上饶市城区基准地价修正体系说明.docx
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上饶市城区基准地价修正体系说明
上饶市城区基准地价修正体系说明
基准地价是分用途的级别平均价格，反映了土地市场整体地价水平，对掌握地价水平的空间分布趋势，引导土地利用和交易等，均有很好的作用。
但土地行政主管部门和其他一些部门、机构，为更好地满足地价管理、土地市场管理和土地资产管理的需要，仅仅掌握基准地价仍不够，还需及时掌握宗地的具体价格。
因此，为更好地发挥基准地价的作用，满足政府土地管理等职责的需要，还应当在基准地价的基础上，分析宗地地价的影响因素同基准地价、宗地地价的关系，根据比较法的原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的修正系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价，满足各方面对掌握宗地价格的需求。
第一节基准地价修正因素及其权重确定
影响土地价格的因素涉及社会、政治、经济、自然等许多方面，按照因素与土地的关系及影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，造成地区与地区之间地价水平的差异。
而同一地区内不同区域、不同地块的地价差异，则主要是受区域因素和个别因素的影响。
不同使用性质的土地，其价格影响因素亦不同。
正确确定这些因素是建立基准地价修正体系的关键。
在对商业用地、住宅用地、工业用地的价格影响因素进行分析的基础上，采用特尔菲法确定各类用地的基准地价修正因素及其权重。
该项工作与定级因素权重测定工作同时进行，测定结果见表10－1、10－2、10－3。
因素
权重
因素
权重
因子
权重
子因子
权重
最终权重
区域因素
0.55
商服繁华程度
0.45
距商服中心的距离
1.00
距一级商服中心的距离
0.60
0.149
距二级商服中心的距离
0.25
0.062
距三级商服中心的距离
0.15
0.037
交通条件
0.20
对外交通
0.30
距火车站的距离
0.60
0.020
距汽车站的距离
0.40
0.013
内部交通
0.70
街道等级
0.60
0.046
距公交站点的距离
0.40
0.031
基础设施
0.10
基础设施状况
1.00
基础设施完善度
1.00
0.055
人口状况
0.10
人口密度
1.00
人口密度
1.00
0.055
区域土地利用方向
0.15
1.00
周边土地利用状况
1.00
0.083
个别因素
0.45
宗地自身条件
1.00
1.00
临路状况
0.35
0.140
临街宽度
0.25
0.113
宗地进深
0.25
0.113
宗地形状
0.15
0.068
表10-1商业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
表10-2住宅用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
因素
权重
因素
权重
因子
权重
子因子
权重
最终权重
区域因素
0.60
住宅用地类型
0.15
1.00
住宅用地类型
1.00
0.090
商服繁华程度
0.15
1.00
距一级商服中心的距离
0.40
0.036
距二级商服中心的距离
0.36
0.032
距三级商服中心的距离
0.25
0.023
交通条件
0.22
对外交通
0.40
距火车站的距离
0.55
0.029
距汽车站的距离
0.45
0.024
内部交通
0.60
区域街道等级
0.45
0.036
距公交站点的距离
0.55
0.044
基础设施
0.18
基础设施完善度
0.40
1.00
0.043
公用设施完善度
0.60
中学
0.16
0.010
小学
0.17
0.011
幼儿园
0.19
0.012
医院
0.15
0.010
邮局
0.05
0.003
农贸市场
0.2
0.013
金融机构
0.08
0.005
区域土地利用方向
0.10
周边土地利用状况
1.00
1.00
0.060
环境质量优劣度
0.20
大气污染
0.50
1.00
0.060
噪声污染
0.50
1.00
0.060
个别因素
0.40
1.00
1.00
建筑物朝向与采光
0.20
0.080
宗地临路位置
0.35
0.140
宗地形状
0.15
0.060
宗地面积
0.30
0.120
表10-3工业用地基准地价修正因素及其权重测算结果表
因素
权重
因素
权重
因子
权重
子因子
权重
最终权重
区域因素
0.70
交通条件
0.40
1.00
距火车站的距离
0.30
0.084
距汽车站的距离
0.25
0.070
区域街道类型
0.45
0.126
基础设施
0.30
基础设施完善度
1.00
1.00
0.210
产业集聚效益
0.20
1.00
1.00
0.140
区域土地利用限制
0.10
1.00
1.00
0.070
个别因素
0.30
宗地自身条件
1.00
1.00
宗地面积
0.20
0.060
宗地形状
0.20
0.060
宗地临路状况
0.30
0.090
宗地自然条件
