农贸市场项目可行性研究报告书.docx
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农贸市场项目可行性研究报告书
第一章总论
1.1项目基本情况
1、项目名称：
***县千岛湖镇绿园新村农贸市场项目；
2、建设单位：
***县房地产管理处；
3、项目编号：
淳建设[2012]6号；
4、项目建设性质：
新建；
5、项目建设地点及规模：
新建的绿园新村农贸市场位于千岛湖镇城西绿园新村小区三区的东侧地块，占地2.8万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。
该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品；
6、总投资及资金筹措：
项目总投资为800万元，其中建设工程费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元。
资金来源由***县政府自筹；
7、实施期：
项目建设期月，20年开始前期工作，2012年6月竣工投入使用。
1.2研究范围及主要编制依据
（1）、研究范围
浙江建安工程管理有限公司受项目业主委托，对***县绿园新村农贸市场项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告。
其主要研究范围包括：
项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。
（2）、主要编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《商店建筑设计规范》JGJ48-88
（4）《城市居住区规划设计规范》
（5）《绿园新村农贸市场建设标准》
（6）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；
（8）项目其他有关资料。
1.3可行性研究的主要结论
1、项目建设的必要性
绿园新村农贸市场是***县新小区拆迁安置的需要，是满足绿园新村小区居民生活的需要，是繁荣***县商贸流通的需要，是解决就业问题的需要，是促进农民收入的需要。
2、建设内容及规模
建的绿园新村农贸市场位于千岛湖镇城西绿园新村地块，占地2.8万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。
该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。
3、工期安排
根据项目的规模和前期的工作情况，工程建设期初步定为年，具体安排为：
2011年月至2011年月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设资金筹集等前期准备工作。
2011年月至2012年5月底期间完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。
2012年6月，进行工程验收并投入使用。
1.4主要技术经济指标
序号
项目名称
建设规模
单位指标
投资金额
（万元）
占总投资比例
1
工程费用
1.1
场地平整工程
200元/㎡
1.2
建筑工程
1.3
附属工程
1.4
设备
1.4.1
变电设备（2KVA）
1台
20万元/台计
1.4.2
环保设施
1.4.3
消防设施
2
工程建设其他费用
3
预备费
（1+2.3）*7.8%
4
建设总投资
5
资金筹措与来源
政府自筹
6
建设期
自2011年月——2012年6月，共月
1.5项目建设投资与资金来源
1、项目建设投资
本项目建设投资约800万元，其中第一部分工程费用万元，占总投资的%，第二部分工程其他费用万元，占总投资的%，第三部分预备费万元，占总投资的万元。
2、资金来源
绿园新村农贸市场项目总投资800万元，资金来源由***县政府自筹。
1.6结论
绿园新村农贸市场是绿园新村保障性住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。
该工程占地2.8万平方米，投资800万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。
该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。
工程预计6月份竣工并投入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。
项目建设十分必要切可行。
第二章建设背景及重要性
2.1项目建设的背景
改革开放30多年来，***县千岛湖镇在各级党委、政府的领导下，各项事业得到的长足发展，居民的物质生活水平有了很大的提高，经济实力不断增强，为统筹经济发展，全面建设小康社会做出了积极贡献。
绿园新村农贸市场是绿园新村保障性住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。
随着绿园新村一、二期的建设完成和大量居民的入住，以及人口的不断增加，附近只有位于开发区南山大街的南苑农贸市场，距该小区有段距离。
由于南苑菜市场交易品种混杂，交易量日益增加，人流、物流、信息流流通不畅，给绿园新村及附近的居民生活上带来了很多不便。
随着周边经济的日益发展和人口的不断增长，商品流通速度加快，人流量增加，进入市场交易的商品种类数量增加，现有的南苑农贸市场场地已经远远满足不了经济发展和商品交易的需求，以街为市的趋势已有所上升，市场拥挤，导致了脏乱差的现象，管理部门力量不足、力不从心的矛盾日益突出，也以满足不了千岛湖镇城西区块服务功能的提升需要和发展，也远远满足不了日益增长的人口和经济需求以及消费的需求。
2.2项目建设的必要性
2.2.1该项目建设是满足绿园新村社区和周边人民的生活需要
农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关，不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。
农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。
绿园新村农贸市场的建设是县委、县政府贯彻落实党的“十七大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使千岛湖镇绿园新村社区及附近居民买菜难问题得到有效缓解。
所以对该项目进行建设十分必要。
2.2.2该项目建设是繁荣***县商贸流通的需要
***县是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让山区的农产品能够走出去，新建的绿园新村农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣***县商贸流通领域。
2.2.3该项目建设是解决***县就业问题的需要
