南京市住宅物业管理项目招投标实施办法20xx完整版.docx
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南京市住宅物业管理项目招投标实施办法20xx完整版
编号：
TQC/K230
南京市住宅物业管理项目招投标实施办法（20xx）完整版
Inmanagement,inordertomakeallthestaffknowwhattodoandwhatnottodo,theirresponsibilitiesareofgreatsignificancetotheworkofthewholeenterprise,soastomobilizetheenthusiasmofthestaffandbecomethedrivingforceofenterpriseproduction.
【适用指导方向/规范行为/增强沟通/促进发展等场景】
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南京市住宅物业管理项目招投标实施办法（20xx）完整版
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关于印发《南京市住宅物业管理项目招投标实施办法》的通知
各有关单位：
现将《南京市住宅物业管理项目招投标实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
南京市住房保障和房产局
20xx年12月27日
南京市住宅物业管理项目招投标实施办法
第一条为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争和物业管理行业的有序发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理项目招投标活动及监督管理，适用本办法。
本办法所称住宅物业管理项目招投标，是指住宅项目的建设单位、业主组织等招标人通过招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业的活动。
本办法所称住宅物业管理项目，包括住宅、与住宅同在一个物业管理区域内的非住宅。
本办法所称前期物业管理招投标，是指住宅物业管理项目成立业主组织之前，由建设单位通过招投标选聘物业服务企业的活动。
第三条市物业管理行政主管部门负责全市物业管理招投标活动的监督管理。
各区物业管理行政主管部门按照规定职责分工，做好辖区住宅物业管理项目的招投标日常监督管理工作。
第四条住宅物业管理项目的建设单位，应当依法通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。
第五条市物业管理行政主管部门建立本市统一的物业管理招投标平台（以下简称“招投标平台”），为物业管理招投标活动提供指导和服务。
提倡建设单位、业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业。
第六条建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，提交下列材料报市（区）物业管理行政主管部门备案，并可选择通过招投标平台发布招标公告：
（一）招标项目的建设项目批文、国有土地使用证或国有建设用地不动产权证、规划方案审定意见书及总平图;
（二）招标公告或者投标邀请书;
（三）招标文件;
（四）代理招标委托合同（适用委托机构代理）;
（五）法律、法规规定的其他材料。
第七条业主组织需要通过招投标平台发布招标公告的，应当向区物业管理行政主管部门提供下列材料：
（一）申请表（示范文本）;
（二）业主大会关于选聘物业服务企业的决议、授权业主委员会作为招标人代表的决议。
物业管理委员会作为招标人代表的，提供业主共同决定;
（三）业主委员会（物业管理委员会）备案证明;
（四）招标公告和招标文件;
（五）代理招标委托合同（适用委托机构代理）;
（六）法律、法规和规章规定的其他材料。
第八条前期物业管理招投标或者业主大会通过招投标平台选聘物业服务企业的，应当遵循以下流程：
（一）发布招标公告。
招标人采取公开招标方式的应当在公共媒介上发布招标公告。
招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。
（二）投标报名。
投标人应按照招标文件的内容和要求编制投标文件，并在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送至投标地点。
（三）组织开标。
由招标人或招投标活动组织人在预先确定的地点主持开标，邀请所有投标人参加。
开标过程应当由招标人记录，并由投标人代表确认后存档备查。
（四）组织评标。
评标委员会由物业管理及相关专业的专家和招标人代表组成。
