关于城市服务集团养老产业发展的思考.docx
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关于城市服务集团养老产业发展的思考
关于城市服务集团养老产业发展的思考
武钢现代城市服务集团
在钢铁行业由“寒冬期”步入“冰冻期”的严峻形势下，在钢铁相关产业转型升级的关键时期，找准发展定位，研究确定核心产业是企业发展的着力点。
养老服务业是惠民生的公共事业，也是需求巨大的朝阳产业。
城市服务集团根据集团公司经营工作会精神和市场发展需要，按市场经营规律优化企业资源配置，重新构建产业发展格局，将养老产业作为城市服务集团的支柱产业全力进行打造。
近期城市服务集团组织专班对养老产业进行了全面的调研分析，对如何推进城市服务集团养老产业发展进行了深入的思考，积极探索对外合作经营，努力寻求新的盈利模式，寻找新的发展定位，力求形成具有规模效益的城市服务板块。
一、我国养老产业发展情况
（一）我国养老产业发展背景
1、人口结构老龄化趋势促进养老产业的兴起。
中国老龄化人口发展趋势：
据统计，2014年底，我国60岁以上老年人2.02亿，超过了总人口的19％。
据预测，到2025年，60岁以上的老人为2.78亿，2030年将达到3.5亿，将出现老龄化高潮。
2050年我国的老年人口将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人,人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。
武汉市老龄化人口发展趋势：
1993年武汉市进入老年化社会；1993年到2012年20年间60岁以上人口从71万增至137万；2014年，武汉市60岁以上老龄人口156.01万，老龄化比例达到18.86%。
据预测，武汉市老龄人口将在2015年达到160万，2020年预计60岁以上人口将突破200万人，占人口总数25%；2033年预计60岁以上人口将达240万人，将成重度老龄化城市。
2、社会安全福利和个人养老金增多客观上刺激了养老产业的发展。
经济发展迅速，社会安全福利和个人养老金的增多，客观上驱动了养老业的发展。
沿海及发达城市快速进入老龄化阶段，北京、上海、大连、广州、厦门、青岛等城市纷纷加快兴建养老机构。
出生在50-60年代的群体很快进入空巢期，有一定的支付能力，将成为养老机构的主要需求群体。
3、养老服务机构面临巨大缺口，市场的需求促进了养老产业的发展。
中国养老机构基本情况：
“十二五”期间我国第一次有大批人口进入老年，养老机构、老年医院、老年住宅、老年服务体系，都面临考验。
数据显示，截止到2014年，老年人口达到2.12亿人，2014年全国建成的各类养老机构4万多个，床位数仅497.3万张，只能满足23.45%的老年人群。
目前，我国养老产业结构极不合理，主要是以生活照料为主，功能泛化的老龄服务业，以护理看护和社会化服务为重心的老年服务十分缺乏。
武汉市养老机构基本情况：
目前，武汉市养老机构431家（社区居家养老服务中心（站）和农村老年人互助式照料中心），总床位数4.4万张。
2014年，武汉市60岁以上老龄人口156.01万，百名老人平均床位数为3.5张。
养老床位数远远没有达到市场需求和到2015年实现每百名老人6个床位的政府目标。
到2020年，武汉市60岁以上人口将达200万，按照9055的格局测算（我国在养老服务业发展规划中提出了发展“9055”养老模式的设想，即90%家庭养老、5%居家养老、5%机构养老，此发展模式被普遍认为较符合我国目前养老产业发展的实情），有10万名老人由社区提供日间照料和托老服务，有10万老年人入住养老机构，武汉市还需新增床位5.6万张。
（二）养老产业的发展现状
目前我国养老产业行业处于起步阶段，将经过试验期、成长期和稳定期三个阶段，大约经历20年左右将会形成比较成熟的市场。
第一阶段是试验期：
时间大约在3-5年之内，发展商在这个阶段要创立品牌，占领市场份额，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，发展商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但稳中求胜。
第二阶段是成长期：
时间大约在5年以后，那时市场需求逐步旺盛，需求更加多样，产品更加细分，许多投资商会纷纷涌入这个行业，行业中的中小发展商很多，发展商实力不均，机构建设分布在全国各地区各城镇，机构投资回报率较高并盈利能力稳定。
第三阶段是成熟期：
时间大约在10年以后，发展商的品牌成为行业和消费者的主导，发展商的实力和规模相对集中，市场需求完全释放，市场开发充分竞争，产品档次拉开，产品多样能满足不同的消费者需要。
（三）我国现有的养老模式
模式
代表案例
典型特征
模式点评
“机构+医院+机构”模式
台湾长庚养生文化村
以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发机构
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；
