普定金地翠园营销可行性报告.docx
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普定金地翠园营销可行性报告
普定金地翠园营销可行性报告
第一部分普定概况：
普定县位于贵州省中部偏西，隶属安顺市，东与安顺市西秀区、开发区、平坝县比邻，南与镇宁县、六枝特区相接，西靠六枝特区，北抵织金县。
普定县城距安顺28公里，距贵阳118公里。
普定县行政辖区东西长51.4公里，南北宽40公里，总面积1090.49平方公里。
普定县的行政区划为5镇6乡，317个行政村10个居委会，是一个多民族聚居地区，汉族为全县总人口的80%左右，苗族、布依族是境内的主要少数民族。
全县户籍人口有46万人。
一、土地资源
全县土地面积109049公倾，农用地面积75120公顷，占全县土地总面积的68.89%。
具体分类面积是：
耕地面积46199公顷，占总面积的42.3%；园地面积257公顷，占土地总面积0.24%；林地面积16700公顷，占土地总面积的15.31%；天然牧场地面积9371公顷，占土地总面积的8.5%；水面面积2594公顷，占土地总面积的2.38%。
全县未利用土地面积30056公顷，占土地面积的27.56%。
具体分类为：
荒草地5073公顷，沙地面积0.75公顷；裸岩石砾地19751公顷；田土坎5174公顷。
农民人均占有耕地0.63亩。
二、矿产资源
普定县能源、矿产品种齐全，资源储量丰实，潜力巨大，全县矿藏已探明的有煤、铁、铅锌、大理石、石膏、硅石、白云石、石灰石、天青石、耐火粘土等十多种。
煤炭是主要矿产之一，预计储量53.28亿吨，现已探明7.8亿吨。
分布地区有补郎向斜北段、龙场井田、大树脚井田、可处井田、马场井田、骂若井田、鸡场坡井田、化处井田、水母井田，煤质好，发热量7000大卡以上。
石灰石也是主要矿产之一，D级储量上亿吨，矿石中CaO平均含量52.09%，K2O、Na2O含量极微，全县范围内都有分布，是目前水泥生产必用的主要原料之一。
三、水资源
普定处于长江水系和珠江水系分水岭地带，北面为长江水系，全县98%以上地区属长江流域，南面为珠江水系打帮河的源头。
由于岩溶发育，石炭岩地区河水渗漏严重，形成23条地下河，县内地表河共42条，流域面积大于20平方公里的河流有15条。
最大为三岔河，境内河段长67公里，其次为波玉河，河流长16.8公里，流域面积311平方公里，流域内是县境水稻主要产区。
县内河流多属山区雨源形外流河，洪枯流量变化大。
天然降水量在1057.8毫米之间，由西向东递减，降雨多集中在6-8月份。
现有大小水库18座，总库容3738万立方米，有效灌溉面积8110公顷。
四、人力资源
近年来，科学技术经费投入不断加大，促进了各类技术人才不断发展，人力资源分配向合理化转变，普定县现有大专以上院校代培点3个；中等专业技术培训学校3所；社会办理专业技术培训机构6家；示范性高中2所，在校学生3000余人；全县有科技、专业技术人才6143人，企业管理人才420人，技能人才1557人，农村实用技术人才39390人，每万人初中以上在校学生现有616人。
通过岗前培训，可满足各大中型企业的需要。
五、电力资源
普定境内已建成装机容量120万千瓦的现代化火电厂——安顺发电厂，年煤炭需求量达400万吨，安顺发电厂成为国家西电东送的重点工程。
早在20世纪90年代，普定就建成了乌江干流上的第一座梯级水电站——普定水电站，该电站的大坝是我国第一座靠碾压混凝土自身防渗的大坝，源源不断的电能输往东部广大地区，普定已成为名副其实的黔中电力重镇。
