房地产相关名词定义和概念Word格式文档下载.docx
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套内建筑面积
何为公寓？
何为住宅？
在相关国家规范中没有具体界定，但在开发商的楼盘推广中，“公寓”一词屡屡使用。
尤其是以商业或工业用地开发的住宅项目，“公寓”一词就成了最好的回避规划管理的遁词。
这样的“公寓”作为住宅出售，居住环境能否保证？
购房者能否依据住宅有关规范维权？
一系列的问题有待相关规定的出台，也希望能引起广大购房者的注意。
成都市从今年11月起实施的《关于公寓建设管理的若干规定》对公寓性质作出明确界定，便于购房消费者认清公寓与住宅之间的区别。
成都市规划局、市国土资源局、市房管局日前联合下发的《关于公寓建设管理的若干规定》（以下简称规定）已从今年11月起正式实施。
《规定》要求房管部门在对公寓进行房屋产权登记时，必须明确为公寓，并在房屋产权证上的房屋用途一栏中，明确标注为公寓。
成都市的《规定》说，公寓只能在规划的住宅用地（含兼容住宅用地）上建设，国土部门在办理土地手续时按住宅办理；
规划部门在对公寓进行规划审批时，应在核发的审批文件中对公寓进行明确标注；
设计单位在设计图纸中必须对公寓标注准确。
在中央商务区内，公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制；
除中央商务区的其他区域，公寓的间距控制要求按住宅标准执行，但公寓的建筑面积，不得超过项目总住宅建筑面积的20%。
据成都市有关部门人士称，按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等相关条件。
而几乎所有的楼房都有背阳的一面，不能满足日照标准的房屋不能称为住宅，而这类房子又有很大的市场。
该《规定》在住宅产品中增加公寓类型，适应了房地产市场的发展需要，有利于规范公寓建设管理行为。
因同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差，公寓的价格一般相应比住宅低，便于消费者认清公寓与住宅二者的区别，选择购买。
公寓：
一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房。
别墅：
一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖共给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准。
小户型：
相对面积较小，集约型的户型，是以满足生活需要为首要目的的户型，通过减少享受空间，降低户型面积，降低总价。
酒店式公寓：
是指提供酒店式服务管理的公寓，始于1994年，意为“酒店式服务，公寓式管理”市场定位很高。
他是集酒店、住宅、会所于多功能为一体的，具有自用和投资两大功效。
除了提供传统酒店的各项服务以外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。
经济适用房：
指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
这类住宅因减免了市政配套等费用，（其中包括免去土地出让金，削减了市政配套费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率3%），故又称经济适用房。
公寓式住宅在房产交易方面跟普通住宅有哪些区别？
1、公寓式住宅主要是以小户型为主，适合投资，但有的公寓房不通天然气，如果不通气的话，自己住的话就有点恼火。
2、公寓式住宅如果产权证上注明是“住宅”的话，就和普通住宅是一样的。
如果注明“非住宅”的话，就要按写字楼、门面一样上税，税费是比较高的，所以签合同之前，一定要看清产权证。
关于的公寓的概念：
公寓一般建在繁华地带，可以用来住，也可以用于办公。
住宅一般建在较安静的地带，只用于居住。
公寓是可买可租的，住宅则要自行装修并可长期居住。
而且两者对于采光的要求还是有很大区别的，住宅要去采光性较好，公寓却没有。
最大的区别莫过于公寓具有公共场合的性质，如老年公寓，学生公寓等。
因为"
公寓式住宅"
的出现,公寓和住宅划分标准被重新定义了。
在国际上,一般住宅特指独门独户一家一幢的房子,这才叫住宅.中国老式带院子的独栋平房也可以这么叫.
而公寓是许多户人家住一栋楼里.比如我们现在买的商品房小区,这些楼房在国际上来说都是公寓（公寓式住宅）
在中国,一般把面积更小的,只有一个房间的,类似于宿舍的那种小户型单间叫做公寓.
而住宅就是指公寓式住宅（小区各种楼房）
再说下"
别墅"
在国际上对别墅有特定的标准,比如占地面积达多少,绿地面积达到多少,有多大面积的花园,符合那些标准才能被称为别墅.
而中国房产商推出的那些所谓"
其实只是"
亚别墅"
或"
准别墅"
还有其他的名字,比如叫"
联排洋房"
、"
双拼洋房"
叠加洋房"
这些都属于高档住宅，也叫花园洋房，属于排屋,不算别墅.
目前而言国内而言,只要是一室一厅以上的都能算住宅.