评标委员会应当在保密的情况下，按照招标文件确定的评标标准和方法开展评标，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
（五）确定中标人。
招标人应当依法按照中标候选人的排序确定中标人。
第九条建设单位应当自确定中标人后三十日内，向市（区）物业管理行政主管部门办理备案手续，提交下列资料：
（一）开标评标过程说明，委托代理招标的，还应提供招标代理委托合同;
（二）确定中标人的方式及理由说明;
（三）评标委员会的评标报告;
（四）中标人的投标文件;
（五）前期物业服务合同（示范文本）。
物业管理行政主管部门应当在收齐上述资料之日起五个工作日内办理中标备案手续，在物业服务合同上加盖备案章，出具中标备案表。
房屋交易管理部门在办理建设单位房屋预（现）售手续时，应当依法核查经过备案的前期物业服务合同。
第十条建设单位应当在房屋销售方案中载明有关前期物业管理招投标的事项，并按照以下规定完成前期物业管理招标投标工作：
（一）预售物业项目应当在取得商品房预售许可证之前完成;
（二）新建现售物业项目应当在现售前三十日完成;
（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前九十日完成。
第十一条业主大会成立前，前期物业服务合同已依法终止或解除，建设单位需要重新选聘前期物业服务企业的，应当遵循下列程序：
（一）建设单位制定选聘方案，并在物业管理区域内显著位置公示十五日，同时书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会和区物业管理行政主管部门;
（二）选聘方案征得住宅物业管理项目已售部分专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，征求业主意见结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日;
（三）建设单位按照选聘方案重新选聘物业服务企业。
建设单位制定的选聘方案中，应当明确载明物业服务等级和收费标准。
征求业主意见应当在街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会的监督、指导下进行。
第十二条本办法自20xx年3月1日起施行。
原南京市房产管理局《关于印发的实施意见》（宁房物【20xx】216号）、《关于的补充意见》（宁房物【20xx】136号）同时废止。
篇2：
沈阳市物业服务招投标评标标准（20xx）
沈物协[20xx]2号
关于印发《沈阳市物业服务招投标评标标准》的通知
各物业服务企业：
现将《沈阳市物业服务招投标评标标准》印发给你们，请认真学习，遵照执行。
二O一二年二月十六日
沈阳市物业服务招投标评标标准
1.总则
1.1根据《沈阳市物业服务招标投标管理办法》（沈房发[20xx]3号）要求，结合我市实际，制定本标准。
1.2本标准适用于响应我市非政府采购类物业服务招标的投标文件评审。
评审采用综合评分法。
1.3本标准由总则、评分标准和附则组成。
综合评分标准由商务部分、技术部分和资信部分的分项评分标准组成，满分为100分。
其中，商务部分40分，技术部分40分，资信部分20分。
1.4投标文件的综合得分由其各分项得分组成。
投标文件的最终得分为所有评标专家给出的综合评分的算术平均值。
评标专家对投标文件的技术部分和资信部分评分时，凡不评为0分或满分的，评分应当保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。
1.5对投标人响应投标评审的其它要求：
（1）签署与递交投标文件以及参加标会的投标人代表，必须是投标人法定代表人或拟任招标项目的项目经理，且投标人代表须进行身份证明材料原件与复印件的一致性审查。
法定代表人为投标人代表的，应当提供身份证和法定代表人证明;项目经理为投标人代表的，应当提供身份证、项目经理岗位证书和社保证明。
否则，投标文件将被拒收或视为无效投标文件。
（2）招标文件涉及的投标人资格、信誉、业绩、能力以及相关人员证件等证明文件的复印件，由市房产局物业处进行原件审查。
原件与复印件一致且符合评分标准要求的，市房产局物业处在证明文件的复印件上加盖公章，可以作为有效证明文件，否则为无效证明文件。
（3）投标报价超过拦标价或比拦标价下浮幅度超过30%的投标文件无效。
1.6招标文件的编制应当符合以下规定：
（1）不得侵犯物业服务企业和业主的合法权益;
（2）不得对投标人附加倾向性或歧视性条件;
（3）不得违反国家、省市物业管理相关法律、法规、规定。
2、评分标准
2.1商务部分评分标准（40分）
（1）评标委员会应当按照下列方式对所有通过开标审查的投标报价计算算术平均值：
①当所有通过开标审查的投标文件为3-4家时，取全部报价的算术平均值;