2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新式；
3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色
会籍制的养老俱乐部
北京太申祥和山庄
采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院
1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；
2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；
3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色
以房养老
南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓
采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”
这种模式的最大问题是我国传统观念的羁绊，需要随着时间和社会发展人们观念逐渐的改变。
模式
代表案例
典型特征
模式点评
异
地
养
老
异地购房
海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司
以养老为目的的异地购房
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。
它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
“候鸟式”养老
大连的互动式异地养老服务中心
不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老
“季节性”养老
天津泰达国际养老院
炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中
海外华人回国养老
新加坡华人、北美的购屋旅游团
炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中
度假基地连锁
北京金港家苑、江苏生态养老连锁
将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式
是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。
它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。
分时度假式养老
云南卧云仙居、浙江城仙居
将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁
是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房机构业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。
可以有一些作为，不具有普遍意义。
连锁养老超市
辽宁连锁超市
是一种新型的老年服务型机构
这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。
虽为非营利性机构，但以后可市场化运作。
（四）商业模式
目前，国家已出台相关支持养老产业发展的政策，地方政府
暂时没有明确的实施政策，但是许多项目在具体的运作过程中通过和地方政府进行协商，可以取得部分资金支持。
由于产业性质决定了投资较大，发展养老产业还需借助社会力量，吸引社会资本。
1、引入保险等方式融资：
作为一个极具发展潜力的产业，养老巨大的市场引起了房机构商、各种战略投资者、保险公司及其他金融机构的关注，养老机构的融资模式除了传统的房机构融资模式以外，还可以通过引入保险资金等方式融资。
2、引入战略合作者：
企业可以通过和养老领域的一些机构进行合作，通过引入战略合作者从而达到融资的目的，如上海的亲和源就请了国外的一些专业服务机构作为战略合作伙伴加入如专业经营老人机构的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。
3、投资反本融资的模式：
发展商可以和银行等金融机构合作采取养老机构投资反本融资的模式，该模式主要是指老年人一次性支付100%的房款，自老年人入住的第二个月起，房产商（社会养老机构）每个月向住户平均返还入住本金，所反金额按照老人所住房屋的全部房款和一定期限为基数计算。
若老人在预定的年数内去世，发展商将于房主去世时，一次性偿付还未付的剩余房款。
如果老人健康长寿，老人超出预定年限的住房免费。
在这种模式下，房屋的产权属于运营企业。
4、以房养老倒按揭：
通过和保险、房屋中介等机构进行合作，将老人的房屋的产权或者使用权让渡给中介机构，中介机构提前预付老人养老的费用及按时支付老人日常开销等费用。
早在2007年，北京市石景山区就出现了北京市首家“养老房屋银行”，开始了这方面有意义的探索。
