大学城区域调研报告.docx
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大学城区域调研报告
目录
第一章房地产经济发展分析
一、房地产最新宏观调控
二、房地产发展趋势
第二章大学城经济发展分析
一、大学城概况
二、大学城发展地位
三、大学城规划发展
第三章大学城房地产市场调查分析
一、大学城房地产市场概述
二、大学城在售楼盘调查分析
三、市场调查总结
第四章项目市场调研主要结论概括
重庆大学城在售项目市场研究报告
为更加深入地了解一些关于房地产的知识，我们对大学城区域进行了深入的市场调研。
以通过实地考察与相关人员访谈相结合的方式，以达到如下调查目地：
1、了解房地产行业的最新宏观调控；
2、预测房地产市场发展趋势；
3、了解大学城发展地位、经济发展和规划；
4、掌握本在售项目的相关资料；
5、明确在售项目楼盘的优势、劣势；
6、掌握各类目标消费群体对项目的初步认知与潜在需求；
通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。
第一章房地产经济发展分析
一、房地产最新宏观调控
国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
会议确定了以下政策措施：
（一）进一步落实地方政府责任。
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。
2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
（二）加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。
有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
努力增加公共租赁住房供应。
（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。
（四）强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第[最新消息价格户型点评]二套住房贷款的首付款比例和利率。
加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
（五）严格住房用地供应管理。
各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。
在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。
今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
（六）合理引导住房需求。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
（八）坚持和强化舆论引导。
对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。
对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
二、房地产未来发展趋势
以信息化带动产业化，是中国房地产产业化发展的必然方向
中国房地产业作为一个新兴的支柱性产业，对于推动中国经济发展发挥了重要作用。
在新的历史条件下，传统产业化发展模式受到越来越严峻的资源约束和环境约束，必然要被新型产业化模式来取代。
《２００６－２０２０年国家信息化发展战略》明确指出，信息化是当今世界发展的大趋势，是推动经济社会变革的重要力量。
从行业发展来看，信息化是房地产行业实现集约发展的必由之路。
信息化不仅使信息成为房地产业中相对独立且日益重要的生产要素，还从根本上改变了房地产业利用土地、资金与劳动力等物质资源的传统方式。
随着信息技术的不断创新，信息资源日益成为我国房地产业中重要的生产要素和无形资产。
信息化推动了房地产业的分工和结构调整，对房地产经济增长的贡献度稳步上升。
从企业发展来看，信息化是房地产企业实现数字化管理、科学化决策的理性发展模式的重要途径。
