某小区物业管理方案.docx
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某小区物业管理方案
某小区方案
（1）
编号：
2011-05-01
某物业公司
二0一一年五月一日
某小区管理方案
一、项目简介
1、项目位置：
位于鹿泉市北斗路的【某小区】，东近海山公园，南面电力局宿舍，西邻人民医院，周边交通便捷，配套设施完善，地理位置优越。
小区总建筑面积51000余平米，建筑主要由多层及私家车库和谐布局。
具交通.邮局.购物.就学.就医.餐饮等多项优越条件,矗立于美丽的山水城市中。
2.物业类型：
由4幢设计风格现代的小高层建筑组成的【某小区】。
规划建成商品房住宅.车库为一体的中型社区。
整个建筑群优雅而高贵,设施齐全时尚,环境自然怡人。
建筑形成独立的小园区，人车分流。
社区得山水之清秀，拥配套之便利，集产业之人气，凝文化之魅力，生活条件得天独厚，远景展望曼妙可人。
3、物业公司简介：
某物业公司成立于2010年3月，注册资金50万元，具有国家物业服务三级资质，公司组织机构齐全，设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企业发展部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
二、物业管理实施方案管理目标
1、业主对物业管理综合满意率96%
2、有效投诉处理及时率92%
3、设备设施完好率95.5%
4、火灾发生率0
5、治安刑事发生率0
6、业主报修维修及时率98.5%
7、计划培训率92%
8、采购物品合格率96%
三、某小区管理处组织结构
♦管理处机构图
♦管理机制
不达标
达
标
不达标
达
标
♦
工作流程
四、物业服务内容
1、综合服务
●24小时投诉保修服务，解决小区业主的各种物业服务诉求。
●前期交房各种手续的办理，装修管理及服务。
●建立档案资料管理，有助于保存小区的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
●节日环境布置、社区文化活动。
2、设备设施及保修管理及计划
●公共水电暖设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
●加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
●对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
●对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态；
●对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代；
●建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；
●采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
●对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
●保持物业房屋及公共设施的完好并延长其使用寿命，保证其使用功能得到正常发挥，进行日常维护及定期保养。
物业的维护保养包括房屋本体的维护保养及公共设施的维护保养两个方面。
（1）房屋本体的维护保养
养护范围：
房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公共水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公共天线和消防设施等。
房屋本体维护保养和实施一览表
项目
方式
方案
标准及实施效果
检查周期
内容
外墙面
日常维护
1个月
维修破损处，清洗污垢
无损坏、
无污迹
定期保养
2年
翻新、清洗
楼梯间及通道
日常维护
2个月
及时维修、更换
整洁、
无损坏
定期保养
1年
粉刷、修补、测试
上下
水管道
日常维护
1周
及时维修、补漏
整洁、畅通、无滴漏
定期保养
1年
刷漆、检修阀门、疏通
公共
水箱
日常维护
1周
及时维修
水质抽验
合格
定期保养
半年
清洗、消毒
加压
水泵
日常维护
1周
及时维修、加润滑油
使用正常、安全无故障
定期保养
半年
拆洗、更换配件、测试
定期保养
季/年
检测、每年调校测试
机电
设备
日常维护
1周
及时维修、清洁
使用正常、安全无故障
定期保养
半年
测试、更换配件
消防
设施
日常维护
1周
及时维修
整洁、
使用正常
定期保养
1年
检测、刷漆、更换配件
（2）公共设施的维护保养
养护范围：
物业内的道路、路灯、智能化系统、沟、渠、池、井、地下排水管、园林、绿化地、娱乐设施、公共场所、停车场、走廊、车库等。
公共设施维护保养和实施一览表
项目
方式
方案
标准及实施效果
检查周期
内容
道路走廊
日常维护
每天
路面修补
整洁、无损坏
定期保养
每年11月
路牙、路面刷漆
路灯
日常维护
每周
线路、灯只开关维修、更换
符合安全标准、正常使用
定期保养
每年12月
灯杆刷漆、线路开关检测
智能化系统
日常维护
每月
检测、试验、维修、更换
传感灵敏、使用正常
定期保养
每年5月、11月
沟、渠、池、井、地下排水管
日常维护
每月
及时维修（清理）破损
畅通、损坏
定期保养
1年
清理淤泥、井盖和井梯
园林绿化
日常维护
每天
浇水、除草、修剪、防病虫
无病虫害、生长正常、外型美观
无损坏、安全使
用、整洁
定期养护
每季度
喷药、施肥、乔木成型、修剪、松土
娱乐设施
日常维护
每天
及时维修、更
换
定期保养
1年
翻新、刷漆、更新配件
停车场、车库
日常维护
每天
及时维修、更换
标识完整、明晰、设备完好，使用正常
定期保养
1年
刷漆、更换残旧标识牌、消防设施检测
定期保养
半年
清洁、测试
二次供水池
日常维护
1周
及时维修
水质抽验合格
定期保养
半年
清洗、消毒
水泵
日常维护
1月
及时维修、加润滑油
使用正常、安全无故障
定期保养
半年
拆洗、更换配件、测试
3、物业治安防范管理
