xx市现代农业花卉苗木示范基地及交易物流中心.docx
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xx市现代农业花卉苗木示范基地及交易物流中心
第1章总论
1.1项目概况
1、项目名称：
XXX现代农业花卉苗木示范基地及交易物流中心项目；
2、项目承办单位：
XXX博园林业科技发展有限公司；
3、项目负责人：
赵言军；
4、项目建设地点：
XXXXXX区上岭桥镇茯塘村、刺木冲村；
5、建设性质：
新建；
6、建设规模与内容：
本次可研项目规划总占地面积54405平方米（约81.6亩），由现代农业花卉苗木示范基地和交易物流中心两部分组成，总建筑面积10995平方米。
现代农业花卉苗木示范基地占据项目地中西部位置，范围内拟建50个占地面积400平方米和18个占地面积200平方米且相对独立的花卉苗木样品培植展示点，每个点拟建一栋2层的具有地方特色的砖瓦结构坡屋面的房子，每栋房子建筑面积120平方米，一层作为商户的业务洽谈处，二层作为生活用房，其余用地架设连栋钢架大棚，大棚内设置喷淋浇灌系统，地面为泥质地面，用于培植各种花卉苗木样品；各个点前环形道路相连，可使来访客户随心所欲浏览参观，精心挑选所需花木；项目单位将在位于项目地西南角约占地10亩的水塘周围栽培各种精细花木作为观赏景观带，以挑起顾客对花木的购买欲望；水塘的南面临翠竹路拟建一栋3层具有地方特色的砖瓦结构坡屋面的综合楼，建筑面积1800平方米，一层设置厨房、餐厅、医务室和公共卫生间，二层用作XXX林木花卉协会和本项目单位办公用房，三层用作员工宿舍和会议室，每层设置卫生间。
东部交易物流中心范围内拟建一个6000平方米的停车场，主要用于车辆转运及停放，并购1台型号为80EA的塔吊，为苗木经营户和客户提供装卸货便利；中心的北部拟建一栋1035平方米的钢架结构仓库，用于每年几度产品交易会出租给外来商户和本基地花木企业进行花木生产设施与资材、花木工艺品及观赏鸟、虫、石等产品的存放销售。
另外进行基地土地整治、供排水工程、电力电讯工程、污水处理工程、道路工程、环保工程及围墙等配套基础设施建设。
7、项目估算总投资及资金来源：
项目总投资2891万元，其中：
工程费用2484万元，工程建设其它费用270万元，预备费137万元。
项目资金由项目单位自筹解决。
8、建设期限：
2015年8月-2017年7月；
1.2区域概况
XXX区位于XXX西南部，湘江中上游，南连XXX零陵区，西接东安县，北抵衡阳祁东县，东邻祁阳县。
地理坐标为东经111°28′-111°47′，北纬26°15′-26°49′。
为XXX中心城区之一，是XXX委、市人民政府所在地，XXX的政治、经济、文化、科教、交通、传媒、通信和金融中心。
总面积1222平方千米，2013年末，XXX区全区户籍总人口约为53.56万人，共19.45万户。
常住总人口约50.59万人，共18.46万户，其中城镇约32.57万人，农村18.02万人，城镇化率64.38%。
在常住人口中：
男性人口为25.94万人，女性人口为24.65万人。
XXX原为零陵县的一个镇：
XXX镇。
1960年2月，经XXX批准设立XXX市。
1962年10月，撤销市建制，仍由零陵县管辖。
1969年改地区直属镇，同年改县辖镇。
1984年6月，经国务院批准，恢复XXX市建制，辖原零陵县黄阳司、普里桥、XXX、楚江圩4区和邮亭圩区白塘乡。
