北京高校物业管理服务及费用评估标准Word下载.docx
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2、2006年北京市最低工资标准为640元/月；
3、人员费用适用于社会招聘的务工人员，并根据北京市公布的平均工资增幅相应进行调整；
4、所列收费标准如没有特殊标注均视为按年度计算,所列面积如果没有特殊标注均视为建筑面积；
5、学校应向物业管理单位提供所管服务面积的4—6‰的管理用房；
6、“指导标准”解释权为北京高校后勤研究会物业专业委员会，并将在实际运用中作补充修改。
北京市教育委员会
2006年9月
2
1、实行24小时值班，持证上岗，做到火灾、盗窃等事故不迟报、误报；
2、在岗期间无睡岗、聊天、吸烟及做其它与本岗位无关的事情；
12.5万元/室四班三运转3、中控室内的电话属专用报警联系电话，任何人不得占用，影响联络；
8人/室（1300元/人.月×
120.46万元/室双岗中控4、处理报警及时率：
100%；
月×
8人/室）
5、发现设备故障要及时排除或通知、并协助技术人员进行修理维护；
6、值班人员要每日认真做好值班和交接班记录，如实填写系统运行情况。
1、站姿：
抬头、挺胸、呈跨立姿势；
6.2万元/门2、礼貌迎来送往，引导方向正确，答询准确；
四班三运转4人/门（1300元/人.月×
120.43万元/门单岗门卫3、控制闲杂人员进入大楼；
月×
4人/门）4、认真检查贵重物品出门凭证，确保财产不受损失；
5、保证大堂出入口畅通。
1、24小时保安巡视服务，每2小时对辖区巡视1次；
2、维持楼区的公共秩序，按指定的巡视路线巡视；
12.5万元/2万?
3、巡视签到、电子巡更对点准时、规范；
四班三运转8人/2万?
（1300元/人.月×
120.46万元/2万?
4、劝止违反安全或公共秩序的行为；
双岗巡检
8人/2万?
）5、接到报警后5分钟内到达报警现场，维护秩序，并协助处理；
6、巡逻中遇到师生求助或突发事件，应立即处置或对讲呼叫救援；
7、遇到可疑人员进行询问验证，必要时送交保卫部门处理。
注：
1、消防探头、消火栓、消防水泵、消防水箱、消防管道等消防系统的管理维护费用由消防主管机构另行制定；
2、巡检面积按建筑面积计量；
3、材料费用包含：
通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用。
3
1、楼道、楼梯、大厅干净整洁、玻璃明亮；
地面无污垢、痰迹、纸屑、烟头；
桌椅、讲
21600元/千?
台无灰尘，桌斗内无杂质；
黑板板面擦净，板槽内无粉末，黑板周围整洁；
窗台无灰尘，教学楼1.5人/千?
（1200元/人.月×
123400元/千?
窗帘挂放整齐；
卫生间无异味、厕坑、镜面无污点；
洗手台面无油渍；
纸篓随时清理；
1.5人/千?
）2、保洁工具与保洁用品要统一放在指定地点，保证楼道、教室、大厅、卫生间整洁；
3、捡拾物品及时上交楼管员做失物招领，不许私自处理。
1、大理石墙面用纸巾擦拭无灰尘，喷涂墙无污迹；
2、地面干净无杂物，大理石地面有光泽，地毯洁净无污渍；
14400元/千?
（1200元/人.月×
12办公楼1人/千?
3400元/千?
3、天花板、天棚目视无灰尘、无蜘蛛网，玻璃门窗无明显污迹；
1人/千?
）4、卫生间无异味，便器无污垢，地面无纸屑、烟头、无积水；
5、门、窗、扶手、灯具、风口、消防栓等公用设施用纸巾擦拭无明显灰尘、无污迹。
1、负责学生公寓楼道、水房、卫生间等公共区域的保洁及垃圾清运工作；
2、楼内地面干净无杂物，天花板无蜘蛛网，厕所及盥洗室清洁无污垢、无异味；
12学生公寓1人/千?
