连云港市调报告及产品建议.docx
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连云港市调报告及产品建议
连云港
市调报告及产品建议
纲要
一、市场调查报告
第一部分调查设计与组织实施
第二部分调查数据整理分析
二、规划建议
三、经济指标
市场调查报告
位于京沪东线与新大陆桥交汇处的连云港具有很多优势，相邻沿海发达地区的诸多有利因素在向连云港转移，西部大开发给连云港提供了广阔的市场。
一是中国加入WTO后，外贸进出口逐步大幅度增长，由于我国外贸进出口运输主要依靠海运，因而必然带来港口吞吐量的增长；二是随着西部大开发进程的加快，中西部经济规模不断扩大，进出口贸易必将增多，具有陆桥直通车的连云港港口优势将进一步显现；三是随着船舶的大型化和资源的洲际化，沿海、沿江投资设厂已成为主要趋势，沿海港口更是跨国公司投资办厂的理想场所；四是新批准的连云港出口加工区在国家验收后，将进入全面的实质性运作；五是随着江苏“海上苏东”战略的进一步实施，连云港较为丰富的海洋资源将会得到合理开发和利用。
项目的建设，是连云港经济开发区响应十六大号召，建设小康住宅的重要举措，也是开发区住宅产业发展的里程碑。
本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把新区建设成为“最佳人居生态环境”的原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。
我们希望，此次专项调研可作为新区第16号地块（东上渔场）项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为XX集团后续开发项目提供具有可参考价值的数据资料。
报告内容：
第一部分调查设计与组织实施
一、调查设计
（一）调查目的
1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解连云港市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划新区16号项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。
2、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。
3、随着全面推进小康社会的建设，为更好的把新区建设成连云港市最佳人居生态社区，充分了解连云港市民对住宅消费的需求，进行了消费者专项目问卷调查，并在此过程中将项目进行前期推广，获得一定的公众认知度和关注度。
（二）调查内容
1、对连云港市宏观环境的调查
（1）宏观经济及市政规划
（2）连云港房地产现状
2、项目自身情况调查
（1）产品的整体研究与特性分析
项目的地理位置（区域特性、区域交通状况、项目周围环境）
项目地块物理特性（关联性、可视性、高差、地基）
3、需求市场调查
未来三年内市民置业意向
购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性）
购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序）
购买行为（适宜置业时期、销售行为主动性、付款方式）
价格支付能力
对物业配套的需求
购买人群
4、竞争市场调查（个案对比）
（1）基本情况
楼盘位置、占地面积、总建筑面积、开发商、总投资、开工竣工日期、容积率
类别、档次及整体布局
装修材料、水平
硬件设备
配套服务功能及功能分区
公开销售日期
销售价格、开发期价格的变化情况、销售率
付款方式、银行按揭安排
车位配备
物业管理公司及费用
（2）营销策略
目标客户选择决策
市场定位与宣传重点
营销组合策略
（三）调查方法
1、宏观调查
房管、土地、规划等相关部门访谈
报刊文献资料收集与分析
2、项目自身情况调查
项目现场考察
有关人员访谈
相关资料收集整理
3、需求市场调查
专项访谈问卷（50人次）
随机访谈问卷（100人次）
统计数据交叉分析（分类进行频数统计分析和列联表统计分析）
4、竞争市场调查
现场踩点调查
报刊文献收集与分析
深度访谈
二、调查组织与实施
调查时间安排表
时间安排
工作内容
2005年3月20日
就现有规划方案专项讨论会。
2005年3月21日
提交调查问卷样本及调查细化方案。
2005年3月22日－24日
1、宏观调查开始，走访开发区管委会、房管局、规划服务中心等；
2、竞争市场调查开始，对连云港市各区内竞争楼盘进行详细调查。
