房地产价格文献综述资料讲解.docx
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房地产价格文献综述资料讲解
在上海，随着轨道交通的发展，地铁商铺应运而生，并且在重要的商业圈已经形成一定的气候，投资经营地铁商铺逐渐成为一大热门。
在人民广场地下“的美”购物中心，有一家DIY自制饰品店---“碧芝自制饰品店”。
我们从小学、中学到大学，学的知识总是限制在一定范围内，缺乏在商业统计、会计，理财税收等方面的知识；也无法把自己的创意准确而清晰地表达出来，缺少个性化的信息传递。
对目标市场和竞争对手情况缺乏了解，分析时采用的数据经不起推敲，没有说服力等。
这些都反映出我们大学生创业知识的缺乏；
因此不难看出，自制饰品在校园里也大有市场所在。
对于那些走在流行前端的女生来说，〝捕捉〞新事物便〝捕捉〞到了时尚与个性。
2003年，上海市总人口达到1464万人，上海是全国第一个出现人口负增长的地区。
二、大学生DIY手工艺制品消费分析
秘诀：
好市口＋个性经营
300元以下□300～400元□400～500□500元以上□
除了“漂亮女生”形成的价格，优惠等条件的威胁外，还有“碧芝”的物品的新颖性，创意的独特性等，我们必须充分预见到。
2．www。
cer。
net/artide/2003082213089728。
shtml。
（三）DIY手工艺品的“自助化”
房地产价格波动影响因素研究综述
一、前言
我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就
业等等许多方面具有十分密切的关系。
房地产业是为国民经济的发展提供生活资
料和生产资料，反映人民生活水平和社会经济发展状态的一个重要标志性产业之
一（鲜前航、刘峰，2010）。
房地产业自上世纪末走出低谷以来，其迅猛发展的
势头备受世人瞩目，不仅因其作为国民经济的支柱产业而对国家宏观经济运行产
生巨大的影响，更因其与广大百姓的自身利益休戚相关而令人关注。
（马端建，
2004）。
研究房地产行业的发展，最根本的动机来源于房地产行业与国民经济发展的
密切关系（李南成、马萍、徐舒，2006）。
房地产价格波动反映了我国房地产行
业的发展状况，成为房地产行业发展研究中的重点内容。
房价作为房地产商利润
的直接来源和商品房购买者的直接付出，牵动着房地产市场上买卖双方的神经，
尤其是在我国住房制度实施商品化改革之后，它更加成为一个社会广泛关注的问
题（李立、李永辉，2002）。
房地产价格和社会经济发展水平密切相关，房屋价
格也随着房屋质量和城市建设水平的提高而不断上涨（傅珊珊、尹菁菁，2010）。
2003-2007年，我国固定资产投资过热，带动房价飞速增长（）。
高健、冷安琪，2010
房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解决，势必影响行业
的健康发展。
房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性矛盾较为突出，房
地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突出。
（马端建，
2004）。
房地产价格的稳定进而房地产市场的健康稳定是国民经济协调发展的基本
保障之一，是关系国计民生的一个重要问题（龙莹、张世银，2010）。
国际金融
危机的爆发，极大地影响了我国经济的发展，，国内消费不振，政府出台的旨在
扩大内需的四万亿刺激计划，其中32%与房地产行业直接相关，包括廉租房、保
障性住房等措施。
然而，房地产价格过虚高会带动相关生产要素价格上涨，在与
其它因素的共同作用下,可能会引发结构通货膨胀（鲜前航、刘峰，2010）。
在现代经济中，房地产不仅是消费品，还是重要的投资品，房地产价格的波动远
远超过了普通商品的幅度（段军山，2006）。
目前，我国房地产价格远高于普通
百姓的经济承受能力，面对房地产价格虚高态势，政府当局采取了许多措施来调
控房地产价格，然而国家宏观调控政策效果并不理想。
而且由于房地产自身开发
的周期性、房地产产品的不可移动性和房地产产品消费的地域性，使得房地产业
的发展具有明显的地区特征，单个城市对房价调控也力不从心。
（）
齐淑兰，2008
以此为背景，本文尝试对该领域内主要贡献者的观点进行归纳，并梳理其理论逻
辑，进而理解我国房价上涨的实质。
本文期望能为人们，进一步寻求上述问题的
答案提供一些有益的视角。
二、国外相关研究
国外对房地产价格波动影响因素研究比较早同时市场化程度也比较高。
房
，
地产价格波动影响因素涉及多方面，而各个学者的研究也是多方面的。
在微观层
面，Carey房地产价格决定模型表明房地产价格取决于5个变量，投资者人数（N）、
投资者可以获得的资源（贷款数额）、基准价格、房地产市场供给以及投资者的保
留价格离差。
他认为房地产价格将随着投资者人数、投资者可以获得的贷款数额、
房地产市场的基准价格的上升而上升，而若房地产市场供给增加，房地产市场价
格将下降。
（Carey，1990）在宏观层面，Clapp和Giaccotto（1994）利用简单
回归分析，认为宏观经济的变化对于房地产价格有着很好的预测能力，不符合有
效市场的假说（Clapp、Giaccotto，1994）。
而Quigley（1999）采用供求平衡
确定价格的模型，对美国1986—1994年41个都市区域的年度数据进行研究，认为
对住宅价格的解释能力在12%～30%之间，各变量的显著水平超过了99%，说明美
国经济基本面可以解释美国房地产价格的变化。
房地产可以作为一种投资品，在做购买决策时，也有可能会受到投机因素的
影响。
ase和Shiller（1989）、Abraham和Hendershott（1995）等人就房地产市场
