设备设施运行管理作业规程.docx

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Q/CAX-GC-04（A/0）

1.0目的通过对公司所有设备的管理作出规定，对设备的运行进行控制，确保所有设备安全、正常运行。

2.0适用范围本规定适用于公司所有设备的管理。

3.0引用文件《质量手册》4.0工作内容4.1设备的接管验收在楼宇接管中的设备接管时，由公司工程主管部门组成机电组，负责按设备使用说明书和工程竣工图及相关资料对接管设备进行验收。

对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。

设备的接管由工程主管部门和项目经理与有关单位办理相应手续，相关资料由工程主管部门复核存档。

设备的登记建帐、分类编号和建档4.2设备的登记建帐4.2.1设备正式接管后，由公司工程主管部门和项目经理一起进行清点，建立《设备台帐》，表单编号《设备台帐汇总表》详见于《质量手册》并汇总于《设备台帐汇总表》，（QR-6.3-01）

设备的分类编号4.2.2由工程主管部门根据设备对物业服务的重要性进行分类，并按类别编号。

□□GCDT-□□□4.2.2.1电梯系统编号为：

CAX

设备编号

项目名称

4.2.2.2给排水系统编号为：

CAX□□GCJPS-JS（PS）□□□

设备编号项目名称

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GCXF-□□□4.2.2.3消防系统编号为：

CAX□□

设备编号项目名称□□GCZNH-□□□4.2.2.4智能化系统编号为：

CAX

设备编号

项目名称

4.2.2.5景观系统编号为：

CAX□□GCJG-□□□

设备编号

项目名称

4.2.2.6供配电系统编号为：

CAX□□GCGPD-□□□

设备编号

项目名称

4.2.2.7办公设备编号为：

CAX□□GCBG-□□□

设备编号

项目名称

服务中心工程班负责按规定悬挂《设备标识卡》，指定设备责任人

4.2.3设备技术资料的归档管理

4.2.3.1工程主管部门保存一份《设备台帐》和重要设备技术资料，填写《___服务中心设备技术资料登记表》。

4.2.3.2设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录由服务中心工程班保存。

5.0设备的安全运行

5.1机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程技术部专业技术人员实施，工程技术人员必须进行上岗前的培训，确保掌握设备的操作方法，并严格按照相应的工作手册中的有关规定执行。

对国家有规定的特殊工种，要求操作人员持有效相应的上岗证或操作证方可上岗。

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5.2工程主管部门对复杂的和重要的设备应制定相应的设备操作规程。

5.3所有设备由服务中心专业人员进行运行操作，填写相应的设备运行记录。

5.4机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。

5.5工程技术人员应严格按照操作管理规程进行操作。

5.6设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。

5.7在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

5.8做好设备运行记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。

5.9机电设备房必须具备有灭火器材。

6.0设备运行记录管理规定

6.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。

6.2管理中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料等。

6.3工程技术人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录

6.4所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。

6.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

6.6借阅查找设备管理记录应办理相关手续。

7.0水泵设备运行作业规程

7.1在生活水泵、消防水泵运行之前，首先检查水泵润滑油、地下水池水位以及电源是否正常，各阀门是否打开。

7.2对双电源互投柜的操作合上互投柜内的常用、备用空气断路器，接通操作面板上的常用或备用转换开关。

正常供电时，由常用空气断路器开关向母线供电；市电停电时，柴油发电机发电，由备用空气断路器向母线供电。

7.3生活泵的手动操作。

把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

##泵或合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按12启动、停止按钮，可以就地控制生活泵的启停。

7.4生活泵的自动操作。

把生活泵控制柜面板上的转换开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。

合上生活泵控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台生活泵受楼顶水箱和地下水池水位信号控制。

楼顶水箱低水位时启泵，高水位时停泵。

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地下水池低水位时报警停泵，水位回升后恢复水泵的运转。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

7.5消火栓泵的手动操作。

把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上消火栓泵电气控制柜内的自动空##消火栓泵启动、停止按钮，可以12或气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按就地手动控制消火栓泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动启泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

7.6消火栓泵的自动操作。

把消火栓泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用一备”位置。

合上消火栓泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止受消防联动信号的控制。

7.7喷淋泵的手动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开##喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地或关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按12手动控制喷淋泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动开泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

7.8喷淋泵的自动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“1用2备”或“2用1备”位置。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止运行受消防联动信号的控制。

7.9喷雾泵的手动操作。

把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开##喷淋泵的启动、停止按钮，可以就地2或关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按1手动控制喷淋泵的启停。

