解读郑州房地产.docx
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解读郑州房地产
解读郑州房地产
深圳安佳2004-08-26
在谈郑州房产之前，先来了解一下郑州，〝得中原者得天下〞，郑州以她的历史位置和区域位置决议了她的城市位置，许多年来，郑州从一个历史文明名城缓慢开展成为一个轻工商贸城市，再要从一个商贸城市过渡到具有一定实力的国际化大都市，郑州—曾经成为进入或行将进入郑州市场和想进入郑州的众商家必争之地。
郑州文明底蕴深沉，山有宏伟挺拔的石人山，水是翻腾的黄河水，地下还有〝黑色黄金〞；吃有黄河鲤鱼、肖记烩面，喝有山楂片泡茶，玩有滨河公园。
酒文明、茶文明、饮食文明在郑州归结的入迷入化。
随着国度级的郑东新区的筹建，郑州经济将在10年内失掉迅速地提高，将给郑州市民生活带来新的生机！
要说郑州房地产开展，也就是近几年的事，作为一个新兴的地产开展〝新贵〞，市场由〝买方市场〞向〝卖方市场〞的转变，消费者由〝激动型〞向〝理性型〞的转变，阅历了化时代的革新。
作为房地产开发企业和房地产筹划顾问企业，要想进入郑州市场，得先了解郑州的房地产市场，包括城市微观经济，房地产开展现状等等，首先从郑州的CBD－郑东新区说起。
1.解读一：
郑州〝CBD〞
2.
提到这样三个在目前中国城市规划中援用最多的英文字母，能够很多人要问，你写郑州房地产市场，为什么要提郑州的〝CBD〞呢？
很复杂，在今后10年时间里，郑州房地产的开展和郑州CBD的开展密不可分。
CBD来源于20世纪20年代的美国。
她是商业会聚之处，集中了少量的金融、商贸、文明、效劳等设备,中心功用是金融、贸易、商务等。
从世界范围来看，近年来，随着世界产业结构的调整，此概念在国外曾经归结的入迷入化，涌现了多个世界级的〝CBD〞，如美国纽约的华尔街、其功用主要是商务谈判场所、金融、贸易、信息、展览、会议、商业、文明、公寓、康乐等，并配以现代化的通讯网络与交通设备。
我不时有个疑问，郑州，能否需求CBD？
作为一个城市人口在200多万的中等城市，城市综合实力排名靠后的中原城市，究竟需不需求CBD？
在我国，从1993年末尾，北京才末尾规划〝CBD〞，但北京的人口数量曾经到达了几千万人口。
到目前为止，中国389团体口在20万以上的大中城市中就有20个城市曾经规划了〝CBD〞，城市数量曾经超越了美国，大到有北京、上海、广州、深圳这样的大型城市，也有象黄石、襄樊等这样的内地中等城市，有很多城市把她直接定义成为商业中心。
作为郑州这样一个大型的轻工商贸城市，能称得上CBD的区域只要两个中央，一个是城市的老商业区，二七商区；其次是郑东新区。
二七商区称其量只能说是郑州市的商业中心，郑州的各大商场、超市大多集中在此。
而郑东新区的启动，方案用10年～20年时间在现郊区的西南部即郑州老飞机场中央重新开发面积约5000公顷（占整个新东区的1／3），设计寓居人口为77万人的大型商务区。
目前的路途、管道等基础树立任务正在紧张停止中。
从总体下去看，郑东新区CBD有以下特征：
一是规划终点高。
郑东新区远景总体概念规划实行国际征集，经过树立部咨询和引荐，向32家国际上一流的设计单位收回参与郑东新区规划设计的约请，有16家单位在规则时间内提交了设计方案，经过调查和商务谈判，选定世界著名修树立计巨匠日本黑川纪章、法国夏氏事务所、澳大利亚COX集团、新加坡PWD集团、美SASAKI公司和中国城市规划设计院等六家单位参与规划设计竞争，经过国际外专家对征集方案重复评审，修正后的日本黑川纪章方案最终崭露头角，他的方案以其先进的理念和独具魅力的设计取得了专家们的分歧好评。
二是规划概念新颖。
规划中的郑东新区起步区有两个中心，一个是中央商务区ＣＢＤ，一个是龙湖副中心。