C
的投机问题作了大量的研究，发现房地产投资中确实存在投机行为，并且是房地
产价格的决定因素之一。
房地产投机过程中涉及信念、反馈效应等相关因素，正
是这些因素相互作用推动了投机行为的蔓延和房地产泡沫的迅速膨胀和破灭。
从房地产供给方面，Peng和Wheaton利用香港1965～1990年的数据对土地
供给约束的溢出效应进行了计量经济分析，实证结果显示，土地供给变化对地价、
住宅价格和住宅供给都有较大影响。
随着经济研究的发展，暂时收入和永久收入概念引入经济分析中，GcofKenny
（1999）对爱尔兰住宅市场供给和需求两方面建模，研究表明持久收入增加会引
起房地产价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加。
（GcofKenny，1999）
Abrahma和Hendershott利用了一个考虑滞后过程在内的住宅价格变化模型，该
模型提示了住宅价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，住宅价格上
涨幅度和利率上升成负相关。
（Abrahma、Hendershott，1996）由于房地产产品的特殊性，在建设和交易过程需要有大量的资金，房地产行
业不可避免的会与银行信贷有紧密的联系，会与利率投资等有关联。
Giulindori
研究发现利率上调之后，9个欧洲国家（比利时、芬兰、法国、爱尔兰、意大利、
荷兰、西班牙、瑞典和英国）的房地产价格会出现不同程度的下降（Giulindori，
2005）。
Case和Robert验证了房地产价格与投资回报存在正的自相关。
房地产
价格和回报的高度自相关会产生正反馈交易行为,并推动房地产价格向预期的
方向发展,在上升过程中可能会形成价格泡沫。
（Case、Robert，2003）
三、国内相关研究
我国市场经济发展与西方国家相比，比较迟缓。
在计划经济体制，我国住房
制度是福利分房制度，由国家和单位统一安排，房地产开发比较迟，但是由于近
几年，我国房地产市场的迅猛发展，国内也有许多专家和学者针对这一领域做了
许多研究。
房地产价格的波动是反映房地产市场变化的晴雨表，对房地产价格的
研究是房地产行业研究的重点方面。
在房地产价格波动研究中，国内学者借鉴了
西方研究方法以及模型，如Granger因果检验
沈悦和刘洪玉利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观
经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归以及添加城市、年度哑变量
等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行实证研究。
研究结果表明，经
济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征。
（沈悦、刘洪
玉，2004）周京奎通过博弈均衡分析研究认为只要当置业者认为市场处于非理性
繁荣时，房地产市场中才不会出现跟风和正反馈行为，房地产投机泡沫也不会产
生（周京奎，2005）。
屠佳华、张洁等实证分析了上海房地产市场价格波动的因素。
发现影响中房上海综合指数变动的主要因素有：
房地产投资占固定资产投资的比
重，人均可支配收入，空置面积的变化率，并且上房指数滞后一期对其自身走势
也有很大影响。
而人均GDP、人均消费支出等变量对房价的影响不显著。
还发现
一些政策的出台能对房价的攀升起到抑制作用，而贷款利率的下调对上海房市的
影响并不显著。
（屠佳华、张洁，2005）
姚玲珍、刘旦在生命周期假说的基础上，构造了一个城镇居民资产与城镇居
民人均消费关系的模型，并利用1978—2006年的数据，分阶段实证研究了中国
城镇居民住宅资产对城镇居民人均消费的影响。
（姚玲珍、刘旦，2006）
姜彩楼、徐康宁、李永浮运用2003年3月至2006年8月的月度数据，通
过协整方法、Granger检验研究了上海市房地产价格变动的影响因素。
结果表明，
宏观经济发展水平和房地产投资力度是影响上海市房地产价格变动的重要因素。
而人均可支配收入、空置面积等反映市场供需关系的指标对房地产价格的影响较
小（姜彩楼、徐康宁、李永浮，2007）。
张益丰利用协整检验与Granger因果检
验等方法对我国房地产销售价格和经济发展、居民人均收入以及上地拍卖价格等
变量加以实证分析，指出单纯依靠降低土地价格来遏制房价上涨政策是不可行的;
提出加大农村投入、缩小城乡收入差距、减少地域之间的经济差距等一系列能够
平抑房屋价格快速上涨的政策建议（张益丰，2008）。
崔光灿运用面板数据模型对我国1995—2006年31个省市的数据进行分析
后发现，房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响，而且房地产供给、收入等
基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格。
房地产价格明显影响到宏观经
济稳定，房地产价格上升会增加社会总投资和总消费，房地产投资通过“财富效
应”对消费的影响始终明显，对社会总投资的影响也非常显著。
（崔光灿，2009）
四、总结
房地产行业作为一个热门、重要的行业，受到大家的重视与关注。
房地产是
一个比较特殊的产品，它的价格受到多方面的因素的影响，然后目前的研究大多
只是对单个或某几个因素的影响进行研究，如土地价格，利率居民收入等，但是
没有对影响房地产价格的因素进行全面的考察，这是目前研究的缺陷，也是将来
研究需要关注的方面。
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