但在国外,就算是180㎡,只要是在和一堆人住一个小区一幢高楼里的,那依然是公寓。
第一：
费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。
但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知。
中国各个城市可能略有不同。
第二：
住宅和公寓没有本质区别，我国的土地用途划分上原本只有住宅、商业用途、文教用途等，其中并不包括公寓这一项。
很多公寓立项的时候，其实不是住宅就是写字间，之间并没有本质区别。
至于说公寓，大多只是地产商的一种宣传手段，这个称谓本来来源于国外。
但由于最近公寓很热，所以部分城市已经明确了公寓立项属于住宅。
第三：
规定的使用年限不同，住宅的使用年限本身就不同，现在中国的地产市场上，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。
但公寓也有70年使用年限的。
当然了，使用权概念目前有不少专家提出质疑，或许过几十年这个数量不大的使用权费用可以不必再缴纳。
公寓式住宅,公寓式办公,公寓式酒店的区别？
公寓式住宅：
公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
公寓式办公建筑指单元式小空间划分,每个单元平均建筑面积≥150m2,有独立卫生设备的办公建筑。
酒店式公寓引进进欧美模式，配置家具,家电及生活用品，短期的出租公寓。
酒店式公寓型房地产项目的特点？
1、起源
酒店式公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓的提出至今已有约30年时间。
20世纪中叶，一些发达国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。
这些社会变革带给人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。
而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。
社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。
商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。
国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。
由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。
我国的酒店式公寓最早是出现在深圳，深圳是我国改革开放的前沿阵地，最早的吸收了外来的模式。
之后又出现在上海、北京等地，目前全国各大中城市都有发展。
二、概念
酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。
购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。
因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。
酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。
同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。
三、特点
（一）酒店独立产权
投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。
酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。
（二）酒店式管理
酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。
由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。
（三）兼具居住度假与投资两种功能
酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。
有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。
四、用途分类
（一）商务酒店式公寓
商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。
大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。
目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。
因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。
而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。
所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。
（二）商住酒店式公寓
商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。
虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。
商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。
它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。
办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；
而住户则要面对川流不息的陌生面孔。
通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。
但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。
（三）新生代酒店式公寓
一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。
新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。
在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。
房产交易中涉及哪些费用？
房产过户的费用有下列几项，但各地可能有出入：
一、政策性收费：
1、契税：
普通住宅：
评估价×
1.5%；
非普通住宅：
3%
2、个人收入调节税：
（评估价－原购入价）×
20%
3、营业税：
住宅购入不满两年的：
5.55%；
非普通住宅购入两年以上的：
（评估价—原购入价）×
普通住宅购入两年以上的免交。
4、房产交易费：
房屋建筑面积×
6元/平方米
5、印花税：
0.1%
6、房产证工本费：
85元
7、土地证工本费：
105元
8、交易评估费：
0.3%
二、如果通过中介交易，应支付的中介费：
1、交易中介费：
成交价×
1%
2、房产权证代办费：
每证100元
房屋转让过户的规定：
投入使用的房地产买卖双方，应当签订房地产买卖合同，合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本，也可使用自制合同。
使用自制合同的，当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审，法律服务机构对符合规定的自制合同，提出预审合格意见。
市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后，应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核，审核内容如下：
一、当事人提供的材料是否合法、有效；
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误；
三、房地产的权属是否清楚，有无权属纠纷或他项权利不清的现象，是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围；
四、受让人按规定是否可以受让该房地产；
五、买卖的房地产是否已设定抵押权；
六、买卖已出租的房地产，承租人是否放弃优先购买权；
七、买卖共有的房地产，共有人是否放弃优先购买权；
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。
买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议，可向市房地局申请行政复议，也可直接向人民法院起诉。
办理房屋产权过户的手续和费用：
1、5年内的房屋过户，需要由卖方交纳个人所得税。
5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税（财政部门收取）。
3、6元/平方米的手续费（房管局收）
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收（评估事务所收）
5、公证费最高300元
根据以上各项费用您自己一算便知。
经济适用住房上市交易应缴税费
一、买卖：
除所得收益缴纳外，以成交价（或评估价）为计（费）基数按下列规定缴纳税费：
（一）土地出让金：
按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行；
（二）所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：
由卖方缴纳。
按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。
成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；
成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。
超过住房面积标准的净收益全额缴纳。
（三）印花税：
0．1％，买卖双方各承担一半；
（四）契税：
1．5％，由买方缴纳；
二、出租：
（一）土地收益：
按出租建筑面积每平方米0．5元征收，由出租方缴纳；
（二）营业税、房产税、教育费附加、社会事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、个人所得税：
按租金收入10％的综合征收率征收，由出租方缴纳；
（三）土地使用税、印花税：
按现行规定征收；
三、已购公有住房和经济适用住房上市交易的其他行政事业性收费按国家和省有关规定执行。
印花税的定义
以经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。
印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。
证券交易印花税,是从普通印花税中发展而来的,属于行为税类,根据一笔股票交易成交金额对买卖双方同时计征，基本税率为0.4%,基金和债券不征收印花税。
印花税的由来
印花税是一个很古老的税种，人们比较熟悉，但对它的起源却鲜为人知。
从税史学理论上讲，任何一种税种的“出台”，都离不开当时的政治与经济的需要，印花税的产生也是如此。
其间并有不少趣闻。
公元1624年，荷兰政府发生经济危机，财政困难。
当时执掌政权的统治者摩里斯（Maurs）为了解决财政上的需要，拟提出要用增加税收的办法来解决支出的困难，但又怕人民反对，便要求政府的大臣们出谋献策。
众大臣议来议去，就是想不出两全其美的妙法来。
于是，荷兰的统治阶级就采用公开招标办法，以重赏来寻求新税设计方案，谋求敛财之妙策。
印花税，就是从千万个应征者设计的方案中精选出来的“杰作”。
可见，印花税的产生较之其他税种，更具有传奇色彩。
印花税的设计者可谓独具匠心。
他观察到人们在日常生活中使用契约、借贷凭证之类的单据很多，连绵不断，所以，一旦征税，税源将很大；
而且，人们还有一个心理，认为凭证单据上由政府盖个印，就成为合法凭证，在诉讼时可以有法律保障，因而对交纳印花税也乐于接受。
正是这样，印花税被资产阶级经济学家誉为税负轻微、税源畅旺、手续简便、成本低廉的“良税”。
英国的哥尔柏（Kolebe）说过：
“税收这种技术，就是拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”。
印花税就是具有“听最少鹅叫”的税种。
从1624年世界上第一次在荷兰出现印花税后，由于印花税“取微用宏”，简便易行，欧美各国竟相效法。
丹麦在1660年、法国在1665年、美国在1671年、奥地利在1686年、英国在1694年先后开征了印花税。
它在不长的时间内，就成为世界上普遍采用的一个税种，在国际上盛行。
公开出让土地受让方缴纳征地管理费吗?