六、气候资源
普定气候宜人，属于亚热带高原季风湿润气候，全年气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，春干秋凉，无霜期长，雨量充沛，日照少，辐射能量低。
年平均气温15.1℃，年平均日照时数1164.9小时，无霜期301天，年平均降水1378.2毫米，属全省三大降雨中心地区之一。
农业气候具有春长、夏短、秋早、冬暖的特点。
七、旅游资源
普定处于贵州西线风景中心旅游资源丰富，境内山川透美，旅游资源丰富。
境内的古迹、名胜、洞穴与红枫湖、黄果树、龙宫、织金等一批国家级风境名胜区连成一片。
省级风景名胜区夜郎湖蜿蜓42公里，水域面积21平方公里，湖光山色如诗如画，集山、水、林、洞、民族风情为一体，已成为旅游休闲的好地方。
境内有一万六千多年历史的穿洞古人类文化遗址，莲花古洞、化处空山、玉真山寺、西堡古屯、猴场“平讼摩崖”石刻、“大明定南所”石刻等景点将随着普定旅游业的开发和兴起大放光彩。
汉、苗、布依、仡佬等民族共同缔造了绚丽多姿的民族民间文化。
八、文化资源
普定有着厚重的历史文化和淳朴的民俗民风，距离县城西3公里的“穿洞遗址”，被史学界誉为“亚洲文明之灯”，属国家级重点文物保护单位。
一万六千年前，穿洞人就在这块土地上繁衍生息，创造了古老的穿洞文化，拉开了普定从旧时器时代开始的历史文化长河。
千百年来，在这块古朴而又年轻的土地上，居住有汉、苗、布依、仡佬、彝族和白族等，不同的民族构成了丰富多采的多元文化形态和谐共存、百花齐放的局面。
如汉族的地戏、花灯、铁水冲龙，苗族的芦笙舞、板凳舞，布依族的铜鼓舞以及各类传说、故事、硕歌、蜡染等。
这些民族民间文化既相互融合，又鲜明地保存自己的民族文化传统特色。
这种多元共生，独具特色的文化形态，汇聚和孕育出任可澄、袁晓岑、刘纲纪、袁熙坤等一代又一代的文化精英。
九、长防林工程
长防林工程启动以来，我县共完成长防工程营造林42.8万亩，其中重点工程人工造林15.6万亩，封山育林15.5万亩；一般工程造林3万亩，封山育林7.2万亩。
国家累计投入建设资金471.3万元，省、地、县匹配477.12万元，共948.42万元。
种植的主要树种有硬斗石栗、白栗、麻栗、香樟、山茶、小果润楠、桦木、化香、月月青等，人工植被主要树种有杉木、柳杉、柏木、马尾松、香椿、楸、女贞、桃、李、梨、板栗、核桃等。
工程实施来，大部分经济林已经产生效益，成为林农收入的主要来源之一。
普定18000余亩的“夜郎牌”李冰脆，亩产冰脆李800公斤以上，收入至少2000元，3000多亩的梨、8000多亩银杏，3000亩的茶叶、8680多亩的香椿等都已产生明显经济效益；用材林已经成林，成了林改的主要对象，成了林农的主要财产。
十、交通设施
目前，普定县境内公路东西纵横，南北延伸，周边多点辐射，路线通向全国各地，距黄果树机场26公里，贵阳龙洞堡机场110公里，每百平方公里通车里程59.8公里，珠六复线铁路穿境而过，且境内有2个货运场，修建中的黄（桶）织（金）铁路在普定县城建有一客货站，安顺至普定高速公路2009年动工修建。
公路运输：
年货运量180万吨，货物周转量9000万吨公里；客运量380万人，旅客周转量13300万人公里。
水路客运量8万人，旅客周转量98万人公里，货运量6万吨，货物周转量68万吨公里。
第二部分普定的未来发展目标：
黔中普定，国土面积1091平方公里，人口46万人，是一个集苗族、布依族、仡佬族、白族等七种少数民族的多民族聚居地区。
