耗品使用时间较长，成新率取50%。

评估举例：

老板台一组，现同材质、近似产品的售价为500元，则评估值=500×50%=250.00元/组。

其他低值易耗品按上述方法依次评估，评估值为57,302元。

（4）产成品

清查盘点的青岛恒奥泰新建材有限公司产成品账面价值为2,323,228.31元，按其现时单价和盘点数量确定评估值为1,873,915.06元。

经评估，存货评估值共计8,910,863.32元，评估增值1,552,694.77元，增值率21.10%。

第二部分、固定资产评估说明

本次申报评估的固定资产包括设备（机器设备、电子设备、车辆）、房屋建筑物及构筑物、在建工程等，账面价值共计78,737,667.01元，其中设备56,652,697.17元，房屋建筑物19,954,844.79元，在建工程2,130,125.05元。

此次评估清查出绿化苗木，无账面价值，评估时根据实际盘点的物种及数量进行评估，并列入构筑物中。

（一）固定资产—机器设备、电子设备评估说明

1、项目简介：

本次申报评估的机器设备主要是锅炉、汽轮机、发电机、风机、除渣机、脱硫设备、水泵、变压器等供热、发电设备，全部为国产，该公司建立了机器设备的按时维修保养制度，并得到良好执行。

经现场勘察，各岗位工作人员均按规程操作，设备基本上清洁、工作面基本良好。

委评设备还包括部分电脑、打印机等电子设备。

2、评估方法

本次采用重置成本法进行评估，评估过程中采用的计算公式：

评估价值=重置成本×成新率

3、重置成本的构成及来源与依据

重置成本=设备购置费+运杂费用+安装调试费用+其他必要合理的费用

对无需安装的小型设备，以购置价格为重置成本，不考虑运输费用。

对需要安装的设备，重置成本以购置价格加计一定比例的安装调试费和运输费计取，安装调试和运输费率大型设备取5%－10%，中小型设备取1%—5%。

4、评估考虑的因素

（1）评估目的;

（2）设备的来源和账面原值;

（3）设备现行价格和物价水平；

（4）设备的大修理记录及可延长使用寿命。

5、设备成新状况

按照尚可使用年限确定成新率。

根据设备的设计使用寿命及使用环境确定其经济寿命。

本次评估忽略设备经济性贬值对重置价值的影响，只考虑实体性贬值，并采用使用年限法将其量化，计算公式为：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

6、评估举例

（1）1#汽轮机及辅机，1989年12月购入，型号为CN6-35/9，生产厂家为杭州汽轮机厂，已使用了20年零8个月，经联系其生产厂家杭州汽轮机厂，现相同规格型号的汽轮机售价约350万元，安装调试费及运输费取售价的10%。

该设备设计使用寿命为30年，已使用20.67年，考虑在使用过程中资产占有方对该设备的维修保护和使用环境对其毁损，确定其尚可使用14年，成新率约为40%，则

评估值=3,500,000×（1+10%）×40%=1,540,000元。

（2）皮带输送机，2000年12月购入，共三个，长度分别为50米，80米和80米，已使用9年零8个月，经联系其生产厂家鹤岗起重运输机厂近期的市场价格，现相同规格型号的皮带输送机售价为每米1400元，安装调试费及运输费取售价的10%。

该设备的正常使用寿命取12年，已使用9.67年，尚可使用6年，考虑环境对该设备的影响，确定成新率约为35%，则

评估值=1,400×（50+80+80）×（1+10%）×35%≈113,190.00元。

（3）电子汽车衡，2006年10月购入，型号为SCS-30，生产厂家青岛公平衡器总公司，已使用了3年零10个月，经联系其生产厂家青岛公平衡器总公司近期的市场价格，现相同规格型号的电子汽车衡售价为30,000元，安装调试费及运输费取售价的10%。

