漳州市物业管理协会关于印发《漳州市住宅区水电公摊指导规.doc

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漳州市物业管理协会关于印发《漳州市住宅区水电公摊指导规则》的通知

漳物协[2010]11号

各会员单位、协会各部门：

为规范我市物业服务水电公摊行为,加强行业自律，构建文明、安全、和谐的物业管理区域，根据《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》及有关规定，结合我市实际情况，我会制定了《漳州市住宅区水电公摊指导规则》（下称《指导规则》，现印发给你们，请遵照执行。

《指导规则》中有与相关法律法规冲突的，以相关法律法规为准；执行中有什么问题，请及时与我会联系。

附：

漳州市住宅区水电公摊指导规则

漳州市物业管理协会

二〇一〇年七月二十八日

漳州市住宅区水电公摊指导规则

为规范我市物业服务水电公摊行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《福建省物业管理条例》、《福建省物业服务收费管理办法》及有关规定，结合我市实际情况，提出本指导规则。

一、本指导规则适用于本市行政区划内具有物业管理资质的物业服务企业收取住宅区水电公摊的行为。

二、本指导规则水电公摊的费用构成是指未列入物业服务费成本，为维护住宅区内共用部位、共用设施设备的正常使用，所产生的水、电等其他费用。

共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，如屋顶以及门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，如道路、绿地、智能化系统、路灯、消防设施、非经营性车场车库、公益性文体设施、电梯、照明、水泵、柴油发电机和共用设施设备使用的房屋等。

三、物业服务企业或其他单位自用水、电及经营性用水、用电必须单独设置计量表，其费用不得计入水电公摊费用。

四、水电公摊费用应遵循合理、公开的原则，按照住宅区共用部位、共用设施设备实际产生费用单独列帐，按实结算。

公摊方法、收费清单、帐目明细应定期在物业管理区域内显著位置公示，并接受业主和业主委员会的监督。

五、水电公摊收费根据“谁受益，谁承担”原则，整个住宅区共用部位、共用设施设备的开支列入总公摊，由整个住宅区全体物业使用人分摊；单个梯道、楼层共用部位、共用设施设备应独立设置计量表，其开支由本梯道、楼层物业使用人分摊。

差额电量、水量可纳入公摊费用，差额电量、水量是指总表使用数与其各分表使用数之和的差额。

差额电量主要由变损、线损和表损等损耗量产生；差额水量主要由管损、表损等损耗量产生。

六、水电公摊收费采用按产权面积、户数、楼层系数计算；采用固定数额分摊的，由物业服务企业与业主协商约定。

（一）电梯用电按照产权面积或户数结合楼层系数合理分摊。

1、楼层系数确定原则

（1）楼层系数确定：

以电梯受益层的中间楼层确定楼层系数为1，即电梯顶层与电梯受益底层折中的楼层系数为1。

电梯受益层是指实际使用电梯的楼层，经本梯位全体业主同意，不使用电梯的楼层为非受益楼层。

（2）楼层系数增减：

楼层系数以3层为一个单位，每个楼层系数按0.05的差率向上、下分别增减。

2、产权面积结合楼层系数分摊方法

S=S1K1+S2K2+……+SnKn

Sn:

代表各户房屋产权面积;Kn:

代表各户相应楼层系数

3、户数结合楼层系数分摊方法

M=M1K1+M2K2+……+MnKn

Mn：

代表各楼层总户数；Kn:

代表各户相应楼层系数

4、高层住宅3层（含3层）以下的各楼层业主如协商一致不用电梯的，经本梯位全体业主同意，可以不纳入电梯用电分摊范围。

5、住宅改商用的用户在原有分摊的基础上按两倍的楼层系数计算分摊。

（二）二次供水水泵用电按用水量系数合理分摊。

以水泵供水用户用水量占总用水量的比例为系数，乘以水泵用电量总数分摊。

（三）备用电源（柴油发电机）耗油量按供电范围分摊。

1．备用电源供电范围仅由公共部分应急使用的，耗油量按户数分摊。

2．备用电源供电范围为整栋楼宇的，以用户专用表用电量占电表总量的比例为系数，乘以耗油量总数分摊。

（四）其它公共用水、用电分摊：

小区公共照明、景观、公共卫生间、智能化系统、消防系统、公共部位清洁等用水、用电费用，以用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数合理分摊。

七、业主不得以房屋空置为由，拒交应承担的水电公摊费用；因开发建设单位原因造成房屋空置的，由开发建设单位负责该房屋应承担的水电公摊费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳水电公摊费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

八、物业服务企业应加强管理，及时维修、科学改造，杜绝浪费，并自觉接受业主的监督。

九、因历史原因目前仍在代收代缴水电费用的物业服务企业，应明确供水供电企业应直接收费到户，并对设施具有管理、维修、养护的责任，自然损耗应记入政府核定的水费和电费中。

十、正在履行的物业服务合同中已明确约定水电公摊费用收取方法的，按原物业服务合同约定。

十一、其它类型物业的水电公摊规则，可参照本指导规则。