普定县历史文化底蕴深厚，16000年的穿洞古人类就已经栖居在这里，穿洞古文明被史学家誉为亚洲文明之灯。
近几年来，普定县委、县人民政府坚持“传承亚洲文明之灯、打造循环经济名县”的理念，确立了“发展循环经济、构建和谐普定”的发展思路，走上了县域生态经济、循环经济和文化经济的科学发展之路，促进生态文明建设和发展。
一、着力打造“一基地三园区”，即打造循环经济工业基地，金铭建材工业园区、后寨轻工业区和化处农产品加工仓储园区。
以装机容量120万千瓦的安顺电厂为支点，重点打造“煤——电——化——建材”等5条主要循环产业链。
预计2010年可实现工业总产值80亿元、工业增加值23亿元、利税14亿元,2015年可实现工业总产值130亿元、工业增加值38亿元、利税24亿元。
二、着力推进农业产业化“5522工程”建设。
“采取公司+基地+合作经济组织——农户”经营运作模式，大力发展县域特色农业产业，即在2015年前建成5万亩茶园，5万亩果园、5万亩蔬菜，发展起50万头猪牛、50个示范性农村专业经济协会、200万家禽、2万亩烤烟。
三、着力石漠化治理，加快生态环境建设。
在财力、科技、产业项目上为治理石漠化提供强大支撑，以实施基本口粮田建设、农村能源建设、生态移民、接续产业、补植补造等项目改善农村生产生活条件，巩固生态建设成果，全县林业用地面积已达到69.1万亩，森林覆盖率从1985年的7.4％提高到了2009年的35.6％，森林覆盖率年均增加1个百分点以上。
四、着力打造穿洞文化品牌，助推文化产业发展。
挖掘展示化灯、地戏、仙马苗族古歌等地域特色文化，构建穿洞文化谱系，建设穿洞文化园区，即穿洞遗址保护园区、历史文化展示园区、民族民间文化展示园区、市民文化园区、会展及商务服务园区、喀斯特植物园区等六个功能园区，推进建设全国文化县进程。
五、公路网络规划
在县域范围内形成“三横五纵”公路干线网络；
“一横”：
鸡场坡——等堆，由鸡场坡经坪上连接等堆，现状基本为乡村公路，规划按三级公路标准改造。
“二横”：
马场——魏旗，西面由六枝的四角田接入，经马场、龙场、普定城区、安顺机场向东进入安顺西秀区境内。
按三级公路标准改造。
“三横”：
化处——宋旗，经过化处、马官，向东进入西秀区境内至宋旗。
其中化处—马场段为新建公路，其余部分在现有公路上改造，规划按三级公路标准建设或改造。
“一纵”：
鸡场坡——马场——化处，规划按三级公路标准改造。
“二纵”：
鸡场坡——龙场——化处，规划按三级公路标准建设。
“三纵”：
即黄望公路，即安顺至织金高速公路，北面由织金县进入，自北而南经过坪上、普定城区、魏旗、进入西秀区。
按照4车道高速公路标准建设。
改造209省道达到三级道路标准，作为安织高速公路的重要辅助性道路。
“四纵”：
化处——猴场，北面由织金县进入，自北而南经过猴场、等堆、补郎、陈家林、普定、化处，向南进入六枝特区。
按照二级公路标准建设，向北可通向清镇。
“五纵”：
马官——猴场，自北向南经过猴场、猫洞、白岩、魏旗、马官，依托现状县、乡道路改造。
按三级公路标准建设。
六、城区功能分布：
划分为老城片区和新城片区，老城片区包括两个组团，即旧城组团和龙潭组团；新城片区包括四个组团，即火车站组团、叶家坝组团、工业组团和教育科研组团。
（一）老城片区：
1、旧城组团：
对现状用地采取迁、并、拆的方式进行优化，强化其作为普定县中心的职能，形成以第三产业为重点，环境优良的综合性城区。