无论是企业内部管理的信息化，还是企业外部公共服务的信息化，都对房地产企业实现数字化管理、科学化决策产生着重要而深远的意义。
随着计算机硬件产品快速更新换代，各种管理软件不断开发和完善，以及网络技术、成像技术、数据存储和人工智
能齐头并进，房地产信息服务出现大跨步发展。
从运行模式来看，信息化是房地产业运作模式向专业化和精细化转型的重要手段。
通过建设房地产专业门户网站，不仅可以提供新闻、搜索、网络社区等功能，连接房地产相关产业链的企业、从业者，为他们提供最广泛的资讯服务，更能够有效整合资金、信息、营销、人才等有价值的资源。
房地产信息集成服务，是推动中国房地产信息化的当务之急
上世纪９０年代以来，我国房地产信息化发展经历了三个历史阶段：
在第一个阶段，企业网站开发与办公自动化应用是主要特征。
一方面，一些规模较大的房地产企业意识到可以通过网站进行企业宣传，这种低投入高产出的宣传模式效果明显，逐渐为各大企业所采用；另一方面，一些具有前瞻性的房地产企业将办公自动化引入日常工作，简化了工作流程，提高了工作效率，逐渐由传统的工作模式向现代化的工作模式转变，管理软件开发的雏形逐步形成。
在第二个阶段，软件开发初具规模，网络信息技术得到普遍应用，我国房地产信息化建设取得较大进展。
首先，房地产企业管理和应用软件得到了大量开发和应用。
其次，房地产企业的网络建设得到越来越广泛的推广，许多房地产企业都建立了自己的主页或网站。
到了２１世纪，专业房地产信息网站逐步发展壮大，全国性、区域性的房产网站和房产频道一应俱全。
与此同时，各地房地产主管部门也开始不断推进房地产政务的信息化。
在第三个阶段，信息集成服务成为房地产信息化的关键指标。
首先，信息集成服务能提供一个跨区域、完整、专业的房地产信息集成系统，以标准规范的形式形成一个大型数据平台，提供各种便于统计、比较和分析的功能。
其次，房地产信息集成服务的形成，促使专业人员运用先进的专业理论知识和研究工具，对所收集到的各种房地产信息进行深度整合、分析和研究，为房地产企业以及政府相关部门的决策提供有价值的指导性建议。
总之，房地产信息集成服务在我国才刚刚起步，信息集成系统建设的专业化程度还有待进一步加强，对信息化发展的推动还需要积聚更多力量。
在这样的背景下，房地产企业与信息技术服务提供商的联手，将适应房地产信息集成的发展大势，有力地推进房地产信息化集成服务的发展进程。
行业龙头发挥示范作用，是房地产信息集成服务产业化发展的重要路径
随着技术的进步和市场范围的扩大，房地产信息服务必然从提供简单信息资讯和初步分析的初级化服务，逐步演变为提供高价值的有效资讯和问题解决方案的专业化服务。
这主要表现在３个方面：
第一，房地产信息集成服务业，需要变革企业的运作模式、经营方式，房地产信息服务的专业化水平将不断得以提升。
第二，房地产信息集成服务，需要运用先进的知识和工具对信息进行深入分析。
第三，在专业数据平台的构建上，具有高度专业性、科学性的信息技术应用将不断加大，产业化发展成为高新技术广泛使用的助推器。
房地产业信息集成服务产业化的发展，离不开房地产业和信息服务产业企业尤其是龙头企业的探索和参与。
有关房地产信息集团的成立和上市，就是一例。
这种推动作用主要体现在以下３个方面：
首先，房地产行业关联度高、信息面广，信息收集需要涵盖房地产开发、营销、交易、服务等各个领域，既需要宏观政策信息，又需要微观市场信息，既需要区域市场信息，又需要全国市场信息。
其次，随着房地产企业对信息服务的要求越来越高，房地产信息服务必然要发展成以信息集成为基础，以专业人员的智力要素为纽带，为房地产企业提供高端化解决方案的服务产业，才能帮助企业在激烈的市场竞争中抢占先机，推动整个行业的不断进步。
再次，房地产企业与房地产信息服务企业的合作经营，有助于通过行业内的资源整合与广泛参与，形成具有一定规模、标准和专业的主导产业。
第二章大学城经济发展分析
一、大学城概况
1、重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地20平方公里。
背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。
