2011《物业经营管理》模拟试题一.doc
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2011《物业经营管理》模拟试题
一、单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业经营管理的对象是（A）。
A、收益性物业
B、住宅物业
C、综合性物业
D、高档别墅物业
【解析】物业经营管理——又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。
——必须掌握
2、物业经营管理强调为业主提供（D）。
A、维修服务
B、维护服务
C、租务管理服务
D、价值管理服务
【解析】物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为业主提供价值管理服务，满足其
（1）物业投资收益或
（2）企业发展战略及主营业务发展目标的需求。
3、已使用年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑物条例或者规范的要求，存在明显的实物磨损和功能折旧，但仍然能满足低收入租户的需要，并能与其支付能力相适应的写字楼为（C）级写字楼。
A、甲级
B、乙级
C、丙级
D、丁级
【解析】甲——优；乙——良。
4、有关物业经营管理的层次，下列说法正确的是（C）。
A、房地产资产管理和房地产组合投资管理二个层次
B、基础物业管理和房地产资产管理二个层次
C、物业管理或者设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次
D、物业管理和设施管理，房地产资产管理和房地产组合投资管理四个层次
【解析】物业经营管理的内容与
（1）物业类型和
（2）业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理三个层次。
其中，
（1）物业管理和设施管理以运行管理为主，
（2）房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
（2010年真题）
5、物业经营管理企业划分的类型有（D）。
A、管理型、专业型、混合型
B、管理型、经营型、服务型
C、总包型、分包型、综合型、
D、管理型、专业型、综合性
【解析】物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种。
—重点掌握
6、房地产投资的目的是以获取（D）为目的。
A、当前房地产资产收益
B、现实房地产资产收益
C、未来房地产资产收益
D、未来房地产资产收益或者增值
【解析】房地产投资——指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
7、关于房地产开发投资和房地产置业投资的说法中，正确的是（C）。
A、房地产开发投资和房地产置业投资属于间接投资（属于房地产直接投资）
B、开发投资者主要是赚取开发利润，其风险小但回报丰厚（其风险较大但回报丰厚）
C、置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益
D、置业投资的目的一般有两个：
一是自用，二是尽快将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。
（一是自用；二是出租）
8、不属于房地产投资之利主要包括（D）。
A、相对较高的收益水平
B、能够得到税收方面的好处
C、能抵消通货膨胀的影响
D、不需要专门的知识和经验（需要——之弊）
9、有关区位下列不正确的说法是（A）。
A、区位就是指某一具体投资场地在城市中的地理位置
B、房地产的不一致性和差异性，决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的
C、区位的广义理解除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景
D、房地产的区位是处于不断发展和动态变化中的
【解析】狭义的区位——指某一具体投资场地在城市中的地理位置。
10、某人购买了某上市房地产开发公司的股票，则该人就成了一个（B）投资者
A、置业投资
B、间接投资
C、房地产开发投资
D、直接投资
【解析】房地产间接投资的具体形式包括：
（1）购买房地产开发、投资企业的债券、股票，
（2）购买房地产投资信托基金的股份或（3）房地产抵押支持证券等。
（资金—增值资金——不见实物房地产）（2010年真题）
11、现金流入与现金流出之差称为（B）。
A、现金净流量
B、净现金流量
C、现金净流入
D、净现金流出
【解析】现金流出与现金流入之差称为净现金流量。
12、房地产置业投资中，固定资产在物业投入出租经营后，随固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入（C）。
A、出租经营收入B、管理费用C、出租经营成本D、营业费用
13、有关资金时间价值的下列理解正确是（B）。
A、从投资者的角度来看，资金的本质特性使其具有时间价值（增值特性）
B、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿
C、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的未来补偿（去掉未来）
D、资金时间价值的大小与投资利润率、通货膨胀率、风险的大小成反比（不一定成反比；取决于）
14、有关利息与利率下列正确的含义是（A）。
A、利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿
B、利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷本利（即本金与利息）之比（利息额/本金）
C、单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成反比（正比）
D、复利计息对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的本金进行计息，即“利息再生利息”（指对于某一计息周期来说，按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息）
15、某笔贷款双方约定年利率为12%，同时又约定按月计息，则下列该笔贷款的实际利率最接近的是（D）。
A、12.15%
B、12.56
C、12.58
D、12.68%
【解析】
16、潜在毛租金收入与（B）因素有关。
A、建筑面积与租金水平
B、可出租面积与租金水平
C、可出租建筑面积与空置的面积
D、可出租面积与实际租金水平
【解析】潜在毛租金收入等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。
17、对房地产开发投资项目来说现金流入通常包括（A）。
A、销售收入、出租收入、贷款本金收入等
B、土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等
C、销售收入、出租收入、贷款本金收入和国家的税金收入
D、销售收入、出租收入，但贷款本金需要返还，不属于现金流入
【解析】对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
（2010年真题）
