黄山雨润国际商务旅游度假区《首期会员别墅项目》.docx

黄山雨润国际商务旅游度假区《首期会员别墅项目》.docx

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黄山雨润国际商务旅游度假区《首期会员别墅项目》

黄山雨润国际商务旅游度假区《首期会员别墅项目》

可行性分析报告

黄山雨润国际商务旅游度假区项目是江苏雨润集团公司与其姊妹公司---江苏地华房地产有限公司，在安徽省委省政府、黄山市委市政府的指引下和支持下，感召于黄山市委、市政府招商引资的政策，借助黄山旅游国际品牌的影响力，在黄山市中心城区西郊计划投入巨额资金兴建具有国际化水准的国际商务旅游度假区，打造黄山旅游产业国际品牌，为黄山市实现“旅游强市”的战略目标及回报社会尽一份责任。

为强势启动黄山雨润商务旅游度假区项目，雨润集团公司和江苏地华房地产有限公司调集项目开发管理专业人员和技术骨干力量，在黄山市注册组建黄山雨润地华置业有限公司。

全面实施黄山雨润国际商务旅游度假区项目开发管理。

一、项目概况：

黄山雨润国际商务旅游度假区项目坐落于安徽黄山市屯溪区机场大道龙井78号，位于屯溪市西北部，机场大道以南，杭徽高速公路以北林场用地以东，占地15000亩地，10平方公里。

规划建设以国际高尔夫运动和国际商务度假区为主题的黄山雨润国际商务旅游度假区。

本项目在现有已投入运营的一个国内一流的黄山高尔夫酒店（五星级）和一个可承办国际巡回赛的18洞黄山松柏高尔夫球场的基础上，规划建设五个18洞的国际标准高尔夫球场、国际马术俱乐部、以及与运动、旅游、休闲、度假相配套服务的星级主题度假酒店、分时度假公寓、产权式酒店群；规划建设国际会议中心以及与之相配套的集企业会议、培训、养生、接待为一体的企业会所群、高尔夫会员别墅群等。

本项目在秉持市场导向，以高尔夫运动休闲度假旅游为主题、以国际商务会议旅游为主题，以弘扬徽州文化为特色，打造一个集度假、休闲、娱乐、会议、论坛、商业、居住为一体的主题城区，打造成社会名流的财富家园，中高端游客的度假休闲胜地，强势企业的会议培训基地，旅游社的时尚消费场所。

实现黄山雨润国际商务旅游度假区与黄山城市化并进，相得益彰、互动推进，让黄山雨润国际商务旅游度假区真正成为促进黄山综合经济实力和整体形象升华的助推器。

黄山雨润国际商务旅游度假区项目总投资规模将达34亿人民币。

首期高尔夫会员别墅，占地42209平方米，规划建设31栋全装修别墅，总建筑面积为12500平方米，每幢别墅的面积范围为270平米至600平米不等，单栋别墅的销售总价范围在320—720万元之间。

预计总销售金额1.5亿人民币以上，项目定于今年8月开工，于2004年9月开始销售，2005年9月交付使用。

二、项目市场前景分析：

《本分析报告只报告首期高尔夫会员别墅项目部分》

黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。

北有九华山，太平湖，东邻杭州和千岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。

2003年，黄山加入长三角旅游城市15+1计划，迈开了大江南一体化的步伐。

接轨长三角，融入江浙沪，将为黄山的旅游开发和黄山城市化进程提供助推器和催化剂。

近年来黄山加快以公路为重点的大交通建设。

徽杭高速公路于2004年10月份建成通车。

同时东至杭州，上海，西至九江，武汉，北至合肥，徐州，南至衢州，福州的“4小时高速交通圈”正在加紧建设。

特别是徽杭高速将黄山与长三角有效的连接了起来，黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成。

，对黄山未来的发展将起到决定性的作用。

“五岳归来不看山，黄山归来不看岳。

”在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地，我们本着打造黄山档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区。

随着交通的不断完善，黄山与江浙沪形成很好的互补,是江南旅游的末梢，更是江浙沪的后花园。

同时也为那些重在享受生活的富人们找到归宿。

经过我们详细地对长三角的客户定位与市场调查，在对市场份额进行充分的了解之后，我们决定了首期31栋别墅的规划各战略性定性，在客户定位方面我们着重以长三角地区的客源为主来进行媒体策略。

先期的客户积累对首期31栋别墅的客源已经有大部的去化，而在此情况下我们还是针对长三角地区的潜在客户进行媒体宣传，这对黄山的战略定位与本案的定位都有很好帮助由于投资过热、地方政府要求城市高速推进而引起的国家宏观调控，这无疑给正在完善中的黄山为今后的经济发展提供了更好的舞台，因此我们本着对长三角地区客户的锁定，一方面是为了别墅社区的氛围打造，另一方面是为黄山的招商引资带来无限的商机！

在目前旅游市场快速发展的环境下，旅游业将迎来新的发展契机，为本项目在黄山地工的推出打下了良好的市场基础。

三、项目成本利润分析：

首期别墅用地63亩，41995.8㎡，规划建筑面积12596㎡，31栋独立别墅，现代欧式建筑风格。

销售价格预计为12000元/平米,总销金额为15115.2万元.