规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。
2、 大学城突出以人为本，强调功能分区、资源共享。
主要包括城市资源共享区、大学校园区、学生居住区、教师居住区、集中研发孵化区。
3、大学城将以其生态环境优美、文化氛围浓郁、科技产业发达、综合配套完善、开放式现代化的风格，成为西部地区的高级人才培训中心、科学研究与创新中心、国际科技教育交流中心。
二、大学城城市发展地位
1、重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪镇和陈家桥镇，占地20平方公里。
2、建设目标是把重庆市大学城建设成为西部领先、国内一流、国际知名的大学城。
目标：
打造西部教育高地,建设全国一流大学城。
3、大学城毗邻于西永微电产园区，该产园区由六园一区”组成，惠普、富士康、广达、方正、英业达、台湾元隆电子等多家IT巨头将陆续在西永综合保税区内开工投产，根据惠普的生产计划，到2012年，该基地生产的外销笔记本电脑产能将超过2000万台，“整机+配套”的产值将超2000亿元，相当于目前“1/3重庆工业”。
四、大学城规划发展
按照建设“西部领先、全国一流”的重庆市大学城的要求，沙坪坝区于5月8日开展重庆市大学城概念性规划方案网上征集活动。
目前，英国、新加坡、香港等7个国际知名设计单位参加概念性规划方案竞标活动。
概念性规划的征集评审活动在6月6日结束，有3个体现出构想创新、规划布局合理的方案入围下一轮角逐。
目前概念规划及其整合方案已通过专家评审，深度规划正在抓紧完善。
[
1、工业园区
重庆西永微电子产业园区成立于2005年8月位于沙坪坝区西永镇和陈家桥镇，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，现入驻企业64家，其中世界500强企业5家，规划2012年产值达1000亿元。
是市政府为发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区。
园区总规划面积约30平方公里，由“六园一区”组成。
惠普、富士康、广达、方正、英业达、台湾元隆电子等多家IT巨头将陆续在西永综合保税区内开工投产，根据惠普的生产计划，到2012年，该基地生产的外销笔记本电脑产能将超过2000万台，“整机+配套”的产值将超2000亿元，相当于目前“1/3重庆工业”。
西永微电园代表了重庆工业经济的未来，近年内需要工人30万到50万。
2、交通枢纽
1.轨道交通：
地铁1号线（朝天门到大学城），2012年通车；轻轨7号线2.高速：
成渝高速、渝隧高速，319国道
3.新建道路；双碑隧道、双碑大桥（连通大学城与江北区）预计于2011年全线通车
4、公交：
（1）、271路陈家桥——曾家
（经停：
电子校、融城华府、科院路口、科院、东方剑桥、城管校、康居西城、英业达、综保B区路口）
（2）、272路陈家桥——科技学院（环线）
（经停：
房地产学院、电子校、重医、重师、川美、重大、科院）
（3）、249路重医大学城校区——沙坪坝站西路
（经停：
后勤工程学院、电子校、陈家桥、惠普、西永天街、陈家湾、沙坪坝）
（4）、276路青木关——石桥铺
（经停：
石碾桥、电子校、陈家桥、惠普、西永天街、陈家湾、沙坪坝、高庙村、白马凼、石桥铺）
（5）、266路重大大学城校区——沙坪坝重师本部
（经停：
虎溪、科院路口、三军医大、大学城消防队、惠普、西永天街、陈家湾、沙坪坝）
（6）、456路四川美术学院大学城校区——杨家坪美院本部
（经停：
虎溪、科院路口、三军医大、消防队、惠普、西永天街、陈家坪、石坪桥、杨家坪）
（7）、277路石桥铺——璧山（远郊）
（经停：
巴山、二郎、西永、大学城科院、东方剑桥、城管校、璧山）
（8）、247路青木关——歌乐山
（经停：
石碾桥、电子校、陈家桥、惠普、西永路口、金刚坡、矿山坡、歌乐山）
（9）、251路西永——曾家
（经停：
西永天街、惠普、虎溪、康居西城、城管校、英业达、综保B区路口、曾家）
（10）、253路陈家桥——白市驿
（经停：
陈家桥路口、惠普、西永天街、西永、含谷、白市驿）
（11）、291路康居西城——杨家坪八十中
（经停：