1995年撤区并乡，河东街道更名为梅湾村街道，城北街道更名为菱角山街道，城中街道更名为肖家园街道，城南街道更名为杨家桥街道，水浪坝乡、仁湾乡合并设立仁湾镇，山头乡并入蔡市镇，楚江圩镇并入岚角山镇，孟公山乡、白塘乡合并设立伊塘镇，香花坝乡、潮水乡合并设立竹山桥镇，上岭桥乡、阳山观乡、马路街乡合并设立上岭桥镇，花桥乡、坪塘乡合并设立花桥街镇，牛角坝乡、牛角圩乡合并设立牛角坝镇，杉木桥乡、楠木冲乡并入普里桥镇，水口桥乡、郝皮桥乡并入黄阳司镇，易家桥乡、高溪市乡合并设立高溪市镇。
1995年11月21日，国务院（国函【1995】110号）批准：
撤销零陵地区和XXX、XXX市，设立地级XXX和芝山区、XXX区。
以原XXX市为XXX区的行政区域。
XXX区地质比较古老，地层从震旦系到第四系均有出露。
地势北高南低，地貌以岗地、平原为主，山地、丘陵、水域兼有。
XXX区属亚热带季风湿润气候。
XXX区河网密布，水系发达。
境内有一级支流13条，二级支流11条，三级支流2条，小溪流58条。
2014年，在XXX区委、区政府的坚强领导下，全区上下紧紧围绕“建设品质活力城市”目标，牢牢把握稳中求进总基调，加快全面建成小康社会进程，全区社会经济呈现稳中有进、稳中向好、稳中提质的良好发展态势。
据初步核算,XXX区实现地方生产总值（GDP）196.31亿元，同比增长10.6%。
其中，第一产业增加值29.37亿元，增长5.1%；第二产业增加值79.58亿元，增长11.3%；第三产业增加值87.36亿元，增长11.6%。
按常住人口计算，人均GDP为38304元,增长8.7%。
三次产业结构比由上年15.3:
40.9:
43.8调整到15:
40.5:
44.5,一产业下降0.3个百分点,二产业下降0.4个百分点,三产业上升0.7个百分点。
第一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为6.4%、45%和48.6%,分别拉动GDP增长0.7、4.8和5.1个百分点;其中工业增加值对经济增长的贡献率为39.0%,生产性服务业增加值对经济增长的贡献率为33.8%;投资对GDP增长的贡献率50.2%，消费对GDP增长的贡献率49.6%，进出口对GDP增长的贡献率0.2%。
规模以上服务业营业收入30.46亿元，同比增长4.7%;规模以上服务业营业利润总额1.02亿元，下降1.1%;规模以上服务业年从业人员7929人，下降1.2%；非公有制经济实现增加值119.82亿元，同比增长10.7%，占GDP比重为61.0%，与前一年相比提高0.7个百分点；园区规模工业增加值33.66亿元，占规模工业增加值比重为66.8%。
全区财政总收入完成11.09亿元，同口径增长12.6%。
公共财政收入7.88亿元，增长14.8%;上划中央税收2.17亿元，增长4.4%；上划省级税收1.04亿元，增长14.3%；一般预算支出22.82亿元，增长14.5%。
全区为民办实事全面完成目标任务。
新增农村公路建设41.74公里；新增公租房（含廉租房）1399套，城市棚户区改造2964户，国有工矿棚户区改造5154房，农村危房改造400户；新增城镇就业人员5557人;城市低保对象月人均补助不低于350元，农村低保对象月人均补助不低于165元;农村五保户分散供养年标准2640元;扩改建乡镇敬老院2所，贫困残疾人救助工程完成抢救性康复贫困儿童17名，解决农村人口饮水不安全人数1.61万人;建设农村公办幼儿园建设3所。
XXX区处于中部地区与沿海粤港澳相结合的前沿阵地，是湖南通向粤港澳的“南大门”，是湖南承接沿海产业转移的主战场。
XXX是湘西南地区的重要交通枢纽。
湘桂铁路、洛湛铁路、二广高速、泉南高速，构成了相互衔接的交通网络。