②当所有通过开标审查的投标文件为5-8家时，去掉最高、最低报价后取算术平均值;
③当所有通过开标审查的投标文件为9-11家时，去掉最高、次高和最低、次低报价后取算术平均值;
④当所有通过开标审查的投标文件为12家（含）以上时，去掉前3个较高报价和后3个较低报价后取算术平均值。
（2）投标报价的算术平均值作为基准价，记满分40分。
投标报价每高于基准价1%的扣1分;每低于基准价1%的扣0.5分。
百分比保留小数点后1位，第2位小数四舍五入。
2.2技术部分评分标准（40分）
（1）投标的总体设想和概述（0～4分）
①响应招标文件要求（0～2分）
对招标文件提出的技术要求作出响应。
其中，完全响应的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。
②企业文化（0～2分）
企业文化相对较优的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分。
（2）服务制度保障（0～12分）
制度健全、合理，能够对招标文件提出的技术要求作出响应。
其中，各项制度健全的得6分，缺一项的扣1分，最多扣6分;各项制度科学合理的得6分，单项制度不合理的每项扣0-1分，最多扣6分。
（3）投标报价合理性（0～12分）
①收入来源计算合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;
②物力配备支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;
③人力支出费用合理的得3分，否则在大于或等于0且小于3分之间得分;
④共用设施设备保险、公共责任险等相关保险支出费用合理的得2分，否则在大于或等于0且小于2分之间得分;
⑤法定税费支出合理得1分，否则不得分;
⑥利润率设计合理，能够保证项目可持续发展的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;
仅有投标总报价但无详细单价分析、修改投标总报价但未修改相应的详细单价分析、详细单价分析明显偏离市场平均成本或存在原则错误等问题的，经评标委员会认定后，投标文件无效，其他投标人的商务部分评分重新计算。
导致投标人少于3人的，按废标处理。
（4）人力资源管理（0～7分）
①人力配备（0～2分）。
人力配备合理，能够保证相关目标实现的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。
②员工素质（0～2分）。
聘用员工知识结构、年龄结构、从业经验相对较优的得2分，其他的在大于或等于0且小于2分之间得分。
③激励、奖惩、福利制度（0～3分）。
各项制度相对较优的得3分，其他的在大于或等于0且小于3分之间得分。
（5）项目经理的任职资历与业绩（0～5分）
①任职资历（0～3分）。
担任项目经理满5年的得3分，满4年的得2.5分，满3年的得2分，满2年的得1.5分，满1年的得1分。
②获奖加分（0～3分）
a.近5年内带领管理项目团队获得行业主管部门或行业协会颁发的国家级荣誉的，每个单项加3分;获得省市级荣誉的，每个单项加2分。
b.项目经理个人获得国家级嘉奖的得2分，获得省市级嘉奖的得1分。
③项目经理任职资历与获奖加分之和不超过5分。
无项目经理任职经历或任职不满1年、无项目经理岗位证书、近3年内受到行业主管部门或行业协会通报批评的，取消其任职资历与获奖加分，记为0分。
2.3资信部分评分标准（20分）
（1）资质等级（0～4分）
①一级资质企业得4分;
②二级资质企业得3分;
③三级资质企业得2分;
④有管理项目的暂定三级资质企业得1分。
（2）市场信用（0～3分）
①AAA级信用企业得3分;
②AA级信用企业得2分;
③A级信用企业得1分;
④无信用等级企业得0分。
（3）管理业绩（0～3分）
①企业近5年内获得国家行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得3分;
②企业近5年内获得省市行业主管部门或行业协会嘉奖的，每项得2分;
以上得分可累计，但不得超过3分。
（4）相关认证（0～2分）
通过ISO9000质量管理体系标准、ISO14000环境管理体系标准或ISO18000安全及卫生管理系统验证标准等任意一项认证且开标之日在有效期内的得2分，否则得0分。
得分不累加。
（5）财务状况（0～3分）
近3年连续盈利的得3分，近2年连续盈利的得2分，上一年度盈利的得1分，亏损或无经营业绩的得0分。
（6）承接项目能力（0～3分）
近三年内承接过单项合同标的规模大于本招标标的规模的，每个项目得2分，最多得3分。
投标人应当提供合同原件。
（7）投标文件的完整性（0～2分）
投标文件彩页制作精良的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分;无漏页、无错页的得1分，否则在大于或等于0且小于1分之间得分（有漏页、错页的，每页扣0.2分）。