2005年3月24－27日
1、集中访谈问卷调查阶段，访谈房地产交易中心购房者，同时实施街访，共收回问卷50份，有效问卷42份。
2、主体问卷调查阶段，走访小区、企事业单位、私营业主及竞争楼盘购房者等，收回问卷100份，有效问卷97份；
3、问卷数据库建立。
2005年3月28日
1、数据库数据录入。
2、进行数据统计分析，市调报告（第一稿）提交。
2005年3月29－30日
市调分析现场演示谈论会，产品建议（第一稿）形成
2005年3月31日
市调报告（修正稿）及产品建议完成提交。
第二部分 调查数据资料汇总与分析
一、连云港宏观经济情况调查
（一）连云港概况
连云港市位于江苏省东北部，东经１１８度24分－１１９度４８分和北纬３４度－３５度07分之间。
东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；
北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；
西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；
南与淮阴市涟水、盐城市响水２县相连。
东西长１２９公里，南北宽约１３２公里，土地总面积７４４４平方公里，水域面积１７５９.４平方公里。
1、综合环境生态环境优良，依山傍海，适合人居。
投资环境良好，政府有大力度招商组织及招商政策。
2、园区资源目前拥有国家级经济技术开发区和出口加工区、4个省级开发区、7个市级开发区，各开发区基础设施、产业配套、交通运输等方面均具有明显的优势，既适合资本、技术密集型产业落户，也可满足机械、冶金、化工等产业的进驻。
3、特色产业我市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。
中国证券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。
新材料产业的骨干企业—中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场％的份额。
4、能源田湾核电站和新电公司均在连云港，可得到用电优先保证，在江苏全省缺电的形式下是有优势的。
5、土地资源土地资源丰富，拥有总面积达320平方公司的低产盐田可以低成本转化为开发用地。
同时还可以通过盘活存量用地和扩大复垦面积争取增加用地指标。
6、海港资源连云港港口区位交通优势明显，运输时间省、成本低。
近海临港土地资源丰富，具备发展临港工业、布点大型石油化工项目的基础条件。
国际上，连云港与日韩等国主要港口在近洋500海里的扇形范围内，目前往返于连云港与日韩主要港口的班轮单程只需1天左右时间。
（三）城市发展
1、连云港人口（万人）
到2004连云港全市总人口470万，其中市区人口万。
无外地人口迁入，自然增长缓慢。
连运港市区面积881平方公里，市区人口密度每平方公里744人。
?
2、经济实力（亿元）
连云港整体经济发展缓慢，年增长幅度低于全国平均水平。
从1999年至今产业结构无重大调整，导致经济运行速度较低。
与周边城市相比，处于经济大省江苏的低地。
3、生活水平
无新兴产业出现，职工收入水平增长也低于省及全国平均水平。
无收入的支持，对房价上涨的承受能力不高。
4、房地产投资
连云港房地产市场自2002年开始迅速发展。
开发总量在当年及后年被全面消化，显示出旺盛的购买力，呈现明显的房地产市场初级阶段求大于供的市场形态。
本章小结
连云港房地产开发潜力衡量指标：
人口密度：
连云港市区人口密度为744人/平方公里，本地客源楼盘消化量有限。
产业结构：
目前连云港总体上正处于由工业化初期阶段向中期阶段加速推进时期，第一产业比重偏高，三次产业结构明显不如全国水平:
:
，导致连云港经济发展速度不够快，经济运行质量不够高，发展后劲不够足。
城市化程度：
连云港城镇化率比全国低个百分点，城市化进程较慢。
经济环境：
连云港2004年城镇投资增幅在全省各市中居于末位，城镇投资完成额也由2003年的第8位下滑到2004年的第11位。
发展方向：
利用港口优势发展以港口为中心、城市为载体、综合运输体系为动脉、相关产业为支撑、海陆腹地为依托，实现有机结合、共同发展、进而推动区域繁荣的开放型经济。
路网建设：
新浦及海州区建成三环路。
一环主要是改造通灌中路，二环是新建郁洲北路、人民西路，改建新海路，新建海宁西路，通过续建科苑中路，新建科苑南路、科苑北路、振华中路，从而形成三环。
大三环路网建成后，城区将扩大10多平方公里，日车流量达2万辆。
预测：