保安服务是物业物业管理中不可缺少的一部分，可以说没有安全的环境，业主就没有舒适的生活，如果一个物业给业主产生不安全之感，那就会严重影响该物业的声誉，就会迅速失去客源并不能保值，就会大幅度降低经济效益和社会效益，而优质服务也会成为无的之矢。
某物业公司针对某小区的位置特点，根据人防加技防的原则，在对某小区治安防范工作，本公司拟采取如下安保方案：
●小区实行24小时安保管理。
●管理处将在小区各出入等重要部位设岗，24小时专人守卫。
●建立小区内部24小时不间断保安巡逻制度。
●根据人防加技防的原则，采取先进可靠的安保技防措施，包括电视监控系统、门对讲系统等。
●对小区保安人员定期进行专业培训和技能培训。
●对外来车辆和外来人员实行严格登记、询问等管理。
●对保安人员招聘进行严格筛选、注重形象、实行半军事化管理。
4、小区清洁
某小区环境卫生管理标准如下：
（参见建设部颁发的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》）：
●设有责任划分明确、奖罚制度健全的保结队伍管理小区内环境卫生，队伍稳定，管理制度详尽、并得到贯彻执行。
●经常清扫保洁，垃圾日产日清，清扫、保洁率达到99%以上。
●环卫设施完备，设有果皮箱、工具箱、必要保洁设备、休息室等。
●小区内不能违章建筑，不能未达到国家或地方规定的污染物排放。
●小区道路达到“五不”“六净”标准，既不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆和不乱倒垃圾：
路面净，路沿净，人行道净，雨水口净，树坑墙根净。
●每日实行10小时巡回保洁制度。
●严格按照“作业指导书”要求对保洁工进行管理。
5、绿化管理
绿化环境是一个优美住宅环境的重要组成部分之一，绿化养护的好坏将直接影响到小区的形象。
●某小区的绿化养护将由本公司派遣专业绿化养护人员负责，承担园区绿化每天的浇水、修剪养护树木花草工作
●管理处将根据某小区绿化初始设计目的，从整体上控制好绿化设计效果并能得到充分的实现。
●每月管理处将对整个园区的绿化工作进行检查，并根据检查标准进行评分。
●按作业指导书要求进行管理。
五、对某小区物业管理工作计划
主要分为二个方面，即入伙阶段工作计划、管理期内工作计划。
入伙阶段工作计划
序号
项目
工作内容
计划时间
1
入伙实施
A、与环卫、房管局、公安、物价局、电信、银行等有关政府部门取得联系，开展有关工作。
B、各项入伙资料文本的准备。
C、明确入伙流程及各岗位职责。
D、与开发商共同策划举行交房仪式，入伙现场的准备。
E、入伙手续办理。
物业交付使用前二个月
2
初次业主意见调查
A、以问卷调查、电话、拜访等形式了解业主各类信息，加强与业主交流。
B、针对业主合理意见，进行纠正措施。
C、回访与反馈意见收集。
物业及交付使用半年内
3
二次装修管理
A、装修方案审批，宣传装修规定。
B、装修手续办理及装修服务。
C、装修施工工程监控。
D、装修工程验收。
物业交付使用起
4
档案建立与管理
A、收集业主资料归档。
B、各类图纸资料的装订归档。
C、建档与运用。
物业交付使用起
管理期内工作计划
管理期
主要规划项目
备注
第一年
A、全面导入ISO9001：
2000版质量保证体系，修订和完善符合小区特点的各项管理规章制度及操作规范。
B、开展宣传教育活动，加强精神文明建设，普及物业管理相关政策法规。
C、建立电脑网络系统，实现办公自动化。
D、员工系统培训开展。
E、开展多种经营业务，有偿、无偿服务。
F、按照年度社区活动计划，开展适合小区特点的社区活动。
G、根据实际情况进行业委会成立的准备工作。
H、开展多渠道与业主的沟通，了解需求，调整工作，在能力具备情况下满足业主需求。
自物业公司进驻之日至全面交付一年内。
第二年
A、根据首年开支预算，合理调整财务收支，开展各项增收节支工作。
B、入住率达到60%以上成立业主委员会。
C、管理水平达到市优标准，在达到评比资格的前提下，创“石家庄市物业管理优秀小区”获得称号。
D、个性化服务的提供和推广。
六、费用测算
1、计算依据：
●委托方的要求,某小区小区的地理位置及总体功能的定位.
●《河北省物业管理服务收费暂行办法》
●《石家庄市物业管理条例》
●《石家庄市物业管理服务收费管理办法》
●物业管理费用收支平衡原则
●物价水平
2、收费收支预算概况：
●物业管理费:
住宅0.5元/平方米/月，自有车库服务费10元/个/月。
车位租赁费用40-50元/个/月。
●电梯电费、日常维护养护费用等费用实行使用者付费刷卡的模式。
（见电梯方案）
●物业收入情况：
1、小区建筑面积51000平米，全部收取的按照每平米0.5元/月，每月总收入25500元。
2、车位租赁费及车库服务费用主要用于交通设备设施（如道闸）、道路标识、标线等的增设和改造维护。
●费用成本情况
序号
项目
年费用
月费用
单价（元）
比例
备注
1
管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等
96328.8
8027.4
0.16
31.48%
7人（1个主任、2个客服、4个维修）
2
物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用
63250.2
5270.85
0.10
20.67%
公共区域道路、给排水管道、供暖管网养护维修、公共区域照明、路灯电费
3
物业管理区域清洁卫生费用
43513.2
3626.1
0.07
14.22%
5人
4
物业管理区域绿化养护费用
8476.2
706.35
0.01
2.77%
1人
5
物业管理区域秩序维护费用
63342
5278.5
0.10
20.70%
7人
6
办公费用
9730.8
810.9
0.02
3.18%
7
物业管理企业固定资产折旧
4865.4
405.45
0.01
1.59%
8
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
550.8
45.9
0.00
0.18%
9
物业服务成本合计
290057.4
24171.45
0.47
94.79%
1+8项之和
10
法定税费
15942.6
1328.55
0.03
5.21%
5.50%
12
总计
306000
25500
0.5
100%
某物业公司
2011年5月1日
升级会员 