目标成本管理制度.docx

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目标成本管理制度

地产公司

目标成本管理办法（试行）

（2017年7月）

第一章总则

第二章管理架构

第三章管理制度

第四章管理流程图

第一章总则

第一条目的

（一）目标成本管理体系是目前成本管理的有效方法之一，是实施工程成本事前控制的重要手段；

（二）明确目标成本的确定、执行的流程、原则及各职能部门职责，实行全员参与、归口分级、全过程管理。

第二条目标成本管理原则

（一）强制性原则

（二）动态管理原则

第2章管理架构

第三条目标成本管理层的组织

（一）目标成本确定的发布中心：

公司总经理。

（二）目标成本监控中心：

总经办

（三）目标成本执行的管理中心（委员会）：

成本合约部、财务部、总工室。

（四）目标成本编制的中心：

成本合约部、财务部。

（五）目标成本的发生中心：

工程部、设计部、总工室、采购部、招商销售部等。

第四条目标成本管理层的职责划分

（一）目标成本确定的发布中心职责：

审批并签发公司目标成本、修订目标成本。

（二）目标成本的监控中心职责:

代表公司监控目标成本全过程执行、管理情况，并负责向公司高层汇报。

（三）目标成本编制中心的职责：

成本合约部负责目标工程成本的编制，包括开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、开发前期的报批报建，公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费；财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：

土地成本，开发间接费中的工程管理费、营销费用、财务费用、资本化利息、销售、物业完善费。

成本合约部组织目标成本的汇报工作。

（四）目标成本执行的指导与监控中心的职责：

建立健全目标成本费用管理体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度。

财务部负责复核目标成本，成本合约部定期发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见。

（五）目标成本发生中心的职责：

遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购、销售租赁等业务工作，对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。

（见费用发生部门的职责明细表）

工程费用发生部门的职责明细表

类别

成本分项

责任部门

具体职责内容

开发前期费用

勘察

工程部（以下省略）

有计划性开展勘察工作；通过招投标确定勘察单位；勘察测量费用与报告的准确性挂钩；复核实际完成的勘察工作量

规划设计

总工室

根据目标限价，合理安排各项规划设计费；推广限额设计；设计费用的支付与设计质量挂钩；

三通一平

工程部

临时围墙、道路力求永久化；临时水电管线敷设尽可能利用库存的旧材料，完工后对可利用材料作好回收；

临时设施

工程部

加强临时设施的重复利用性

主体工程建安费用

主体建安

总工室

做好施工图会审工作，将设计不合理的现象消灭在施工之前，避免引起设计变更、签证费用

工程部、成本部

招投标选择优秀而可信的施工队伍；编制完善、严密的施工承包合同；设计变更、签证做到先估价、审批后实施，避免出现盲目变更；按实复核现场变更、签证的工程量，有效控制现场签证的发生；审核竣工图等结算资料，确保结算资料的准确性；

工程部

审核施工方案合理性、经济性；通过研究新工艺、新材料、新技术有效降低工程成本；

装饰材料及设备

总工室

根据目标成本的材料限价，确定材料的规格、档次、品种；

采购部

根据目标成本的材料限价，开展甲供材料的招投标工作；

工程部、采购部

严格按标准验收材料，对不合格的产品进行扣款；处理好供货商与施工单位的材料收发工作，对不按期供货等进行扣款；

公共管网配套工程费用

室外水电煤等配套工程

工程部、发展部

尽可能减少或消灭政府垄断工程成本中不合理的成分；严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；对水、电、煤气等附属配套公建工程实行全面招投标；合理安排配套工程的施工工期；