0.30
0.090
第二节基准地价修正系数表及说明表的编制
基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。
一、基准地价修正幅度值的计算
以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得到上调或下调的最高值。
计算公式如下：
上调幅度计算公式：
F1=[（Inh—Iib）/Iib]×100%（10-1）
下调幅度计算公式：
F2=[（Inb—Inl）/Iib]×100%（10-2）
式中：
F1--基准地价上调最大幅度；
F2--基准地价下调最大幅度；
Iib--级别基准地价；
Inh--级别单元总分上限值所对应的地价；
Inl--级别单元总分下限值所对应的地价。
根据前述确定的单元总分值、基准地价评估结果及其关系模型，按公式9-1、9-2可以计算出各类各级基准地价修正幅度值。
结果见表10-4、10-5、10-6。
表10－4商业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别
级别基准地价
单元基准地价最大值
单元基准地价最小值
上调最大幅度（%）
下调最大幅度（%）
一级
2735
3491.66
1958.5
27.67
-28.39
二级
1622
1957.69
1079.2
20.70
-33.46
三级
843
1078.75
616.18
27.97
-26.91
四级
476
615.92
345.62
29.39
-27.39
五级
260
318.09
210.55
22.34
-19.02
表10－5住宅用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别
级别基准地价
单元基准地价最大值
单元基准地价最小值
上调最大幅度（%）
下调最大幅度（%）
一级
1217
1503.12
981.8
23.51
-19.33
二级
778
935.21
629.44
20.21
-19.10
三级
520
616.99
416.65
18.65
-19.88
四级
367
410.04
304.16
11.73
-17.12
五级
244
296.56
193.26
21.54
-20.80
表10－6工业用地基准地价最大上调、下调幅度计算表
土地
级别
级别基准地价
单元基准地价最大值
单元基准地价最小值
上调最大幅度（%）
下调最大幅度（%）
一级
350
378.94
327.14
8.26
-6.53
二级
294
322.36
266.29
9.65
-9.43
三级
244
264.34
226.53
8.34
-7.16
四级
205
224.87
189.90
9.69
-7.37
五级
182
188.5
169.00
3.57
-7.14
二、因素修正系数值的计算及修正系数表及说明表的编制
（一）因素修正系数值计算
根据确定的影响各类用地价格的因素及其权重值，采用下式计算各因素的修正值：
F1i=F1×Wi（10-3）
F2i=F2×Wi（10-4）
式中：
F1i—某一因素的上调幅度；F2i—某一因素的下调幅度；
F1—基准地价上调幅度；F2—基准地价下调幅度；
Wi—某一因素对宗地地价的影响权重。
（二）因素修正系数及指标说明表的编制
根据基准地价修正幅度的计算结果，在按公式10-3、10-4计算因素修正幅度值的基础上，按优、较优、一般、较劣、劣等5个层次设定修正幅度值，分地类按级别编制修正系数表。
在此基础上，进一步编制影响因素修正系数条件指标表。
因素修正系数指标说明表是对各层次的修正系数对应的地价影响因素状态条件所做的描述，通常以在一定区域或土地级别范围内地价影响因素的最佳状态指标、平均状态指标、最差状态指标分别对应着优、一般、劣等层次的修正系数。
利用土地定级中各影响因素的评价结果，在进行统计分析的基础上，编制影响因素修正系数条件指标表，结果见表10-7~36。
表10－7
级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
2.061
1.031
0.000
-1.058
-2.115
距二级商服中心的距离
0.062
0.858
0.429
0.000
-0.44
-0.88
距三级商服中心的距离
0.037
0.512
0.256
0.000
-0.263
-0.525
距火车站的距离
0.02
0.277
0.139
0.000
-0.142
-0.284
距汽车站的距离
0.013
0.18
0.09
0.000
-0.093
-0.185
街道等级
0.046
0.636
0.318
0.000
-0.327
-0.653
距公交站点的距离
0.031
0.429
0.215
0.000
-0.22
-0.44
基础设施完善度
0.055
0.761
0.381
0.000
-0.391
-0.781
人口密度
0.055
0.761
0.381
0.000
-0.391
-0.781
周边土地利用状况
0.083
1.148
0.574
0.000
-0.589
-1.178
临路状况
0.140
3.874
1.937
0.000
-1.988
