都江堰市城区基准地价修正体系表解析.docx

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都江堰市城区基准地价修正体系表解析

附表一：

都江堰市城区相关修正体系

一、都江堰市城区基准地价影响因素指标说明表及修正系数表

表1-1-1都江堰市城区Ⅰ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

<100米

[100,200）米

[200,600）米

[600,1000）米

≥1000米

商业聚集规模

综合型商服设施分布，种类较丰富

专业型商服设施集中分布

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

零星商服网点分布

无商服网点分布

距离景区等名胜古迹距离

<1000米

[1000,3000）米

[3000,5000）米

[5000,8000）米

≥8000米

交通便捷度

道路通达度

邻近混合型主干道

邻近混合型次干道

邻近生活型主干道

邻近生活型次干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

＞5路

4—5路

3路

2路

1路

距离高铁站点距离

[0,100）米

[100,200）米

[200,300）米

[300,400）米

≥400米

人口状况

客流人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稀疏，人口流量小

个别因素

距公交车站距离

[0,50）米

[50,100）米

[100,150）米

[150,200）米

≥200米

物业类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

交通配套状况

自备停车场，同时100米范围内有大型停车场

自备停车场

100米范围内有停车场

停车场位置在100米以外

停车场位置在500米以外

宗地形状

形状规则，且长边临街

形状规则，短边临街

形状较规则，对利用无影响

形状不规则，对利用有一定影响

形状不规则，严重影响土地利用

宗地面积

面积适中利于布局

面积适中较利于布局

适中，对利用无影响

偏大（小），对利用有一定影响

偏大（小），严重影响土地利用

地形状况

地势平坦

有较小起伏

有一定起伏，对利用无影响

有较大起伏，对利用有一定影响

起伏过大，严重影响土地利用

工程地质

地质承载力强，利于建设

地质承载力较强，利于建设

无不良地质现象

有不良地质状况，但无需特殊处理

有不良地质状况,并需特殊处理

表1-2-1都江堰市城区Ⅰ级商服用地基准地价修正系数表（%）

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

3.00

1.50

-1.20

-2.40

商业聚集规模

2.75

1.38

-1.10

-2.20

距离景区等名胜古迹距离

2.50

1.25

-1.00

-2.00

交通便捷度

道路通达度

2.00

1.00

-0.80

-1.60

公交便捷度

2.25

1.13

-0.90

-1.80

距离高铁站点距离

1.75

0.88

-0.70

-1.40

人口状况

客流人口密度

2.25

1.13

-0.90

-1.80

个别因素

距公交车站距离

1.25

0.63

-0.50

-1.00

物业类型

1.50

0.75

-0.60

-1.20

交通配套状况

1.25

0.63

-0.50

-1.00

宗地形状

1.25

0.63

-0.50

-1.00

宗地面积

1.25

0.63

-0.50

-1.00

地形状况

1.00

0.50

-0.40

-0.80

工程地质

1.00

0.50

-0.40

-0.80

表1-1-2都江堰市城区Ⅱ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

<200米

[200,400）米

[400,1000）米

[800,1500）米

≥1500米

商业聚集规模

综合型商服设施分布，种类较丰富

专业型商服设施集中分布

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

零星商服网点分布

无商服网点分布

交通便捷度

道路通达度

邻近混合型主干道

邻近生活型主干道

邻近混合型、生活型次干道

邻近交通型干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

＞4路

4路

3路

2路

1路

距汽车站距离

<200米

[200,500）米

[500,800）米

[800,1000）米

≥1000米

距高铁站点距离

[0,150）米

[150,300）米

[300,400）米

[400,500）米

≥500米

人口状况

客流人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稀疏，人口流量小

个别因素

距公交车站距离

[0,100）米

[100,200）米

[200,300）米

[300,400）米

≥400米

物业类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

交通配套状况

自备停车场，同时100米范围内有大型停车场

自备停车场

100米范围内有停车场

停车场位置在100米以外

停车场位置在500米以外

宗地形状

形状规则，且长边临街