2005年连云港政府将以招商引资为工作重点，从政策及税收方面创造良好的投资软环境，促进城市经济建设。
从年初政府12块黄金地块拍卖中可见一斑。
地理位置的优劣与经济发展水平不相称是连云港经济的现状，也是政府急于解决的问题。
由此会出现的大幅度招商引资及一系列发展经济的举措，对于拉动当地房价及市场的成熟有一定的促进作用。
同时也要注意急于求成而使发展迅速过快，导致结构失衡。
房地产市场的良性发展需要宏观上对节奏的理性把握，否则有可能给项目开发带来相当的风险。
二、连云港房地产市场调查
（一）连云港市房地产市场宏观情况
1、土地供应：
2004年，连云港全年土地开发投资呈下降态势，土地开发投资完成57027万元，同比下降%。
全市公开出让土地31宗，面积平方米，比2003年增加平方米；其中居住用地22宗，面积平方米。
2、房地产开发投资：
商品房：
全市商品房施工面积306.12平方米，同比增长%，其中新开工面积万平方米，同比增长%；商品房竣工面积万平方米，同比增长%。
3、商品房批准预（销）售面积：
2004年，全市商品房批准预售面积万平方米，为历史新高，比2003年增加万平方米，增长幅度为%。
其中住宅万平方米，非住宅万平方米。
商品房登记备案面积万平方米，6228宗，其中住宅万平方米，非住宅万平方米。
4、销售面积：
商品房销售面积132.59平方米，同比增长%。
其中住宅销售万平方米，同比增长%;商业营业用房销售面积万平方米，同比增长%。
（二）2004年连云港房地产市场主要特点
1、供应大幅增长
经历了2003年住宅供求矛盾突出情况后，政府进行了较大的结构性调整。
在2003年出让面积较上年增长倍的基础上，2004年又增加了万平方米，达到了万平方米，其中仅居住用地出让面积就达到了万平方米，下半年成交尤其活跃，出让面积占全年出让面积的85%。
同时，2004年也是新盘上市的一个高潮，供不应求的状况已经大为改善，供应量的增加也使房价从高增长逐步趋向平稳。
2、开发投资增长势头不减
2004年房地产开发投资同比增长%，在国家宏观调控下，连云港房地产开发可谓逆市而动，在03年大幅增长的前提下又提升近40%，说明该市房地产业依然处于强劲的上升途中。
3、房价短期内涨幅过快
2004年，连云港住宅均价为2086元/平方米，同比上涨%，其中东区（包括新城区）住宅价格为2375元/平方米，中心区为2310元/平方米，均比上年上涨近30%。
房价短期内上涨速率过快，涨幅过大，已远远超出了该市居民同期的收入增长幅度。
04年连云港人均GDP8861元，较上年增长%，居民人均可支配收入8872元，较上年增长%，势必使得房地产市场本身的系统性风险和金融风险加大。
4、产品呈现多元化
03年以前，连云港市的房价差距通常只体现在地段上，市场在不同的区位提供同质的产品，可以称为单一产品市场。
03年起，规范的房地产开发展开，多种类型物业进入市场，如小高层电梯公寓、花园洋房、联排别墅、酒店式公寓、海景豪宅等，满足了不同层次消费者的需求，房地产开发也进入了产品品质竞争阶段。
（三）2005年房地产市场走势预测
1、应成交量将继续放大，消费者心理步入成熟
土地出让以及上年未上市楼盘情况统计，05年商品房上市量将持续走高。
同时随着城区面积的扩大，城区人品的增多以及旧城改造进程，需求市场将继续保持旺盛。
新项目开发将在产品品质上有相当的提升，购房者可选择余地放宽，购房行为更为理性。
2、竞争加剧
供需关系的变化导致房地产开发竞争加剧，发展商更加注重产品品质的市场竞争力，利润空间将被打压，销售周期将延长，产品定位不准的项目必然会遇到一定的困难。
3、房价仍有小幅上涨
新区或出让土地越来越少，且05年新区的开发项目均以商端产品为主，定价都在3000元/平方米以上，其它各期近期上市和即将上市的楼盘价格都有所上升：
预计05年住宅价位仍有一个上涨过程，但预计幅度不会太大，且近几年高层次消费群体在住房消费上已有了相当程度的消化，短时间之内高档盘上市量仍较大，销售会出现一定的困难。
本章小节
1、需求分析：
连云港市经济环境决定房地产行业处于发展初期，消费者的商品房购买需求刚刚被唤起，加上旧城改造将带来部分拆迁人群购房需求，此阶段求大于供，会呈现开发量及销售量猛增的市场状态。
城市产业结构导致购房人群以区域人口为主，三产不发达无法吸引大量外来人口，城镇化进程较慢，缺乏开发后劲。
2、供应分析：
图上数据分析：
03-04年是连云港房地产开发起步放量的两年，合计总开发量为万平方米，总销售面积为万平方米，累计剩余万平方米需要05年的市场消化。