至规划期末旧城组团人口控制在8.0万人左右。
2、龙潭组团：
主要任务为疏解老城中心疏解的人口，完善城市功能，形成以商业金融、文化娱乐和居住等职能为主的城市功能组团，至规划期末人口控制在3.5万左右。
（二）新城片区：
1、火车站组团：
依托国家级文物保护单位——穿洞古文化遗址布局旅游服务设施和商业金融文化娱乐等公共设施，同时配套建设相应的居住组团，至规划期末人口控制在1.5万人左右。
2、叶家坝组团：
采用方格网和现状路网形成，作为老城区城市功能的补充，强化旅游服务、行政办公、商业金融、文化娱乐和居住等功能，逐渐形成普定县的城市副中心，至规划期末人口控制在6.0万人左右。
3、工业组团：
将整个安顺普定循环经济工业园区纳入到中心城区的规划控制范围，其中部分用地进入中心城区的规划范围并参与用地平衡，规划工业用地位于中心城区南面，紧邻黄织铁路（城区段），布局工业、仓储和物流用地，重点发展第二产业，是县城集中的工业区。
4、教育科研组团：
位于新城片区东面，布局教育科研用地，同时配套相应的居住组团，至规划期末人口控制在1.0万人。
小结：
综上情况分析，普定县是一个人口大县，是一个开发初期的县城，整个县城还处于“脏、乱、差”的城市发展初级阶段。
老百姓的很多意识、观念还比较落后，经济收入也不高。
在政府的大力发展与规划下，这个县城的未来发展空间很大。
尤其是在“金地翠园”这个区域属于“叶家坝”区域，是县城未来的副中心城区，人口将汇集6万人口以上。
由此可见，这个新城区的住房、门面都是抢手的商品。
第二部有效客户群体分析：
一个46多人口的县份，城区常住人口不足6万，这就意味着这个县份的人口城市化比例很低。
还有40万人住在乡镇，这就标志着有很大一部分想住县城来的。
普定县各镇（乡）城镇人口现状表（2006年）
镇（乡）
年末总人口（万人）
非农业人口（万人）
城镇人口（万人）
城关镇
7.29
17456
4.5
马官镇
5.26
2503
0.36
化处镇
5.19
2923
0.29
马场镇
3.87
1380
0.29
白岩镇
35543
856
0.23
龙场乡
32952
665
0.19
鸡场坡乡
33816
692
0.26
坪上乡
27055
783
0.15
补郎乡
22765
786
0.17
猴场乡
27896
382
0.16
猫洞乡
28844
452
0.10
合计
425542
28878
6.70
从以上数据分析，将进城购房的群体分别是：
1、乡镇教师：
一般情况下，这部分人群知识丰富，有文化，思想观念超前，敢于改变自我。
（全县教师大约在6000人左右）
2、乡镇公务员：
这部分群体也属知识型群体，政治、思想、信息都比较丰富，而且还有副业。
3、乡镇企事业单位：
收入相对稳定，为了教育或者改善环境，也会选择进城购房。
4、各乡镇个体户：
做生意赚了钱的，希望把生意做大，或者方便进县城做生意，选择进城。
5、外出务工人员：
外出务工人员都想有朝一日衣锦还乡，习惯了城市生活，回到家乡将不会务农，这是最迫切希望进城的群体。
6、拆迁、移民者：
这部分群体失去了土地，获得了赔偿，更需要进城居住经商。
7、县城购房群体；过去都是自己修建的民房，环境差又太旧，购房改善环境；县城内个单位、政府、个体、学校、银行、医院、
通讯等领导和员工。
小结：
综上所述，需要购房的群体量很大，只是分布情况相对较散，要对他们进行有效的宣传和推广，突出楼盘的特殊卖点、差异卖点、规模卖点等。
在他们心中树立一个令其向往的塑求点。
就本项目的房源，将会在短期内售馨。
