管理服务费用成本测算.docx
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管理服务费用成本测算
物业管理服务费用成本测算
一、人工成本
该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。
（一）工资
计算表
序号
岗位名称
人数
（人）
工资定额
（人）
月工资（元）
年工资（元）
备注
1
项目经理
1
3500.00
3500.00
42000.00
2
行政客服员
2
1800.00
3600.00
43200.00
3
工程主管
1
3000.00
3000.0
36000.00
4
工程维修人员
2
2500.00
5000.00
60000.00
5
保安主管
1
2600.00
2600.00
31200.00
6
保安班长
3
1800.00
5400.00
64800.00
三班二运转，每班8人（含监控员）
7
保安员
21
1600.00
33600.00
403200.00
8
保洁主管
1
2000.00
2000.00
24000.00
保洁班长
2
1600.00
3200.00
38400.00
办公室、写字楼室内保洁员
4
1400.00
5600.00
67200.00
室外保洁员
8
1200.00
9600.00
115200.00
合计
46
77100.00
925200.00
（二）福利费
计算公式：
提缴金额=工资总额×提缴率
计算表
序号
费用名称
提缴率
月工资总额（元）
月提缴金额
（元）
年工资总额（元）
年提缴金额
（元）
1
福利基金
14%
77100.00
10794.00
925200.00
129528.00
2
工会经费
2%
1542.00
18504.00
3
教育经费
1.5%
1156.50
13878.00
合计
17.5%
13492.50
161910.00
（三）社会基本保险
计算公式：
提缴金额=工资总额×提缴率
注：
因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算。
本测算均以男职工进行核算。
计算表
序号
费用名称
提缴率
月工资总额（元）
月提缴金额
（元）
年工资总额（元）
年提缴金额
（元）
1
养老保险
20%
77100.00
15420.00
925200.00
185040.00
2
失业保险
2%
1542.00
18504.00
3
医疗保险
10%
7710.00
92520.00
4
工伤保险
1%
771.00
9252.00
合计
33%
25443.00
305316.00
（四）补贴
计算表
序号
费用名称
人数
（人）
补贴定额
备注
（元/月）
（元/年）
1
通讯补贴
4
800.00
9600.00
主管以上管理人员4人
2
伙食补贴
46
6900.00
82800.00
150.00/人/月
3
住房补贴
28
2800.00
33600.00
保安、工程人员需要安排住房，100元/人/月。
4
水电补贴
28
560.00
6720.00
住房用水电费用20元/人/月。
合计
15660.00
187920.00
（五）加班费
计算公式：
发生额=日均工资×比率×人数×天数
计算表
序号
节日
名称
日均工资
（元）
比率
加班
人数
天数
发生额
（元）
1
元旦节
80.00
300%
30
1
7200.00
2
清明节
80.00
30
1
7200.00
2
五一节
80.00
30
1
7200.00
端午节
80.00
30
1
7200.00
中秋节
80.00
30
1
7200.00
3
十一节
80.00
30
3
21600.00
4
春节
80.00
30
3
21600.00
合计
——
11
79200.00
（六）服装费
管理人员工作服每2年更换；操作人员工作服每1年更换。
计算公式：
元/年=（元·人/套×人数）÷摊销年限
元/月=元/年÷12
序号
岗位名称
人数
元·人/套
摊销年限
月发生额
年发生额
备注
1
管理人员
（男）
3
800.00
2
100.00
1200.00
2
管理人员（女）
3
800.00
2
100.00
1200.00
行政客服2人、保洁主管1人
3
保安员
24
600.00
1
1200.00
14400.00
保安按人均2套计算（含冬天大衣）
4
保洁员
14
250.00
1
291.66
3500.00
5
维修人员
2
300.00
1
50.00
600.00
合计
44
1741.66
20900.00
（七）人工成本
人工成本综合计算表
序号
成本费用名称
月发生金额（元）
年发生金额（元）
1
工资
77100.00
925200.00
2
福利费
13492.50
161910.00
3
社会基本保险
25443.00
305316.00
4
补贴
15660.00
187920.00
5
加班费
6600.00
79200.00
6
服装费
1741.66
20900.00
合计
140037.16
1680446.00