据黑川先生讲，郑东新区起步区两个中心的设计是把城市中心的〝心〞掏空——做成了有中心湖和草地的中心公园。
依照规划，ＣＢＤ位于郑州老机场地域，面积３．４５平方公里，是郑东新区的中心区和郑州市的商务中心区。
它是由两圈高层修建群组成的环形城市，内环修建高度８０米，外环修建高度１２０米，两环之间是繁华、温馨的商业步行街。
金融、商务、办公、住宅、旅游、文娱、效劳、信息和研讨等多功用复合的土地应用方式使ＣＢＤ具有２４小时城市的功用。
环形修建群的中间是椭圆形的中心公园，由中心湖、标志性修建和绿地组成。
椭圆形中心公园内布置了国际会展中心、河南省艺术中心和郑州宾馆等标志性修建。
国际会展中心由展览中心、会议中心和多功用大厅组成，第一期工程约１７万平方米。
与国际会展中心相连的郑州宾馆高３６０米，呈六棱塔状，从空中到１８０米高度为五星级国际宾馆，上部是可以俯瞰郑州全景和滔滔黄河的旋转餐厅、了望台及数字电视发射塔。
ＣＢＤ的中心湖经过运河与ＣＢＤ副中心的湖泊公园相衔接，船舶、游艇穿越其间。
高层修建林立的环形城市将使ＣＢＤ成为世界上独具匠心的新型城市中心区。
据了解，这种设计除了荷兰的阿姆斯特丹有点相近之外，在世界上没有先例。
龙湖，是整个规划中的点晴之笔。
规划水域面积约６平方公里。
依据中原文明关于龙的传说及湖的形状，取名为龙湖。
该区域历史上曾是沼泽地，地势低洼，常年积水，如今大多是鱼塘。
龙湖区与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、西风渠等构成了一个完整的城市生态水系。
依照水系专项规划，应用西风渠引入的黄河水、贾鲁河水、丰厚的地下水构成龙湖。
湖区经过每年４次的水体循环，其水质可到达国度景观和Ｂ类规范，湖区循环排水那么用于郑东新区的工业用水及农业灌溉。
3.解读二：
郑州写字楼
4.
郑州的写字楼市场在全国经济好情势的带动下，出现出颠簸、安康的开展态势，在市场上也遭到了从未有过的普遍关注。
不论买卖还是租赁，咨询及有意向的客户都比前两年清楚增多，成交异常生动。
买卖市场方面，全体已基本摆脱金融风暴带来的负面影响，众多对写字楼物业有需求的客户及一小局部的投资者洞察到了商机，陆续末尾购置。
由于受经济实力的限制，通常购置写字楼用来自用的买家更考究经济实惠；而手中拥有一定的闲置资金来停止不动产投资的买家那么更在乎所购物业在未来的升值潜力。
一、郑州写字楼消费者市场剖析
郑州写字楼市场的客户大体为三类：
一类是跨国公司驻郑办事处，另一类是国际大中小型企业〔包括郑州本地企业与外地企业〕，第三类是投资型客户。
第一类：
此类客户以拓展中国市场为主或是曾经进在北京、上海、广州、深圳等城市设立总部的境外公司要拓展河南市场而设立郑州办事处业务开展和展开日常任务所必需，同时也是为了树立企业良好的笼统展现品牌实力与位置，而需求置办写字楼，或是在郑州直接投资的境外公司需求扩展规模。
第二类：
市场经济条件下，越来越多的中小型企业在不时开展与壮大，开展到一定时分，企业需求置办一个适宜、温馨、面子的办公场所来办公、召休会议、接待客户、洽谈业务等，依据自身的经济状况来选择某一有层次的写字楼。
第三类：
此类客户在郑州市所占比例甚小，他们多来自于外地，如北京、上海、山东等地，手中有闲置资金，为保险起见投资报答率较高的写字楼物业，他们会以较合理的价钱买下整层或整栋写字楼，然后再拆分后出租，收益也相当可观。
二、郑州写字楼市场未来开展趋向
在大环境利好方式下，郑州写字楼市场在未来的5年时间里，会出现一片欣欣向荣的现象，势必会出现以下几种趋向：
第一，在未来5年内，郑州花园路、金水路等主要路段将会添加更多的高档写字楼，特别是在经三路，将构成郑州市的金融街；
第二，随着郑东新区开发的不时深化，市内大型企业、跨国企业集团的进驻，将形成市内少数高档写字楼空置。
5.解读三：
郑州商铺
6.