（8）投标人存在不良行为记录的，按照《沈阳市物业服务企业信用信息管理暂行办法》（沈房[20xx]186号）予以扣分。
累计扣分大于等于15分的，取消投标人的投标资格。
3.附则
3.1本标准由沈阳市物业管理协会负责解释。
3.2本标准自印发之日起施行。
篇3：
政策解读：
沈阳市物业管理招投标管理办法
引言：
“丢失一个钉子，坏了一只蹄铁;坏了一只蹄铁，折了一匹战马;折了一匹战马，伤了一位骑士;伤了一位骑士，输了一场战斗;输了一场战斗，亡了一个帝国”。
一只马蹄铁上丢了一个钉子，导致一个帝国的灭亡，看似不可思议，但没有人能否认，初始条件十分微小的变化，经过不断放大，对其未来会造成极其巨大的影响，这就是“蝴蝶效应”。
如果把前期物业管理招投标普遍存在的“假招标”现象，与物业管理市场竞争不充分、从而导致发育迟缓的状况联系起来时，就会发现“假招标”产生的危害之巨，进而思考改变这种状态的必要性与具体策略。
以招标规则小改变引领物业市场大发展
----《沈阳市物业管理招投标管理办法》解读
前期物业管理招投标制度是内地物业管理发展30年来创立的一项基本制度。
20xx年6月建设部的通知》（建住房[20xx]130号）规定，在前期物业管理期间，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
20xx年和20xx年沈阳市房产局先后印发了《沈阳市前期物业管理招投标管理规定》和《关于规范住宅区前期物业管理招投标活动的通知》。
这些规范性文件为我市规范前期物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，发挥了积极作用，特别是经过几年来的实践检验，为进一步改进和完善物业管理招投标工作积累了宝贵经验。
一、前期物业管理招投标活动存在的主要问题及危害
1.招投标管理相关规定设计不完善。
（1）允许招标人代表进入评标委员会，人员虽少，却可能左右评标结果。
（2）评标标准和评标方法不明确，招标人可以在制定评标规则时做手脚，加大内定人选的中标几率。
（3）允许招标人在“3名有排序的合格的中标候选人”中确定中标人，而且“当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以确定其他中标候选人为中标人。
”这等于赋予招标人很大的选择空间。
实践中，即使出现“陪标人”名次靠的情况，名次靠前者也可以利用规则主动放弃中标，直到“内定人选”中标为止。
应当说，这些制度设计为“假招标”打开了方便之门，因此“假招标”业已成为物业行业内的“潜规则”，以致物业公司对于招标人发布的招标公告几乎都采取充耳不闻、视而不见的态度。
2.招标价格不能反映物业服务实际成本。
目前，前期物业管理收费普遍存在开发商定价的问题，质价不符的问题非常突出。
有的开发商为了让自己成立的物业公司多赚钱，随意抬高物业服务费价格，甚至达到每月每平方米三四块钱，明显高于行业平均成本。
也有的开发商为了促进物业销售，一面承诺一些难以兑现的服务承诺，一面把物业服务费压得极低，而一些资质级别低、信誉差的物业公司之所以敢投标，靠的是后期服务“抽条”以降低经营成本，导致“服务差—业主不满意—收费率低—服务更差”的恶性循环，有的企业勉强管理了一两年后不得不“弃管”。
这种偏离行业平均成本的定价方式，无论是高是低，最终的受害者都是广大业主。
而且，前期物业服务收费定价是否合理，往往决定着一个物业进入常规管理以后能否步入良性运行轨道。
3.中介组织游离于政府监管之外。
《中华人民共和国招标投标法》第十四条规定“从事工程建设项目招标代理业务的招标代理机构，其资格由国务院或者省、自治区、直辖市人民政府的建设行政主管部门认定。
具体办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。
从事其他招标代理业务的招标代理机构，其资格认定的主管部门由国务院规定”。
《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第五条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理”。
根据上述规定，我市物业管理招标代理机构的资格应当由市房产主管部门认定。
但由于物业管理在内地发展时间短，国家、省、市关于物业管理市场中介组织的立法相对滞后，目前我市对于物业管理招标代理机构和其他中介组织的监督管理基本上无法可依。
物业管理中介市场存在的突出问题是，代理机构缺少专业管理人员，招投标代理业务不规范，从业人员职业道德失范。
个别物业管理招标代理机构成为开发商的附庸，拿人钱财，替人免灾，丧失了公平公正立场。