当管网压力下降至规定压力时，方可手动开泵；当管网压力达到规定压力时，手动停泵。

22备”或“把喷淋泵电气控制柜操作面板上的选择开关拨到“7.10喷雾泵的自动操作。

1用备”位置。

合上喷淋泵电气控制柜内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指用1示灯亮。

两台水泵一用一备，定期交替投入运行。

起动或停止运行受消防联动信号的控制。

潜水泵的手动操作。

把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“手动”位置。

把控制7.11页第共页174．

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面板上的所有泵的停止按钮按下一次复位。

合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

按下泵的启动、停止按钮，可以就地手动控制潜水泵的启停。

7.12潜水泵的自动操作。

把潜水泵控制箱操作面板上的选择开关拨到“自动”位置。

合上潜水泵控制箱内的自动空气开关，接通控制回路电源，电源指示灯亮。

潜水泵的运行受集水池内的液位浮球信号控制，高水位时启泵，低水位时停泵。

7.13水泵如为集中供水运行，记录在《集中变频水泵运行记录表》中，如分部供水则记录在《分部变频水泵运行记录表》中。

8.0游泳池、水景、绿化喷灌设备作业规程

8.1游泳池设备

8.1.1过虑水泵

a）水泵启动前，检查前后阀门是否打开。

b）要确保水泵有水进入，方可送电。

c）如发现水泵内有空气，应打开毛发收集件处排出空气。

d）毛发收集件应在4-6天，不能超过一星期。

8.1.2过滤砂缸

a）检查多功能砂缸头，是否打开在所需的功能上。

b）每次在转动多功能砂缸头时水泵应在停止状态，严禁在水泵运行是转动多功能砂缸头。

8.1.3水底灯在开启时，应确保池底灯在水位以下。

8.1.4消毒

a）池底每周投药2-3次，以确保水质。

b）每100吨水投A、B液、氯各1公斤。

每公斤配5-9倍的水放入投药桶搅拌均匀。

8.2水景设备

8.2.1水景设备基本具有正常过滤、反冲洗、机械排水、不过滤循环、池水补充等五个功能；

8.2.2水景设备在运行过程中要保证循环水泵的正常运转，严禁泵在无水情况下空转；

8.2.3水底灯在开启时，应确保池底灯在水位以下；

8.3绿化喷灌设备

8.3.1查看水箱是否有水

8.3.2在清水池有水情况下，水泵开关调至自动状态，当设备及管网压力低于设定值时，水泵自动开启；当压力达到额定值时，水泵自动关闭。

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8.3.3当清水池水量较少，系统自动关闭，水量充足时，系统自动启动（保证水池中清水及时补充）

9.0高压配电柜操作规程

9.1手动操作方式：

运行工按所需送电往每段母线上，此时，母联开关必须分闸。

如其中一路进线失压或缺电时，即延时跳闸，运行工可选择退出其中失压的进线开关，再合闸母联开关，送电往母线上恢复供电。

9.2自动操作方式：

当进线电源正常时，可选择自动操作，如有失压或缺电时，即先延时跳闸，再自动合闸高压母联开关，恢复供电；但当进线恢复正常供电时，母线开关需由值班人员选择手动操作，并先分母联开关，再合进线开关，恢复电源正常供电。

9.3事故处理：

9.3.1过流故障：

若线路发生过流时（包括过流，及速断），该线路开关小车即自动跳闸，在仪表屏上故障指示会亮灯。

值班人员必须了解故障原因，将故障清除，然后手动复位按钮。

9.3.2接地故障：

指示及处理程序与过流故障相同。

9.3.3变压器温升故障：

指示及处理程序与过流故障相同。

9.3.4失压跳闸故障：

指示及处理程序与过流故障相同。

10.0低压设备操作规程

10.1应密切注意网络表的读数。

保证总负荷不超过单台变压器的额定容量。

10.2变配电设备进行保养检修时，应做好安全技术措施后方可进行。

10.3停电操作应先拉开低压分路开关，然后再拉低压总开关。

送电操作时与停电顺序相反，并详细检查开关是否在正常的合闸位置。

10.4变压器停电后作业前应进行验电、放电，验电前应先在有电导体上对验电器进行鉴定良好才能使用。

放电可使用地线或放电棒对地进行。

但电容器放电应在两极间进行。

10.5装、拆地线必须先接接地端，后接导体端，并接触牢固，拆时顺序相反。

10.6低压出线发生故障掉闸时，应立即与维修班一起查明故障原因，故障排除后方能恢复供电，严禁强行送电。

11.0停转电处理程序

11.1目的

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规范对停、转电的管理，确保市电停电时能顺利进行转电，同时保障安全。

