大德汽车城项目投资计划书1699.docx
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大德汽车城项目投资计划书1699
大德汽车城项目投资
计划书
敦化市宇恒汽贸有限公司
一．总论
1．项目概述
“大德汽车城”项目是由敦化市宇恒汽贸有限公司发起的，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造的具有国际领先水准的区域汽车城典范项目。
项目把握目前汽车产业快速发展的时机，选择项目实施的有利位置，将快速改变敦化汽车销售市场零散乱局面，形成市场的垄断格局，并达到区域产业辐射带动作用。
在项目运作中，我们的定位为：
集国内外品牌轿车、货车、专用车、工程机械整车交易、二手车交易、配件供应、物流配送、维修保养、装饰美容、汽车会展、餐饮娱乐、休闲购物等于一体的汽车贸易及服务中心，是延边地区规模最大、功能最全、模式最新的多功能现代化汽车城。
2．项目实施计划概述
该项目拟选址于敦化市江沿村，牡丹江畔，总规划面积10公顷，其中一期5公顷。
地块特点表现为：
①地块地理位置较好；②交通优越，有适合本项目操作的交通条件；③地块面积较大，适合本项目的大面积需求；④本区域是敦化汇聚人流、客流、商流主干道，将会有利于本项目宣传推广。
项目规划设立3S、4S专卖区、营业会展区、二手车交易区、汽车配件市场、摩托车交易区、综合服务区、仓储物流区等多个区域，一期规划建筑面积3万m2，其中钢结构建筑面积为2万m2，混凝土结构为1万m2。
初步的经营模式设定为：
一期以3S、4S专卖区、营业会展区、二手车交易区、部分综合服务区等开始启动，方式是进行土地产权式租售，以收回前期土地购置费投入和为别的功能项目建设筹集部分资金；二期在一期招商基本完成的前提下启动，主要是进行汽车配件市场、摩托车交易区、综合服务区（售后、餐饮、娱乐等）、仓储物流区等各功能区的建设，物业以出租方式进行。
3、主要技术经济指标
详见附表1-1
序号
项目
单位
数据
备注
一
一期项目主要建设内容
1
占地面积
平方米
50000
2
建筑面积
平方米
30000
3
3S、4S店
平方米
10000
4
营业会展区
平方米
10000
5
二手车交易区
平方米
7000
6
综合服务区维修厂
平方米
3000
7
露天停车场
平方米
6000
8
道路、绿化及附属
平方米
4000
二
一期项目主要经济数据
1
项目总投资
万元
11524
2
固定资产投资
万元
11184
含建设期利息
3
建设期利息
万元
327
4
铺底流动资金
万元
340
5
年平均利润总额
万元
2566.4
投入经营前10年平均数
6
贷款融资
万元
6524
7
自筹资金
万元
5000
8
社会效益评价指标
人数
2652
直接和间接创造岗位
9
财务内部收益率（税后）
%
29.38
10
投资回收期（税后）
年
4.6
含建设期
11
投资利润率
%
30.95
12
盈亏平衡点
%
17.3
基数为项目预期目标值
13
贷款偿还期
年
4
不含建设期
二、项目建设的必要性
（一）项目的建设有利于形成产业带动功能，改善城市管理压力，提升国家卫生文明城市整体形象。
我市现有260多户车辆销售店和约近千户中小型汽车配件和用品店。
目前的状况是小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范有序，乱摆乱放现象随处可见，给城市管理带来诸多不便，这种状况对整个城市发展都带来不利影响，甚至影响了国家级卫生文明城的整体形象。
全市所有各类汽车销售分散局面，因而市场竞争力有限，辐射范围不大，根本无法形成规模效应和区域辐射带动影响，由此一方面也影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合汽车市场的作用。
因为一方面将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流。
另一方面其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变汽车市场散而乱的局面，形成汽车市场的航空母舰，以增强汽车市场的产业功能，提升区域性辐射带动作用。
（二）项目的建设对推动发展现代服务业，完善城市服务功能，建设现代化中心城市有重要作用。
现代服务业是当前经济发展的一大热点。
2016年我省出台了《中共吉林省委、吉林省人民政府关于加快服务业发展的若干实施意见》省委书记巴音朝鲁多次指出，加快服务业发展是适应经济发展客观规律的必然要求。
提升发展商贸服务业，积极发展中高级的批发市场，更好地发挥现代化中心城市的对外辐射功能，已成为实现绿色转型的重要支撑和必然选择。
本项目建设的主导思想是：
不走以往市场发展过程中存在的功能单一经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力，能代表敦化中等城市目标定位形象的现代化的汽车流通市场，项目建设的这一指导思想与发展现代服务业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升城市服务业的总体水平方面做出突出贡献。
服务业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。
根据市委市政府发展思路，将加快现代服务业发展，产业结构逐步调整为三产占比为主的产业格局。
由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势，与市场网络优势，有效地为国内外各大汽车厂商提供服务。
而且随着汽车制造业汽车消费市场的发展和在长吉图地区中心城市地位的进一步加强，汽车集散交易中心的功能将会得到进一步的强化，因而项目的建设适应了现代服务业的发展要求。
（三）项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上走大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平的路线，将汽车整车、二手、零配件及用品销售、物流展示培训、餐饮娱乐、休闲购物等多种功能集于一体，强调汽车产品业态交易手段，在城市边缘区建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心，成为一个区域性的汽车城典范工程。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明定位独到，符合汽车生产商销售商和消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