城管校、虎溪、科院路口、惠普、西永天街、二郎、巴山、石新路、石桥铺、陈家坪、杨家坪）
（12）、565路大学城——北碚
（经停：
重大、东桥郡、电子校路口、青木关、凤凰、歇马、天生桥、西南大学、北碚）
第二章大学城房地产市场调查分析
一、大学城房地产市场概述
1、大学城房地产业发展迅速，每年开发面积增长20万平方米以上，目前已经超过了100万平方米，建成了一批布局合理、功能完备、环境优美的商贸住宅、别墅、洋房融为一体住宅区。
2、初步调查统计，目前整个区域楼盘在售楼盘有46个，大学城在售楼盘就占总体大约50%，而鉴于目前在售项目的后期推盘以及新盘的推出，未来三年内将会有更多的新楼盘退出。
二、大学城在售楼盘调查分析
（一）楼盘分布
板块
项目名称
大学城中路
旭阳台北城
富力城
大学城南路
金科廊桥水乡
大学城北路
龙湖U城
大学城东路
协信城立方
盛豪首港城
中渝春华秋实
曦城蓝湾
北麓国际城
左岸陈桥
说明：
大学城区域目前在售并典型楼盘共有十个，主要分布在大学城东路和南路之间。
（二）规模特征
项目名称
总占地面积
（平方米）
总建筑面积
（平方米）
容积率
盛豪首港城
111966
362846
2.5
协信城立方
470000
1020000
2.1
左岸陈桥
28000
79000
2.56
北麓国际城
117339
450000
3.00
金科廊桥水乡
1198800
1500000
0.70
龙湖U城
591408
1380000
2.35
中渝春华秋实
133333
450000
2.50
曦城蓝湾
20228
73918
2.99
富力城
718000
918000
1.9
旭阳台北城
376104
1095328
3.00
说明：
区域在售楼盘规模档次分明，规模较大的楼盘体量在150万，其次为90万方以下的小盘。
容积率控制在3以下，集中在2.50-3之间。
（三）楼盘建筑形态特征
项目名称
建筑形态
项目名称
建筑形态
盛豪首港城
高层
北麓国际城
公寓
洋房
高层
公寓
洋房
旭阳台北城
高层
中渝春华秋实
公寓
别墅
高层
曦城蓝湾
高层
协信城立方
洋房
别墅
金科廊桥水乡
住宅
富力城
住宅
洋房
洋房
高层
高层
龙湖U城
高层
左岸陈桥
塔楼
洋房
高层
公寓
说明：
高层、洋房已逐步成为区域房地产市场产品的主流发展趋势。
（四）户型面积与配比
项目名称
户型
户型区间（㎡）
主力户型（㎡）
协信城立方
一房
53
60
二房
60
三房
122
左岸陈桥
一房
45.22
64.21
两房
64.21—80.38
旭阳台北城
三房
73.13—83.94
83.94
两房
59.48—62,。
62
83.94
中渝春华秋实
一房
48.62
48.62
二房
61—74.12
三房
86.83
北麓国际城
一房
38.34
94.92
两房
54
三房
99
四房
192
龙湖U城
一房
25—35
230
两房
69.50
三房
97—120
四房
234
金科廊桥水乡
一房
56
56
两房
81.31
三房
121.31
四房
329
曦城蓝湾
一房
32.83—38.2
41.48
两房
41.48—54.54
盛豪首港城
一房
59.94
70.84
两房
66.83—70.84
富力城
一房
34—57
43.16
两房
67
三房
107
四房
94
说明：
区域在售楼盘两房户型为市场主流产品，面积集中在60—80平米，主要以舒适性产品为主。
三房和四房产品多为辅助产品，三房面积在82-121平米，四房面积在94-329平米。
（五）销售状况
项目名称
开盘时间
推出栋号
热销售户型
滞销户型
富力城
06．02
6号
43.16㎡、67㎡
107㎡、94㎡
盛豪首港城
06.16
A01、A02
70.84㎡
66.83㎡、59.94㎡
曦城蓝湾
2011.06.18
1、2、3、4、5号
41.48㎡、54.54㎡
52.78㎡、32.83—38.2㎡
金科廊桥水乡
05.23
E14
56㎡、82.31㎡
121.31㎡、329㎡
龙湖U城
2011.09.15
二次洋房
92-230㎡、69.50㎡
24-35㎡、117㎡、120㎡、234㎡
北麓国际城
2011.03.17