11.2适用范围

计划停电或特殊停电时的处理及转电程序。

11.3处理程序

11.3.1由于供电部门的原因造成突然停电，备用柴油机组立即自动投入，供电给消防系统、电梯和公共照明系统。

值班人员要及时询问供电局的监察部门及可能恢复供电的时间，并上报主管。

11.3.2供电部门常规性停电如高、低压设备的定期检修，供电局的高压维护等，在接到供电部门的通知后，立即由主管拟好停电通知，由部门主管签发停电通知后对外张贴并做好停送电记录和处理程序。

11.3.3内部检修或整改停电，尽量选择在节、假日，确认无重大活动、加班后，由主管拟定停电通知，在部门主管批准后对外通知。

12.0发电机运行操作规程

12.1开机前的检查工作：

12.1.1检查水箱是否满水；

12.1.2检查机油是否在规定的油面位置；

12.1.3检查柴油箱是否有充足柴油，供油阀门是否已打开，并确认管道内无空气；

12.1.4检查柴油机各部分是否正常，机械上有无妨碍运转杂物；

12.1.5检查电起动系统电路接线是否正常、牢固，蓄电池液面高度是否正常，是否已充足电；

12.1.6检查高压电房高压开关是否在分闸位置，低压电房市电进线开关是否在分闸位置；

12.1.7低压电房发电机进线开关以及由发电机供电的所有分路负荷是否都在分闸位置；

12.1.8检查柴油发电机各仪表初始值是否正常，锁匙开关转回至“运行”位置。

12.2开机步骤及运行：

12.2.1打开送风机；

12.2.2顺时针旋动锁匙开关至“起动”位置，同时按启动按钮，柴油机立即启动（当不能启动应间隔30S再做二次启动，如连续三次无法启动应查找故障予以排除），三秒钟后停止按启动按钮，将锁匙开关转回至“运行”位置，机组即启动完成进入运行状态；

12.2.3机组起动后应即检查柴油机各仪表指示是否正常，机组运转声音、振动等情况是否正常；

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12.2.4机组运转一切正常后即可合上发电机开关并进行带负荷操作（此前应断开低压总屏的市电隔离开关，断开电容补偿柜的隔离开关），然后再合上各分路负荷开关。

12.2.5发电机带负荷后应立即检查机组运行情况，并检查各配电屏开关、仪表、信号灯、电缆、接头等是否正常，并在运行中不断进行监视。

12.2.6为了柴油发电机组安全运行，发电机的油压、水温、负荷等参数一定要保持在产品使用说明的规定允许范围内。

12.2.7定时记录发电机的电流、电压、频率以及柴油机的机油压力和冷却水出水温度值。

12.3停机步骤：

12.3.1当市网来电时柴油发电机停车前，应首先通知各大型用电设备暂时停止工作，断开低压总开关，然后再断开发电机组的负荷开关，（不允许断开发电机开关或发电机进线开关后断开各分路开关，防止柴油发电机突然甩负荷可能造成超速和飞车事故），合上市电总开关送分路开关。

12.3.2进行恢复市电供电的操作；

12.3.3将柴油机的钥匙开关逆时针旋向停车位置，柴油机即停车；（断开发电机负荷开关后，应使发电机组空载运行三分钟后方能停车）。

12.3.4检查和清洁柴油发电机组，补油、补水，检查机油情况。

12.4注意事项：

12.4.1市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、蓄电池电压、蓄电池液位等进行一次检查，保证正常状态。

如运行在半小时内不需要检查，运行在半小时以上必须进行全面检查。

每次投入运行均要做好运行记录,记录于《发电机运行记录表》中。

12.5紧急状况停机：

12.5.1如发电机在紧急情况下，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将柴油发电机组锁匙开关逆时针转到“关断”位置；