18、某项出租物业的可出租面积为1万平米，租金水平为100元/月.m2，该项物业的空置率为10%，收租损失和其他收入占潜在毛租金收入的5%、2%，则下列最接近该项物业月有效毛收入是（A）万元。
A、87.0
B、83.7
C、88.2
D、90.0
【解析】有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入
1、潜在毛租金收入=1万平米×100元/月.m2=100万元
2、空置和收租损失=潜在毛租金收入×（10%+5%）=15万元
3、其他收入=潜在毛租金收入×2%=2万元
4、有效毛收入=100-15+2=87万元
19、收益性物业的运营费用不包括（D）。
A、人员工资及办公费用
B、保持物业正常运转的成本
C、为租客提供服务的费用、保险、各种税金
D、抵押贷款还本付息
【解析】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为租客提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等），保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用等。
20、房地产置业投资以下收入、费用种类中，业主最关心的问题是（C）。
A、潜在毛租金收入
B、有效毛收入
C、净运营收入
D、实际租金收入
【解析】净运营收益＝有效毛收入－运营费用
净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
21、房地产置业投资中，准备金通常用于支付物业经营过程中的（C）支出。
A、经营性
B、收益性
C、资本性
D、日常性
【解析】准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。
22、下列正确的现金流量图是（A）。
012345
012345
A
B
012345
012345
C
D
23、某物业经营期为10年，年净运营收入为30万元，到期转让的净收益为360万元，折现率为8%，该物业的收益现值下列最接近的是（B）万元。
A、77.31
B、244.06
C、437.37
D、660
【解析】
（1）、现金流量图
（2）计算式（A—P+F—P）
P=？
n=10年
A=30万元
F=360万元
24、设备在运转过程中，在外力作用下产生的设备实体磨损、变形和损坏为（A）。
A、第一类有形磨损
B、第二类有形磨损
C、第一类无形磨损
D、第二类无形磨损
【解析】第一类有形磨损——在外力作用下产生的实体磨损。
第二类有形磨损——因自然力产生的磨损。
第一类无形磨损——设备生产成本降低。
第二类无形磨损——
（1）新型设备。
（2）政府节能、环保等政策
25、设备无形磨损的局部补偿是（C）。
A、更换
B、更新
C、技术改造
D、维修
【解析】设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换
26、设备更新的核心工作是确定设备的（B）。
A、自然寿命
B、经济寿命
C、物理寿命
D、技术寿命
【解析】1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
27、设备更新分析以（C）为主。
A、费用效益分析
B、净现值法
C、费用年法
D、盈亏平衡法
【解析】4．设备更新分析以费用年值法为主。
29、房地产开发中，下列属于投资回报的是（C）。
A、总开发成本
B、建筑安装工程成本
C、开发商利润
D、总开发成本和开发商利润
【解析】就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。
30、下列属于房地产投资项目静态财务评价中盈利能力指标的是（A）。
A、投资回报率
B、财务内部受益率
C、财务净现值
D、借款偿还期
【解析】表3-1房地产投资项目经济评价指标体系
盈利能力指标
清偿能力指标
静态指标
动态指标
现金回报率
投资回报率
静态投资回收期
财务内部收益率
财务净现值
动态投资回收期
借款偿还期
偿债备付率
资产负债率
31、关于财务净现值NPV，下列说法正确的是（A）。
A、NPV大于等于0，该项目可以接受
B、只有NPV大于0，该项目可以接受
C、NPV等于0，该项目不可以接受
D、只有NPV小于0，该项目可以接受
32、某房地产开发项目，当折现率为8%和9%时，相应的NPV分别为10万元和-5万元，项目期望的最低收益率为7%，下列说法正确的是（B）。
A、该项内部收益率IRR一定小于8%，而大于9%
B、项目期望的最低收益率为7%时，该项目可以接受
C、该项内部收益率IRR一定大于9%
D、该项内部收益率IRR一定小于8%
33、对于具体一个物业来说，判断它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，要看（C）。
A、目前是否正在直接产生经济收益
B、未来是否正在直接产生经济收益
C、本质上是否具有直接产生经济收益的能力
D、是否可以被出租
【解析】对于具体一个物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它目前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
34、有关收益性物业价值的高低说法正确的是（B）。
A、与未来净收益的大小呈反比（正比）
B、与获得净收益期限的长短呈正比
C、与获得净收益的可靠性呈反比（正比）
D、与未来净收益的大小呈正比，但与获得净收益期限的长短呈反比（正比）
35、有关物业的价格特征下列说法不正确的是（B）。
A、物业价格受区位的影响很大
B、物业价格实质上是物业实体的价格（物业权益）
C、物业价格形成的时间较长
D、物业价格容易受交易者的个别因素的影响
36、有关物业投资价值和市场价值下列说法正确的是（B）。
A、物业投资价值是客观的，而市场价值是主观的
B、物业投资价值是主观的，而市场价值是客观的
C、物业投资价值不会因投资者的不同而不同，而市场价值则相反
D、在某一时点，物业投资价值是惟一的，而市场价值则相反
【解析】市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。
在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
37、物业投资行为（或交易）能够实现的基本条件是（A）。
A、投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格
B、买方评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格
C、投资者评估的物业的投资价值小于该物业的市场价格
D、投资者评估的物业的投资价值等于买方评估的物业的投资价值
【解析】投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。
38、有关物业的正常成交价格下列不正确的是（D）。
A、交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿等情况下交易形成的价格
B、正常成交价格不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响下的交易价格
C、土地使用权出让方式中招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价均属于正常成交价格