第三部分有效市场推广：
针对这个项目，这个市场，最有效的推广方式就是下乡镇推广，每个乡镇一个月推广三次以上。
对象：
学校、医院、政府、单位、个体户等。
一、外部推广
1、在县城招聘临时业务员派发DM单，天天派发，第一时间获得购买群体信息，以最快的速度传递楼盘信息。
2、各乡镇的客运车辆广告，小写真粘贴。
3、各乡镇每月三次以上的DM单派发，遇赶集天最佳。
3、在个乡镇较显眼处打上户外喷绘广告，民房的山墙上或者围墙。
二、内部推广
1、把售楼部从原来的大售楼部分离出来。
2、新售楼部的现场包装，门头喷绘，大幅户外喷绘一张。
3、售楼部门口的道路硬化，两边插道旗。
4、先做好园区的绿化设施，打造现实的花园环境。
5、做一个组团开盘活动，迎接“教师节、中秋节、国庆节”三节，创一个销售新高。
小结：
主要目的就是烘托热销氛围，提高楼盘知名度和美誉度。
促使销售业绩突飞猛进，更好实现资金回笼，缩短销售周期，达到空前热销的场面。
这样持续半年，本项目组团将销售一空。
做到以上条件，销售业绩将在现有基础上提升55%以上销售业绩。
第四部分广告文案与销售人员素质
无论你的推广做得多全面，多么广泛，要是在文案和图片上没有很好的创意和独特的吸引力，也是达不到预想效果的。
根据项目的特点和特殊性，我们提议以下广告语：
主题语：
1、金地翠园●新城CLD中央生活（30万方高品质社区/中心大道/新城中央生活）
2、金地翠园●组团享幸福人生（金地翠园百分百幸福人生）
副标题：
一、14、15、23、24、25翡翠组团（一座至上品质的府邸花园，一个至真的恋情故事，传奇而优美）
二、全现浇结构的生活空间您家天花板没有缝隙（我们的采用高层建筑常用的结构—全现浇结构让我们的家更结实）
三、大型中心商业区稀有金铺值得拥有（30万方大型社区/上万人消费/新城中央/投资金铺）
四、纯花园式居住洋房一年四季鸟语花香（曾经只有在乡下才可以享受到的那一片绿树红花，在金地翠园的翡翠组
团同样可以享受）
五、翡翠组团带给您这样的认知；“荣耀是自己的，羡慕是别人的”；“骄傲是自己的，嫉妒是别人的”；
“得意是自己的，遗憾是别人的”；“自豪是自己的，懊悔是别人的”。
作为房地产营销来说，广告语的精髓就是打动客户的第一道美酒佳酿。
所以，置业顾问要是没有真正理解广告的用意，就不能用楼盘的灵魂感染客户，打动客户。
因此，在每一个楼盘里，都有它独特的楼盘精髓，这就对置业顾问需要严格的、专业的、系统的业务培训，使其对楼盘的精髓融入每一个人，提高置业顾问的专业素质。
想推销产品，首先是跟产品谈恋爱，爱上自己的产品。
我们的置业顾问素质：
1、我们是从事房地产销售的专业者，奔走于省内外各个大中小城市；
2、我们有几十万字的专用说辞；
3、我们有多年的与各种客户交流的经验；
4、我们是统一管理、统一培训、统一思想的高战斗力团队；
5、我们不拍困难、不怕挑战、不怕吃苦，就怕没有房子卖；
小结：
把这个组团的名称改为“翡翠组团”，体现出品质、珍贵、档次、稀有。
但又不脱离原来的名称“金地翠园”，同时又展现了这个组团的“另一番风情”。
把这个组团的各个卖点包装起来，就更令人向往，对其产生购买欲望。
再配合上置业顾问专业的、细心的、体贴的、交心的与客户沟通，把握各种购买时机，提升销售业绩就变得简单易行。
将在原有基础上提升销售业绩40%。
贵州博睿房地产经纪有限公司唐铖2012.08.18
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