二、治安防范、消防及车辆管理成本测算
该项费用包括人员办公费、装备费、设备设施维护费、消防演习费等。
（一）办公费
包括证照年检费、办公用品、通讯费用。
1、证照年检费。
计算表
序号
费用名称
单价（元·证）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
保安服务许可证年检费
800
66.66
800.00
2
停车场许可证年检费
1000
83.33
1000.00
3
保安员上岗合格证年检费
50.00
104.16
1250.00
共25人
合计
──
254.16
3050.00
2、办公用品
包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
计算表
序号
岗位名称
岗位发放定额
（元·人/年）
岗位人数
（人）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
1
车辆管理岗亭
50.00
6
25.00
300.00
2
监控室
50.00
3
12.50
150.00
3
巡逻岗位
50.00
15
62.50
750.00
合计
100.00
1200.00
3、通讯费用
计算表
序号
费用名称
定额
（元·月）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
外线固定电话
100.00
100.00
1200.00
2
内线固定电话
50.00
50.00
600.00
合计
——
150.00
1800.00
（二）装备费
包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。
1、易耗品
计算表
序号
名称
单位
单价
（元）
定额
配发人数
（人）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
1
礼仪白手套
双
3.00
1双·人/月
24
72.00
864.00
2
线手套
双
4.00
半双·人/月
24
48.00
576.00
3
合计
——
——
——
——
120.00
1440.00
2、非易耗品
计算表
序号
名称
单位
单价
（元）
数量
使用年限
月发生额
（元）
年发生额
（元）
1
对讲机
只
1000.00
8
3
222.22
2666.66
2
自卫警棍
根
50.00
10
3
13.88
166.66
3
充电式电筒
只
150.00
5
1
62.50
750.00
4
分体式雨衣
件
100.00
24
1
200.00
2400.00
5
水鞋
双
50.00
24
2
50.00
600.00
合计
——
——
——
——
548.60
6583.32
（三）设备设施维护费
消防演习费用
在消防演习中，一般只使用到灭火器，故一般只产生灭火器灌装费。
计算表
序号
名称
单价
数量
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
灭火器灌装费
20.00
30
40.00
600.00
合计
——
40.00
600.00
——
三、清洁卫生成本测算
该项费用包括办公费、清洁保养费、清洁机械折旧费等。
（一）办公费
1、办公费
包括办公用品、通讯费等。
（1）办公用品
包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
计算表
序号
岗位名称
岗位发放定额
（元·人/年）
岗位人数
（人）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
1
保洁物品仓库
240.00
1
20.00
240.00
2
保洁主管、领班
240.00
3
60.00
720.00
室内、外保洁
132.00
11
110.00
1320.00
合计
15
190.00
2280.00
（2）通讯费
计算表
序号
费用名称
定额
（元·月）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
外线固定电话
50.00
50.00
600.00
2
内线固定电话
50.00
50.00
600.00
合计
——
100.00
1200.00
（二）月度清洁保养费
该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。
1、材料费
计算表
序号
材料名称
规格
单位
单价
（元）
月耗量
月金额
（元）
年耗量
年金额
（元）
用途
1
洁厕灵
500G
瓶
7.00
15瓶
105.00
180瓶
1260.00
公共
洗手间
2
空气
清新剂
瓶
公共
洗手间
3
洗衣粉
袋
地毯
4
不锈钢
保养油
瓶
电梯轿箱或其他
5
砂纸
张
墙面小面积污渍
合计
——
——
——
——
——
——
注：
①以上列举的材料为常用材料。
②单价应以实际产生的进货单价为准。
2、工具摊销
计算表
序号
工具名称
规格
单位
单价
（元）
月耗量
月金额
（元）
年耗量
年金额
（元）
用途
1
凤尾扫帚
