接管.docx

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接管

接管验收程序

接管验收计划手册

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北京仲量联行物业管理服务有限公司

一、

目的

这项工作是物管企业在接管物业前不可缺少的重要环节，是确保物业接管验收工作得到有效监控，保证物业入伙工作顺利进行的必要手段。

接管验收是指：

物管企业按照有关法规、规章和规范对物业规划、设计的执行，施工单位工程质量的竣工验收情况和相关市政基础设施、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等进行整体和全面性的验收。

二、行为对象

接管验收是建设单位向物管企业移交物业的过程。

接管验收

但在更多的情况下，开发商是委托物管企业在项目竣工前代表开发商参加工程单机及系统的全面调试工作，进而代表其与各总包、分包及设备供应商进行验收。

故开发商缩短了验收时间且让物管企业能够对各设备设施、各系统更为了解，以便于制定日后项目各系统的维护/运营计划。

三、接管验收的作用

1、明确交接双方的责权利关系；

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益；

3、确保物业使用的安全功能，保障业主的生命财产安全；

4、为日后物业的管理创造条件。

四、职责

1、按照LG大厦开发商的通知，物管企业指定项目主管领导、各职能部门负责人及专业的工程技术人员组成验收小组。

2、验收小组负责对物业原设计图纸、各阶段施工图和设备出厂合格证书，各系统设备设施维修/操作手册，设备和建材的试验报告书，设备试运行/调试记录等技术检验资料进行验收。

3、验收小组按移交设备清单的要求，对清单上的设备，按规格型号、容量及设计要求进行验收。

4、验收小组对物业按运行系统验收，详见系统验收内容。

5、验收小组负责对本公司所承接的物业进行验收并向公司各业务管理部门办理移交工作。

五、接管验收小组人员架构架构

六、验收工作程序

1、准备工作

验收小组根据开发商提供的施工图纸，按设计及施工要求编制验收计划、验收标准。

2、进行验收

（1）验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

（2）在预验收过程中，检查出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

（3）对在预验收中未达到要求的设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

（4）设备的实物验收，要做到符合以下几点：

A、设计图纸与设备的规格型号、数量符合。

B、主要设备、设施的安装位置与安装质量符合设计要求与施工规范。

C、设备与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备并记录在《物业移交书》中。

（5）对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在《物业移交书》的相应的表格内。

*如物管企业在前期已参与调整工作，程序将更为简化，且在调试阶段时，如有相应问题也可进行相应的整改，提高运营效率。

3、物业验收后的处理

（1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业综合性验收报告的评定及意见书，呈交总工程师。

（3）验收小组对不合格设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及LG公司，解决记录在交接记录中。

（4）公司总经理代表北京LG大厦物业管理处同物业交接单位进行正式移交，并签署有关手续。

（5）验收小组要填写物业竣工资料的验收记录，填写物业的交接记录。

（6）办理正式物业验收移交手续，会同发展商、施工单位、管理公司签字生效，将全部档案资料存档。

七、接管验收相关文件

1、建设部房屋接管验收标准；[建标（1991）第69号]

2、建设工程质量管理条例；（2000年1月10日国务院第25次常委会议通过）

3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；[中华人民共和国建设部令第78号（2000年4月7日）]

4、北京市工程竣工验收备案管理暂行规定；[北京市建设工程质量监督总站2000质监总站第36号（2000年5月26日）]

5、房屋建筑工程质量保修办法；[中华人民共和国建设部令第80号（2000年6月30日）]