形状规则，短边临街

形状较规则，对利用无影响

形状不规则，对利用有一定影响

形状不规则，严重影响土地利用

宗地面积

面积适中利于布局

面积适中较利于布局

适中，对利用无影响

偏大（小），对利用有一定影响

偏大（小），严重影响土地利用

地形状况

地势平坦

有较小起伏

有一定起伏，对利用无影响

有较大起伏，对利用有一定影响

起伏过大，严重影响土地利用

工程地质

地质承载力强，利于建设

地质承载力较强，利于建设

无不良地质现象

有不良地质状况，但无需特殊处理

有不良地质状况,并需特殊处理

表1-2-2都江堰市城区Ⅱ级商服用地基准地价修正系数表（%）

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

2.60

1.30

-1.17

-2.34

商业聚集规模

2.60

1.30

-1.17

-2.34

交通便捷度

道路通达度

1.40

0.70

-0.63

-1.26

公交便捷度

1.20

0.60

-0.54

-1.08

距汽车站距离

1.00

0.50

-0.45

-0.90

距高铁站点距离

1.00

0.50

-0.45

-0.90

人口状况

客流人口密度

1.80

0.90

-0.81

-1.62

个别因素

距公交车站距离

1.40

0.70

-0.63

-1.26

物业类型

1.40

0.70

-0.63

-1.26

交通配套状况

1.20

0.60

-0.54

-1.08

宗地形状

1.20

0.60

-0.54

-1.08

宗地面积

1.20

0.60

-0.54

-1.08

地形状况

1.00

0.50

-0.45

-0.90

工程地质

1.00

0.50

-0.45

-0.90

表1-1-3都江堰市城区Ⅲ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

<1000米

[1000,1500）米

[1500,2000）米

[2000,2500）米

≥2500米

商业聚集规模

综合型商服设施分布，种类较丰富

专业型商服设施集中分布

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

零星商服网点分布

无商服网点分布

交通便捷度

道路通达度

邻近混合型主干道

邻近生活型主干道

邻近混合型、生活型次干道

邻近交通型干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

＞4路

4路

3路

2路

1路

距汽车站距离

<500米

[500,1000）米

[1000,2000）米

[2000,3000）米

≥3000米

距高铁站点距离

[0,200）米

[200,400）米

[400,500）米

[500,600）米

≥600米

人口状况

客流人口密度

人口稠密，人口流量大

人口稠密，人口流量较大

人口较稠密，人口流量一般

人口较稠密，人口流量较小

人口较稀疏，人口流量小

个别因素

距公交车站距离

[0,150）米

[150,300）米

[300,400）米

[400,500）米

≥500米

物业类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

交通配套状况

自备停车场，同时100米范围内有大型停车场

自备停车场

100米范围内有停车场

停车场位置在100米以外

停车场位置在500米以外

宗地形状

形状规则，且长边临街

形状规则，短边临街

形状较规则，对利用无影响

形状不规则，对利用有一定影响

形状不规则，严重影响土地利用

宗地面积

面积适中利于布局

面积适中较利于布局

适中，对利用无影响

偏大（小），对利用有一定影响

偏大（小），严重影响土地利用

地形状况

地势平坦

有较小起伏

有一定起伏，对利用无影响

有较大起伏，对利用有一定影响

起伏过大，严重影响土地利用

工程地质

地质承载力强，利于建设

地质承载力较强，利于建设

无不良地质现象

有不良地质状况，但无需特殊处理

有不良地质状况,并需特殊处理

表1-2-3都江堰市城区Ⅲ级商服用地基准地价修正系数表（%）

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

1.95

0.98

-0.98

-1.95

商业聚集规模

1.95

0.98

-0.98

-1.95

交通便捷度

道路通达度

1.05

0.53

-0.53

-1.05

公交便捷度

0.90

0.45

-0.45

-0.90

距汽车站距离

0.75

0.38

-0.38

-0.75

距高铁站点距离

0.75

0.38

-0.38

-0.75

人口状况

客流人口密度

1.35

0.68

-0.68

-1.35

个别因素

距公交车站距离

1.05

0.53

-0.53

-1.05

物业类型

1.05

0.53

-0.53

-1.05

交通配套状况

0.90

0.45

-0.45

-0.90

宗地形状

0.90

0.45

-0.45

-0.90

宗地面积

0.90

0.45

-0.45

-0.90

地形状况

0.75

0.38

-0.38

-0.75

工程地质

0.75

0.38

-0.38

-0.75

表1-1-4都江堰市城区Ⅳ级商服用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

<2000米

[2000,3000）米