郑州，作为一个商贸城市，商业的兴盛给商业用房市场的开发带来的影响是庞大的。
随同着九十年代初全国知名的〝二七商战〞的衰败，到二十世纪新一轮商业旺潮的席卷而来，郑州的商业格式发作了质的改动，市场由〝卖方市场〞转入〝买方市场〞，商业开展出现出一派欣欣向荣的现象。
五年前还是传统单一的百货业如今已逐渐被多元化的商业业态所替代，城市中出现了连锁超市、便利店、专卖店、折扣店、购物中心、大卖场、仓储式商场、商业步行街等各种方式的新商业业态，由此也催生了商业房产的快速增长。
金广博、丹尼斯、汇龙城、北京华联、世纪联华、普尔斯马特、易初莲花、融元广场、凯利农万货、中原商贸城、东西大街、德化街商业步行街等等商业物业的相继出现，使得郑州市商业用房的供应出现出绝后高涨的势头。
从郑州市目前存在的商铺种类来看，可大致分为两种：
一种是以商业为主的纯商铺项目。
包括大型的购物中心、大型的专业批发市场以及各类型的商业步行街；另一种是以商业为辅的商铺。
主要是目前存在较多的社区底商及社区外部的商业街。
1、纯商铺
郑州市目前在售的纯商铺项目有5个，总投放面积为5。
02万平方米，销售面积在2。
46万平方米，销售均价为9819。
7元。
包括目前正在树立的项目按以其所处区域可分为这样两类,一类位于二七广场、火车站左近的中心商圈，主要有A。
大型的购物中心，如目前在售的汇龙城以及行将要建的大上海城；B。
专业的批发市场，如正在树立的锦荣商贸和天荣古装城等；C。
商业步行街，如德化街商业步行街、东西大街等。
第二类是位于区域商圈的纯商业项目，如中原商贸城等。
纯商业项目，由于其处在郑州市比拟繁华的商业区，因此在商业气氛及人气上具有得天独厚的优势。
但该地域的土地本钱较高，因此对开发商的资金实力要求也较高。
开发此类型的商业房产比开发普通住宅的利润要高许多，但容易遭到经济情势及国民消费水平的影响，因此，风险也较大。
2、社区底商
住宅底商是目前郑州市商业用房存在较多的一种形状，大局部的住宅小区都设有底层商铺，从其效劳对象的功用上可主要划分为两种：
一种是效劳于小区内的底商，包括普通底商和社区商业街；另一种是效劳于小区外部的底商，包括普通的临街商铺和商业街。
效劳于小区外部的底商或商业街，通常出如今距离城市较为偏远的市郊的大型社区里，随着住宅郊区化趋向的开展，郑州很多大规模的社区都出如今城市的边缘，这些社区的周边配套相对市中心而言较为偏少，但由于其社区的寓居规模较大，寓居人口居多，也因此拥有一批较为动摇的消费群体。
为了方便社区居民的日常消费，开发商便在社区当中专门开发一局部底商或做一条商业街来综合运营各种类、各层次的日常消费品，如建业城市花园的底商及鑫苑名家的〝openmall〞开发式商业步行街等。
此类住宅底商，一方面完善了社区的商业配套，另一方面也使开发商快速回笼资金，深得广阔开发商的喜爱，尤其是高层物业，由于高层物业在底层存在一定的销售困难，在该作底商后，一方面处置了销售上的滞销点，另一方面也为开发商带来了可观的收益。