-3.975
临街宽度
0.113
3.127
1.564
0.000
-1.604
-3.208
宗地进深
0.113
3.127
1.564
0.000
-1.604
-3.208
宗地形状
0.068
1.882
0.941
0.000
-0.966
-1.931
表10－8
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距一级商服中心的距离
<300
300－600
600－900
900－1200
>1200
距二级商服中心的距离
<150
150-300
300-450
450-600
>600
距三级商服中心的距离
<350
350-700
700-1050
1050-1400
>1400
距火车站的距离
<500
500-1000
1000-1500
1500-2000
>2000
距汽车站的距离
<360
360-720
720-1080
1080-1450
>1450
道路类型等级
商业街
混合型主干道
生活型主干道
生活型次干道
支路
距公交站点的距离
<50
50-100
100-150
150-200
>200
基础设施完善度
水、电、通讯
等各种基础设
施配套完善，
使用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配
套完善，使用
保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率一般
人口密度
人口稠密，人
口流量大
人口稠密，人
口流量较大
人口较稠密，
人口流量较大
人口较稠密，
人口流量较小
人口较稠密，
人口流量小
周边土地利用状况
商业密集区域
商业、文体
娱乐设施
商业、住宅
混合区
工业、仓储、交通用地
其它用地
个别因素
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
宗地形状
形状规则，有利于土地利用
形状较规则有利于土地利用
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，有一定影响
形状极不规则，严重影响
表10－9
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距一级商服中心的距离
<950
950－1400
1400－1850
1850－2300
>2300
距二级商服中心的距离
<300
300－600
600－900
900－1200
>1200
距三级商服中心的距离
<1350
1350－1600
1600－1850
1850－2100
>2100
距火车站的距离
<580
580－1150
1150－1750
1750－2350
>2350
距汽车站的距离
<420
420－850
850－1250
1250－1700
>1700
道路类型等级
混合型主干道
生活型主干道
生活型次干道
支路
巷道
距公交站点的距离
<100
100－200
200－300
300－400
>400
基础设施完善度
水、电、通讯
等各种基础设
施配套完善，
使用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配
套完善，使用
保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率一般
人口密度
人口稠密，人
口流量大
人口稠密，人
口流量较大
人口较稠密，
人口流量较大
人口较稠密，
人口流量较小
人口较稠密，
人口流量小
周边土地利用状况
商业密集区域
商业，文体
娱乐设施
商业，住宅
混合区
工业，仓储
交通用地
其它用地
个别因素
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
宗地形状
形状规则，有
利于土地利用
形状较规则有利于土地利用
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，有一定影响
形状极不规则，严重影响
表10－10
级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
4.160
2.084
0.000
-2.005
-4.010
距二级商服中心的距离
0.062
1.734
0.867
0.000
-0.834
-1.668
距三级商服中心的距离
0.037
1.035
0.518
0.000
-0.498
-0.996
距火车站的距离
0.020
0.559
0.280
0.000
-0.269
-0.538
距汽车站的距离
0.013
0.364
0.182
0.000
-0.175
-0.350
街道等级
0.046
1.287
0.644
0.000
-0.619
-1.238
距公交站点的距离
0.031
0.867
0.434
0.000
-0.417
-0.834
基础设施完善度
0.055
1.538
0.769
0.000
-0.740
-1.480
人口密度
0.055
1.538
0.769
0.000
-0.740
-1.480
周边土地利用状况
0.083
2.322
1.161