如有的代理机构替开发商起草的前期物业服务合同中约定“物业共用部位、共用设施收益用于补贴物业服务费用”，严重侵害了广大业主利益
4.建管不分导致物业管理市场发展缓慢。
早在20xx年，住建部就指出，大力推进物业管理与房地产开发的“建管分离”是行业持续健康发展的正确选择。
但目前我市90%以上的前期物业管理都处于“建管不分”状态，由于开发商与物业公司或存在父子关系，或存在兄弟关系，从而引发物业管理市场诸多问题：
（1）影响物业服务企业为业主服务的公正立场，有的物业公司按照开发公司的授意，采取恶劣手段压制业主，引发物业与业主的冲突;
（2）妨害物业管理市场的优胜劣汰，一些新设立的物业公司依靠与开发商的隶属关系取得了物业管理权，而一些服务质量好的物业公司因为没有开发商背景，难以扩大市场份额，导致“优不胜、劣不汰”的现象长期存在，甚至出现“逆淘汰”的情况;（3）扭曲物业管理市场的正常价格，有些物业公司依靠开发商补贴维持“质优价低”的服务标准，误导消费者对物业管理正常收费价格产生质疑。
总之，前期物业管理招投标是物业管理市场化进程的第一道门槛，如果任由“假招标”横行，不但严重侵害了广大业主的切身利益，而且对物业管理市场的培育和发展也将产生严重的制约。
因此，抓紧修改旧规则，建立新办法，显得十分必要和迫切。
二、新办法对旧办法作了哪些细化和延伸
针对前期物业管理招投标中存在的问题，最近我们在起草《沈阳市物业管理招标投标管理办法》（以下简称新办法）时，对《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称旧办法）中的一些规定进行了细化和补充。
1.对适用范围进行了延伸。
《旧办法》仅适用于规范前期物业管理招投标活动。
《新办法》为适应形势发展，其规范对象不仅包括业主大会成立以前的前期物业管理招投标活动，而且包括业主大会成立以后的物业管理招投标活动。
此外，《旧办法》第三条规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。
而《新办法》第四条规定“住宅、商住两建筑、与住宅同一物业管理区域内的非住宅及分割出售的非住宅，其前期物业管理应当通过公开招标方式选聘物业服务企业”。
显然，在《新办法》纳入招投标监管的物业类型更多一些。
我们认为，选聘物业服务企业是全体业主拥有的共同管理权中的一项极为重要的权利，只要是分割出售的物业，开发商就无权代替业主行使这一权利，因此无论是购买住宅的业主，还是购买非住宅的业主，其合法权益都应当得到保护。
2.对协议选聘方式的规模予以明确和细化。
《旧办法》第三条规定“住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。
没有明确“规模较小”的具体标准。
而《新办法》第四条则规定“多层建筑总建筑面积少于2万平方米、单栋高层建筑总建筑面积少于1万平方米、多层高层混合建筑总建筑面积少于2万平方米的新建物业项目或投标人少于3人的，经区、县（市）房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”。
这一具体规定与《沈阳市物业管理条例》的规定是一致的，使协议选聘在实践中更具有操作性。
3.对招投标方式予以限定。
《旧办法》第八条第一款规定“前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标”。
《新办法》第四条指出“前期物业管理应当通过公开招标方式选聘物业服务企业。
”《新办法》只规定公开招标一种方式的原因在于，《中华人民共和国招标投标法》第十一条规定“国务院发展计划部门确定的国家重点项目和省、自治区、直辖市人民政府确定的地方重点项目不适宜公开招标的，经国务院发展计划部门或者省、自治区、直辖市人民政府批准，可以进行邀请招标”。
根据这一规定，我市无权批准邀请招标项目。
因此，前期物业管理实行公开招标方式是唯一选择。
4.充分发挥评标专家的作用。
《旧办法》第二十八条第二款规定：
“评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。
”《新办法》第三十二条规定“物业管理评标专家组成评标委员会负责评标活动。
评标委员会成员为5人或7人”。
我们认为，评标委员会成员全部由物业管理专家组成，更能体现招投标的公平、公正原则。
对于一个即将分割出售的物业来说，开发商只是暂时的“大业主”，其未来的主人是物业买受人，由开发商替业主行使选聘物业公司的权利，从法理上讲不通。
从政府公开采购物业服务的实践看，评标委员会是完全由物业管理专家组成的。
5.明确评标应当采用综合评分法。
《旧办法》只规定“招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成
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