永州零陵机场已开通长沙、海口航线。
怀永铁路、贵福铁路、夏蓉高速等国家级路网的相继立项和建设，将进一步促进XXX区与“长株潭”、“粤港澳”等地的辐射接收能力。
XXX商业贸易发达，是XXX八大商业经济区之一。
初步形成了以产业、供销、物资、粮食、外贸、医药、轻纺、矿产品、肉食水产9大体系和16大商场、12大购物中心、5大专业批发市场、4大集贸市场为骨架的内外贸基地。
各级各类商业店铺遍布市区，共有大小网点4500多个，从业人员1.5万余人,每万人拥有商业零售点95个,商贾云集，每年接竺内外客商达1000多万有次。
该区是湘西南及本市的物资集散地。
由于XXX优越的地理环境和交通条件，全省及湘南大部分地、市的商业物资和批发部门都设在这里。
共建起粮食、肉食、棉麻、烟叶、食盐、食糖、水果、种籽、医药、木材、建材、百货、纺织、农机、石油、化工、五金、矿产、金属、军工等22大物资仓库，总建筑面积达63平方米，库容总量达1000万立方米，年货物周转量达2800多万吨。
永州所属的大部分县所需出售的农、工、副、土特产品，绝大部分要通过这里了运进入国内、国际市场；所需购进的生产资料和日用工业品。
绝大部分也要通过这里运进再转到各地，仅铁路的年货运吞吐量就达150多万吨。
XXX还是全市外经贸中心，它同欧亚美三大洲的30多个国家的地区建立发贸易往来关系每年进出口外贸总额达2848万元，其出口创汇达1420万元。
1.3项目所在镇概况
本次项目位于XXX区上岭桥镇，该镇位于XXX区城郊、湘江南岸，冷竹公路、上阳公路、永州大道贯穿全境，镇政府驻地距城区3公里，素有XXX区“东大门”之称，镇域总面积102平方公里，辖30个村，295个村民小组，7280余户，总人口2.8万人，全镇水田面积3.4万亩，旱土0.3万亩，是该区重点粮食生产基地。
农业人口26263人，非农业人口2150人，耕地面积38034亩；镇内有大、小企业、商业店铺800余家。
正逐步由典型的农业重镇向现代化工业强镇转型。
1989年10月，冷竹公路通车，改善了境内交通状况。
目前有018县道（冷竹公路），育才路东延段经过。
由于距G55国家高速（二广高速）永州东入口不到4公里，该镇交通优势极为明显。
未来，随着XXX城区的扩大，逸云路和中兴路必将东延至该镇，从而使该镇与XXX城区连为一体，由郊区变为市区，公路密度迅速增加，尽显XXX“东大门”的风采。
上岭桥镇沿袭自然地名而得。
解放初期，境内设水塘、港子、集中三乡；1958年改飞跃人民公社；1960年恢复区建制，为XXX、黄司亭区所辖；1984年改名为上岭桥、马路街、阳山观三乡；1995年撤区并乡建镇，将上岭桥、马路街、阳山观三乡合并为今上岭桥镇。
全镇现有各类厂矿、企业800余家。
农业生产建成了2.5万亩优质稻农业订单、2000亩苕头、5000亩杂交稻制种、400亩无公害蔬菜、4000亩国外松、1万头牲猪养殖及500亩药材等“七大基地”。
至今该镇完成了仁湾、大坪塘、竹山、官冲、曲上公路等约20多公里通畅公路建设。
对上阳公路全程和长约13公里的绕村公路网络进行了硬化，全镇公路通车里程达300多公里，交通十分便利；从城区到马坪里小区新铺一条长约12公里自来水管道，并新架从城区到马坪里的专供高压线，全长4公里，方便镇内企业和群众的生活、生产用水、用电；电信网覆盖全镇，通讯条件进一步改善。
有线电视普及率达80％。
上岭桥镇正处在赶超崛起的关键时期，在镇党委的正确领导下，团结和带领全镇人民，抢抓机遇，苦干实干，锐意进取，为将上岭桥建设成为“产业兴旺、民生殷实、城镇扩容、社会和谐”的经济强镇而努力奋斗!
