设计管理流程.docx

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设计管理流程

设计管理流程

辽宁金泰房地产开发有限公司

2011年6月20日

设计管理流程

1流程概述

1.1流程目的及适用范围

流程目的

把控全程设计工作，建立规范的流程、科学的方法和系统的资源。

适用范围

从获取项目土地信息到项目竣工这一过程中各环节的建筑、装饰、景观设计工作。

1.2定义

独立卖场

在待售项目建筑物以外设立的销售大厅、示范单位等销售场所。

现楼卖场

在待售项目建筑物内设立的销售大厅、示范单位等销售场所。

概念设计阶段

对已获得开发权新项目的规划设计及技术经济指标，进行初步优化、确认的设计阶段。

方案设计阶段

对项目的规划、建筑单体进行方案确认的设计阶段。

初步设计阶段

对建筑的基础、结构和设备进行实施方案设计的阶段。

施工图设计阶段

进行施工用图纸的设计阶段。

1.3流程关系

流程等级

母流程

子流程

关联流程

一级流程

无

《概念设计管理流程》

《方案设计管理流程》

《初步设计管理流程》

《材料选型选样管理流程》

《施工图设计管理流程》

《景观设计管理流程》

《装饰设计管理流程》

《建筑方案招标流程》

《设计变更管理流程》

《设计评审工作规范》

《建筑设计优化规范》

《初步设计评审规范》

《初步设计送审规范》

《施工图审图规范》

《施工图出图成果标准》

《景观施工阶段管理流程》

《装饰工程管理流程》

《结构设计优化管理规范》

1.4责任部门

1.4.1总院房地产部

部门名称

本流程中承担的主要职责

主办

部门

产品中心（项目策划）

1.提供项目策划阶段项目基础资料；

2.提供《产品建议书》。

产品中心（设计管理）

建筑设计

1.制定概念设计、方案设计阶段的《设计任务书》；

2.参与项目建筑设计供方选择；

3.组织概念设计、方案设计阶段成果评审；

景观设计

1.制定景观设计方案阶段《设计任务书》；

2.参与项目景观设计供方选择；

3.组织景观设计方案阶段成果评审；

产品中心（造价标准）

1.编制概念设计阶段成本建议书；

2.编制方案设计阶段的成本建议书；

3.参与概念设计、方案设计阶段的《设计任务书》及设计成果的评审。

配合

部门

采购中心

1．负责概念设计供方合同的签订；

2．负责方案设计供方合同的签订。

营销中心

1．参与概念和方案设计任务书的编写；

2．参与概念和方案设计成果的评审；

物业公司

1．参与各阶段设计任务书的编写；

2．参与各阶段设计成果的评审。

决策

部门

重大事项评审小组

1.概念、方案设计任务书的确认；

2.概念、方案设计供方入围评审；

3.概念、方案设计合同评审；

4.概念、方案设计评审及定案；

5.重大设计调整（户型、规划等）；

6.万元以上的单项设计变更。

1.4.2项目公司

部门名称

本流程中承担的主要职责

主办

部门

技术部

1.提供项目基础资料；

2.参与编制《产品建议书》；

技术部

建筑设计

1．参与概念设计、方案设计工作；

2．负责编制扩初设计、施工图《设计任务书》；

3．参与扩初设计、施工图设计供方选择；

4．组织扩初设计、施工图设计成果评审；

5．现场施工配合（设计跟踪服务）；

6．提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸；

7．提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；

8．提供项目地质初勘、详勘报告。

景观设计

1.编制景观施工图《设计任务书》；

2.负责景观施工图设计供方选择；

3.组织景观施工图成果评审；

4.现场施工配合（设计跟踪服务）；

5.提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明；

6.参与景观工程验收。

装饰设计

1.编制装饰《设计任务书》；

2.参与装饰施工招标工作；

3.监控装饰设计工作进度和质量；

4.参与装饰工程验收。

配合部门

成本合约部

1．编制《扩初设计阶段的成本建议》；

2．编制《施工图设计阶段的成本建议》；

3．负责施工图设计供方合同的签订