[3000,5000）米

[5000,6000）米

≥6000米

商业聚集规模

零售商服设施集中地

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

少量商服网点分布

零星商服网点分布

无商服网点分布

交通便捷度

道路通达度

邻近混合型主干道

邻近生活型主干道

邻近混合型、生活型次干道

邻近交通型干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

3路

2路

1路

距高铁站点距离

[0,300）米

[300,500）米

[500,600）米

[600,800）米

≥800米

基本设施状况

供电设施

配套设施完善，保障度高

配套设施较完善，保障度较高

配套设施基本完善，保障度一般

有少数配套设施

无配套设施

供水设施

配套设施完善，保障度高

配套设施较完善，保障度较高

配套设施基本完善，保障度一般

有少数配套设施

无配套设施

供气设施

配套设施完善，保障度高

配套设施较完善，保障度较高

配套设施基本完善，保障度一般

有少数配套设施

无配套设施

排水设施

设施齐备

设施基本齐备

设施不齐备

设施基本没有

无设施

个别因素

距公交车站距离

[0,200）米

[200,400）米

[400,600）米

[600,800）米

≥800米

物业类型

独立铺面

专业商场或现代化商务中心

综合楼

独栋经营型写字楼

企业独立自用办公楼

宗地形状

形状规则，且长边临街

形状规则，短边临街

形状较规则，对利用无影响

形状不规则，对利用有一定影响

形状不规则，严重影响土地利用

宗地面积

面积适中利于布局

面积适中较利于布局

适中，对利用无影响

偏大（小），对利用有一定影响

偏大（小），严重影响土地利用

地形状况

地势平坦

有较小起伏

有一定起伏，对利用无影响

有较大起伏，对利用有一定影响

起伏过大，严重影响土地利用

工程地质

地质承载力强，利于建设

地质承载力较强，利于建设

无不良地质现象

有不良地质状况，但无需特殊处理

有不良地质状况,并需特殊处理

表1-2-4都江堰市城区Ⅳ级商服用地基准地价修正系数表（%）

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

商服繁华度

距商服中心距离

1.56

0.78

-0.72

-1.44

商业聚集规模

1.69

0.85

-0.78

-1.56

交通便捷度

道路通达度

1.17

0.59

-0.54

-1.08

公交便捷度

1.04

-0.96

距高铁站点距离

0.91

0.46

-0.42

-0.84

基本设施状况

供电设施

0.52

0.26

-0.24

-0.48

供水设施

0.52

0.26

-0.24

-0.48

供气设施

0.52

0.26

-0.24

-0.48

排水设施

0.52

0.26

-0.24

-0.48

个别因素

距公交车站距离

0.91

0.46

-0.42

-0.84

物业类型

0.78

0.39

-0.36

-0.72

宗地形状

0.78

0.39

-0.36

-0.72

宗地面积

0.91

0.46

-0.42

-0.84

地形状况

0.65

0.33

-0.30

-0.60

工程地质

0.52

0.26

-0.24

-0.48

表1-3-1都江堰市城区Ⅰ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

购物条件

距商服中心距离

≤500米

[500,1000）米

[1000,1500）米

[1500,2000）米

≥2000

商业聚集规模

综合型商服设施分布，种类较丰富

商服设施聚集，满足生活需要

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

零星商服网点分布

无商服网点分布

交通便捷度

道路通达度

邻近生活型主干道

邻近混合型主干道

邻近混合型、生活型次干道

邻近交通型主、次干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

＞4路

4路

3路

2路

1路

距离高铁站点距离

[0,100）米

[100,200）米

[200,300）米

[300,400）米

≥400米

公用设施条件

学校、医院、农贸市场等公用服务设施完备度

区域内公用设施完善，且距离<200米

区域内公用设施较完善，且距离≥200米、<300米

距公用设施≥300米、<500米

区域内公用设施较少

区域内无公用设施

环境条件

环境质量优劣度

空气质量好、区域绿地覆盖率高

空气质量较好，区域绿化较好

空气质量一般，绿化一般

有噪音、粉尘污染或空气异味污染

噪音、粉尘污染或空气异味污染较明显

个别因素

距公交车站距离

[0,50）米

[50,100）米

[100,200）米

[200,300）米

≥300米

社区人文环境

邻高档住宅小区；临市政广场、绿地

邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地

邻成新率较高的普通商住小区

邻成新率较低的普通商住小区

临拆迁安置小区

临街道路类型

社区道路

市政支路

次干道

主干道

限制型道路

邻近大学或重点中小学距离

≤1000米

[1000,2000）米

[2000,3000）米

[3000,4000）米

≥4000

小区配套状况

自备停车场，车位比达到1:

1.2

自备停车场，车位比达到1:

0.7

自备停车场，车位比低于1:

0.5

无停车场

宗地位置

风景名胜区

临岷江或支流

邻河

宗地位置较差

宗地位置差

宗地形状

形状规则，利于布局

形状规则，较利于布局

形状规则，对利用无影响

形状不规则，对利用有一定影响

形状不规则，严重影响土地利用

宗地面积

面积适中利于布局

面积适中较利于布局

适中，对利用无影响

偏大（小），对利用有一定影响

偏大（小），严重影响土地利用

地形状况

有一定起伏利于造景

有一定起伏，可造景

地势平坦

起伏较大，需做一定处理

起伏过大，需做特殊处理

工程地质

地质承载力强，利于建设

地质承载力较强，利于建设

无不良地质现象

有不良地质状况，但无需特殊处理

有不良地质状况,并需特殊处理

表1-4-1都江堰市城区Ⅰ级住宅用地基准地价修正系数表（%）

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

购物条件

距商服中心距离

2.20

1.10

-0.83

-1.65

商业聚集规模

2.20

1.10

-0.83

-1.65

交通便捷度

道路通达度

1.40

0.70

-0.53

-1.05

公交便捷度

1.20

0.60

-0.45

-0.90

距离高铁站点距离

1.00

0.50

-0.38

-0.75

公用设施条件

学校、医院、农贸市场等公用服务设施完备度

1.60

0.80

-0.60

-1.20

环境条件

环境质量优劣度

1.60

0.80

-0.60

-1.20

个别因素

距公交车站距离

1.20

0.60

-0.45

-0.90

社区人文环境

1.20

0.60

-0.45

-0.90

临街道路类型

1.00

0.50

-0.38

-0.75

邻近大学或重点中小学距离

0.80

0.40

-0.30

-0.60

小区配套状况

1.00

0.50

-0.38

-0.75

宗地位置

1.00

0.50

-0.38

-0.75

宗地形状

0.60

0.30

-0.23

-0.45

宗地面积

0.80

0.40

-0.30

-0.60

地形状况

0.60

0.30

-0.23

-0.45

工程地质

0.60

0.30

-0.23

-0.45

表1-3-2都江堰市城区Ⅱ级住宅用地宗地地价区位影响因素说明表

标准

优

较优

一般

较劣

劣

修正说明

影响因素

区域因素

购物条件

距商服中心距离

≤1000米

[1000,1500）米

[1500,2000）米

[2000,3000）米

≥3000米

商业聚集规模

综合型大型商服设施分布，种类丰富

综合型中小型商服设施分布，满足生活需要

一般性零售商服设施分布，满足日常生活需要

少量商服设施分布

零星商服网点分布

交通便捷度

道路通达度

邻近生活型主干道

邻近混合型主干道

邻近混合型、生活型次干道

邻近交通型主、次干道

邻近支路及规划道路

公交便捷度

＞4路

4路

3路

2路

1路

距汽车站距离

<200米

[200,500）米

[500,800）米

[800,1000）米

≥1000米

距高铁站点距离

<200米

[200,300）米

[300,500）米

[500,800）米

≥800米

公用设施条件

学校、医院、农贸市场等公用服务设施完备度

区域内公用设施完善，且距离<300米

区域内公用设施较完善，且距离≥300米、<500米

距公用设施≥500米、<800米

区域内公用设施较少

区域内无公用设施

环境条件

环境质量优劣度

空气质量好、区域绿地覆盖率高

空气质量较好，区域绿化较好

空气质量一般，绿化一般

有噪音、粉尘污染或空气异味污染

噪音、粉尘污染或空气异味污染较明显

个别因素

距公交车站距离

[0,50）米

[50,100）米

[100,200）米

[200,500）米

≥500米

社区人文环境

邻高档住宅小区；临市政广场、绿地

邻中高档住宅小区，临社区广场、绿地

邻成新率较高的普通商住小区

邻成新率较低的普通商住小区

临拆迁安置小区

临街道路类型

社区道路

市政支路

次干道

主干道及限制型道路

立交桥及快速通道

邻近大学或重点中小学距离

≤1500米

[1500,3000）米

[3000,4000）米

[4000,5000）米

≥50

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