1.4项目承办单位概况
XXX博园林业科技发展有限公司成立于2013年4月3日，公司地址位于XXXXXX区伊塘镇茶花村，注册资本为200万元整，法定代表人赵言军，经营范围包括园林绿化养护工程，苗木、花卉盆景、草坪、树木培植生产经营和销售，园林绿化技术咨询和信息服务。
该公司是一家从事各种园林绿化树种、珍贵树种和野生植物树种种苗培育及引进驯化的企业。
公司自成立以来已完成种苗种植面积110亩（XXX区伊塘镇茶花村60亩，零陵区日升社区50亩），种植苗木面积890亩（XXX区伊塘镇茶花村540亩，上岭桥镇枫木塘村100亩，上岭桥镇湖塘村60亩，零陵区日升社区190亩）。
公司现已完成投资1200万元，共培植香樟100万株，桂花5万株，名贵茶花10万株（引进茶花品种260余种），红积木球（80cm-100cm冠幅）3万株，海藻1万株，老人葵1万株，银杏1万株，黄山栾5万株，红叶石楠2万株。
公司以“诚信、卓越、创新”的企业精神，搜集、驯化各类树种160种，主要品种有茶花、香樟、天竺桂、桂花、银杏、红叶石楠等，种源产品来自全国各地，种苗品种齐全。
目前公司建立的4个苗木示范基地已初具规模，并成立了XXXXXX博林苗木种植专业合作社，发展社员180余户。
该公司是合作社的技术核心示范、演示基地，同时又是合作社的苗木供给基地，拥有高级职称技术人员2人，中级职称技术人员12人，一般技术人员40人，是永州地区规模最大、品种最齐全、设备最先进的林业园林种苗基地。
公司一贯坚持“以品质求生存，以专业求发展，以市场为导向，以服务为宗旨”的经营理念，2年内带动周边县区发展苗木种植面积达10000亩，主要培植香樟、桂花、红叶石楠、银杏、茶花等种苗，力争2018年后每年出土苗木200万株，创造经济效益超一亿元，打造永州苗木规模化、品牌化，让永州苗木走出永州，面向全国。
1.5项目提出的理由
中共中央、国务院中发[2005]1号文件，即《关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见》指出：
“要发挥区域比较优势，建设农产品产业带，发展特色农业。
各地要立足资源优势，选择具有地域特色和市场前景的品种作为开发重点，尽快形成有竞争力的产业体系”。
2006年中共中央、国务院中发[2006]1号文件《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》，又特别强调了“坚持把解决好‘三农’问题作为全党工作的重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设，促进城镇化健康发展”。
中共中央、国务院中发[2007]1号文件《关于积极发展现代农业，扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》也指出：
“要立足当地自然和人文优势，培育主导产品，优化区域布局。
适应人们日益多样化的物质文化需求，因地制宜地发展特而专、新而奇、精而美的各种物质、非物质产品和产业，特别要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游业”。
本项目建设正是顺应上述政策而提出，有利于发展具有比较优势的以花卉苗木为主体的绿色产业，提高区域内交易资源配置率，增强农产品销售的市场推广力度与市场竞争力，逐步实现传统农业产品的资源配置和市场交易，整合相关行业的要素，提高项目附加值，向现代农业转型。
1.6项目运作模式及未来机遇
该项目建成后将采取“政府引导、企业市场化运作、社会多元参与”的经营模式。
项目单位利用建成的68个相对独立的花卉苗木样品培植点作为展示窗口，通过出租的方式吸纳当地及周边的花木企业、花木经纪人、苗农花农等成员入驻，让他们利用这个窗口平台展示他们各自的花木品种，然后跟客户签订购货合同，再从他们各自的花木培植供给基地提货到本项目交易物流中心完成交易。
项
目建设单位在协会的指导下建立一个网络平台，对所有进驻商户及花木产品进行详细的记载和说明，对外进行广泛的广告宣传，发布花木营销信息，通过信息平台促成合作交易，以带动花木产业的发展。
作为XXX首创的第一个为花木产业营销“量身定做”的综合服务平台，该基地融合花木生产、营销、物流等相关产业链的各种资源，积极构建信息服务、营销服务、政务服务、社会服务、物流服务、评价体系。