4.参与扩初、施工图阶段的《设计任务书》及设计成果的评审。

销售部

1．提交销售包装《协办单》；

2、参与售楼处及样板间装修设计。

物业公司

1.参与各阶段设计任务书的编写；

2.参与各阶段设计成果的评审。

决策

部门

项目决策小组

1、设计任务书的确认（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；

2、设计供方入围评审（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；

3、设计合同评审（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；

4、设计评审及定案（扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）；

5、重大设计调整（户型、规划等）

6、万元以上的单项设计变更

1.5输入及输出

流程输入文件

流程输出文件

1.《概念设计任务书》

2.《规划方案设计任务书》

3.《施工图设计任务书》

4.《概念设计评审表》

5.《方案设计评审表》

6.《施工图审查意见表》

7.《景观方案设计任务书》

8.《景观施工图设计任务书》

9.《产品建议书》

1.《概念设计》

2.《规划方案设计》

3.《初步设计》

4.《建筑施工图》

5.《景观概念设计》

6.《景观方案设计》

7.《景观施工图》

8.《装饰施工图》

2

流程图

3

流程操作指引

3.1概念设计阶段

3.1.1产品中心根据项目策划的成果，提交《产品建议书》。

3.1.2产品中心与财务中心根据项目论证中的项目成本估算，提出初步造价标准建议。

3.1.3产品中心根据《产品建议书》和初步造价标准建议完成委托概念设计。

3.1.4委托建筑概念设计的工作要点：

1）编制《概念设计任务书》，提出项目资源分析、设计主题、物业发展建议及设计成果要求，详见《概念设计任务书样本》。

2）选择建筑概念设计供方，详见《建筑方案设计招标流程》。

3）组织设计单位完成建筑概念设计。

3.1.5委托景观概念设计的工作要点：

1）为确保景观设计与规划设计、建筑单体概念设计的理念和风格保持一致，景观概念设计与建筑概念设计同时进行。

2）选择景观概念设计供方，详见《建筑方案招标流程》。

3）组织设计单位完成景观概念设计。

3.1.6产品中心组织概念设计成果的评审，评审的重点：

是否符合目标市场的需求，是否满足技术方面要求，是否满足初步造价标准建议，详见《设计评审工作规范》及《概念设计评审表》。

3.1.7确定意向方案后，产品中心与财务中心完成项目成本测算，再次测算建设造价标准，提出《规划方案设计阶段的成本建议》。

概念设计阶段具体工作内容详见《概念设计管理流程》。

3.2方案设计阶段

3.2.1产品中心完成以下设计准备工作，工作要点：

1）根据提交的《建设用地规划许可证》、《产品建议书》，《概念设计结果》、《规划方案设计阶段的成本建议》，编制《规划方案设计任务书》，内容包括：

项目资源分析、产品定位建议、概念设计成果及方案设计的工作要求和成果要求（详见《规划方案设计任务书样本》），并提交评审。

2）参与编制《设计招标书》，提交评审后由采购中心发标，详见《建筑方案招标流程》。

3）组织投标方案评审，主要内容为：

设计质量、设计周期、设计费用。

根据评审结果确定中标方案。

4）与中标单位签订合同，详见《规划设计合同样本》。

3.2.2产品中心负责对中标方案进行调整，并按顺序完成以下工作：

1）组织设计单位按照规划设计任务书的要求完成规划方案。

2）组织各专业部门和外部专家对规划方案评审，评审的流程为：

成果检验、指标复核、设计预审、设计评审会，详见《设计评审工作规范》、《方案设计审图规范》及《方案设计评审表》。

3）组织设计单位完成建筑单体方案。

4）组织建筑单体设计方案评审，详见《建筑设计优化规范》。

5）组织方案报审。

6）配合报批报建人员进行方案报建。

3.2.3如该项目需要设立独立卖场，在本阶段还要完成的工作要点：

1）销售部门向产品中心提交销售包装《协办单》。

2）产品中心编制《装饰装修设计任务书》，提交评审。

3）选择设计供方。

4）组织设计单位完成独立卖场装修方案。

5）组织独立卖场装修方案评审工作，详见《装饰设计管理流程》。

3.2.4本阶段景观设计专业工作要点：