绿园新村农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。
一方面随着***县工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇，；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。
因此该项目建设是解决***县就业问题的需要。
2.2.4该项目建设是发展农村经济，促进农民增收的有效途径
***县是农业大县，农产品是农村新的经济增长点。
项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。
2.2.5该项目建设是我县城区城市化发展的必然要求
在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐发展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应正确认识、高度重视。
要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。
要确力社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益，改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。
要确实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。
搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一个城镇的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，所以实施建设该项目势在必行，是社会发展的需求。
第三章项目区域现状和规划
3.1建设地址
***县绿园新村小区三区的东侧地块
3.2建设条件
3.2.1区位条件
***县位于浙江西部，新安江—钱塘江上游，地处北纬29°11'-30°02'，东经118°20'-119°20'。
东与建德、桐庐接壤，南连衢州、常山，西与徽州休宁县、歙县毗连，北接临安。
今***县包括原遂安县，两县均建置于208年。
***县辖11个镇、12个乡，是著名国家级风景区千岛湖所在地，是浙江省面积最大的县，又是浙江省政府批准的革命老根据地县。
3.2.2自然条件
***县属亚热带季风气候，温和湿润，雨量充沛，年平均气温17℃。
无霜期263天，受巨大的千岛湖影响，与同纬度的其他地区相比，显得冬暖夏凉。
千岛湖大气环境质量很好，是一个巨大的森林氧吧。
3.2.3社会经济条件
经济总量。
初步核算，2008年全县实现地区生产总值（GDP）92.7亿元，按可比价格计算，比上年增长11.0%。
其中，第一产业增加值17.9亿元，第二产业增加值39.3亿元，第三产业增加值35.5亿元，比上年分别增长4.4%、12.2%和10.9%。
三次产业结构为19.3∶42.4∶38.3。
按户籍人口计算的人均GDP为20495元，增长17.1%，按国家公布的2008年平均汇率计算，达到2951美元。
财政收支。
全年完成财政总收入85171万元，比上年增长15.2%，其中地方财政收入49179万元，比上年增长19.2%。
3.2.4教育基础条件
教育事业全面发展。
全县小学入学率100%，小学升初中比率99.9%，初中升高中段比率88.3%。
年末，全县有普通中学37所，在校学生28549人；小学153所，在校学生30801人；幼儿园51所，在园幼儿10888人。
职业教育、成人教育、特殊教育不断得到重视。
3.2.5交通运输条件
***县地处杭州浙江省杭州地区西南角，东距杭州129公里，西去黄山150公里，交通便捷。
被誉为“一城山色半城湖”的千岛湖镇是***县政治、经济、交通和文化中心，也是千岛湖旅游的集散中心。
水路：
湖内开通航线23条341公里，127个大小码头遍布湖区沿岸，西北达安徽省黄山歙县。
公路：
东北有淳（安）新（登）05省道直达杭州，中途与320国道线交汇；东南有千岛湖支线高速与杭新景高速贯通，可走高速直达杭州、龙游、景德镇等；另有淳（安）建（德）06省道直达建德并与320国道接轨；西南有淳（安）开（化）公路直达开化，并延伸至衢州，中途接黄衢南高速至黄山市，全程仅130公里，车程不到2小时；千（岛湖）汾（口）公路2007年底开通；北有淳（安）分（水）05省道转16省道至临安於潜与杭徽高速交汇直达黄山。
铁路：
金（华）千（岛湖）铁路直达千岛湖站，经金华中转可与浙赣线连接。
航空：
距杭州萧山国际机场156公里，距衢州机场130公里。
3.2.6建筑施工条件
1、电力
属金华电网，全县有35KV以上变电所9座，110KV的3座，另有220KV的变电所正在建设中，供电系统可靠率99.97%，电压合格率99.96%，达到国家电力一流供电企业考核标准。
2、给排水
***县千岛湖镇日供水能力5.5万吨。
项目建设地近邻水厂，用水不受限制。
排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。
3、交通条件
项目建设地点位于绿园新村小区三区的东侧，小区外除原有道路，还有新开通不久的南景路，交通便捷。
4、地质条件
***县位于东经118°58′—119°17′，北纬29°31′—29°41′之间。
本地段地质条件较好，以红砂岩为主，地基按照独立基础和条形基设计础既能满足多层建筑承重要求。
第四章需求分析与政策保障
4.1需求趋势
从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有农村重点的集聚，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，亟需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。
该县是国家5A级风景区，具有丰富的渔业资源、林业资源、矿产资源和水资源，急需让这些优势资源进行转换。
4.2政策保障
依据《***县农贸市场建设标准》，为改善和提升该县的农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，，急需在绿园新村小区建设一农贸市场。
农贸市场建设工作是一项惠民、利民工程，是加快创建卫生城市紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。
农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；使用美观，便于清洁；经济适应，明亮卫生”的原则。
第五章建设内容及规模
5.1建设内容
本项目为绿园新村农贸市场建设项目。
5.2建设规模
1、建设工程
本项目规划建设用地占地2.8万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。