未来几年，是包含XXX绿色通道、秀美村庄三年行动计划、XXX创建国家卫生城市、森林城市、创建国家园林城市等各项绿色行动的重点实施年，预示着XXX林木花卉产业将迎来一个前所未有的发展机遇。
但是，看到机遇的同时也要看到随着信息化和科技的不断发展，市场也将面临着国内外市场激烈竞争的挑战。
因此，为了更好地抓住机遇，本行业应积极坚持以市场为导向，以科技为动力，以质量和效益为目标，发挥自身优势和有利条件，因地制宜，合理布局，优化结构，提高效益，确保该市林木花卉产业的持续稳定发展。
通过对周边市场的调研，预计本项目范围内花木企业、花木经纪人、苗农花农等成员单位通过这个平台可完成年综合销售能力2亿元以上，并且随着产业规模化还会逐年增长，可创造就业岗位600余个，为搭建优质高效的花卉苗木产业，发展市场服务平台，提升公共服务水平，做大做强花木产业优势提供了强力的支撑，力求打造成为辐射XXX乃至全省的花木营销信息交换中心和交易物流服务中心。
1.7编制依据、内容及范围
1.7.1编制依据
1.《中华人民共和国土地管理法》；
2.《中华人民共和国城市规划法》；
3.《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；
4.《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》；
5.《中共中央国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》；
6.《中共中央、国务院关于加快发展现代农业进一步增强农村发展活力的若干意见》（中发[2013]1号）；
7.《中共XXX委、XXX人民政府关于进一步夯实农业基础支撑增强农村发展活力的实施意见》（湘发[2013]1号）；
8.《关于支持农业产业化龙头企业发展的意见》（2010年）；
9.《农业部关于创建国家现代农业示范区的意见》；
10.《农业部关于做好当前农村土地承包经营权流转管理和服务工作的通知》（2008年）；
11.《国务院关于当前稳定农业发展促进农民增收的意见》（2009年）；
12.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（2008年）；
13.《全国农业和农村经济发展“十二五”规划》；
14.《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
15.《XXX区土地利用总体规划（2006～2020）》；
16.《投资项目可行性研究指南》和《建设项目经济评价方法与
参数》（第三版）；
17.国家林业局颁布的《林木种苗工程项目建设标准》和《林木种苗工程管理办法》；
18.建设业主提供的其它基础数据和资料。
1.7.2可研编制内容及范围
主要包括项目建设背景与预期目标、市场分析、建设规模、建设条件、建设方案、环境影响评价、组织管理、招投标管理、进度安排、投资估算与融资方案、土地流转、效益分析、风险分析等，提出实事求是的可行性研究结论和建设性的意见。
1.8结论
1．本项目对农民的增收作用十分明显，通过采取“基地＋农户”的模式，在租用农户土地的同时，采取聘用务工的方式使其得到稳定的收入来源。
2．本项目建成后，68个相对独立的花卉苗木品种培植展示点由项目建设单位通过出租的方式吸纳当地及周边的花木企业、花木经纪人、花农苗农等成员入驻，并通过项目单位建立一个网络平台，对所有进驻商户及花木产品进行详细的记载和说明，对外进行广泛的广告宣传，以带动花木产业的发展。
3.项目建成后可为当地提供新的就业机会约600个，可直接带动花木销售额每年达2亿多元以上。
还可以促进运输、商业、包装、园林工程施工等相关产业的发展，带动当地就业水平的提高，社会效益和经济效益明显，对XXX花卉苗木产业化具有积极的意义。
4.本项目建设有利于生态环境的保护和水土保持，还能有效推进退耕还林工程的实施，生态效益明显。
此外，产品的外销对城市绿化和地区生态环境建设具有积极的推动作用。
5.项目拟建地点位于XXX区上岭桥镇茯塘村、刺木冲村，拟建项目选址符合项目用地规划，该区域交通运输便利，水、电等能源供应有保障。
6.对项目建设期和生产经营过程中产生的“三废”进行综合治理达标后排放，对环境影响程度较小。
职工劳动安全卫生措施有保障。