3、楼外每天清扫，保持无果皮、废纸等杂物；
）4、垃圾箱（桶）每天清掏及擦拭二次；
5、公共门窗、玻璃、镜子、桌椅保持洁净光亮。
1、目视墙面干净无污渍，清洗后见本色，清洗过程环保、无污染；
外墙清洗1.5元/?
.次
2、玻璃面上无污渍、水渍、见本色，光亮。
注：
1、教学楼、办公楼、学生公寓保洁按实际保洁面积计量；
2、外墙清洗面积按建筑面积计量，费用为工料费；
3、多媒体设备管理服务收费标准由设备主管机关另行制定；
4、材料费用包含：
扫帚、清洁剂、玻璃器、毛巾、垃圾袋、洗衣粉等日常保洁耗材费用；
5、高档教学、办公区及室内实行特约保洁服务，费用由双方协商制定。
4
1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；
2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率95%以上，发现问题及时报修，并做好记录；
3、挂牌服务，礼貌待客；
向导咨询，有求必应；
例行安检出勤率100%；
教学楼四班8.6万元/楼4、定期对员工进行岗前培训；
三运转单岗4人/楼（1800元/人.月×
120.46万元/楼5、根据课程安排，提前将教室准备完毕，为师生提供方便、舒适的上课环境；
楼管月×
4人/楼）6、熟悉本楼宇一切情况，包括：
教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征
及其教学安排等；
具备处理应急突发事件的能力；
7、按学校要求开放关闭教室，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并
锁好门窗。
1、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时记录；
2、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；
办公楼四班8.6万元/楼4、例行安检出勤率100%；
三运转单岗4人/楼（1800元/人.月×
120.46万元/楼5、熟悉本楼宇一切情况，包括：
办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员楼管月×
4人/楼）
的特征及工作时间等；
6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；
7、对新员工进行岗前培训；
服务满意率96%。
1、行为举止得体，使用文明规范用语；
2、24小时值班，为学生提供接待、查询、代存、代办、借阅、电话、传达等服务；
学生公寓四8.6万元/楼
班三运转单4人/楼（1800元/人.月×
120.46万元/楼3、对进出可疑人员进行询问检查，并协助相关部门做好消防治安工作；
岗楼管月×
4人/楼）4、严格管理宿舍钥匙，依据有效凭证准确借出，妥善收回借出的钥匙，并做好借用记录；
5、保证前台设施设备的完好，为学生提供一个良好的大厅环境。
1、材料费用包含：
通讯器材、记录本、笔、手电及电池等费用；
2、楼管员要求大专学历。
5
1、植物配置基本合理。
乔、灌、花、草齐全，基本无裸露土地；
2、树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。
树冠基本完整，内膛不乱，通
风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；
在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、
落叶；
被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；
有蛀干害虫的株数在2%以下，介壳虫危绿化二级害较轻；
树木缺株在4%以下；
树木基本无钉栓、捆绑现象；
7—8.5元/?
养护3、绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以
下；
草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；
宿根花卉管理及时，
花期正常，缺株率在5%以下；
4、绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；
设施基本完好，无明显人为损
坏，对违法行为能及时发现和处理；
绿化生产垃圾能及时清运。
1、绿化二级养护面积按实际绿化养护面积计量，费用为工料费；
绿化养护费的制定参照京政发[2001]14号文件核算（6.5-8.5元/?
.年）。
6
1、完成校园环境卫生工作；
保持道路全天整洁干净；
2、每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾集中清运至垃圾楼；
45000元/万?
3、雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上负责组织物业各部门共同清扫道路保洁2.5人/万?
（1500元/人.月×
126600元/万?
责任区）；
2.5人/万?
）
4、建筑渣土的处理原则是谁施工谁及时运出，属新的绿化工程中的渣土，清运费用全部
包括在工程中；
清扫的渣土及杂物和学校认可的无头渣土由保洁员集中运出学校。
1、四月中下旬至十一月上旬，做好每日一次灭蚊蝇工作；
除四害消杀1元/?