1）编制《景观方案设计任务书》（详见《景观方案设计任务书样本》），提交评审。

2）选择设计供方，签订合同。

详见《景观设计合同样本》。

3）组织设计单位完成景观方案。

4）组织景观方案评审工作，详见《景观设计管理流程》。

方案设计阶段具体工作内容详见《方案设计管理流程》。

3.3初步设计阶段

3.3.1对于采用小高层或高层建筑的项目，首先要进行建筑初步设计,包括基础方案、结构方案和设备方案等。

产品中心负责组织设计单位完成建筑初步设计：

1）编制《初步设计任务书》，并选择设计供方，签订合同。

2）组织设计单位进行初步设计。

3）组织各技术专业和外部专家进行初步设计评审，包括建筑、结构、水、电、暖通等专业进行技术评审，同时对照《方案设计阶段的成本建议》，进行造价成本评审。

4）根据评审结果对实施方案进行方案优化，重点：

是否符合规划建筑方案，结构、建筑方案的优化，重点是成本优化。

详见《设计评审工作规范》、《初步设计评审规范》及《结构设计优化管理规范》。

5）组织初步设计方案报审，详见《初步设计送审规范》。

3.3.2规模较大的重要公建、组团景观项目需进行景观初步设计，并由产品中心组织重大事项评审小组对初步设计成果进行评审。

设计单位根据评审意见对景观初步设计进行修改完善。

3.3.3产品中心（成本管理）依据产品中心提供的建筑《实施方案》，修正《项目成本测算》，完成《项目成本概算》，并编制《施工图设计阶段的成本建议》。

初步设计阶段具体工作内容详见《初步设计管理流程》。

3.4施工图设计阶段

3.4.1报批报建人员提交规划国土、消防、环保、民防部门批文，产品中心（成本管理）提交《施工图设计阶段的成本建议》。

3.4.2产品中心负责组织设计单位完成建筑施工图，要点如下：

1）编制《施工图设计任务书》，施工图设计任务书应该包括对各专业的技术要求、出图深度及审图要点等内容。

提交评审后，确定施工图设计供方。

详见《施工图设计任务书样本》《施工图出图成果标准》。

2）选择施工图设计单位，签订合同。

详见《施工图设计合同样本》。

3）组织设计单位完成建筑施工图。

建筑施工图可分“基础施工图”及“主体施工图”两次提交，提交时间按合同约定执行。

4）组织建筑施工图优化评审，其内容应该包括：

施工图是否反映了建筑方案的意图；实施方案是否合理；设计深度是否符合施工要求等。

详见《设计评审工作规范》、《施工图审图规范》、《施工图设计审查要点（建筑）》《施工图设计审查要点（水电等）》和《施工图审查意见表》。

5）主要材料设备选型选样。

详见《材设选型选样规范》。

详见《施工图设计管理流程》。

3.4.3产品中心负责组织设计单位完成景观施工图设计：

1）编制《景观施工图设计任务书》，提交评审后，确定设计供方，详见《景观施工图设计任务书样本》。

2）组织设计单位完成施工图设计。

3）组织对景观施工图进行评审。

4）审核后景观施工图移交项目部。

详见《景观设计管理流程》。

3.4.4采用现楼卖场的项目由产品中心负责在本阶段进行装饰施工图设计：

1）编制《设计任务书》，选择设计供方，签订合同。

详见《室内装饰设计合同样本》。

2）组织设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位方案设计。

3）报公司领导批准后，确定交楼标准设计定板。

4）组织设计单位完成现楼卖场销售厅、示范单位施工图。

详见《装饰设计管理流程》。

3.5设计跟踪服务

3.5.1建筑施工阶段，产品中心负责建筑工程施工现场配合：

1）负责设计变更。

2）负责与设计院对接，解决图纸问题。

3）协助解决现场施工技术问题。

详见《设计变更管理流程》。

3.5.2景观施工阶段，产品中心配合景观工程施工招标及景观施工：

1）编制景观施工招标文件技术部分，提交产品中心（合约采购）。

2）景观专业设计师参与景观施工招标定标。

3）施工过程中，建筑、景观专业设计师根据现场施工效果的需要，提供技术支持。

4）参与景观工程验收。

详见《景观施工阶段管理流程》。

3.5.3装饰装修施工阶段，产品中心配合装饰工程施工招标及装饰工程施工：

1）编制装饰施工招标文件技术部分，提交产品中心（合约采购）。

2）装饰专业设计师参与装饰施工招标定标。

3）现场监控施工进度和质量。

4）工程竣工后，组织装饰工程验收。

详见《装饰工程管理流程》。