该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。
2、公用工程
绿化工程（含水景观）
500㎡
化粪池（单个容量在300-500立方米）
1座
垃圾收集点
1处
室外场地硬化
500㎡
生态停车场
500㎡
室外给排水管网
室外强弱电管网
变电设备（2000KVA）
1台
第六章建设方案
6.1总平面布置
6.1.1设计依据
1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB5008-2001）
2、建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006版
3、混凝土设计结构规范（GB50010-2002）
4、建筑抗震设计规范（GB50011-2010）
5、建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）
6、建筑桩基技术规范（JGJ94-2008）
7、砌体结构技术规范（GB50003-2001）
8、地下工程防水技术规范（GB53408-2001）
9、业主提出的设计要求
6.1.2场地概述
工程地质和水文地质情况：
场地尚未进行地质勘察，参照附近类似地质工程地质资料：
项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。
6.1.3设计构思
结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式，色彩搭配上，采用冷色调和暖色调相协调，遥相呼应。
因此，该建筑既能够融入当地的建筑之中又能以它的雄伟、稳重而脱于其中成为当地建筑的另一亮点。
6.1.4无障碍设计
主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。
6.1.5绿化
景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点将作为“点”成为点睛之笔。
绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应，使内外景观相互交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。
6.2建筑方案
6．2.1设计依据
（1）主要设计依据中以列举的有关规范；
（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006;
（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；
（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004；
（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；
（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；
（7）与工程有关的其他国家和地方现行规范、规定和标准。
6.2.2平面设计
平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活力和家具布置相适应，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。
本项目重点关注建筑节能技术、如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。
6.2.3立面设计
建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。
立面以灰色、白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，是建筑颜色立即生动起来。
6.2.4装饰标准
①内墙面：
卫生间白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆；
②外墙面：
涂料墙面；
③天棚：
乳胶漆；
④楼地面：
户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。
1、室外部分：
外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。
2、室内部分：
门、窗为塑窗。
内墙面：
卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。
室内地面：
为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆地面。
6.2.5门窗工程
建筑外门窗的水密性等级：
不应低于国家现行标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。
6.3给排水
6.3.1设计依据
1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；
2、《住宅建筑规范》GB50368-2005；
3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；
4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；
5、《节水型生活用水器具》CJ164-2002；
6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。
6.3.2设计范围
1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。
2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。
6.3.3给排水现状
本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。
本工程可就近搭接。
6.3.4给水
1、水源
本工程水源为城市自来水。
设进水管2条，管径为DN200mm，分别由小区西北和东南侧接入。
要求水压不低于0.35Mpa。
2、水质
一般按生活用水水质考虑。
3、给水系统
由市政给水管进水管2条，管径为DN200㎜-DN400㎜。
室外管网呈环状型敷设。
采用生活和消防合一给水系统。
环形供水主管为DN250㎜-DN400㎜。
具体以设计为准。
室内生活和消防各自独立的给水系统。
室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。
4、管材
（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。