13.0电梯使用管理规定

13.1目的

为确保电梯设备安全、高效的运行，维护全体业主正常的生活及工作秩序，结合入住期间电梯的使用特点，特制定本管理规定，请共同遵守和维护。

.2内容13.2.1本电梯是升降式乘客电梯。

乘客电梯原则上不作为载货电梯使用。

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.2.2搭乘电梯按秩序先下后上，轻按按钮，文明乘梯。

13.2.3发生电梯故障，请及时按“紧急”呼叫按钮，等待救援，切勿强行扒开轿门，以免发13生故障。

.2.4禁止在轿厢内大声喧哗、吸烟、吐痰，保持轿厢内清洁。

13.2.5发生火警时，请勿搭乘电梯。

13.2.6禁止电梯装运易燃易爆材料、化学危险品。

13.2.7严禁以下违章用梯行为：

13a）非消防状态下敲击消防按钮呼梯；

b）用楔块楔入厅门门槽或用货物阻止厅（轿厢）门关闭；

c）擅自开启轿厢内操纵箱面板使用电梯。

.2.8因使用不当造成电梯损坏，应作相应的赔偿；若违章使用或人为破坏，除赔偿经济损13失外，将视情节轻重，通过法律途径予以追究责任。

14.0消防设备管理规定

14.1全小区或大楼内的烟感器每年由安防中队组织测检1～2次。

14.2自动灭火喷淋管道污水，每年由安防中队和工程班组织排放检查一次。

14.3每季度由安防或工程班防水检查一次小区内（或大楼）的地上消火栓。

14.4消防水泵每半年由消控中心和工程班手动或自动启动检查一次。

14.5气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。

14.6小区或大楼的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。

14.7消防总控制联动系统每年由安防中队和工程班及有关部门联合启动运行检查一次。

14.8小区或大楼的各种电气设备，每年联合进行一次检查。

14.9备用发电机，由工程班根据设备检查安排时间定期启动检查。

14.10各部位的轻便手提式、推车式等灭火器，定时由安防中队监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。

14.11建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经安防中队同意，有意损坏消防器材要对其进行处罚，情节严重的要追究其责任

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15.0消防系统流程图

服务中心应根据实际情况，分别建立以安防中队为枢纽中心的能够监控、组织、指挥扑救火灾的消防系统，包括有：

灵敏好用、快速反应的自动报警灭火系统；满足灭火要求的消防供水系统；保证安全疏散及灭火防排烟系统、交通系统、相应的救生器材及设备。

15.1消防系统流程图

消防走道通道救护

疏散指示灯救生绳

缓降器防火门呼吸器安全出口标志人员救护消防栓泵

报警消防控制中心初期灭火防止蔓延电专线话

疏散119

发生火灾

烟感器温感器住户电话值班室电话对讲机

可视对讲门磁幕帘广播指导疏散警住户电话可视对讲系统

公安消防队

室外消防栓水泵接合器

铃

消防电梯液化器阀门

通报

喷淋泵排烟、送风阀排烟、正压送风机防火卷帘门电梯灭火器消火栓全体灭火系统

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15.2消防控制中心报警系统

灾火探测器

域区灾火警报制控器区域灾火警报制控器

安防中队火灾报警系统

启动相关设备

火灾报警装置火警电话火灾事故照明

源

手动火灾报警按钮灾火探测器手动火灾报警按钮

火灾事故广播联动控制装置

固定灭火系统控制装置

电

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16.0服务中心火警处理流程图

16.1火警是指有着火现象，但没有造成大的损失。

消防控制

中心

向现场人员询问情况（电话或对讲机）

火警现场

在场人员

往现场（带对讲机或消防扦孔电话）

安防中队往现场

报告通知

项目经理

往现场往现场

出事班组

通知

安防队长

往现场通知

程班工

报告

掌握现场情况公司主管部门掌握现场情况

报告

公司领导

17.0消防控制屏作业规程17.1目的在确认火灾发生时，根据各自服务中心设备情况进行下列各项操作：

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17.2内容

a）启动控制屏上的电梯迫降开关，使载客电梯迅速直达（迫降）一楼而不作运行。

b）启动煤气总阀控制开关，使总阀关闭停止供气。

c）启动相应地区的消防报警警铃。

d）当地下车库火情加重时，观察自动喷洒系统是否能加压喷洒，如果不能自动应采取必要的手动操作。

e）在楼层和地下车库出现火灾时，同时还应观察烟雾是否太浓，检查排烟风机是否起动，正压风机是否动作，若不能应根据情况采取手动开启。

f）当火灾是因电线短路着火时，应立即切断最近的电源，当火灾是属于配电室电气火警时，应启动气体灭火控制系统，使灭火球气体释放进行可靠灭火。

g）当采用消防栓灭火时，应检查高、中、低区消防栓控制柜是否起动，若不能自动应采用手动启动加压泵。

h）消防控制屏与设备都是相互联系的，在操作时还应根据实际情况灵活应用，视不同情况下有顺序地操作。

18.0消防检查内容

18.1目的

每月由安防中队队长和工程班主管部门组织有关人员进行检查，并填写相关表格。

18.2内容

18.2.1供电系统

a）应急发电机能否手动、自动开启。

b）发电机有无定期试运行。

c）蓄电池能否保持恒充电，备用油量是否充足。

d）配电房供电指示灯是否完好。

e）配电房有无工作记录，是否齐全，符合要求。

18.2.2供水系统

a）消防泵、喷淋泵能否手动、自动。

b）消防泵、喷淋泵有无定期点动。

c）消防泵、喷淋泵运行状态是否良好有无损坏。

d）水泵房工作记录是否齐全符合要求。

e）消防水箱有无定期检查，水位是否符合要求。

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