但无论是开发普通的社区底商还是社区商业街，都要在功用设定上契合小区业主的消费层次、消费需求、消费心思及生活习气，在招商范围上要有一定的限制，但普通的便利店、超市、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等效劳种类完全，可以满足居民日常生活所需的店面那么需求有，或许还可运营一些特殊的商业店面，如：
Coffeeshop,以满足高消费层次客户的需求。
在社区外部设置底商或造街，可以对整个项目的营销发生积极的推进作用。
一方面对购房者来说，社区商业可以为其提供便利温馨的生活保证；另一方面对开发商来讲，也可以带来旺盛的人气，构成新的卖点，从而使房子更易销售。
但能否只需是住宅社区就一定能在其寓居区内造街呢？
不然，建商业街的项目必需对两个方面停止调查，一是社区规模，即社区未来的入住人数，能否有一个一定数量的消费群体作为商业街的客户。
二是项目周边的商业环境。
周边商业配套设备比拟完善的项目普通不宜再建商业街。
关于临街而建的效劳于小区外部的商铺，那么应该综合思索其周边商业业态、街区功用，从而确定商铺的功用。
通常效劳于小区外部的商铺应位于交通便利，商业气氛比拟浓郁的地域，其店铺面积可以较大，最好格式规正、视野开阔，以利于做大型的超市及各种专卖店等，如：
亚新美妙人家的商业街。
另外，开发商也可经过造一条特征街的方式来吸引客户，但前提是其特征要与周边的区域气氛相顺应，如天下城的〝香榭丽〞名店街，采用了〝内外商街〞的结构，以名牌服装为特征，契合了该区域安康路临时以来构成的品牌服装一条街的特征。
无论是社区底商也好、社区商业街也好，还是社区外部的商铺也好，都是与社区有着严密联络的，因此开发商在开发这些商铺时就必需留意底商给社区所带来的影响，最主要的就是要处置〝人商分别〞、〝动态分区〞的效果。
如何设定合理的出入口，如何组织交通路途，才干保证在商铺繁华的基础上，使住户的平安和私密空间不受侵扰，以及如何经过对社区配套设备的整合来最大水平地满足住户的需求，表达社区的层次，这些都是开发商在开发住宅底商时需求仔细思索的。
同时还要能妥善处置社区商业的存货、停车及消防等方面的效果。
应该说，社区商业的意义在明天曾经不只仅在于为社区居民提供便利的生活设备，社区商业的兴盛将关于提高整个社区的价值具有不可估量的重要性。
在未来的一段时间里，住宅商铺的销售似乎不成效果，但是，当小区内商业用房面积普遍超越商业需求，运营利润走低甚至出现赔本，现有的商铺出现二手转卖现象时，开发商就需求警觉了，切不可只冲着前期商铺利润丰厚，拼命开发这种方式的商业用房，一旦形成供应过量，必将招致商铺升值，从而影响整个社区。
再者，随着电子商务、网上购物、虚拟商场进入现代人的生活，商铺的需求量将会有所增加。
曾有专业人士指出，这种状况会在未来三五年内即见分晓。
随着网络技术的飞速开展，电子商务失掉了快速的生长，一旦送货渠道如期构成，必将对未来的商铺构成要挟。
再加上近两年住宅产业的鼎力开展，郑州市先后出现了许多大型的住宅社区，社区商业以其效劳社区居民为对象，拥有动摇的消费群体，可以较快的回笼资金等优点成为目前开发商在住宅开发中十分热衷的范围，也由此带来了社区底商的少量添加。