2、灭蟑、灭鼠、灭虫害药物，由物业统一管理、发放。
1、每年（或每半年）清理一次，硬的表面、块状物全部清运；
化粪池清掏0.3元/?
2、清理后，目视井内无积物、块状物浮于上面，出人口畅通，保持污水不溢出地面。
1、居民生活垃圾日产日清，清运率达到100%；
2、垃圾必须排放在指定地点，不得乱倒滥卸；
3、覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；
垃圾清运24元/吨4、垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；
5、车容车貌保持整洁，设备完好无损；
6、清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；
7、负责垃圾楼、站的管理及日常维护小修。
1、道路保洁面积按实际清扫保洁面积计量；
2、垃圾楼、站的大、中修费用另报专项；
3、化粪池清掏费的制定参照《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》，面积按建筑面积计量；
4、垃圾清运费的制定参照京价（收）字[1999]第253号文件核算（25元/吨）。
7
1、保障供电安全运行；
2、主配电室实行24小时运行值班，认真做好《门禁记录》、《运行值班日志》、《停电跳闸630KVA以上19.2万元/所记录》、《设备缺陷记录》、《设备履历记录》、《设备检修记录》等各项记录，处理设备停电（含）变电所四8人/所（2000元/人.月×
123万元/所故障，解决设备缺陷无误，无任何责任停电事故；
班三运转值守
8人/所）运行维护3、定时巡检设备，及时消除隐患，定期对变电设备进行维护保养，保证设备干净整洁，
绝缘良好，接触可靠。
设备时刻处于完好状态，保障安全供电；
4、保证避雷设备完好、有效、安全，按规定进行试验。
1、无人值班变电所设专人每周进行一次巡检，重点检查高压设备运行、变压器温度、设
备导线接触、电容补偿柜运行及建筑物完整情况等，并填写巡检记录，发现问题及时解决；
无人值守变电所
7.2万元/主配辖区及变台、箱变、2、低压配电室每月进行一次巡检，重点检查低压设备运行、设备导线接触、低压负荷三（2000元/人.月×
12800元/所3人/主配辖区低压配电室双人相平衡、空气开关有无过热现象等情况，并填写巡检记录，发现问题及时解决；
3人/主配辖区）巡检维护3、变电所每周清扫一次设备表面，每月清扫一次环境卫生，低压配电室每季度清扫一次
设备表面及环境卫生。
1、变电所材料费用包含：
变电所设备易损部件更换费、保洁耗材费、变电设备检修、试验费等，不含大、中修费用；
2、630KVA以上（含）变电所运行维护参照《北京地区电气规程汇编》核算（每班值班人员不少于2人）；
3、11万KV自管电站材料费用在上列标准基础上适度上调。
8
楼层分类电梯类型运行梯备用梯高峰梯备注
交流调压调速296092961658015层及以下的楼房轿厢
以10层为基准层，每无人值守电梯运行维护费交流调频调压调速2849228496332
1、主梯6：
00－24：
00不间断运行，0：
增减一层，费用增减交流调压调速5834758351296600－6：
00呼叫运行，电梯工夜间值班，并15层及以下的楼房轿厢
1%，总增减不超过5%。
在候梯厅公布呼叫电话或房号。
凡是楼层有人值守电梯运行维护费交流调频调压调速57230572312718中设有电梯门的，均须开启载客；
2、凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、交流调压调速396653966881416-25层的楼房轿厢17点－19点与主梯同时运行；
无人值守电梯运行维护费以20层为基准层，每交流调频调压调速38548385585663、主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运增减一层，费用增减行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在交流调压调速684926849152201%，总增减不超过5%。
16-25层的楼房轿厢30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至有人值守电梯运行维护费交流调频调压调速67374673714972次日5点以内完工；
有发生紧急情况时的
处置预案；
维修服务标准执行京房地修字交流调压调速430174312955926层及以上的楼房轿厢[1998]第799号文件规定。
无人值守电梯运行维护费以30层为基准层，每4、一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情交流调频调压调速4189941909311
增减一层，费用增减况时，应迅速组织救助。
交流调压调速717557176159461%，总增减不超过5%。
26层及以上的楼房轿厢
有人值守电梯运行维护费交流调频调压调速70638796415697
1、电梯运行维护费用的制定参照京发改[2005]2662号文件；
2、大、中修报专项。
9
1、保证居民正常生活饮用水，有停水或水污染事件发生时，要采取应急预案；
2、由专人对水箱、水泵进行封闭式管理，制度上墙，高压水泵每月检修1次，水箱每年清洗消毒2次，化验水质2次，确保二次供水运1.2元/?