6、物业管理公司关于接管验收文件。

八、分系统接管验收工作内容及验收部门（即质量与使用功能的检验）

1、主体结构

内容：

地基基础工程、钢筋混凝土工程、砖石工程、钢结构工程、木结构工

程、外墙面工程、屋面楼内面工程、室内外装修装饰工程。

验收部门：

工程部、物业部

2、电气工程

内容：

变配电系统、电气线路、照明系统、动力设备系统、业主（住户）电

量计量、防雷系统、接地系统、应急发电机系统。

验收部门：

工程部

3、垂直运输

内容：

垂直客梯、垂直货梯、垂直消防梯（货梯兼）、自动扶梯。

验收部门：

工程部、保安部

4、水卫工程

内容：

给排水系统、生活冷水处理系统、中水处理系统、室外雨、污水处理

系统、卫生间设备与给排水、厨房洗涤设备与给排水、生活热水交换

系统、市政、公建配套工程。

验收部门：

工程部

5、一次能源工程

内容：

燃气管道系统、热力入户工程。

验收部门：

工程部

6、暖通与空调工程

内容：

热交换系统、采暖系统、制冷机组、空气调节系统、中央空调系统、

水质处理系统、通风系统。

验收部门：

工程部

7、安保工程

内容：

消火栓系统、消防喷淋系统、防火监控系统（FAS）、保安自动化系统

（SAS）、公共广播与应急广播系统、消防排烟系统、正压送风系统、

中央监控系统、消防对讲系统、火灾自动报警系统、气体灭火系统、

可视对讲系统。

验收部门：

保安部、工程部

8、系统集成工程

内容：

楼宇自动化系统（BAS系统）、通讯自动化系统（CAS）、综合布线系

统（SCS）。

验收部门：

工程部

9、立体车库系统

10、有线电视系统

验收部门：

工程部

11、电讯接入工程

内容：

语音通讯接入系统、数字通讯接入系统。

验收部门：

工程部

12、户外工程

内容：

围墙、车辆人行道路、消防车通道、交通管理设施、雨水泄水设施、

绿化、广场照明、泛光照明、停车场、绿化水源以及外墙刷窗设备系统。

验收部门：

工程部、物业部

九、新建物业的接管验收工作细则

1、检索提交的资料

（1）产权资料

A、项目批准文件；

B、占地批准文件；

C、规划说明书；

D、环境预评价书；

E、建筑执照；

F、开工许可证书；

G、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网、综合规划图、绿地规划图。

H、供用电合同；

I、供用水合同；

J、供用热源（热水、蒸汽）合同；

K、供用天然气合同；

L、污水排放协议；

M、通讯协议；

（2）技术资料

A、设计说明；

B、施工说明；

C、设备明细表（含设备名称、规格型号、性能、数量、功能）；

D、竣工图——含总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽工程红线内与市政管网连结相关图纸；

E、地质勘察报告；

F、工程合同及开竣工报告；

G、工程预决算；

H、图纸会审记录；

I、工程设计变更通知及技术核定单（含质量事故处理记录）；

J、隐检验收签证；

K、沉降观察记录；

L、竣工质量核定证明书；

M、消防验收报告；

N、饮用水检测证书；

O、钢材、水泥等主材质量保证书；

P、新材料、构配件的鉴定合格证书；

Q、水、电、采暖、空调、卫生器具、电梯等设备及配套产品检验合格证书、图纸、安装使用说明、维修保养程序、维保合同及供货单位、生产单位明细表。

R、砂浆、混凝土试块、试压报告；

S、供水、供暖、空调试压报告；

T、水平衡、风平衡测试报告；

U、高低压供配电系统绝缘测试报告，继电保护测试报告、统调发电检测报告；

V、避雷系统测试报告；

W、接地系统测试报告；

X、排水系统试验报告；

Y、楼宇自控试验报告；

ZZ、卫星电视、无线与闭路电视系统测试报告、保安系统（监视、对讲、安全防范）验收、测试报告。

2、质量与使用功能的检验

（1）参照建标（1991）第69号文4.5条进行。

（2）机电设备接管验收参照规范：

A、GBJ（66-84）制冷设备安装工程施工及验收规范。

B、GBJ（242-82）采暖与卫生工程施工及验收规范。

C、GBJ（243-82）通风与空调工程施工及验收规范。

D、GBJ（302-88）建筑采暖卫生与煤气工程质量检验评定标准。

E、GBJ（304-88）通风与空调工程质量检验评定标准。

F、GBJ（310-88）电梯安装工程质量检验评定标准

G、GBJ（303-88）建筑电气安装工程质量检验评定标准。

（3）使用功能的检验

A、无故障运行的检验

规范验收是静态验收，另新安装系统需安全无故障带负荷运行后才能交付使用，一般无故障带负荷运行时间如下：

a、热交换系统：

72小时

b、供配电系统：

48小时

c、垂直运输系统：

72小时

d、空调系统：

72小时

e、生活冷水系统：

72小时

f、热水系统：

72小时

g、中水系统：

一个废水处理周期

h、消防水系统：

出水试验

B、完善使用功能

根据设计提供的各项技术参数，根据设备性能，根据季节与功能变化，在使用中进行动态调试，直至达到设计指标，满足物业运行需要。

C、根据国务院第279号令，《建筑工程质量条例》要求，建设工程最低保修期限内完善设施的安全运行工作。

D、基础设施工程，房屋建筑的地基工程和主体结构工程均以监理、建筑工程质量监督站的签署文件为依据。

十、工程部重点工作流程图

接管验收流程图

应具备的条件：

1]建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。

2]供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通风、电梯、公共照明、污水处理、所有弱电系统及其他设备设施能正常使用。

3]经有关部门确认。

4]开发商已经与建设单位完成本物业的交接

物业管理处验收开发商提交的资料：

产权资料：

1]规划许可证2]土地使用证3]建筑开工证4]拆迁资料

技术资料：

1]项目竣工图2]地质勘察报告3]工程合同，开、竣工报告

4]工程预决算书5]图纸会审记录6]工程设计变更通知

7]隐蔽工程验收报告8]沉降观察记录9]竣工验收证明书

10]钢材水泥等主要材料质保书11]新材料、构配件的鉴定合格书

12]物业内所有设备安装、调试、检验合格证书

13]砂浆、混凝土试块试压报告14]管道试压报告

审核所提交的资料，若有资料不全，书面提出请开发商尽快补齐

双方对所有设备、设施进行分段检查

物业管理处与开发商制定接管验收计划

检验不合格，按质量问题处理、返修

跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程项目

签署验收合格文件

（所有验收文件一式三份）

合格

再检查