1不用缴纳
2国土资发（2010）151中规定不得毛地出让，出让土地必须为净地出让
3土地前期的征收，拆迁，补偿和征地管理费，“五通一平”费用等全部纳入土地出让金
4开发商只需缴纳土地出让金即可
概念设计、总规设计、详规设计、
扩初设计、单体设计的区别
这些问题涵盖了策划和设计的范畴。
概念设计：
就是根据市场调研，确定产品定位及整体的风格和开发的思路定位。
通过（包括客户定位、主题等）得出一些对设计起到指引性的方向
建议（这个阶段一般是策略公司做的）。
总体规划：
在容积率出来后就是对一个项目进行园林、配套、楼盘进行摆放（这是大方向）；
根据项目的规划设计要点，进行景观、配套、单体、交
通等总体设计。
详规设计：
顾名思义就是总体规划通过后，进行详细的规划设计。
扩初设计：
在初步设计后进行修改的设计，即扩大初步设计，对初步设计进行
进一步深化设计。
单体设计：
指针对单体建筑的设计，包括该单体的建筑图、结构图、给排水、
采暖及通风、电气设计等方面。
建筑单体设计不涉及单体建筑以外
的管网、道路、绿化、消防、中水处理等设计内容。
方案设计和初步设计是两个不同的阶段的设计的名称。
一个项目的规划设计包含五个阶段：
概念性规划（概规）——修建性详细规划（修规）——方案设计——初步设计——施工图设计。
如果施工中发生较大改变，则需要做设计变更。
扩初设计就是扩大性初步设计，是对初步设计进行细化的一个过程。
初步设计是最终成果的前身，相当于一幅图的草图，一般做设计的在没有最终定稿之前的设计都统称为初步设计。
初步设计的步骤：
1.找到主题
2.依据主题
3.用途设计模式
4.收集资料
5.整理分析资料
6.摆出多种界面
7.设计出多种思路
8.依据用途、需要选出最合适的一种设计模式
通常来说，初步设计，然后是扩初（即"
扩充初步设计"
），接下来才是施工图。
扩初是指在方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求，小型工程可能不必经过这个阶段直接进入施工图。
如从建筑单体设计方面来说，概念设计到施工图是不行的，概念设计要落地，要有方案设计这一步，如果是小型工程或简单工程则不需要扩初设计这一步，直接由方案设计转入施工图设计。
扩初设计
扩初设计是界于方案和施工图之间的过程，施工图是最终用来施工的图纸。
扩初设计编制的目的、内容和深度要求
扩大初步设计是在《项目可行性研究报告》被批准后，由建设单位征集《规划设计方案》并以《规划设计方案》和建设单位提出的《扩初设计委托设计任务书》为依据而进行的。
扩初设计阶段监理工作、质量控制程序和要点
扩初设计阶段监理工作内容与工业交通项目初步设计阶段质量控制内容基本一样。
监理工程师对扩大初步设计的质量控制要侧重于在技术方案的研究、选择上。
具体的质量控制是通过跟踪设计，对设计图纸审查来实现，其审核控制要点为6方面：
（1）是否符合设计任务书和批准方案所确定的使用性质、规模、设计原则和审批意见，设计文件的深度是否达到要求。
（2）有无违反人防、消防、节能、抗震及其他有关设计规范和设计标准。
（3）总体设计中所列项目有无漏项等。
（4）建筑物单体设计中各部分用房分配等是否合理。
（5）审查结构选型、结构布置是否合理等。
（6）审查扩初设计概算，有无超出计划投资，原因何在。
单体建筑是相对于建筑群而说的，建筑群中每一个独立的建筑物均可称为单体建筑。
古罗马的万神庙就是单体建筑的代表之一。
目前，世界最大的单体建筑是北京首都国际机场三号航站楼。
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