水质符合饮用水标准；
行维护3、维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定；
4、工作人员持有效健康证上岗，有二次供水卫生许可证、水质化验单。
1、二次供水运行维护面积按建筑面积计量；
2、运行维护费参照京发改[2005]2662号文件制定（0.1元/?
.月）。
有人值守的5.4万元/眼1、每年化验水质两次，确保符合自备井水质检测标准；
自备井运行3人/眼（1500元/人.月×
15500元/眼2、实行24小时自备井出水消毒，使矿物质、菌群等不超标。
维护2月×
3人/眼）
1、材料费用包含日常工具费、水质化验费及小修费等，大、中修报专项。
1．中水设施的管理人员须经过专门培训，并经市节水办公室考核，领取合格证后，方可
从事管理工作。
有人值守的86400元/站
2．制定合理的“操作规程”，并严格按操作规程进行设施的运行管理。
中水站运行4人/站（1800元/人.月×
10.3元/吨3．有完整的运行管理记录。
4人/站）4．每年化验水质一次，确保水质符合《城市杂用水水质标准》。
大、中修报专项
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1、服务人员培训上岗，持有健康证；
2、维护浴室设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；
0.2元/10升3、按学校提出的时间要求，提供澡水供应；
燃气（20元/吨）4、水温：
夏季保持在39度；
冬季保持在42度；
5、保持衣柜整洁卫生、室内通风；
洗澡6、坐椅无水渍，地面无积水；
热水7、管理人员巡视检查不间断；
及时救助晕堂人员；
8、及时清理地面积水，防止滑倒；
0.35元/10升9、办理水卡，开户、充值、挂失、解挂、补办、注销等工作；
燃油（35元/吨）10、联系水卡厂家，解决水控系统出现的各种问题；
11、做好水卡室内环境卫生工作，负责财务安全，防火防盗。
1、司炉人员培训上岗，持有健康证；
0.32元/8磅2、维护茶炉房设备，无跑冒滴漏，保证正常运行；
饮用开水（90元/吨）3、按学校提出的时间要求，提供开水供应；
4、输出水温保持在95?
以上。
1、确保用户对蒸汽需求；
2、每2小时一次化验软化水，确保软化水水质符合国家规定标准；
蒸汽180元/吨3、严格按国家标准规程操作锅炉，每半年校验一次检测装置；
4、维护、检修设备，使设备完好率在96%以上；
5、通过国家技术监督安全检查，全年无重大安全事故。
1、蒸汽供应费用按照燃气为燃料能源进行测算。
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8640元/万?
（1800元/人.月×
120.4人/万?
2元/?
燃气1、按照国家标准安全运行锅炉，司炉人员持证上岗，认真填写运行记录；
0.4人/万?
）2、每日进行安全自查，定期接受技术监督局安全检查；
直供3、在室外温度不低于零下9?
时，保证室温在16度至20度，且覆盖率在95％以上；
17280元/万?
4、每日抽查室内采暖情况，有测温记录；
（1800元/人.月×
12燃煤0.8人/万?
0.8人/万?
）5、供暖系统软化水每天化验两次，确保水质符合国家规定的检测标准，保证锅炉安全运
行；
12960元/万?
6、供暖期间每天对供暖系统巡视，保障系统正常供暖，并对每次巡视做好巡视记录；
120.6人/万?