把
清扫
2
小拖把
把
清洗
3
大拖把
cm×cm
把
大堂
清洗
4
尘推架
cm×cm
个
大面积瓷砖除尘
5
尘推套
cm×cm
个
6
水桶
cm×cm
个
清洗
7
抹布
块
清洗
合计
——
—
——
——
——
——
3、劳动保护用品
计算表
序号
用品名称
规格
单价
定额
月金额
（元）
年金额
（元）
备注
1
胶手套
双
2
布鞋
双
3
口罩
个
4
连体式
雨衣
件
公用
5
水鞋
双
公用
6
安全带
套
公用
7
安全帽
个
公用
合计
——
——
——
——
4、化粪池清掏费
化粪池清掏费=m3×70元/年·m3=？
元/年
共？
个化粪池，容积？
m3/个，总容积为？
m3。
注：
昆明市环卫部门收费标准：
70元/年·m3，已含每年两次清运，不定期疏通等费用）
5、水池消毒杀菌费：
？
=？
元/年
水池总容积？
m3。
注：
昆明市自来水公司收费标准：
总容积35m3～40m3以内为330元，超过41m3每加1m3收6元；化验费71元；工本费24元）
6、卫生消杀费
包括投放鼠药、喷洒灭蚊、蝇等的药水。
计算表
序号
名称
规格
单价
（元）
数量
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
鼠药
每季度投放一次
2
灭害灵
春夏一周至少一次
3
优氯净
适时
合计
——
——
——
注：
小区/大厦的面积及周边的环境是影响消杀费用高低的主要因素。
（三）月度清洁机械折旧费
计算表
序号
机械名称
规格
单价
（元）
折旧年限
月折旧额
年折旧额
1
洗地机
台
2
抛光机
台
合计
——
——
——
——
四、绿化管理成本测算
该项费用目前由当地政府部门负责，则未进行测算。
五、维修服务成本测算
该项费用包括办公费、维修养护费、维修机械折旧费等。
（一）办公费
包括办公用品、通讯费等。
1、办公用品
包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。
计算表
序号
岗位名称
岗位发放定额
（元·人/年）
岗位人数
（人）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
1
工程部门
100.00
3
25.00
300.00
合计
2、通讯费
计算表
序号
费用名称
定额
（元·月）
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
外线固定电话
50.00
50.00
600.00
2
内线固定电话
50.00
50.00
600.00
合计
——
100.00
1200.00
（二）维修养护费
包括所发生的材料、工具摊销、劳动保护用品、绝缘用品检测、监测装置校验、人员资格证照年检等费用。
1、材料费
计算表
序号
材料名称
规格
单位
单价
（元）
月耗量
月金额
（元）
年耗量
年金额
（元）
用途
1
洗衣粉
500G
袋
洗手
2
砂纸
张
3
白炽灯泡
40W
个
楼道照明
合计
——
——
——
——
——
——
注：
①以上列举的材料为常用材料。
②单价应以实际产生的进货单价为准。
2、工具摊销
计算表
序号
工具名称
规格
单位
单价
（元）
月耗量
月金额
（元）
年耗量
年金额
（元）
备注
1
一字
螺丝刀
把
2
十字
螺丝刀
把
3
电笔
支
4
万用表
个
5
摇表
个
合计
——
—
——
——
——
——
3、劳动保护用品
计算表
序号
用品名称
规格
单价
定额
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
胶手套
双
2
帆布手套
双
3
安全带
套
4
安全帽
个
合计
——
——
——
4、绝缘用品试验费用
计算表
序号
名称
单价（元）
数量
月发生额（元）
年发生额（元）
备注
1
绝缘手套
2
绝缘靴
3
高压电笔
合计
——
——
5、监测装置校验费用
计算表
序号
名称
单价（元）
数量
月发生额（元）
年发生额（元）
备注
1
万用表
2
摇表
3
钳形电流表
合计
6、人员资格证照年检费用
计算表
序号
名称
单价（元·证）
数量
月发生额（元）
年发生额（元）
备注
1
电工证
300
2
入网操作证
800
高压（配电室）操作人员持有
6
特种设备安全操作证
500
分为电梯安装和电梯维修保养
合计
——
——
（三）机械折旧费
计算表
序号
机械名称
规格
单位
单价
（元）
折旧年限
月折旧额
年折旧额
1
电钻
台
2
电锺
台
合计
——
——
——
——
——
六、管理佣金
一般管理处的管理系数为10%。
管理佣金=公司本部管理费用×10%=元
七、不可预见费
根据经验值，不可预见费用比率一般为实际发生成本的3%。
不可预见费用=上列之和×3%
=（一+二+三+四+五+六）×3%=元
八、税金
根据国家规定，对物业管理公司征收以下税金。
计算表
序号
税收名称
税率
月发生额
（元）
年发生额
（元）
备注
1
营业税
5%
2
城市建设附加
营业税×7%
3
教育费附加
营业税×3%
4
印花税
50%×0.3‰
合计
——
升级会员 