一、项目前期政府规费：

（万元）

1、档案咨询服务费：

2.17政府收费标准：

700元/宗

2、墙改专用基金：

10.088元/㎡

3、散装水泥专用基金：

1.901.5元/㎡

4、城市基础配套费：

75.6060元/㎡

5、排水设施使用费：

0.150.12元/㎡

6、档案编制服务费：

0.760.6元/㎡

7、白蚁防治费：

3.83元/㎡

8、渣土处理费:

3.83元/㎡

9、城市教育附加费：

12.6010元/㎡

10、防雷审查费：

1.41.1元/㎡

11、人防费:

25.2020元/㎡

12、供水新建管网费：

7.66元/㎡

总计：

145.06万元

二、土地费、土地契税

1、土地费：

63010万元/亩

2、土地契税：

25.20土地总价的4%

总计：

655.2

三、工程前期费（万元）

1、接电施工费：

10.00

2、现场临设非：

10.00

3、围墙、大门：

40.00

4、施工用水：

4.00

5、场地清理、施工道路：

30.00

6、建筑设计费：

130

7、装饰装潢设计费：

50.00

8、工程地质勘探费：

15.00

9、工程造价咨询、招标代理费：

15.00

10、工程质检费：

8.00

11、工程施工监理费：

20.00

总计：

332.00万元

四、建安工程费（万元）

1、土建工程费用：

1070.66标准：

850元/㎡

2、别墅中央空调设备费：

289.708230元/㎡

3、别墅内部装饰工程费：

3526.882800元/㎡

4、景观设计费：

322.46　　　　　　　　　　　　　256元/㎡

总计：

5209.71万元

五、配套工程费：

（万元）

1、室外给排水：

28.89

2、箱变：

80.00

3、外线电缆、电缆沟：

20.00

4、有线电视:

15.08

5、智能化工程：

88.79

6、雨污水工程：

28.89

7、室外管沟、道路土方：

30.00

8、消防系统：

8.00

9、路灯草坪灯：

12.00

10、室外道路：

80.00

11、室外庭院围栏：

70.38

12、室外园林工程：

150.17

13、物业管理用房：

16.00

总计：

628.20万元

六、不可预见费：

251.92万元（200元/㎡*12596㎡）

七、管理费：

604.608万元（销售额4%）

八、销售费：

1058.064万元（销售额7%）

九、财务费用：

755.76万元（销售额5%）

十、营业税及附加：

1、营业税及附加：

816.221万元（销售额的5.4%）

2、相关税费：

170.8万元（两项基金0.008、印花税0.0003、产权交易费0.003）

一至十项的成本合计为10627.543万元.

营业利润为4487.657万元.

十一、所得税：

1480.93万元（营业利润33%）

预计税后净利3006.727万元,利润率19.89%.