〔一〕郑州商业用房投放现状
1、全体投放继续上扬
2002年，郑州市合计投放各类商业用房项目88个，其中纯商业项目5个，社区底商33个，与去年相比，项目个数添加了33个，与2000年相比，添加56个；投放面积合计31。
26万平方米，较2001年增长34。
4％，较2000年增长277。
5％，投放项目的少量添加及投放面积大比例的快速提高，预示着郑州市商业用房的树立自2001年起步入了高速运转的慢车道，在各物业所占全市的份额上，商业用房所占全市总投放面积的比例从2000年的4。
7％上升至2002年的8。
78％，其所占份额的大幅飙升，也标志着商业用房的开发已以不再充任主角角色，而是成为房地产开发中又一抢手范围。
2、区域投放出现中区一枝独秀
从郑州市各区商业用房的投放状况来看，出现出中区一枝独秀，东区、北区比例相当，西区、南区相对较少的局面。
中区作为郑州市传统的主力商业中心，是商业用房供应的丰厚产地。
2002年，中区合计投放商业用房的项目有36个，总投放面积为12。
2万平方米，高居各区之首，其比例约占全市商业用房总投放面积的39％，作为全市的〝中心商圈〞，是商业兴盛、买卖旺盛的重要区域，多年来居民构成的〝中心消费倾向〞使中区具有了得天独厚的商业优势。
随着2002年郑州市政府加大对火车站、大同路、二七广场及德化街商业步行街的规划改造，使中区商业用房的开展又迎来了新的契机。
其中中诚置业的汇龙城、天下城的〝香榭丽〞名店街、鑫广置业的财富广场以及中凯置业的东西大街，庞大的世贸购物街都为中区供应了丰厚的商业用房。
东区与北区投放的商业用房所占全市的份额相当，2002年区分投放了7。
2万平方米与5。
8万平方米。
东区、北区因其良好的区域环境及相对较高的消费才干，是郑州市住宅开发的热点区域，其社区规模约占全市住宅规模的51％，许多大规模的楼群盘都集中在这两个区域。
随着目前社区底商的开发盛行，许多大规模的小区都在社区外部或临街设置商业铺面，一方面完善社区配套，效劳社区居民，另一方面也为开发商快速回笼资金提供便利，因此，社区底商是构成东区、北区商业用房的主要支撑点。
随着郑州〝北扩东移〞战略的实施，郑东新区的树立开展，商业用房的供应将会再上一个新的台阶。
西区、南区的商业用房投放相对较少，2002年区分投放了2。
7万与3。
3万。
西区、南区作为郑州传统的工业区虽然在改造力度上不如东、北、中三个区域迅猛，但近两年来随着郑州市路途的拓宽改造，西区、南区有许多的断头路被打通，逐渐完善的交通条件也为西、南两区的房地产开发带来了良好契机。
作为非传统商业区域的西区和南区，商业用房的供应仍是以社区底商为主。
西区的华亚广场，南区的亚新美妙人家、祥和家园都是2002年度两区商业用房的投放主力。
随着城市功用的细分，商业区也正在由〝中心商圈〞逐渐向〝区域商圈〞及〝城市边缘商圈〞拓展。