03至04年新开工面积增长幅度为32%，以此推算05年新增面积将达到230万平方米，加上剩余73万平方米空置房，05年连云港房地产市场供应量将超过300万平方米。
供应量预测从05年一季度土地供应分析中也得到充分论证，连云港市仅第一季度出让土地产生的商品房供应量已达到140万平方米。
地块
占地面积
容积率
总面积测算
开发周期
05年预计供应量
凤凰新城
4万人居住社区
以户/80M2计算
139万平方米
5年
28万平方米
海州火车站周边开发地块
540亩
居住用地容积率<，建筑密度<25%，商业用地容积率<，建筑密度<45%；
万平方米
3年
19万平方米
大港西路北侧开发地块
15公顷
<
45万平方米
3年
15万平方米
连云区房管所开发地块
9亩
<
1万平方米
1年
1万平方米
连云区环山路两侧
500亩
<
47万平方米
4年
万平方米
连云区墟沟电影院开发地块
亩
<
1万平方米
1年
1万平方米
东上渔场地块
170亩
<
万平方米
3年
万平方米
本地块
336亩
多层<，高层<
45万平方米
3年
15万平方米
葵花街开发地块
11亩
<
万平方米
1年
万平方米
人民西路周边开发地块
亩
多层<，高层<
70万平方米
4年
万平方米
外仓街开发地块
295亩
<
39万平方米
3年
13万平方米
新华广场开发地块
公顷
<
万
3年
10万平方米
幸福广场南侧开发地块
公顷
<
万平方米
3年
万平方米
合计
140万平方米
3、供需关系分析：
03至04年，全市商品房销售面积增长幅度为29%，预计05年市场去化量将在17万平方米左右。
05年的市场供应量超过去化能力近一倍，房地产开发压力骤然增加，即使政府加快旧城改造，带来部分拆迁购房需求，也无法消除供大于求对于市场价格及销售周期的影响。
预计05年上半年尚能延续上一年的需求热潮，下半年楼盘销售将面临相当的压力，项目风险系数增加。
同时房价涨幅也会随着供需关系的转换而回落，在土地价格不断攀高的前提下，开发利润将被压缩。
三、项目所在区域市场分析
（一）行政区划
连云港市共辖4县4区，即东海、赣榆、灌南、灌云4县和新浦、海州、开发区、连云4区。
全市共有16个街道办事处、272个居民委员会、52个镇、51个乡、2116个村。
连云港市依山而建，城市规划一市双城，中间有新墟公路相联，东西长40公里。
东部城区以墟沟为中心，连云港港位于此区，国家级经济技术开发区——连云港经济技术开发区位于新浦区与连云区之间，距连云港港口约5公里，距新浦区约22公里。
项目所在西部城区新浦区为中心，是连云港市委、市政府所在地，政治文化中心区。
（二）新区规划
新浦区重点向东向南拓展23平方公里的新城区，居住人口30万人。
体育中心：
凌州路南，淮海工学院北侧、科苑路与学院路之间。
大学城：
宁连公路东、西两侧，北起凌州路，南至公园南路。
新城区核心区用地规模约为平方公里，以东沿河绿化风光带为界，东片为连云港市的政治文化、科技艺术中心，西片区为生活性用地，配套发展商业服务、文化娱乐设施。
市级行政、文化中心：
东盐河以东，学院路以西，朝阳路两侧。
安排有行政中心大楼、部委办局办公楼、会议中心和附属配套用户，以及市级文化、科技中心、图书馆民、妇女儿童活动中心等。
区级商业中心：
巨龙路与朝阳路、连云区行政中心西侧。
市政府新的行政中心将于2005年上半年正式启用，该区在我市总体规划中的新行政、文化、教育核心区的功能已经形成，高标准的市政、绿化、配套工程已经初具规模，总体居住条件非常优良，连云港目前中高档的住宅区多聚集于此区。
在售项目情况：
目前该区的住宅房平均价格为2375元/平方米，比去年底上涨了%。
引领连云港新一轮开发高潮的“香溢世纪花城”项目现已进入尾声，住宅房已基本售磬。
通泰公司的“名人居”和兴业公司的“金色家园”也已进入收尾阶段，“名人居”的高层售价为2500元/平方米，“金色家园”的四跃层式洋房现售价为3000元/平方米。
“东盛花园”一期已结束，二期正在进展中，小高层项目目前尚未定价。
该区目前正在热中的项目主要是南通台联三通公司的“金秋情缘”项目，总规划面积14万平方米，一期推出5.5万平方米，多层售价为2300元/平方米，多层售价为2300元/平方米，阳光排屋售价为3000元/平方米。
预售项目情况：
该区2005年上半年即将推出的大型住宅盘有：
万润公司于老火车站旧址开发的“怡景苑”项目，总规划20万平方米纯高层住宅区，预计售价在2400元/平方米左右。
此外华阳公司和新电公司位于宁连公司西的别墅群项目，目前也正在积极进展之中。
江苏中体集团的“公园一号”项目现已进入方案设计和前期宣传阶段，预计在2005上半年开盘销售，该项目规划面积10万平方米左右，预计销售均价为3600元/平方米以上（精装修）。