老人通过委托房屋中介将原住房对外出租，租金用于抵扣老人在养老中心产生的相关费用。
与一些地区试行的“倒按揭”方式不同，该项目不涉及老年人的房屋产权，消除了老人对家庭财产流失的顾虑。
二、武钢养老产业发展的现状
（一）当前基本情况
武钢城市服务集团综合服务公司老年服务中心是武钢现代城市服务业发展的标志之一，是顺应国家养老产业发展需求，不断进行市场探索的产物。
老年服务中心由1989年最初成立时安置20名武钢孤寡老人的敬老院，发展到2015年底拥有815张床位、年收入近1200万元的养老产业综合体。
老年服务中心下属四所养老院（武钢南山老年公寓、武钢阳光养老院、武钢憩乐护老院、和畅社区憩乐养老院）三个社区居家养老服务中心（新沟桥街、冶金街、116街），一个培训学校（武钢现代城市服务培训学校，正在筹办中），四院总占地面积39亩，建筑面积29102平方米，现有床位815张，入住率达90%，现有从业人员145人。
南山老年公寓2003年被评为湖北省二级院，2004年被评为武汉市示范院，2005年通过ISO9001质量体系论证，2014年三院均被评定为武汉市四星级社会组织，并被武汉市发改委和质监局指定为养老业服务标准的制定者。
（二）主要问题
武钢养老产业发展虽然具备“依托武钢有强大的经济支撑；央企的社会责任意识强，老人子女放心；南山养老知名度较高；有专业的养老管理和服务团队；是武汉市第一批养老服务标准的试点单位”五个方面的优势，但也存在一些不足，现阶段的主要问题有：
1、战略层面认知不足、研究不多、思路不宽。
2、对市场的反应较慢，对用户的需求了解不多。
3、人员素质尚不能满足高端养老发展需要。
（三）对养老产业发展的几点体会
1、养老产业发展前景看好。
当前，我国养老机构的市场刚刚起步，建设规模还较小；随着人口快速老龄化的到来，到2020年市场规模达到1.8万亿元，2030-2040年会面临人口结构老龄化加剧，2050年将达到近7.6万亿元规模，养老机构市场将迎来重大发展机遇，未来发展前景看好。
表现在：
我国80岁以上高龄人口数量占总数的10%，每年5%的速度增长世界罕见；经济发展迅速，社会保障机制将不断完善；在老年人居住需求量放大的时候，传统“家庭养老”观念已经转变和“机构养老”习惯开始形成；现有养老机构缺乏，市场存在刚性需求缺口；人口老龄化严重的未来，政府也会给予政策与资金上的扶持。
2、养老机构建设须走高端化发展的道路。
从现在的养老市场趋势和养老机构的供需矛盾来看，提高养老机构的服务质量，增加服务项目，提高养老场所的设施完备程度，健全经营管理制度，提高服务人员素质等等已成为我国养老产业发展的必然出路，因此，养老机构的建设须走高端化发展的道路。
创建大众化的高端养老机构，对于解决但前的养老市场的矛盾十分有利，其商业价值大，经济前景美好，社会意义深远。
3、专业人才缺失是养老产业发展的短板。
养老产业人才缺乏不仅是中国的问题，全球养老产业人才都很紧缺。
我国老龄人口的增多对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务专业服务人员的需求大幅增长，潜在需求在1000万左右，但目前很多养老机构的专业护理、管理人才缺乏，从业人员素质和服务管理水平不高。
全国从业人员不足百万，取得养老护理员职业资格的仅有几万人，大部分养老机构缺乏医生、护士、营养师、康复师等专业人员，尚不能适应社会不同收入群体的不同养老需求。
4、地理位置对入住率有着至关重要的影响。
对于养老服务这个特殊行业来说，自然环境显得尤为重要，一方面，老人到养老机构是为了追求更健康的生活方式，更好的空气质量，这就要求养老院的地理位置不能选择在闹市中心，但为了便于老人的子女或亲友来探望，又不能选择在交通不便的郊区，这就对养老院的选址提出了较高的要求：
既要交通便利，又要闹中取静。
5、“医养结合”模式是大势所趋。
随着我国现阶段老龄化社会未富先老矛盾重重，由于一些“老年病”的常发、易发和突发性，患病、失能、半失能老人的治疗和看护问题困扰着千家万户。
而现状却是医疗机构和养老机构互相独立、自成系统，养老院不方便就医，医院里又不能养老，老年人一旦患病就不得不经常往返家庭、医院和养老机构之间，既耽误治疗，也增加了家属负担。
如将医疗资源与养老资源相结合，集医疗、康复、养生、养老等为一体，把生活照料和康复关怀融为一体，就能大幅提高老年人的生活质量。
打造医养结合的老年公寓，就相当于老人们自己家的医院，随时就医，随时治疗，将有效提高入住率。
我们可结合当前养老服务的实际状况，引入医疗机构或办理内设医疗机构，提升服务品质。
6、市场化的激励机制是养老产业留住人才的根本。
养老机构的专业护理、管理人才难招的问题在各个养老机构都普遍存在，结合近期考察的江汉区社会福利院、江汉区社会福利院等几个机构来看，目前最有效的办法是建立市场化的激励机制，提高专业护理员、管理人才的工资水平。
同时，对管理层充分放权，下放管理权限。
三、武钢养老产业下一步发展举措
（一）总体发展思路：