该设备的正常使用寿命取10年，已使用3.83年，尚可使用6.5年，考虑环境对该设备的影响，确定成新率约为60%，则

评估值=30,000×（1+10%）×60%=19,800元

其他机器设备、电子设备按上述方法依次评估。

（二）固定资产—车辆评估说明

委估车辆共19辆，其中青岛市恒光热电有限公司16辆，青岛新恒奥泰建材有限公司3辆。

经清查盘点实有车辆18辆，其中2辆叉车、2辆三轮车、2辆拖拉机、3辆装载机、9

辆客车或轿车。

车辆账面价值3,292,169.18元，调整后账面价值3,215,722.18元。

采用重置成本法进行评估。

（1）重置价值的确定

经查询汽车经销商，选取同型号车辆的报价为购置价格，扣除增值税加计10%的附加费用，以此为基础计算重置价值。

（2）成新率的确定

采用使用年限法和行驶里程法分别计算成新率，然后取二者的加权平均数为成新率。

a、使用年限法：

车辆的耐用年限取10至15年，成新率的计算公式为：

成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%

b、行驶里程法：

车辆总行驶里程取30至80万公里，计算公式为：

成新率=尚可行驶里程÷（已行驶里程+尚可行驶里程）×100%

（3）评估举例

奥特赛HG6480B轿车，2007年9月购入，已行驶16.5万公里。

经查询汽车经销商，同型号车辆的报价为230,000.00元，则重置成本为：

重置成本=230,000.00+230,000.00/1.17×10%=249,658元

该车2007年9月购入，总使用年限按15年计算，已使用2.92年，尚可使用12.08年，按使用年限计算成新率为

成新率=12.08÷15×100%≈81%

该车总行驶里程取50万公里，已行驶16.5万公里，尚可行驶33.5万公里，按行驶里程计算成新率为

成新率=33.5÷50×100%≈67%

取使用年限成新率的40%，取行驶里程成新率的60%，计算加权平均成新率。

加权平均成新率=40%×81%+60%×67%≈72%

评估值=249,658×72%≈179,753.85元。

其他车辆按此方法依次评估。

经评估，车辆评估值共计3,406,743.51元，增值额191,021.33元，增值率为5.94%。

（三）固定资产—房屋建筑物及构筑物评估说明

1、资产概况

房屋建筑物账面价值共计19,954,844.79元，调整后账面值为19,954,844.79元。

房屋建筑物主要包括办公楼、主厂房、车间、食堂、烟囱等，大部分房产均有房产证。

此外，此次评估清查出绿化苗木，评估时根据实际盘点的物种的尺寸或规格及数量进行评估，按照同种苗木市场价格确认为评估单价，评估确认价值为2,135,991元。

2、评估方法及计价过程

本次评估的目的涉及的经济行为是为青岛市恒光热电有限公司及附属公司了解公司的净资产价值提供价值参考依据，满足持续使用假设。

选用重置成本法对委估房产进行评估。

成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

即先计算委评资产的重置价值，然后估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，并考虑功能性陈旧贬值等因素，综合求出综合成新率，然后用重置价值与综合成新率相乘得出的乘积作为评估值。

3、评估举例

主厂房第四期，建筑面积1,233.70平方米，2009年5月建成交付使用。

采用重置成本法评估，计算公式：

评估值=重置价值×成新率。

（1）重置价值的确定

重置价值=综合造价+前期费用+其它费用+资金成本+利润

A、综合造价的求取：

根据《山东省建筑工程消耗量定额》、《山东省安装工程消耗量定额》等有关资料，结合建筑造价的实际水平，考虑房屋建筑的建造标准和质量，同时参照同类或类似房屋建筑的现行建造标准，确定其综合造价。

经工程人员现场勘察，确定其单方造价为2,203.98元/平方米，则综合造价为

综合造价=2,203.98×1,233.70=2,719,050.13元

B、确定前期费用

根据政府和建设管理部门收取的费用，以综合造价为基础数确定，前期费用包括可行性研究费、图纸设计费、招标费等。

（1）规划与可行性研究费

规划费、可行性研究费按综合造价的0.3%计取，则

规划与可行性研究费=2,719,050.13×0.3%=8,157.15元

（2）测量、勘测、设计等费用

测量、勘测、设计费评估时按综合造价的4%计取，则

测量、勘测、设计费用=2,719,050.13×4%=108,762.01元

（3）招投标管理费

招投标管理费按综合造价的6‰计取，则

招投标管理费=2,719,050.13×6‰=16,314.30元

工程前期费用=

（1）+

（2）+（3）=133,233.46元

C、确定其他费用

其他费用包括质量监督费、建设单位管理费等。

（1）建设管理费

按综合造价的3%计取，则

建设管理费=2,719,050.13×3%=81,571.50元

（2）质监费

按综合造价的2.5‰计取，则

质监费=2,719,050.13×2.5‰=6,797.63元

（3）劳保费

按综合造价的的2.6%计取，则

劳保费=2,719,050.13×2.6%=70,695.30元

（4）监理费用

按综合造价的2%计取，则

监理费用=2,719,050.13×2%=54,381.00元

其他费用=

（1）+

（2）+（3）+（4）=213,445.43元

D、资金成本

该建筑物的建设期为6个月，6个月期贷款利息为4.68%，假设资金按工程进度投入，因此，资金成本为：

（2,719,050.13+133,233.46+213,445.43）×4.68%×1×1/2=71,738.06元

E、投资利润

根据市场调查，目前青岛经济技术开发区房地产开发项目的投资利润率水平一般都在10%-30%之间，根据估价对象的具体情况，考虑其评估目的，综合确定评估对象的利润率为15%，则：

投资利润＝（2,719,050.13+133,233.46+213,445.43+71,738.06）×15%＝470,620.06元

F、重置完全成本

重置成本=2,719,050.13+133,233.46+213,445.43+71,738.06+470,620.06=3,608,087.14元

（2）成新率的确定

该办公楼正常使用年限为50年，已使用15个月，则

成新率=（50-1.25）/50×100%≈97.5%，综合考虑环境对建筑物的影响，确定成新率为97%。

评估值=重置价值×成新率=3,608,087.14×97%=3,499,844.52元

其他房产按上述方法依次评估。

4、固定资产——房屋建筑物及构筑物评估结果

固定资产—房屋建筑物及构筑物账面价值19,954,844.79元，调整后账面价值19,954,844.79元，评估值52,332,463.88元，评估增值32,377,619.09元，增值率162.25%。

其中，此次评估清查出绿化苗木，评估时根据实际盘点的物种的尺寸或规格及数量进行评估，按照同种苗木市场价格确认为评估单价，评估确认价值为2,135,991元。

因此，固定资产—房屋建筑物及构筑物账面价值19,954,844.79元，调整后账面价值19,954,844.79元，评估值为52,332,463.88元。

（四）在建工程评估说明

在建工程账面价值为2,130,125.05元，清查调整后账面值为2,137,489.58元，主要调整了已完工项目，将其转入完工固定资产中。

调整后在建工程项目均为近期投入的未完工项目，故按清查调整后账面值评估为2,137,489.58元。

（五）固定资产评估结果

固定资产账面价值为78,737,667.01元，调整后账面价值