园林景观

总工室

严格按目标成本总额控制，进行限价设计；特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用

采购部

直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料

工程部

签订严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；

公建配套设施费

总工室

严格按目标成本总额控制，进行限价设计；严格控制会所等配套公建的室内装饰工程设计标准；特别做好装修工程的方案论证，避免由于效果不满引起的返工费用；

工程部、采购部

直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料

工程部、成本部

工程全面实行招投标，签定严密的施工合同；严格控制现场的变更及签证；

工程管理费

工程部

通过招投标确定工程监理单位；

工程部

工程监理费用的支付与工程质量挂钩；施工合同外的奖金必须做到有据可查

第三章管理制度

第五条目标成本的形成

（一）项目定位阶段-----估算成本。

编制依据是：

1地块的综合情况资料；2项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案，3公司的利润要求。

（二）方案实施阶段-----测算成本。

编制依据是：

1立项阶段的项目估算成本；2总工室门提供的初步（扩初）建筑、景观设计图。

（三）施工图阶段-----目标成本。

编制依据是：

1主体工程的施工合同及施工组织设计；2初步（扩初）设计确定的测算成本；3总工室门提供的施工图及图纸会审纪要；4主体工程的施工合同及施工组织设计

（四）编制流程：

详见流程文件。

第六条目标成本的审批和修订

（一）审批流程：

成本合约部负责《目标成本确定审批表》的审批过程，成本管理的相关部门：

成本合约部、财务部等完成目标成本的编制，并对结果进行会签，分管副总经理核定目标成本后送公司总经理审批，经公司总经理审批通过的目标成本将由成本合约部下发至各成本责任部门。

（二）修订流程：

各部门在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以书面形式先报分管副总经理审批，经公司同意后，成本合约部进行修改的费用测算，并填报《目标成本变更审批表》，报公司审批；经公司总经理审批通过的目标成本变更将由成本合约部下发至各成本责任部门。

第七条目标成本的执行

（一）执行原则:

限额设计原则，限价采购原则，先算后干原则，审批原则。

（二）动态报告：

在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本合约部定期出一份《项目动态成本信息报告》，各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因成本控制管理的专项分析；成本控制的问题及建议；《项目动态成本信息报告》后报送公司总经理层及各相关部门经理；收到《项目动态成本信息报告》，总经理组织召开项目动态成本信息报告汇报会，听取动态成本的情况，并解决信息报告中提出的问题。

（三）目标成本的总结评估：

工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算的依据。

第八条目标成本的科目分类

根据开发产品按制造成本法设置成本项目。

目标成本项目一般包括下列九项（个别科目可以根据项目所在地财务管理机构要求进行调整）：

（一）土地获得费用：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

1、政府地价及市政配套费：

支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；

2、合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；

3、红线外市政设施费：

红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；

4、拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

（二）开发前期费：

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、¡°三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

1、前期研究策划费：

市场调研、可研编制、策划顾问费等；

2、勘测丈量费：

包括初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；

3、报建费：

包括安检费、质检费、造价咨询费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等；

4、规划设计费：

方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；

5、¡°三通一平”费：

临时道路、临时用电、临时用水、场地平整费用；

6、临时设施费：

临时围墙、办公、临时场地占用费。

（三）主体建筑安装工程成本：

指项目开发过程中发生的主体建安工程的各项费用。

主要包括：

1、主体基础造价：

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水。

2、主体土建：

包括土建结构、装饰等项目；

3、主体安装：

包括安装室内水、电、煤等项目；

4、主体装饰性材料：

包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；

5、主体设备：

包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；

6、其他：

包括土方、各项施工配合费

（四）社区基础设施成本：

指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。

主要包括室外给、排水系统、燃气系统、供电系统、通讯系统、有线电视系统、纯净水系统、室外智能化系统、园林绿化等费用。

（五）公共配套设施成本：

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造会所、幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。

（六）开发间接费：

指房屋开发过程中开发单位和项目公司管理费，主要包括行政管理费、工程监理费、预结算编审费、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费、施工合同外奖金：

赶工奖、进度奖、物业管理完善费等

（七）财务成本：

包括资本化利息和融资成本。

（八）营销推广费：

是指和项目销售、租赁、推广相关的费用，主要包括以下内容：

1、媒介广告费：

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2、广告设施及发布费：

车站广告、路牌广告

3、现场包装费：

彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4、促销活动费：

场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5、宣传资料及礼品费：

售楼书、各种礼品

6、接待厅装修、装饰费：

设计、工程、装饰等

7、现场销售器具费：

饮水机、家私等

8、现场销售人工费：

工资、奖金、补贴等

9、卖点增加费：

10、看楼交通费：

看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11、样板间：

包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。

对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

12、销售模型费：

13、展销费：

展位费、布置费、制作费等

14、其他

（九）备用金：

涨价预备费及其他不可预见费用。

第四章管理流程图

流程图附表：