D、土地使用权出让方式中招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价均属于正常成交价格，但协议成交价不属于正常成交价格
【解析】正常成交价格——指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。
39、在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，下列说法正确的是（A）。
A、期房价格低于现房价格
B、期房价格高于现房价格
C、期房价格等于现房价格
D、不能确定
【解析】在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格。
期房价格与现房价格之间的关系是：
（2010年真题）
40、有关物业估价的概念下列正确的说法是（B）。
A、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在任意的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定
B、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定
C、物业估价是为了特定的用途，对特定的物业（或物业权益）在任意的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定
D、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的投资价格或价值进行测算和判定
【解析】物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
41、下列物业可以采用市场法估价（D）。
A、学校
B、古建筑
C、特殊厂房
D、标准厂房
【解析】市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
42、运用市场法估价一般分为下列4大步骤的顺序正确的是（A）。
A、搜集交易实例→选取可比实例→对可比实例成交价格进行处理→求取比准价格
B、搜集交易实例→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例→求取比准价格
C、搜集交易实例→求取比准价格→对可比实例成交价格进行处理→选取可比实例
D、搜集交易实例→选取可比实例→求取比准价格→对可比实例成交价格进行处理
42、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
下列最接近该宗物业的正常成交价格的是（C）元／m2。
A、2325
B、2172
C、2500
D、2447
【解析】1、买方付给卖方2325元／m2，则卖方实际得到的为：
2325元／m2；
2、选用公式：
3、选用税费比率：
7%
4、正常交易价格：
43、某宗物业的建筑物重新购建价格为2500元/m2，其建筑物市场价值为2000元/m2，则该宗物业的建筑物折旧是（B）。
A、300
B、500
C、250
D、200
【解析】建筑物折旧＝建筑物重新购建价格－建筑物市场价值
=2500元/m2-2000元/m2=500元/m2
44、某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5％。
下列最接近该宗物业的收益价格的是（A）万元。
A、94.12
B、80.26
C、无穷大
D、不能确定
【解析】收益价格（无穷收益年）=
45、有关房地产市场的需求，下列说法正确的是（C）。
A、如果其他条件不变，某种物业的价格下降时，其需求数量就会下降
B、如果其他条件不变，某种物业的价格上升时，其需求数量就会上升
C、一般来说，购房者的收入增加会导致对房屋需求的增加
D、一般来说，购房者的预期收入增加会导致对房屋需求的减少
46、住房分配和消费政策属于影响房地产市场发展的社会经济因素中的（D）。
A、政治因素
B、人口因素
C、经济因素
D、政策因素
【解析】政策因素：
包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
47、房地产市场供给曲线和需求曲线的交点为（B）。
A、市场平衡点
B、市场均衡点
C、市场平等点
D、收支平衡点
【解析】从图5－3中的供给曲线和需求曲线不难看出，
（1）某种商品的单位价格上升（下降）会导致需求量的减少（增加）和供给量的增加（减少）。
（2）供给和需求曲线的交点正为市场均衡点。
（3）市场均衡点所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，供给量和需求量相等。
48、房地产交易是（B）的流转及其界定。
A、房地产产品
B、房地产产权
C、房地产实体
D、房地产空间
【解析】由于房地产市场的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定。
49、制定物业计划的前提是明确（C）。
A、物业管理企业的经营目标
B、承租人的目标
C、业主的目标
D、政府的目标
【解析】明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。
50、物业管理经营计划的核心是（C）。
A、租赁计划
B、建筑物管理计划
C、预算计划
D、业主沟通计划
【解析】预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平、运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
51、有关房屋租赁的含义，下列不正确的是（B）。
A、出租人必须是房屋所有权人可以是自然人，也可以是法人
B、出租人必须是房屋所有权人可以是所有权人自己，可以是共有人，也可以是转租人
C、承租人可以居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产
D、租赁最主要的所有权不变
【解析】需要指出的是，转租不等于出租，转租人也不等于出租人。
转租只是附属于出租的非独立的活动。
51、下列不属于房屋租赁的特点是（B）。
A、房屋租赁不转移房屋的所有权
B、房屋租赁的标的是同类房屋中任意房屋
C、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系
D、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止
【解析】房屋租赁的标的是特定物（特定房屋）而不是同类物。
52、下列属定期租赁特征的是（A）。
A、包含确切的起租日期和结束日期，当期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主
B、定期租赁因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式可变（定期租赁不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权益的归属形式不变。
）
C、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约——自动延期租赁
D、给租户
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