2房地产权属登记制度与政策.docx
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2房地产权属登记制度与政策
房地产权属登记制度与政策
【主要内容】
■1.房地产登记概述
■2.房地产登记制度
■3.房屋权属登记信息查询
■4.房地产权属档案管理
■5.房地产测绘
房地产登记概述
1.房地产登记概述
■1.1房地产登记的概念
■1.2房地产登记制度的类型
■1.3房地产登记的目的和意义
■1.4房地产登记的任务
■1.5房地产登记的原则
■1.6物权法确定的不动产登记制度
1.1房地产登记的概念
■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
1.2房地产登记制度的类型
■契据登记制
□本质是权利在当事人订立合约时就生效
□登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利
□登记只具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人
□法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任
■产权登记制
□理论基础是成立要件主义
□将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力
■权利登记制
■托伦斯登记制
【重点】权利登记制和托伦斯登记制
类型
起源
特点
权利登记制
德国
①登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状
②登记有公信力，即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，法律上有绝对的效力
托伦斯登记制
澳大利亚
①房地产权利一经登记使具有绝对的法律效力
②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载
③登记采取强制登记制度
④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，两者内容必须完全一致
1.3房地产登记的目的和意义
■保护房地产权利人的合法权益
■保证交易安全，减少交易成本
■为房地产管理奠定基础
■为城市规划、建设、管理提供科学依据
1.4房地产登记的任务
■做好登记簿记载工作
■做好房地产登记信息化工作
■做好房地产登记档案管理工作
1.5房地产登记的原则
■权利主体一致的原则
□房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人
■属地管理原则
□应到房地产所在地的市县房地产管理部门登记
1.6物权法确定的不动产登记制度
■1.6.1不动产登记原则
■1.6.2登记机构的职责
■1.6.3不动产登记的载体
■1.6.4不动产登记的生效时间
■1.6.5预告登记
■1.6.6更正登记和异议登记
1.6.1不动产登记原则
■实行统一登记原则
□统一登记范围
□统一登记机构
□统一登记办法
1.6.2登记机构的职责
■登记机构的职责
□查验资料
□询问申请人
□如实登记有关事项
□其它
■登记机构不得有的行为
□权利人、利害关系人申请查询、复制登记资料的，登记机构不得拒绝
□不得要求对不动产进行评估
□不得以年检等名义进行重复登记
□不得有超出登记职责范围的其他行为
■登记机构的法律责任
□登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任
□登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿
1.6.3不动产登记的载体
■不动产登记簿－是物权归属和内容的根据
■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式
■两者不一致时，以不动产登记簿为准
1.6.4不动产登记的生效时间
■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力
■因相关法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力
■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力
■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就是发生效力
■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力
■法律规定处理需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力
1.6.5预告登记
■为了保全一项请求而进行的不动产登记
■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力
■预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效
■比如：
买卖双方签订协议后，买方如果担心交易能否实现，就可以到房地产登记部门进行预告登记，在房屋未真正过户前预先向全社会告知对其享有合法有效的请求权。
这样，在该登记有效期内，其他任何人都无法对这套房屋进行过户登记，这就有效防范了一房二卖。
除了产权转让，以房屋设定抵押或将抵押权进行转让等情形之下相关权利人也可以进行预告登记。
1.6.6更正登记和异议登记
■不动产登记簿记载的权利不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记
■申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效
■异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿
■补充，如在依靠虚假或者欺诈骗取的不动产物权登记（如夫妻中未经一方允许，另一方将共同所有的房屋转让）中，如果真正的权利人或者利害关系人发现权利受损，可以及时通过异议登记制度暂时阻止侵害行为发生，并立即寻求法律保护。
房地产登记制度
2.房地产登记制度
■2.1房地产登记的种类
■2.2房地产登记的体制
■2.3房屋登记的范围
■2.4房屋登记机构
■2.5房屋登记的基本要求
■2.6房屋登记的程序
■2.7房屋登记的时限
■2.8房屋登记的其他规定
■2.9房屋登记收费
2.1房地产登记的种类
■土地登记（五类）
□2.1.1土地总登记
□2.1.2土地初始登记
□2.1.3土地变更登记
□2.1.4土地注销登记
□2.1.5土地其它登记
■房屋登记（五类）
□2.1.6房屋所有权登记
□2.1.7房屋抵押权登记
□2.1.8地役权登记
□2.1.9房屋预告登记
□2.1.10房屋其他登记
2.1.1土地总登记
■土地总登记是在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内土地进行的全面登记
■土地总登记应发布通告
■公告期满，当事人对土地总登记审核结果无异议的，由国土部门报人民政府批准后登记
2.1.2土地初始登记
■是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记
■分类（根据土地权利来源）
□国有土地初始登记
■划拨
■出让
■划拨转出让
■国有土地租赁
