成都澜华注会培训班税法试题房产税契税土地增值税.docx
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第七章房产税法、契税法和土地增值税法
一、单项选择题（23*1=23）
1.以下关于房产税纳税义务人的说法中，正确的是（）。
A.产权未确定的房屋，无需缴纳房产税
B.纳税单位无租使用免税单位的房产，应由免税单位自行缴纳房产税
C.产权出典的，由承典人缴纳房产税
D.产权属于国家所有的，无需缴纳房产税
2.下列有关房产税税率的表述中，正确的是（）。
A.个人出租商铺适用4%的房产税税率
B.个人出租住房适用4%的房产税税率
C.企业出租闲置办公楼适用1.2%的房产税税率
D.企业拥有并使用的生产车间适用12%的房产税税率
3.某企业购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1200平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业每年应缴纳房产税（）万元。
A.16.8
B.22.57
C.26.11
D.27.84
4.某企业拥有一栋房产原值为1600万元的办公楼，2016年5月1日为该办公楼更换电梯，将原价值为100万元的旧电梯更换为价值300万元的新电梯，5月20日更换完毕。
自2016年10月1日起，企业将该栋办公楼对外出租，每月不含税租金收入40万元。
已知当地省政府规定计算房产余值的减除比例为30%。
该企业此栋办公楼2016年应缴纳房产税（）万元。
A.12.95
B.14.91
C.14.42
D.25.04
5.2016年年初甲企业拥有一处独立的地下建筑物，该地下建筑物系商业用途房产，原价120万元。
已知：
该企业所在省人民政府规定房产税按照房产原值减除30%后的余额计算缴纳，该企业所在省确定商业用途地下建筑以原价的75%作为应税房产原值。
则2016年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（）元。
A.10800
B.7560
C.1080
D.14400
6.某企业2015年购置一宗面积3000平方米的土地建造厂房，支付土地使用权价款900万元，厂房建筑面积1800平方米，固定资产科目账面记录房产造价2000万元（不含地价），当地省政府规定计算房产余值的减除比例为20%，则该企业2016年应缴纳房产税（）万元。
A.19.2
B.29.57
C.27.84
D.24.38
7.2016年年初，张某有两套住房，其中一套原值为100万元的住房用于自己居住，另一套原值为120万元的住房，于当年5月31日按照市场价格出租给李某，租期一年，每月不含税租金5000元。
已知当地政府规定计算房产余值的减除比例为30%，则张某当年应缴纳房产税（）元。
A.0
B.5400
C.1400
D.200
8.根据契税暂行条例的有关规定，下列各项中，属于契税纳税人的是（）。
A.出租土地的一方
B.承租土地的一方
C.转让土地使用权的一方
D.受让土地使用权的一方
9.张某因无力偿还所欠李某的20万元欠款，同意将自己价值100万元的房产与李某价值80万元的房产互换以抵消此项欠款行为。
下列关于双方应纳契税的说法正确的是（）。
A.由张某以80万元作为计税依据缴纳契税
B.由张某以20万元作为计税依据缴纳契税
C.由李某以100万元作为计税依据缴纳契税
D.由李某以20万元作为计税依据缴纳契税
10.某公司2016年10月以500万元（不含增值税）购入一幢旧写字楼作为办公用房，该写字楼原值1000万元，已提折旧300万元。
当地适用的契税税率为4%，该公司应缴纳契税（）万元。
A.40
B.20
C.12
D.28
11.契税纳税人应当自纳税义务发生之日起（）内，向（）的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
A.10日；纳税人机构所在地或居住地
B.7日；纳税人机构所在地或居住地
C.10日；土地、房屋所在地
D.15日；土地、房屋所在地
12.下列有关契税的说法中，不正确的是（）。
A.契税是以在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向销售方征收的一种财产税
B.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益
C.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税
D.国家机关承受土地、房屋用于办公的，免征契税
13.居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元（不含增值税，下同）；将另一套住房与丙的住房交换，甲支付差价100000元。
居民丙取得该住房后，又与丁等价交换房屋。
契税税率为3%，下列税务处理说法错误的是（）。
A.甲不用缴纳契税
B.乙需要缴纳契税6000元
C.丙不用缴纳契税
D.丁不用缴纳契税
14.纳税人发生下列情形的，在计算土地增值税时，不需要对房地产进行评估来确定转让房地产收入、扣除项目的金额的是（）。
A.出售旧房及建筑物的
B.隐瞒、虚报房地产成交价格的
C.提供扣除项目金额不实的
D.转让房地产的实际成交价格高于房地产评估价格的
15.下列各项中，纳税人应进行土地增值税清算的是（）。
A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
B.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
C.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积90%的
D.直接转让土地使用权的
16.下列各项中，不符合土地增值税政策规定的是（）。
A.对社会团体转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
B.纳税人转让旧房时因计算纳税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用在计算土地增值税时允许扣除
C.房地产的继承不属于土地增值税的征税范围
D.扣除项目中的开发费用，其计算扣除的具体比例，由当地税务机关规定
17.根据土地增值税法的相关规定，下列各项中，说法不正确的是（）。