7.拟建项目总投资约为2891万元，项目建成投产后如果按商户100%入驻计算，建设单位可实现年均收入750万元，利润总额为465.3万元，年所得税额为116.3万元，净利润为349万元，项目平均投资利润率为12.07%，投资利税率为17.55%，项目全部投资所得税后财务内部总收益率为9.08%，税后财务净现值134.81万元，投资回收期为8.2年（含建设期），项目盈亏平衡点为33.59%，因此该项目经营很安全，说明该项目具有较强的抗风险能力。
财务盈利能力指标表明项目具有较强的盈利能力，项目的实施可取得较好的经济效益。
综上所述，本项目符合国家法律和政策及国家发展循环经济的战略思想，用自身的价值去服务于社会，以商业运作来支持花木产业的发展。
项目建设具有的非常的重要性与必要性。
项目具有良好的社会效益与经济效益，市场需求广阔，从宏观环境以及企业内外部因素分析均具备可发展性；项目方案合理，对环境不造成影响，组织管理合理，项目具备建设的条件与可能性。
本项目属于投资稳靠、见效快、回报高的项目，拟选场址交通条件好，供电供水条件好，因而其建设条件有明显优势，有利于当地的产业结构调整。
本项目具备建设的可行性。
1.9主要经济技术指标
主要经济技术指标
序号
名称
单位
数量
备注
一
规划指标
1
规划总用地面积
㎡
54405
81.6亩
2
总建筑面积
㎡
10995
2.1
花木示范基地
㎡
8160
2.2
综合楼
㎡
1800
2.3
仓库
㎡
1035
3
建筑基底面积
㎡
5715
4
容积率
㎡
0.20
5
绿地率
%
21
6
建筑密度
%
10.5
7
400平方米花木展示点
个
50
8
200平方米花木展示点
个
18
二
财务指标
1
估算总投资
万元
2891
2
年营业收入（计算期平均）
万元
750
3
总成本费用
万元
284.7
4
营业税金及附加
万元
42
5
利润总额
万元
465.3
6
所得税
万元
116.3
7
净利润
万元
349
8
投资利润率
%
12.07
静态
9
投资利税率
%
17.55
静态
10
财务内部收益率（所得税前）
%
14.06
动态
11
财务净现值（所得税前）
万元
803.86
动态
12
财务内部收益率（所得税后）
%
9.08
动态
13
财务净现值（所得税后）
万元
134.81
动态
14
投资回收期（所得税前）
年
6.96
含建设期
15
投资回收期（所得税后）
年
8.2
含建设期
16
建设工期
年
2
第2章项目背景及建设的必要性
2.1项目背景
近年来，世界花卉苗木业以前所未有的速度增长，并远远超过其他产业经济的发展速度。
2012年全球花卉苗木消费总额高达3200亿美元，素有“欧洲花园”之称的传统花卉苗木发达国家荷兰，仅球根花卉苗木的生产面积就达25000公顷，切花、盆花及观叶植物的生产面积也达9000公顷，总产值为56.8亿美元，平均每公顷产值达16.7万美元。
新兴的花卉苗木发达国家哥伦比亚以其独特的气候优势大力发展花卉苗木产业，其生产面积为5800公顷，总产值约为5.8亿美元，平均每公顷产值为10万美元。
花卉苗木业已经成为很多国家和地区农业创汇的支柱，真正显示了其作为“效益农业”的作用和发展潜力，总结世界花卉苗木产业化现状及发展趋势，我们发现其有以下几个特点：
（1）发达国家的专业化生产与国际花卉苗木业格局的新变化。
90年代后期发达国家在这一产业逐渐衰退，发展中国家渐次崛起。
（2）花卉苗木生产向温室化、自动化发展。
（3）种苗业高度发达。
（4）新技术的广泛运用。
（5）花卉苗木育种快速多样化。
（6）产品采收、处理、包装、销售纳入现代化管理轨道。
（7）花卉苗木物流向信息化、集成化发展。
我国花木产业基本形成于20世纪80年代，发展至今已成为我国农业产业结构中不容忽视的部分，在短短的30年时间里，我国花木产业发展迅速，现今已成为世界花木生产大国，取得了有目共睹的成绩，主要表现在：
花木科研方面研究力度加强，在个别领域取得了重大突破。
以高校、科研院所为主体的研究队伍的科研建设及花木应用型研究的较大发展。
我国的花木生产力水平有了大幅度的提高，无论是生产者的综合素质还是生产方式，都有了很大的改善。
在强大的科技力量支撑下和生产力提高的前提下，我国的花木生产已具备了一定的产业规模。
花木生产在我国已经成为一个新兴的和极具发展潜力的产业，目前，种植面积和产量均居世界第一位，其中花卉种植面积已经达到世界花卉生产总面积的1/
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