■以国有土地使用权作价出资或入股
■国家授权经营
□集体土地初始登记
■使用本集体土地进行建设
■集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业
■使用本集体土地进行农业生产
□抵押土地
□地役权
2.1.3土地变更登记
■概念
□是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记
■土地变更登记的情形
□转让
□处分抵押财产而取得土地
□法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠等取得土地
□土地用途发生变更
2.1.4土地注销登记
■概念
□是指因土地权利的消灭等而进行的登记
■土地注销登记的情形
□依法收回国有土地
□征收集体土地
□因生效法律文书使原土地权利消灭
□当事人未办理注销登记的
□因自然灾害等造成土地权利消灭的
□非住宅国有建设用地期限届满后不再续期的
2.1.5土地其它登记
■更正登记
■异议登记
■预告登记
■查封登记
2.1.6房屋所有权登记
■概念
□房屋登记机构根据申请人的申请，将房屋所有权或所有权变动等事项，在登记簿上予以记载的行为
■分类
□房屋所有权初始登记
□房屋所有权变更登记
□房屋所有权转移登记
□房屋所有权注销登记
2.1.7房屋抵押权登记
■概念
房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为
■分类
□一般抵押登记
■房屋抵押权设立登记
■房屋抵押权变更登记
■房屋抵押权转移登记
■房屋抵押权注销登记
□最高额抵押登记
■房屋最高额抵押权设立登记
■房屋最高额抵押权变更登记
■房屋最高额抵押权转移登记
■房屋最高额抵押权注销登记
■房屋最高额抵押权确定登记
2.1.8地役权登记
■是指房屋登记机构根据当事人的申请，依法将地役权设立、转移、变动等有关事项在需役地的供役地登记簿上予以记载的行为
2.1.9房屋预告登记
■指申请人为保障将来的物权实现，向房屋登记机构申请，将申请事项在登记簿上记载的预先登记行为
2.1.10房屋其他登记
■更正登记
■异议登记
撤销登记
■查封登记
2.2房地产登记的体制
■房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记
■个别地方实现了房地产统一登记
2.3房屋登记的范围
■国有土地上的房屋
■集体土地上的房屋
■具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照房屋登记的规定和程序，由房屋登记机构依法登记。
2.4房屋登记机构
■直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关
2.5房屋登记的基本要求
■以共同申请为原则，以单方申请为例外
□可以由当事人单方申请的情形
□建筑区区内属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业管理用房的登记
■以查验申请资料为主，实施必要的实地查看
■按房屋基本单元进行登记
□国有土地范围内成套住房，以套为基本单元，非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元
□非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元
可以由当事人单方申请的情形
■因合法建造房屋取得房屋权利
■因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利
■因继承、受遗赠取得房屋权利
■房屋登记办法所列变更登记情形之一
■房屋灭失
■权利人放弃房屋权利
■其他
2.6房屋登记的程序
■申请
■受理
■审核
■记载于登记簿
■发证
【重点】
■予以登记的条件（5条件）
■不予登记的情形（7条）
■权属证书的种类
□房屋所有权证书
□房屋他项权利证书
■登记的公告（非必须步骤）
2.7房屋登记的时限
登记类型
时限
国有土地范围内房屋
30个工作日
集体土地范围内房屋
60个工作日
抵押权、地役权登记
10个工作日
预告登记、更正登记
10个工作日
异议登记
1个工作日
■公告时间不计入规定时限
■延长时限最长不得超过原时限的一倍
2.8房屋登记的其他规定
■关于最高额抵押权登记
■关于房屋预告登记
■关于房屋更正登记和异议登记
■关于基于判决、仲裁的登记
■关于在建工程抵押登记
■关于房改售房登记
2.9房屋登记收费
■房屋登记费的性质
□属于行政事业性收费，应全额上缴地方国库，纳入地方财政预算管理
■计费方式和标准
□房屋登记费各申请人收取，需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取
□住房每件80元
□农民宅基地建房，不收取登记费，只收10元工本费
□非住房每件550元
□经济适用住房减半
□房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收登记费
□房屋登记费中包含权属证书费
□多增加一本权属证书，加10元
□补领证时只收权属证书费
房屋产权登记信息查询
3.房屋权属登记信息查询
■3.1房屋权属登记信息查询概述
■3.2房屋权属登记查询范围
■3.3房屋权属登记信息查询的程序
■3.4对查询机构和查询人的要求
3.1房屋权属登记信息查询概述
■概念
□指房屋权属机关在登记过程中形成的与房屋权属直接相关的信息
■分类
□原始登记凭证
■房屋权利登记申请表
■房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据
■权属登记申请人提交的其他资料
□对房屋权利的记载信息
■房屋自然状况
■房屋权利状况
■其它信息
■意义
□权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供
□是物权公示原则的具体要求和体现
□物权的各种变动必须采取法律许可的方式向社会予以展示，以获得社会承认和法律保护
3.2房屋权属登记查询范围
■登记信息查询采取“分层次查询”的原则，区分不同的人群，对不同的登记信息规定了不同的查询范围
■可以公开查询的信息
□房屋自然状况
□房屋权利状况
■限制查询的信息－原始凭证
3.3房屋权属登记信息查询的程序
■查询人提出查询申请
■查询机构提供查询
■查询结果证明的出具
■不能查询的情形
□按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的
□要求查询的房屋尚未进行权属登记的
□要求查询的事项、资料不存在的
□对查询当事人的其他要求
3.4对查询机构和查询人的要求
■对查询机构的要求
□建立房屋权属登记信息查询制度
□更新查询信息
□及时提供查询
□指定专人负责查询工作
□不得擅自扩大查询范围
■对查询人的要求
□按规定提交查询资料
□在指定场所查询
□不得毁坏查询设备
□保守国家机密、个人隐私和商业秘密
□按规定缴纳查询费用
房地产权属档案管理
4.房地产权属档案管理
■4.1房地产权属档案管理的内容
■4.2房地产权属档案的特点
■4.3房地产权属档案的作用
■4.4房地产权属档案业务管理的内容
4.1房地产权属档案管理的内容
■房地产平面图－图
■房地产有关证明文件－证
■房地产卡片－卡
■房地产登记簿册－册
4.2房地产权属档案的特点
■专业性
□管理有专门部门
□权属档案是专业性材料
□权属档案有专业管理方法
■动态性