A.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算
B.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的暂不确认收入
C.除另有规定外，房地产开发企业不能提供房地产开发成本的合法有效凭证的，不予在计算土地增值税时扣除
D.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
18.下列关于土地增值税清算中有关拆迁安置费的处理，不正确的是（）。
A.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照规定确认收入，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费
B.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户，回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，计入拆迁补偿费
C.开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入本项目的拆迁补偿费
D.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
19.纳税人应自（），向房地产所在地的主管税务机关办理土地增值税纳税申报。
A.交付房地产之日起10日内
B.交付房地产之日起15日内
C.转让房地产合同签订后7日内
D.转让房地产合同签订之日起15日内
20.某房地产开发企业2016年9月受让一宗土地使用权，支付土地价款3000万元（不含增值税，下同），缴纳相关税费90万元。
12月将该土地使用权的70%用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90%对外销售，取得销售收入8000万元，剩余部分待售。
开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1600万元，基础设施费300万元，公共设施配套费400万元，管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元（不能提供金融机构贷款证明）。
已知：
当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。
A.419.67
B.450.86
C.467
D.963
21.某市房地产开发企业于2017年3月将其开发的老项目商品房全部出售，取得不含增值税销售收入3000万元。
建此商品房支付的地价款和按规定缴纳的有关费用合计800万元；房地产开发成本600万元；与该商品房开发项目有关的销售费用40万元，管理费用60万元，财务费用100万元（包括向金融机构借款的利息支出70万元，能够提供金融机构证明，并能按开发项目计算分摊）。
当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%，并且该房地产开发企业采用简易办法计算增值税，则该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。
（不考虑印花税和地方教育附加）
A.286.5
B.304.5
C.374.25
D.338.25
22.房地产开发公司转让新建商品房支付的下列税费，在计算土地增值税时，不能列入加计20%扣除范围的是（）。
A.取得土地使用权缴纳的契税
B.占用耕地缴纳的耕地占用税
C.销售过程中发生的销售费用
D.支付建筑人员的工资
23.2017年2月位于市区的某房地产开发企业转让一栋已使用过的办公楼，签订的产权转移书据上注明含增值税转让收入600万元。
该办公楼为2016年1月购进，购置原价为280万元，已计提折旧120万元。
经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为700万元，成新度折扣率为6成，该企业采用简易办法计征增值税。
则该房地产开发企业应缴纳土地增值税（）万元。
A.48.79
B.49.47
C.47.43
D.0
二、多项选择题（23*2=46）
1.下列各项中，由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
A.产权出典的，承典人不在房屋所在地的
B.产权所有人不在房屋所在地的
C.产权未确定的
D.租典纠纷未解决的
2.纳税人从租计征房产税时，适用的税率有（）。
A.1.2%
B.4%
C.10%
D.12%
3.根据房产税的相关规定，下列各项中，免征房产税的有（）。
A.单独核算的经营公租房的租金收入
B.个人所有的营业用房产
C.宗教寺庙自用的房产
D.国家机关用于出租的房产
4.下列关于房产税的有关规定，说法正确的有（）。
A.纳税人将原有房产用于生产经营的，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税
C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
D.为了便于征管，房产税可以在纳税人的机构所在地或者个人的居住地缴纳
5.甲企业共有两处房产A和B，房产原值共计1800万元，2016年年初，将两处房产用于投资联营，将原值为800万元的A房产投资于乙企业，甲企业参与投资利润分红，共担风险，当年取得分红40万元；将原值为1000万元的B房产投资丙企业，不承担联营风险，当年取得不含增值税固定利润分红60万元。
已知当地省人民政府规定的房产原值扣除比例为30%。
则下列关于上述两处房产的房产税缴纳情况，说法正确的有（）。
A.甲企业应就A房产缴纳房产税4.8万元
B.乙企业应就A房产缴纳房产税6.72万元
C.甲企业应就B房产缴纳房产税7.2万元
D.甲企业应就B房产缴纳房产税8.4万元
6.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（）。
A.融资租赁的房产，合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税
B.融资租赁的房产，合同约定开始日的，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税