西、南两区是郑州市人口比拟密集的区域，虽然人均消费才干较低，但消费总量并不弱，因此对商业配套的需求也比拟旺盛，大型的便利店、超市在未来两区的开展中将成为商业用房主要的需求方向。
〔二〕郑州商业用房销售现状
1、全体销售效果喜人
随着我市经济的快速开展及商业物业的再度兴盛，商业用房在历经数年的酝酿和蓄势之后，出现出微弱的需求势头。
2002年，郑州市在售商业用房的项目到达107个，较2001年示增长了20％，全年合计销售各类商业用房1064套，仅略低于多层住宅中的经济适用房46套，销售面积为13。
72万平方米，较上年增长15。
68％，约占全市总销售面积的4。
9％，与上年的销售比例基本持平，商业用房出现出需求旺盛的喜人局面。
2002年，商业用房的销售均价为7003元∕平方米，较上年每平方米下跌了385元，远远高于其它各类住宅的增长幅度。
从2002年各区商业用房的成交状况来看，中区无论从销量还是价钱上均独占鳌头，其销量与投放量之比为1：
1。
56，区域消化才干微弱，汇龙城是往年中区商业用房销售的最大〝赢家〞。
其他各区虽也有良好的销售，但与其投放量相比，区域的消化才干依然较弱，虽然还存在很大一局部是属于出租的商铺，但其投放与销售的差异之大，依然不得不去提示行将停止商业房产开发的开发商去关注，商业房产并未象想象中的〝一呼即应〞。
〔三〕已购房消费者剖析
假设说八十年代居民的支出水平还于同一层面上，时至昔日，这种差距已清楚拉大了。
一局部处于高端阶级的消费者已具有足够的资用于投资，再加上近两年国民经济的好转，居民支出不时添加，局部居民手中也有了可供应用的闲钱，如何使这局部闲钱保值、增值，变为临时、动摇的支出来源，居民的投资看法可谓日积月累。
是炒股票、买债券、投资邮市还是其它？
股市的临时低迷，银行利率的一降再降，邮市的不景气使投资者在几条路都越走越窄的状况下，转向了商铺投资。
商业物业因其收益相对动摇且风险较小而末尾遭到投资者的喜爱，成为抢手的投资种类。
从郑州市目前购置商铺的消费人群来看，投资置业者的比例占到了一半以上，社区、新村的小面积铺位由于其总价较低、投资风险小、收益动摇遭到了广阔中层支出阶级的喜爱，而商业街区的大面积商铺那么成为某些高支出阶级的主力投资对象。
据资料显示，目前购置商铺的客户以郑州本地人为主，约占总比例的63％，但随着郑州作为区域性商贸中心城市的位置日益显现，来郑做生意的外地人日积月累，外地客户购置商铺的数量也将一日千里。
从已购商铺客户的年龄来看，36-55岁年龄段的客户居多，占到总客户数量的48％，几近一半，而年龄在26-36岁及25岁以下的客户也正在逐渐增多，与去年同期相比略涨0。
5％，购铺客户出现〝年轻化〞趋向。
已购商铺客户在付款方式上以按揭方式为主，约占总比例的62％，但仍有34％的客户选择了一次性的付款方式。
与住宅不同的是，购置商铺的客户在一次性付款的比例上，高于住宅一次性付款29％的比例，一方面商铺的货款年限较低，只要十年，投资者更倾向于手续更为便捷的一次性付款，另一方面也说明了商铺投资的客户属于中高端阶级。
7.解读四：
郑州住宅
8.