恒利金茂花园已进入前期施工阶段，总面积3.6万平方米，预计售价2600元/平方米。
本章小结
从全国各城市新区的建设经验来看，一个城市新区的开发势必会对当地房地产市场发生较大的影响。
结合连云港实际情况，通过对房管局等政府部门的走访，我们认为，新区开发的实施会对当地房地产业产生如下几方面影响：
新区拉动连云港市整体房价
新区基础设施起点及开发水平更高，房价较老区高出300-400元/㎡，带动了全市的房地产市场的开发，对于拉动连云港市整体房价起到显着作用。
新区的开发带动房地产投资
据市场资料显示，连云港市中心房价自去年至今，上涨了近600元/㎡。
房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力的区域。
一般而言，新区都具有较大的投资价值，二则相对于老区，它无污染的自然环境和超前的市政规划优势无可比拟。
开发商和消费者之间的双热效应会给新区带来无限的活力。
新区人口增长使住宅需求更加旺盛
新区规划定位就是大型居住区，各类文化、商业、体育配套设施的建设，加之市政府相关行政机构的进入，将吸引大批高素质的居住者进入新区。
新区规划人口将达到30万人以上，按平均人/户计算，仅住宅需求就在需求就在13万套以上。
新区房价会随着区域成熟程度而趋高
一般来说，新区开发初期，为刺激投资，土地出让数量多，速度快，在进入成熟期后，出让速度逐渐减慢。
大量的土地出让势必会造成新区开发热度频频上升，新区的投资价值也逐渐显出。
房地产开发机会与风险并存
新区的开发给各行各业，尤其是房地产业带来更多机会。
但同时，风险也相应存在。
众所周知，连云港市是经济欠发达地区，工业基础薄弱，高素质人才缺乏，阻碍了本地经济的快速发展。
2004，连云港市在岗职工均年收入仅为11262元。
经济收入偏低使住房需求转变为有效需求的份额也相对较小。
同时，人们对新区的认识还相对薄弱，加之开发时间短，周边配套尚不完善，在此形势下，要想做好一个项目的运作，更要注重项目的规划定位、产品的自身品质应符合市场需求，准确的价格策略和独特而具有冲击力的推广策略和销售策略。
四、本项目地块分析
对房地产项目操作而言，既要对项目每一个有可能影响其竞争性能的特征一一进行分析和评价，既cma——竞争分析。
通过与竞争楼盘的比较，估计本项目的市场份额和预测项目入市时的价格，为可行性研究中的经济技术分析打下基础，也为策划提供关键数据，是市场分析的最重要的内容。
（请谅解略）
（三）项目关联性分析：
1．通达性分析：
衡量内容
理想状态
现状
评价
评分
权重
总分
出入口的数量
2个出入口
目前四面环路，可以达到人车分流。
达到理想状态
5
5
25
到达车站的距离
300米
目前主要集中在苍梧路上，距离项目较远；但此项目所在为规划新区，规划中将增加公交车站。
低于正常水平
2
3
6
所经过路段公交车数量
4路
目前无公交车，等待进一步规划。
远低于正常水平
1
3
3
到达便民购物场所的距离
500米
目前本地块周围500米内没有便民购物场所，附近在售楼盘也无规划购物区
远低于正常水平
1
5
5
到达大型购物中心的距离
2000米/4站路
西北向苍梧路与郁州路交会处有商业较繁华，在2000米内
达到理想状态
5
2
10
到达银行、邮局的距离及数量
500米内3家
附近无银行；但500米内规划有写字楼，不久应有银行进驻
低于正常水平
2
2
4
到达医院的距离
2000米
2000米内有盐场医院
达到理想状态
5
4
20
到达餐厅的距离
500米
目前周围无餐厅
远低于正常水平
1
3
3
到达广场的距离
500米
规划中有景观大道、市政广场、市民广场等
达到理想状态
5
3
15
到达小学距离
1000米内
规划中48班小学在500米内
高于正常水平
4
5
20
距离中学距离
3000米内
北向新海高级中学，市重点中学
达到理想状态
5
5
25
合计
36
136
评价：
得分：
36分权数：
各权数按消费者抽样调查统计结果为依据总评分：
136分（满分220分）
评分标准：
达到理想状态=5;高于正常水平=4；正常水平=3;低于正常水平=2；远低于正常水平=1。
2.可视性分析：
衡量内容
理想状态
现状
评价
评分
地块的高度
略高于道路
地块整体趋平整
高于正常水平
4
主要障碍
没有遮挡
无障碍
高于正常水平
4
入口视点
没有遮挡
视觉美观
入口无障碍、遮挡；周围道路宽敞；且周边在建小区品质较高。
达到理想状态
5
环境美感
无视觉障碍
环境优美
开发新
升级会员 