C.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由使用人按照房产原值缴纳房产税
D.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税
7.根据房产税的相关规定，下列说法正确的有（）。
A.房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法
B.房产税在房产所在地缴纳，房产不在同一地方的纳税人，应选择并固定向其中一处房产所在地缴纳房产税
C.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税
D.对房屋附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后需要将其价值计入房产原值，可扣减原来零配件的相应价值
8.根据契税的相关规定，下列各项中，说法正确的有（）。
A.国有土地使用权出让，受让者以出让金为依据计算缴纳契税，不得因减免土地出让金而减免契税
B.土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移
C.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税
D.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税
9.根据契税的相关规定，下列说法中，正确的有（）。
A.在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税
B.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理
C.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理
D.房屋等价交换，免征契税
10.根据契税的相关规定，下列说法正确的有（）。
A.事业单位按照规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税
B.对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税
C.经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税
D.同一公司所属全资子公司之间土地、房屋权属的划转，照章缴纳契税
11.根据契税暂行条例的有关规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（）。
A.房屋交换
B.买房拆料
C.买房翻建新房
D.实物交换房屋
12.根据契税的相关规定，下列关于契税的退还，说法正确的有（）。
A.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，退还已纳契税
B.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税
C.对已缴纳契税的购房单位和个人，在办理房屋权属变更登记后退房的，不退还已纳契税
D.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，不退还已纳契税
13.下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。
A.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为契税的计税依据
B.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据
C.土地使用权交换、房屋交换，契税的计税依据为价格差额
D.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益
14.根据契税的相关规定，下列各项中，免征契税的有（）。
A.土地使用权等价交换
B.个人购买家庭唯一住房
C.城镇职工按规定第一次购买公有住房
D.国家机关承受房屋用于办公
15.根据土地增值税的相关规定，下列各项属于非房地产开发企业“与转让房地产有关的税金”这一扣除项目的有（）。
A.契税
B.增值税
C.城建税和教育费附加
D.印花税
16.纳税人有下列（）情形之一的，税务机关可以按照规定核定征收土地增值税。
A.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
B.申报的计税依据明显偏低，但有正当理由的
C.依照规定应当设置但未设置账簿的
D.虽设置账簿，但账目混乱，难以确定转让收入或扣除项目金额的
17.根据土地增值税的相关规定，房地产开发企业的下列做法不正确的有（）。
A.将转让新建房所缴纳的印花税计入到“与转让房地产有关的税金”扣除
B.将企业取得土地使用权时支付的耕地占用税计入“取得土地使用权支付的金额”扣除
C.将企业逾期开发缴纳的土地闲置费计入“房地产开发成本”扣除
D.将企业取得土地使用权时支付的契税计入“取得土地使用权支付的金额”扣除
18.根据土地增值税的相关规定，下列说法中不正确的有（）。
A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，就超过部分缴纳土地增值税
B.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，照章征收土地增值税
C.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在机构所在地申报缴纳土地增值税
D.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在居住所在地税务机关申报缴纳土地增值税
19.房地产开发企业将开发产品用于下列项目的，应视同销售房地产，缴纳土地增值税的有（）。
A.将开发产品抵偿债务
B.将开发产品奖励给职工
C.将开发产品换取商品
D.将开发产品分配给股东
20.根据土地增值税的相关规定，下列各项表述正确的有（）。
A.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，可暂不征收土地增值税