关于郑州住宅，从1998年飞速开展到如今，从早期的金水花园到21世纪社区，再到天下城、未来花园，再到鑫苑名家和建业城市花园三期，项目开发速度、开展商实力、物业质量等方面都已是今非昔比，但从总体下去看，郑州住宅市场出现以下几个特征：
〔一〕产品方面
1、多层住宅数量清楚多于小高层、高层住宅，高档住宅数量不多。
资料显示，郑州目前在建、在售楼盘中，多层住宅占了总量的60％左右，且还有添加的趋向。
且销售状况与内地城市一样，多层住宅的销售远远好于小高层住宅。
关于高档住宅，郑州是除北京、上海外，最早提出〝Townhouse〞的内地城市之一，目前在售的高档住宅〔单价在4000元以上的寥寥无几〕。
2、单套面积日益合理完善。
郑州房地产市场在快速开展初期，单套住宅面积特别大，两房单位面积高达120－130㎡，三、四房面积最高的有近200㎡，户型结构不合理，辅佐功用间设立不清楚，有的基本没有；但如今，全盘〝COPY〞沿海开放城市住宅小区的越来越多，户型逐渐趋于合理，市场上逐渐构成了以110－120㎡左右的三房单位、60－80㎡的二房单位为主。
3、修建作风逐渐多元化。
随着深圳益田〝欧风一条街〞的成功操作，以大连、北京为代表的南方城市欧式作风楼盘的运作，郑州在2000－2001年度刮起了住宅楼盘〝欧风年〞。
但如今，郑州除了欧式作风修建住宅外，现代、中国古典式修建越来越遭到消费者的喜欢。
4、住宅均价在2000元/㎡左右，且〝东高西低〞，热点在北边。
以多层为例，郑州住宅价钱大多集中在2200－2800元/平米之间，西边的住宅由于配套、环境等要素，价钱不时在1500－2000元之间徘徊，而东边由于便利的交通环境、完善的生活配套、优美的自然环境，房价不时在2200元以上，且还有上升的趋向。
北边由于是近来开展的热点，涌现出了多个大型的住宅社区，平均房价不时动摇在2200元左右。
〔二〕营销战略方面
1、郑州外乡营销筹划水平普通，目前少量外地中介进入。
郑州外乡的营销筹划机构由于起步较晚，且在一定水平上由于理念和信息落后，形成营销战略方法和推盘手腕低下，但在近两年来随着上海、深圳等地中介公司的进入，营销水平有了很大的提高。
2、卖点逐渐增多，从以前的卖地段到卖产品，再从卖产品到卖概念，郑州住宅营销卖点越来越多，智能化、贴心物管、酒店式物管、CBD/CLD等一系列卖点充满着市场，不论是真正有的，还是没有的，只需能粘上一点边，就可以堂而皇之的提出来。
二、郑州市住宅消费者特点
郑州住宅消费者主要有两类人群：
一是外乡购房人群；另一类是外地购房人群〔这里的外地人群指的是除郑州市以外的人群，主要指河南省内人群〕。
而关于郑州外乡购房人群，概括来说又包括四类人群：
一是普通的工薪阶级；二是任务时间较短的年青人；其次是公务员、单位高层指导、企事业单位中层干部、各类专业人士，从事较高利润空间人士，实力中等的私营业主；再次是实力较强的私营业主、集体户。
l、普通工薪阶级
购房目的主要是处置基本寓居需求，多为一次置业，也有为改善寓居条件而停止二次置业；
经济才干：
支出不高，经济实力有限，情愿接受按揭的付款方式；
需求特点：
能处置基本寓居需求即可，要求任务与寓居地点距离不太远；
产品特点：
对环境、价钱、配套设备较为注重，假设有面积较小、总价不高的中高档商品房住宅也会思索；
2、任务时间较短的青年人
购置目的：
初次置业，想分开父母，独自生活；
经济才干：
任务时间不长，经济基础较为单薄，多项选择择按揭方式；
需求特点：
过渡性购房，中高层次即可；
产品特点：
注重环境、交通、规划、地段、价钱等要素，对户型不是太看重。
3、公务员、单位高层指导、企事业单位中层干部、各类专业人士，从事较高利润空间人士，实力中等的私营业主，二次置业。
购房目的：
追求生活质量，注重生活层次，希望改善自己的生活条件，提高生活水平。
经济才干：
通常接受过较好的教育，有一定经济基础，支出高且动摇；
需求特点：
选择中高层次的商品房住宅，为了显示自己的显赫尊崇也会选择高档商品房或许别墅，对复式住宅较为偏好。
产品特点：
注重住宅居民的层次，对交通便利水平、规划、配套设备、地段、环境〔自然环境和人文环境〕、物业管理较为注重；注重对子女的教育，会选择名校
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