以武钢支持养老产业发展为契机，以“轻资产、低成本、创品牌”为原则，依托现有的资源优势，着力挖掘、包装，打响“武钢南山养老”品牌，借助社会力量，吸引社会资本，投资开发养老服务综合体，以“医养结合、全产业链、互联网＋”为发展方向，以“发展高端养老、稳固中端养老、兼顾低端养老”为发展定位，拓展机构养老、居家养老、职业培训、老年用品、精神文化、旅游养老、金融理财等养老服务项目，逐步建成投资多元化、建设标准化、管理规范化、服务专业化的养老服务体系，打造湖北地区养老服务的旗舰店，做一个负责任的养老龙头企业。
（二）具体发展措施
1、合理谋划产业发展布局，重点发展高端养老。
利用现有的资产和资源，发挥南山养老院多年的运营经验和品牌优势，借助社会力量和资本，轻资产运作，统筹谋划产业发展布局。
盘活武钢一招、104街社区养老院、钢花121街职工活动中心资产，重点发展高端养老。
积极与武汉市政府沟通，托管武汉市社会福利院（2200张床位，其中1200张公建民营），拓展青山区以外的市场，同时缓解南山老年公寓、武钢科技公寓征收带来的压力。
利用与青山区民政局签订发展居家养老服务业战略合作协议的有利契机，在做好可行性分析，确保收益率水平的前提下，托管青山区港东明珠养老院（800张床位）。
利用114街地块发展地产养老。
尝试养老地产+保险公司+武钢南山养老的合作模式，寻找合适的合作伙伴，以各自的优势，如资金入股、技术入股、管理入股等方式，合作开发养老地产，开办养老机构，合作共赢。
同时，在武汉市进行全面布局，进行连锁、特许经营、高端产权公寓等经营模式，快速扩张规模，打造“十分钟养老圈”。
力争在“十三五”末期，在武汉市形成4000张床位容量的大型养老连锁机构。
进一步完善各类服务标准和工作流程，为今后全方位战略布局打好基础。
2、医养结合，加快推进康复养老。
以“医养一体化”的发展模式，将养老机构和医院的功能相结合。
通过与武汉市三甲医院合作，整合养老机构所在地周边医院、高等院校及社区医疗资源，融合专业化医疗、个性化护理和社区化生活配套，为自理、不自理和失智老人提供生活照护、营养配餐、保健医疗、康复调理、修身养心等高品质照护服务。
使老人在养老机构里得到生活照料的同时，还能够得到定期的医疗检查，而且生病也可以得到及时有效的医治，并有专业的护理人员进行照顾和护理，提升老年人生活质量，提高养老机构的入住率。
3、资源共享，发展度假养老。
发挥集团公司的资源优势，以城市服务集团现有养老产业基地和旅行社为基础，联合武钢南华园、北华园、上海、海南、昆钢、青城山等地的休疗养所和闲置资产，同时托管、租赁社会养老机构，开发旅游养老、“候鸟式”养老、分时度假养老等新的养老项目；同时，联系全国各地闲置的老干所、疗养所、军休所等，将其改造成为度假养老中心，形成全国大型连锁的度假养老机构，提高全国知名度，将“武钢养老”打造成为全国养老产业的旗舰品牌。
4、引入“互联网+”，实现智慧养老。
强化养老信息化建设，运用大数据、云平台、移动互联网等科技手段，建立养老服务平台、虚拟养老院等养老信息化产业平台，打通老龄化“大城市”的脉络，如开展可视化远程呼叫、远程健康监测、远程指导-诊断-治疗、远程家政服务、老年产品线上便利店等服务，实现“智慧养老”。
5、加强与专业养老机构合作，抢占养老护理细分市场。
以特许加盟方式与美国和日本最主流专业居家养老机构（如已在武汉市场布局的美国护明德、美国慈爱嘉，以及日本维斯福祉、日本礼爱等）合作，提供居家老人的陪伴服务、上门助浴等个人护理服务和针对阿尔茨海默病的老人及其他痴呆症的专业照护服务，该项目拟每月收费3500元、7000元、10000元不等，专门针对高端人群。
同时，引入“机器人护理”项目，吸引富裕阶层的老年客户尝试新鲜事物。
在武汉市范围内扩大经营范围，形成差异化布局，建立错位竞争优势，打造我市养老高端护理细分市场的龙头企业。
6、探索“养老金融”发展模式，合作开发银发金融产品。
与专业投融资公司合作，为老年人“量身定做”养老金融服务产品，从提高回报率和便捷性方向入手，开发银发金融产品。
对个人客户提供低成本、多元化、个性化且符合市场需求的服务，探索“养老金融管家”的发展模式，在保证老人养老资金安全性和储蓄性的前提下，为老人谋利；同时，根据国家鼓励开展的“以房养老”政策，研究开展养老住房反向抵押贷款业务。
7、注重养老培训，掌控养老服务标准。
建立集“产学研”于一体的养老服务人才培养基地。
开展定向委培，委托大专院校招收贫困山区学生，由老年服务中心负责三年的学费和一定的生活费，与学生签订合同，毕业后为我们机构服务5年，这样既可提高人员队伍的素质又可以解决用人荒的问题。
利用南山老年公寓现有放映厅作为教学培训教室，开办现代城市服务培训学校，开展养老护理专业技能的取证培训，以武钢现代城市服务技能培训学校为基地，对现有的人员进行培训，同时向政府有关部门呼吁给予护理公益岗位补贴，稳定护理员队伍。
以制定武汉市养老服务业标准试点为契机，规范提升养老机构的服务标准、行为规范，强化养老服务质量体系建设，全方位提升服务水平和综合竞争力。
同时，建立科学有效的企业内部激励机制，吸引养老专业人才、留住人才、用好人才。
二〇一五年八月二十二日
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