（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。
5、卫生洁具：
采用节水型生活用水器具。
6.3.5排水
设计重现期屋面雨排水采用5年，室外雨排水采用2年，屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟，经收集后排入市政排洪道。
6.4强电
6.4.1设计依据
1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；
2、《建筑照明设计标准》GB50034-2003；
3、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；
4、《低压配电设计规范》GB50054-95；
5、《供配电系统设计规范》GB50052-95；
6、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；
7、建设单位本专业的设计要求
6.4.2设计范围
1、本工程所用电负荷均为三级负荷。
2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。
6.4.3建筑物防雷
1、本工程建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。
利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。
接地装置均为共用接地装置，接地电阻R≤1欧。
2、建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。
6.5弱电
6.5.1设计依据
1、《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；
2、《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；
3、《民用闭路监视电视系统工程设计规范》GB50020-94；
4、《有线电视系统工程设计规范》GB500200-94；
5、《安全防范工程技术规范》GB50348-2004；
6、《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；
7、建设单位本专业的设计要求。
6.5.2设计范围
1、通信系统；
2、有线电视系统；
3、安全监视与消防控制系统。
6.5.3有线电视系统
1、本工程设有有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。
2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内。
3、由光纤电视网引入信号。
以小区中心为界分设两个电视分配区。
4、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。
5、电视电缆支线均穿管暗敷设。
6、电视系统为550MHZ传输系统，用户电平为60正负4dB。
6.5.4电话配线系统
1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。
2、在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座。
6.5.5安全监视与消防控制
本工程在公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。
消防控制室拟设在物管区域。
6.5.6电阻及接地
本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋做接地体，接地电阻R≤1欧。
各弱电系统的接地系统分别用接地干线引至接地体。
6.5.7消防
（一）设计依据
1、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
2、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95（2001年版）；
3、《建筑灭火器配置设计规范》（97局部修订）GBJ140-90；
4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98；
5、《消防安全标志设计、施工及验收规范》DB50/202-2004；
6、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）。
（二）设计内容及原则
1、设计内容：
本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。
2、设计原则：
贯彻“以防为主，防消结合”的方针。
根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。
（三）消防系统
1、总图消防
①防火间距：
在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。
②消防车道：
沿建筑物的两个面设置消防车道。
③对消防车道和扑救场地的要求：
该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。
用于消防车通行的道路宽度单车道≥4m。
消防车道的最小转弯半径R≥9m。
消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。
供消防车停留的空地，其坡度不大于3%。
2、建筑消防
本工程设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。
建筑防火构造：
本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于3.0小时。
防火墙两侧门窗洞口水平距离≥2.00m，“U”型“L”建筑转角处水平距离≥4.00m。
建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95执行。
3、结构防火
该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。
结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。
4、消防给水
根据《建筑设计防火规范》，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。
（1）消火栓系统用水量：
室内消火栓系统用水量20L/s，室外消火栓系统用水量15L/s。
（2）自动喷水灭火系统设置参数：
商铺和物管用房（中危险级I级）喷水强度q=6L/（minm2），作用面积A=160
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