B.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用的，如果产权未发生转移的,不征收土地增值税
C.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产，应照章征收土地增值税
D.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
21.下列情形中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。
A.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在80%以上
B.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
C.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的
D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
22.下列行为中，不征收土地增值税的有（）。
A.某企业通过国家机关将其房产无偿赠与社会公益事业
B.生产企业在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，所有权属变更至被投资企业的
C.因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产
D.某企业将房产出租取得租金收入
23.根据土地增值税的相关规定，下列关于土地增值税纳税地点说法正确的有（）。
A.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原管辖税务机关申报缴纳土地增值税
B.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，应在机构所在地申报缴纳土地增值税
C.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，在住所所在地税务机关申报缴纳土地增值税
D.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在房产坐落地申报缴纳土地增值税
三、计算问答题（15+16=31）
1.甲食品加工厂2016年拥有房产原值共计5000万元，部分房产的具体情况如下：
（1）年初将一栋原值为1000万元的房产用于对外投资联营，参与投资利润分红，共担风险。
（2）6月中旬将一栋原值为200万元的仓库用于对外出租，每月不含增值税租金收入5万元。
（3）年初对一栋原值为1000万元的办公楼进行改建，更换了电梯设备，将原值50万元的旧电梯更换为100万元的新电梯；新增了中央空调，价值10万元，2月底完工并办理了验收手续。
（其他相关资料：
当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%）
要求：
计算甲食品加工厂2016年应缴纳的房产税。
2.某县房地产开发公司在2016年、2017年发生如下业务：
（1）2016年1月1日通过竞拍取得县城一处占地面积为20000平方米的土地使用权，支付土地出让金3500万元；
（2）自2月份开始在取得的该土地上建造写字楼，支付工程款合计为1500万元，并于当年8月31日完工；其次根据合同约定，扣留建筑安装施工企业5%的工程款，作为开发项目的质量保证金，对方按实际收取的工程款开具发票；
（3）与该开发项目有关的销售费用40万元、管理费用60万元、财务费用100万元，其中财务费用中包括向金融机构贷款利息支出80万元以及超过贷款期限加罚的利息20万元，利息支出能够提供金融机构贷款证明，并且能够按照房地产项目计算分摊；
（4）当年12月销售写字楼的70%并签订了销售合同，取得含增值税销售收入合计9800万元；2017年2月份剩余30%开始对外出租，签订为期3年的租赁合同，约定每年收取不含增值税租金120万元，当年实际取得不含税租金收入80万元。
已知：
当地规定计征土地增值税时其他房地产开发费用扣除比例为4%，契税税率为3%，该房地产开发公司适用一般计税方法计算增值税。
要求：
（1）简要说明主管税务机关于2017年2月要求房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由；
（2）计算进行土地增值税清算时可扣除的取得土地使用权支付的金额；
（3）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发成本；
（4）计算进行土地增值税清算时可扣除的开发费用；
（5）计算进行土地增值税清算时可扣除的与转让房地产有关的税金；
（6）计算上述业务应缴纳的土地增值税。
参考答案及解析
一、单项选择题
1.
【答案】C
【解析】选项A：
产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳房产税；选项B：
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；选项D：
产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳房产税。
2.
【答案】B
【解析】选项AC：
个人出租商铺、企业出租闲置办公楼，均按12%的税率征收房产税；选项D：
企业拥有并使用的生产车间适用1.2%的房产税税率。
3.
【答案】C
【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
该企业厂房宗地容积率=1200÷3000=0.4，低于0.5，按照房产建筑面积的2倍计算计入房产原值的地价。
该企业每年应缴纳的房产税=（2000+900÷3000×1200×2）×（1-20%）×1.2%=26.11（万元）。
4.
【答案】D
【解析】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可以扣减原来相应设备和设施的价值。
该企业此栋办公楼2016年应纳房产税=1600×（1-30%）×1.2%×5/12+（1600+300-100）×（1-30%）×1.2%×4/12+40×3×12%=25.04（万元）。
5.
【答案】
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