2、5、7、12、13、14、16号、5+1、7+1F
94.92㎡、91.35㎡、122.76㎡
38.34㎡、151.03㎡、209.50㎡54㎡、99㎡
中渝春华秋实
2011.05
48.62㎡、74.72㎡
61㎡、86.83㎡、136㎡
旭阳台北城
5．18
27号
83.94㎡、62.62㎡、59.48㎡、73.13㎡
协信城立方
2011.09
8、22栋
60㎡、53㎡
122㎡
左岸陈桥
04.08
2、3号
64.21㎡、45.22㎡
80.38㎡、64.44㎡
说明：
1、热销面积集中在40-100平米，主要以两房户型为主。
2、100平米以上户型相对滞销，总价对市场承接力抗性较大。
3、区域在售楼盘整体销售较好，均达到80%以上。
（六）产品设计
项目名称
主力户型
面积（㎡）
客厅开间（米）
卧室尺寸（米）
主卧
次卧
左岸陈桥
两房两厅
64.21
3.9
3.3*3.45
3*3.3
协信城立方
两房
60
3.6
4.2*3.0
2.6*2.55
旭阳台北城
三房
83.94
4.45
3.9*3.6
3.3*3
中渝春华秋实
一室两厅
48.62
4.75
3*3.6（为主）
北麓国际城
三室
94.92
4.2
3.65*4.6
4.2*2.9
龙湖U城
两室
92-230
5.35
5.25*3.9
4.1*3.0
金科廊桥水乡
一室
56
3.5
3.2*3.4
曦城蓝湾
一房
41.48
3
3*3.05
盛豪首港城
两房
70.84
4.4
3.3*5.7
3.3*3.1
富力城
一室
43.16
3.1
3.0*3.0
说明：
1、客厅开间集中在3.0-5.0米
2、主卧开间进深集中在3.4*3.5米
3、次卧开间进深集中在3.3*3.米
（七）户型亮点
项目名称
户型亮点
富力城
在富力城整体的户型设计均比较方正，空间通透感不错特别是端头房源基本能保证每个户型的全明采光。
方正结构紧凑，客厅和阳台相连，房间采光俱佳，干湿分区布局合理，小户型也是双阳台。
空间没有太大的浪费。
盛豪首港城
叠院高层（两室两厅双卫+双阳台+双飘窗+叠院）可两房变三房，入户叠院，大尺度4。
4米客厅开间，独立景观阳台
曦城蓝湾
可一房变两房,生活阳台,属小户型,但也不失恋上小家的情趣
金科廊桥水乡
设计的恰到好处，完全利用了空间，没有造成空间的浪费。
龙湖U城
户型方面均做到动静分区，干湿分离，合理处理公共空间与私密空间的空间关系。
各功能空间均具有适宜尺寸，避免功能空间的浪费与比例失调。
户型以大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，使每户的采光、通风得到很好的保证，所有户型均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局，每户的居住空间和客厅均朝向主景观面。
北麓国际城
户型方面均做到动静分区，干湿分离，合理处理公共空间与私密空间的空间关系。
各功能空间均具有适宜尺寸，避免功能空间的浪费与比例失调。
户型以大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，使每户的采光、通风得到很好的保证，所有户型均做到了“明厨、明卫、明卧、明厅”的“四明”格局，每户的居住空间和客厅均朝向主景观面。
中渝春华秋实
户型方面均做到动静分区，干湿分离，合理处理公共空间与私密空间的空间关系。
各功能空间均具有适宜尺寸，避免功能空间的浪费与比例失调
旭阳台北城
4.45米宽景阳台，超大客厅，彰显生活大气度；双厅双卫双阳台，纯粹储藏室，享受生活品质细节
协信城立方
1.户型设计紧凑，浪费空间少
2.独立院馆，独享生活
3.动静分区，私密性好
左岸陈桥
左岸陈桥高层户型涵盖了1房和2房，精致一房室内布局合理，动线简洁，充分保障室内空间最大的有效利用率，紧凑美宅由它完美定义。
双阳台，拉升室内空间，阔绰出众，更显贴心。
两房实用的典型代表，房间宽敞明亮，实用舒适，舒敞客厅与超大露台相连，延伸客厅的视野，无限风光随风入室，卧室阳光飘窗，巧妙增大室内使用面积，阳光生活盈手可握。
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