燃气7、供暖季实行24小时全天候服务。
维修人员统一着装，进入用户房间维修需穿鞋套，并月×
0.6人/万?
对当天维修进行电话跟踪回访，抽查量为维修量的100%；
间供
21600元/万?
8、及时修复系统中的跑冒滴漏，返修率不超过1%，用户对维修人员服务态度的投诉小于
12燃煤1.0人/万?
1%。
用户报修上门服务一次性解决问题有效率达98?
以上；
接到报修后，15分钟内到达
1.0人/万?
）现场，出现采暖管道或暖气片漏、渗或不热等故障，1小时内排除并清理干净现场；
9、停暖后，对管网及各种设备进行检修和维护保养，保证锅炉设备完好率100%；
6480元/万?
10、运行单位要不断采取节能降耗的研究和技改措施。
12市政供热0.3人/万?
0.3人/万?
1、供暖面积按建筑面积计量；
供暖运行维护费用不含水电气等能源费，不含锅炉、主管网、换热设备的大修更新改造费用；
2、供暖运行维护最低配置8人/站；
3、供暖承包制收费标准：
燃气供暖为30元/120天.?
；
燃煤直接供暖为16.5元/120天.?
燃煤间接供暖为19元/120天.?
供暖时限超出120天，费用相应递增；
根据市场能源费用变化，供暖费用相应调整；
4、供暖运行维护费用的制定参照京价（商）字[2001]372号文件核算。
12
1、每天对空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运转正常21600元/人且不超标，无漏水现象；
（1800元/人.月直燃机组５人/机房１人/万?
2万元/台3.85元/?
4.45元/?
2、保障6月至9月的制冷运行，室内温度维持在26度；
保×
12月）
障11月至次年3月的换热运行，室内温度不低于16摄氏度；
3、四月机组检修；
五月室内风机排风管调试；
十月保养全部
制冷设备；
4、空调系统出现故障后，维修人员在15分钟内到达现场维21600元/人
（1800元/人.月压缩机组４人/机房１人/万?
修，小修及时处理，中修、大修及时联系厂家技术人员并协1.５万元/台3.85元/?
×
12月）助维修；
维修及时率100%；
有故障应急处理方案。
1、空调运行维护面积按建筑面积计量；
2、主机维护费用指机组的维护费用，系统维护费用指除机组外的空调设施设备的维护费用；
3、空调运行维护费用不含水电气等能源费及机组、主管网的大中修更新改造费用。
13
时限要求：
急迫性小修项目包括：
楼房厕浴间排污管道堵塞；
室内给水系统小修、换管；
烟道堵塞等。
自接到报修之时起2小时到
达现场。
除急迫性小修之外的零修项目为维护性小修：
自接到报修之日起，三日之内处理或与住户预约修复日期。
（一）、室内地面、散水小修内容：
普通水泥楼面和地面起砂空鼓、影响使用，楼面或地面的块料面层松动的、散水严重破损影响其功能的，应修补：
木楼
板损坏、松动、残缺的，应修复，如磨损过薄影响安全的，可局部拆换；
质量标准：
普通水泥楼面地面及散维修后应平整、光滑、
接槎平顺；
木质楼地面维修后应牢固、平整、拼缝严密。
（二）、室内墙面及顶棚小修内容：
内墙及踢脚线抹灰空鼓、剥落的应修补；
顶棚抹灰空鼓、剥落的应修补；
修缮后的内墙面及灰顶棚应恢复原
有使用功能，抹面应接槎平整、不开裂、不空鼓、不起泡、不翘边，面层与基层结合牢固。
（三）、检修门窗小修内容：
钢木门窗框松动、门窗扇开关不灵活、脱榫、糟朽、开焊、小五金缺损的应进行修补；
修后的钢木门窗应屋面、地面、顶棚、室内外抹开关灵活不松动，框与墙体结合牢固，五金齐全。
玻璃装钉牢固，腻子饱满，窗纱绷紧
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