■真实性
■完整性
□房地结合
□图档结合
■价值性
■法律性
4.3房地产权属档案的作用
■登记发证
■交易评估
■房管政策
■落实政策
■司法仲裁
■规划建设
■旧城改造
■史迹考证
■编史修志
■房地征税
4.4房地产权属档案业务管理的内容
■收集
■整理
■鉴定
■保管
■检索
■编研
■统计
■异动管理
■利用
房地产测绘
5.房地产测绘
■5.1房地产测绘的概述
■5.2房地产测绘的作用
■5.3房地产面积测算的内容
■5.4房地产面积测算的一般规定和方法
■5.5土地面积测算
■5.6房屋面积测算的一般规定
■5.7共有建筑面积的分摊
5.1房地产测绘的概述
■定义
□指运用测绘仪器、测绘技术和测绘手段，来测定房地产的位置、界址、占地范围和面积数量等，为房地产权利人和管理部门提供信息服务的一项专业技术活动
■种类
□房地产基础测绘
□房地产项目测绘
■测绘成果
□房产簿册
□房产数据
□房产图集
■测绘的基本内容
□房地产平面控制测量
□房地产调查
□房地产要素测量
□房地产图绘制
□房地产面积测算
□房地产变更测量
□房地产成果资料的检查与验收
5.2房地产测绘的作用
■为房地产开发、经营以及交易提供基本信息服务
■为房地产管理提供信息服务
□制定相关政策时
□房地产权属登记发证时
■为其他部门提供参考资料
5.3房地产面积测算的内容
■房屋面积测算
□房屋建筑面积测算
□房屋使用面积测算
□共有建筑面积测算
■用地面积测算
□房屋占地面积测算
□丘面积的测算
□各项地类面积测算
□共用土地面积测算
5.4房地产面积测算的一般规定和方法
■房地产面积测算的一般规定
■房地产面积测算的方法
□解析法
■界址点坐标解析测算面积
■几何图形法量算面积
□图形法
■求积仪法
■称重法
■模片法
■光电面积量算仪法
5.5土地面积测算
■丘测量要求
■不计入用地面积的范围
□无明确使用权属的冷巷、巷道或间距地
□市政管辖的马路、街道、巷道等公共用地
□公共使用的河滩、水沟、排水沟
□已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
□其他按规定不计入宗地的面积
5.6房屋面积测算的一般规定
■建筑面积和房屋产权登记面积
□建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
□房屋共有建筑面积是指产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
□房屋产权登记面积是由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。
■房屋使用面积
□房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。
■计算建筑面积的有关规定
□计算全部建筑面积的范围
■永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
■房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。
■穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按期水平投影面积计算。
■房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位，按期外围水平面积计算。
■挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算。
属永久性结构有上盖的室外楼梯，桉各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
■地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上，按期外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
■有柱（不含独立柱、单排柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
■玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
■属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算。
■有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝面积计算建筑面积。
□计算一半建筑面积的范围
■与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
■独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
■未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
■无顶盖室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
■有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
□不计算房屋面积的范围
■层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室等。
■突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
■房屋之间无上盖的架空通廊。
■房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
■骑楼、骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
■建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱，罐的平台。
■利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
■活动房屋、临时房屋、简易房屋。
■独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
■与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。
□几种特殊情况下计算建筑面积规定
■同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙的，以主墙为准计算建筑面积，墙厚按主墙体厚度计。
各楼层墙体厚度不同时，分层分别计算。
金属幕墙及其他材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。
■房屋屋顶为斜面结构的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。
■全封闭阳台，有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影全部计算建筑面积。
未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积。
■与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用伸
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