四、项目销售市场分析：

本项目是一个全新的旅游地产项目，具有较大的规模和独特的地形优势。

是目前规划中的华东地区最大的集商务、休闲、等诸能于一体的综合型开发项目。

通过对销售市场的优劣势分析，更增加了我们打造中国首屈一指的高尔夫商务旅游度假区——不可再生型投资物业的信心。

1、项目优劣势分析：

优势：

1、黄山独特的自然资源及其所蕴涵巨大旅游品牌价值将是项目最大的无形资产；

2、雨润集团已在当地有相当好的知名度及品牌效应，强大的实力给消费者以极大的信心，具有相当强的企业品牌优势；

3、综合开发型项目，产品具多样性；配套设施完善，有黄山最高级酒店的支撑；目前规划有华东地区规模最大72洞高尔夫球场，也是黄山市最大的高尔夫开发项目。

4、徽杭高速公路的即将建成，将是本项目的巨大利基点。

本项目也是离机场距离最短的个案。

劣势：

1、项目位于老屯溪，不在风景区，不利于黄山品牌的推广；

2、黄山当前相对落后的交通及配套对项目的开发颇有影响；

3、项目需要较多的高档客源支撑，当地客源量不足，需要在外区域市场吸纳有效客户群。

机会点：

1、黄山市政府高度重视，给予大力政策支持；

2、中国旅游业蓬勃发展，度假休闲旅游前景看好，对本案来说是利好消息；

3、国家旅游局赋予黄山计划单列国国外政要来华考察、休闲、度假、文化交流的重点城市，对于黄山市酒店业的发展起了推波助澜的作用；

4、小康社会因素，随着全国进入全面建设小康社会之后，旅游消费在人们生活中的比重增加，体验旅游消费更成为人们寻求的重点；

5、未来五年，长江三角洲大交通体系的建设，黄山可进入性增强。

2、客户群体定位：

本项目位于长三角经济的边缘，受其影响较大，因此本项目的主要客源地应为长三角地区，根据这样的划分我们将潜在客户群体进得分类：

1、按来源区域划分：

依据项目2002年的消费群体统计，高尔夫俱乐部的消费者主要来源于上海、广东、北京三大城市，结合项目未来的发展规划，本项目将是以高尔夫为特色的投资型物业，其消费者购买本项目的出发点也不尽相同，因此通过对高尔夫球会的消费者统计我们得出下列客户划分：

一类客户：

浙江、上海、北京、广州；

二类客户：

江苏、安徽；

三类客户：

全国其它城市及地区；

目前黄山雨润高尔夫已拥有会员两百多名，明确表示具有购买意向的客户已超出首期别墅31幢的推案量。

2、按消费目的划分：

▼以商务为目的：

项目的高尔夫球场是对该类人群最大的吸引点，该类人群渴望拥有在城市之外的商务环境以完成特殊的商务活动，同进也能为其提供与同类人群的交流平台。

而本项目正是从此类人群的需求出发，为其度身定做了企业会所及高档别墅；

▼以度假为目的：

该类人群属于社会的中坚富裕阶层，渴望在工作之余充分享受大自然，他们渴望在象黄山这样的著名旅游区拥有自己的物业，希望通过提供共享式的服务平台从而拥有更多旅游及优惠的套餐服务，另外，黄山的不可再生性及稀缺性所带来的巨大升值潜力也是其关注本项目的重要原因之一；

目前黄山高尔夫五星级酒店已接待了大量来自于全各地的商务度假型客户，从销售的市场调研结果表明，前期积累的客源中也有很大一部份的客户属于此种类型的客源。

3、按职业及特征分析

企业会所、高档别墅的消费群体：

▼大型企业、集团公司：

他们每年有大量的会议，如公司年会、代理商年会以及公司员工的奖励会议旅游等，甚至是公司的产品展示订货会，他们往往会选择在一些风景旅游区去进行这类活动，这也是目前中国企业界的一种大趋势。

因此，桂林、黄山、海南等著名的风景旅游区往往成为他们的首选，他们希望自身拥有能够兼备会议、住宿、展览于一体的复合型场所，但全国各大风景旅游区中为他们提供这样服务的产品尚未出现，因此他们往往不得不在全国的各个景区之间频繁选择。

▼社会的顶尖阶层：

该类消费者往往事业有成，他们的身份一般是民营企业家、三资企业的高级管理层、外国驻华企业的中方代表、大型国企的高层领导者、知识信息、文化产业的高级管理者等。

他们往往愿意选择二次或多次置业，并且不以居住为目的。

他们往往追求的是舒适的生活和高品质的享受，他们往往愿意选择风景较好，配套完善的项目作为自己闲时休憩的场所，同时私密性以及同阶层的对等交流平台是他们极为看中的。

五、银企合作意向及方式：

1、合作意向：

希望取得别墅在个私按揭贷款方面银行的大力支持。

鉴于本案的总销金额在1.5个亿左右，预计信贷规模在1个亿左右。

由于将在今年十月份实现开盘销售，并于明年2月份实现尾盘销售。

则今年的个私贷款总额将至少达到七千万元。

2、合作方式：

为取得销售的圆满成功，银行的配合是必不可少的。

按揭条件的优越性直接决定了客户资源的取舍。

根据以往别墅案例在长三角地区的操作经验。

市场上较为通行的按揭条件如下所列：

1、首付款比例为二至三成，根据客户的信用度灵活掌握；

2、按揭的比例采取人民银行公布的商品房购房贷款的基准利率；

3、贷款年限的掌握最长可延至15年；

4、贷款办理的周期控制在一周左右；

5、银企合作中的保证金比例控制在普通商品房为10%，而别墅为15%，并在产证下达之后立即解除开发商的担保职能。