（四）项目的建设将有利于及敦化及延边地区经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展，将对敦化和延边的地方经济的发展带来积极的影响。
一方面汽车市场的发展将会推动汽车及汽车配件的销售，从而增加税收增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展。
如仓储业运输业、娱乐业、旅游业等，形成明显的侧向关联带动作用。
此外项目突出汽车文化的主题，是一个集购物休闲游憩信息等多种功能于一体的现代化大型企业，再加上该项目选址于华康大街，是进出敦化市区的主干道，附近紧邻牡丹江、临近大德创客园、渤海广场，规划的道路也可直线到达六鼎山旅游区。
因而项目开发完成后将会成为又一个极有特色的汽车文化旅游景点，并且其六鼎山、创客园、渤海广场等形成一个非常有竞争力的群集性旅游小气候区。
（五）项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围
目前，汽车市场的辐射范围主要是敦化本市，周边地区辐射范围基本没有，其原因一是汽车市场的规模有限对外销售有心无力；二是汽车缺乏必要的现代物流设施。
汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛、市场容量要求较高，辐射半径也应很大，分散的布局、过小的规模、偏弱的辐射范围，对其发展无疑是不利的。
本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大汽车市场的辐射范围增强汽车市场的影响力。
三、投资估算和资金筹措
本项目的投资估算和财务评价仅限于一期工程
项目固定资产投资11524万元，其中建筑工程费11184万元，流动资金340万元。
项目需要筹措资金11524万元，自筹资金占总投资的比例43%为5000万元。
四、经济和社会效益分析
本项目的实施能产生巨大的经济和社会效益，本报告分以下几部分分别进行阐述。
1．对投资、产值、税收的影响
本项目一期计划总投资11524万元，意向各类新车销售商共10家3S、4S店，每家初始投资保守估计按1000万计，共10000万元；另外，引进各类商家投资包括汽车配件商、二手车销售商、汽车检测线、相关服务提供商等上十类、几十家商家，保守估计，按9000万元计算，即本项目直接带动投资=1.15亿+1亿+0.9亿=3.05亿元。
间接投资包括针对本项目的上下游产业链商家的投资，保守估计以直接投资带动系数0.5计算，即达到3.05*0.5=1.53亿元。
即项目能带动投资为4.58亿元。
按照GDP与投资的关系，投资对GDP带动效应全国近几年保持在30%左右，即本项目投资预计能为GDP贡献4.58*30%=1.4亿元，其投资带动效应显著。
投资带动效应的计算还不包括后续追加投资与区域扩散效应的影响，如果考虑这两个因素，其带动效应至少要放大一倍。
2017年部分功能区启动运营，如果达到设计产能后，预计能实现汽车产业产值3亿元以上。
如果项目运作成功，将成为延边地区最大单体汽车交易市场和汽车配套服务市场。
项目对财政税收的贡献的计算，按照贡献产值的10%预测，包括增值税及附加税、所得税及各种契费，2017年启动年预测将贡献财政税收超过1000万元，到项目运作成熟时预计将达到3000万元。
2．对就业的影响
根据我们的实地调研，一个中小规模的3S、4S店所需要的员工在40人左右，按10家计算，需员工40*10=400人。
汽车配件批发、销售、配送预计将需要300名员工、综合服务区（汽车美容、维修、检测、宿舍、食堂、餐饮区等）将需要300人，二手车交易区汽车综合服务区100人，营业会展区60人,摩托车交易区100人,仓储物流区150人，其他各类服务区和我方管理人员共150人，根据以上初步估计，在整个汽车市场内部能实现就业人口1560人，按照消费的带动效应计算，按0.7计算，能实现间接就业人口超过1092人，两项合计，本项目在运作成熟后将解决就业人口达2652人。
此就业人口并不包括本项目运作后导致本片区提前发展而解决的就业人口。
另外，本就业人口的构成主要是生意人、白领等构成，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。
3．对产业结构的影响
根据敦化市的三次产业比重17.7:
47.2:
35.1，三次产业比重中以第二产业为主，这与全省加快三产服务业工作部署和敦化整个城市产业发展规划不相符，我市需要大力发展旅游、商贸物流等服务业第三产业。
根据敦化市的发展规划，在未来几年，产业结构还将朝第三产业比重增加的方向发展。
按照本对项目的预测，将对产业结构的调整产生一定的优化作用。
4．对生态环境的影响
根据本项目选址位置的初步意向，本地块所处位置不适合做工业、住宅用地，而做商业是较理想的选择。
理由主要有几点：
商业基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用；
在本地块实施本项目不但很好的利用了地块的各种优势，而且使地块本身的劣势得到了回避，是发挥效应最大的方案；
本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体；
另外，如果站在政府的角度看，汽车产业将是中国经济持续发展的主导产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只要在目前汽车销售与汽车后市场上取得先发优势，其对本地经济的巨大促进作用将是能够得到保障的。
五、结论与建议
综合分析敦化当前汽车市场现状和发展情况可以看出，敦化目前缺乏一个产业化、系统化的汽车综合市场。
随着消费市场的升级和城市的发展要求，汽车经销、售后等产业链，不足以支撑未来汽车消费。
同时，敦化作为国家卫生文明城和长吉图物流节点城市，也需要与之相适应的汽车城综合体配套。
加快建设汽车3S、4S店、综合服务、二手车交易等，现代大型多功能的汽车市场势在必行，也是促进敦化市经济社会发展的必然选择。
宇恒汽贸看准时机，经过大量市场调研，提出建设大德汽车城项目，与国内外知名汽车销售运营商、国内外知名汽车服务商共同打造具有国际领先水准的汽车城项目，在经济效益看可行，在社会效益上看可观。
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