超高层城市综合体的物业管理.docx

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超高层城市综合体的物业管理

超高层城市综合体的物业管理

超高层城市综合体的词意解释:

城市综合体（英文：

HOPSCA，即：

Hotel、Office、Park、Shopping

Mall、Convention、Apartment，经在英文网络上查询考证后，这个

说法仅见于国内广告。

英语中通常用complex指代这个含义，如

MarinaCitycomplex）是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办

公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之

城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

但是随着时代的进

步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，

它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不

同的称号，但是可以都属于城市综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能

选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字

楼跟购物中心功能是最基本的组合。

城市综合体与多功能建筑的差别在于，多功能建筑是数量与种类

上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大

局。

而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一

个有机系统之中。

超高层建筑指40层以上，高度100米以上的建筑物。

中国《民

用建筑设计通则》GB50352—2005规定：

建筑高度超过100m时，不

论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

在我国，民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：

1住宅建筑按层数分类：

一层至三层为低层住宅，四层至六层为

多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅；

2除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建

筑，大于24m者为高层建筑（不包括建筑高度大于24m的单层公共建

筑）；

3建筑高度大于等于100m的民用建筑为超高层建筑。

超高层城市综合体,就以建筑群为基础，融合商业零售、商务办

公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的，建筑高

度为40层以上，高度100米以上的建筑物。

从物业管理角度来看，你可以理解为：

1、属于一个整体的建筑项目，主要配套设备设施为同一套系

统，例如供水供电、消防、外立面，包括市政申报、物业

服务等（政府相关法规是这么制订的）；

2、体量非常大，一般20万平米左右起步，很少有超过40万

平米的；

3、业态分布种类多，一般的超高层城市综合体，位置都在所

在城市的繁华都信CBD区域，配置基本上为商场、写字楼、

酒店、公寓、住宅、高档会所等；

4、开发周期长，一般都会分期分批交付使用；

5、配套设施多且庞大繁杂，尤其是停车场，一般都为超大型

地下多层停车场；

6、动态流密集，人流、车流、物流等，构成汇流。

7、物业服务需求多样化，根据不同使用功能，需要不同服务

标准及要求。

扯了这么多，下面书归正传，就本人多年的从业经历，从物业管

理角度，剖析超高层城市综合体的物业管理细节，与各位同行及有兴

趣的朋友一起探讨。

首先，跟在大学写毕业论文一样，需要拟一个提纲，在这里叫目

录吧。

叙述的顺序将会从整个建筑物业管理需求的开始和后期开头，

慢慢与大家一起交流。

一、物业管理服务的模块设置：

1、根据功能定位

2、根据需求定位

3、根据标准定位

二、物业管理的人员要求：

1、项目总

2、部门经理

3、员工

4、各部门的入场次序及意义

三、后期的物业管理：

1、物业管理类型

2、根据物业管理类型需要配备的机构

3、将来物业管理发展模式的趋势分析

四、物业的前期介入：

1、规划设计阶段

（1）项目功能定位的物业意见

（2）项目使用需求的物业意见

（3）项目施工场地规划的物业意见

2、建筑主体结构施工阶段

（1）施工现场管理物业意见

（2）主体结构施工过程中的预留物业意见

（3）屋顶平台及屋面结构物业意见

3、建筑安装阶段

（1）设备选型及配置物业意见

（2）设备安装物业意见

（3）设备适用区域划分物业意见

4、建筑装饰阶段

（1）外立面物业意见

（2）内外装材料及工艺物业意见

（3）成品保护物业意见

5、建筑施工收尾阶段

（1）外围景观及道路物业意见

（2）外围地下管网配置物业意见

（3）绿化品种及造型物业意见

6、建筑配套完善阶段

（1）大厦导引识别系统（BI）建议

（2）大厦视觉识别系统（VI）建议

（3）大厦动态管理设施设置建议

（4）停车场设置及管理系统建议

五、项目申报物业配合

1、物业服务费用测算

2、物业服务合同编写

3、物业用房位置及面积确定

六、项目销售物业配合

1、关于物业方面的销售说辞

2、销售合同中物业服务承诺的审核

3、销售附加条件中的物业相关事宜

七、交付准备阶段

1、交付形式物业意见

2、交付场地物业意见

3、交付过程物业意见

八、交付过程中的物业工作

1、档案资料收集整理建档

2、交付问题跟踪处理

3、与业主的服务关系建立

九、交付后的物业工作

1、二次装修管理

2、入住管理

3、各项物业服务的逐步展开

十、物业服务

1、客户服务

（1）房务管理

（2）事务管理

（3）费用管理

（4）档案资料管理

（5）信息收集沟通反馈2、设备管理

（1）运行管理

（2）维护保养

（3）对客维修服务3、安全管理

（1）秩序维护

（2）消防管理

（3）突发事件应急处理4、环境管理

（1）日常保洁

（2）绿化管理

（3）日常消杀十一、物业服务品质提升三阶段1、交付阶段

2、装修阶段

3、入住后十二、业委会相关

1、资料整理上报2、人员筛选3、章程拟定4、选举及备案十三、财务管理

1、主营业务收入及支出2、营业外收入及支出3、年度财务预算及实施十四、外部关系建立及维护

1、建立及沟通2、日常工作配合3、各种社会公共资源在物业管理工作中的利用十五、行政管理

1、员工手册2、服务规范标准及作业指导书3、企业文化建立十六、超高层综合体与普通建筑对物业服务的不同需求差异

十七、结束语

慢慢细致展

以上为准备开扯的提纲，后续会根据以上提纲，

开，让你了解实际应用中的超高层综合体物业管理实战心得。