0.000
-1.117
-2.234
临路状况
0.140
3.891
1.946
0.000
-1.884
-3.767
临街宽度
0.113
3.140
1.570
0.000
-1.521
-3.041
宗地进深
0.113
3.140
1.570
0.000
-1.521
-3.041
宗地形状
0.068
1.890
0.945
0.000
-0.915
-1.830
表10－11
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距一级商服中心的距离
<2000
2000－2300
2300－2600
2600－2900
>2900
距二级商服中心的距离
<1100
1100－1400
1400－1700
1700－2000
>2000
距三级商服中心的距离
<360
360－720
720－1080
1080－1450
>1450
距火车站的距离
<2400
2400-2700
2700-3000
3000-3300
>3300
距汽车站的距离
<1250
1250-1550
1550-1900
1900-2200
2200
道路类型等级
生活型主干道
交通型主干道
生活型次干道
支路
巷道
距公交站点的距离
<120
120-240
240-360
360-480
>480
基础设施完善度
水、电、通讯
等各种基础设施配套完善，使用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配套完善，使用保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配
套较完善，使
用保证率高
水、电、通讯
等基础设施配套较完善，使用保证率较高
水、电、通讯
等基础设施配套较完善，使用保证率一般
人口密度
人口密集，人
口流量大
人口密集，人
口流量较大
人口较密集，
人口流量较大
人口较密集，
人口流量较小
人口较密集，
人口流量小
周边土地利用状况
商业密集区域
商业，文体
娱乐设施
商业，住宅
混合区
工业，仓储
交通用地
其它用地
个别因素
临路状况
十字交
丁字交
一般沿路
临街宽度
<3
3-4
4-5
5-6
>6
宗地进深
<8
8-10
10-12
12-15
>15
宗地形状
形状规则，有利于土地利用
形状较规则有利于土地利用
形状对土地利用无不良影响
形状不规则，有一定影响
形状极不规则，严重影响
表10－12
级商业用地基准地价修正系数表
子因子
权重
优
较优
一般
较劣
劣
距一级商服中心的距离
0.149
4.379
2.190
0.000
-2.041
-4.081
距二级商服中心的距离
0.062
1.822
0.911
0.000
-0.849
-1.698
距三级商服中心的距离
0.037
1.087
0.544
0.000
-0.507
-1.013
距火车站的距离
0.020
0.588
0.294
0.000
-0.274
-0.548
距汽车站的距离
0.013
0.382
0.191
0.000
-0.178
-0.356
街道等级
0.046
1.352
0.676
0.000
-0.630
-1.260
距公交站点的距离
0.031
0.911
0.456
0.000
-0.425
-0.849
基础设施完善度
0.055
1.616
0.808
0.000
-0.753
-1.506
人口密度
0.055
1.616
0.808
0.000
-0.753
-1.506
周边土地利用状况
0.083
2.439
1.220
0.000
-1.137
-2.273
临路状况
0.140
4.115
2.058
0.000
-1.918
-3.835
临街宽度
0.113
3.321
1.661
0.000
-1.548
-3.095
宗地进深
0.113
3.321
1.661
0.000
-1.548
-3.095
宗地形状
0.068
1.999
1.000
0.000
-0.932
-1.863
表10－13
级商业用地基准地价修正系数说明表
修正因素
优
较优
一般
较劣
劣
区域因素
距一级商服中心的距离
<3200
3200－3500
3500－3750
3750－4000
>4000
距二级商服中心的距离
<1750
1750－2150
2150－2550
2550－2950
>2950
距三级商服中心的距离
<930
930－1160
1160－1390
1390－1620
>1620
距火车站的距离
<2900
2900－3200
3200－3500
3500－3850
>3850
距汽车站的距离
<2050
2050－2300
2300－2550
2550－2800
>2800
道路类型等级
混合型主干道
交通型主干道
生活型次干道
交通型次干道
支路
距公交站点的距离
<300
300－500
500－700
700－900
>900
基础设施完善度
水、电、通讯
等各种基础设
施齐全，使用
保证率高
水、电、通讯
等基础设施较
齐全，使用保
证率高
水、电、通讯
等
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