物业管理系毕业论文现代居住小区的物业管理与环境.docx
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物业管理系毕业论文现代居住小区的物业管理与环境
编号
##########学院
毕业论文
论文题目现代记住小区的物业管理与环境
系（部）物理系
专业物业管理
班级@@
学号@@@@@@@@@@@
学生姓名@@@@@@
指导教师@@@@@@
职称@@@@@@@@@
年5月31日
【内容摘要】：
随着生活水平的提高，人们愈来愈关注自己的居住环境，对物业的管理要求也越来越高。
本文从居住物业环境涉及室内，室外两大类，物业环境管理相应包括：
房屋与室内，外的配套设施，设备的维修管理，绿化管理，保洁管理，安全管理（包括治安管理，消防管理，车辆管理），社区文化管理五大类，并对各类管理从含义，管理内容，注意事项，管理方法以及管理的意义等方面进行详细的论述。
物业管理在我国起步较晚，目前还存在许多问题，如物业管理水平参差不齐，从业人员素质偏低，服务水平不高，管理手段落后等问题。
这些问题的存在给居住环境的改善带来了很大的不便，必须采取有效地改革措施，用必要的方法对居住区进行环境监测和环境综合评价;物业公司应该进行前期介入，物业公司的前期介入可以降低管理成本，并提高公司信誉：
提高从业人员的素质;改善物业公司的服务观念，增加服务项目，提供个性化的服务。
从建康意义上，完善人们的居住环境，使居住者拥有真正的”绿色居住环境”。
Abstract
Withtheimprovementoflivingstandard,themorepeopleregardtheirownresidentialenvironments,themoretheyrequireestatemanagement.Fromtheangleofresidentialquarterenvironments,residentialenvironmentsrelatetotwobigkinds,theyareenvironmentsofinsideoroutsidechamber,soarethemanagementsofestateenvironments.Infactthemanagementsincludefivekiands:
themaintenanceofthebuilding,theestablishingment,theequipment,virescencemanagement,cleaningmanagement,safemanagement（includespublicsecuritymanagement,firecontrolmanagementandsoon）,andcommunityculyuremanagement.Oneachkindofmanagement,conception,concent,noticeitems,methods,meaningandsoonarediscussedinthisarticle.Estatemanagementstartslaterinourcountry,sothereexistsmanyproblems:
thelevelofestatemanagementisdifferent,thepersonnelstuffislower,theserviceisnothigh,andmanagementmeasuresgobehind,whichbringprodigiousinconveniencetotheimprovementofresidentialenvironment.Sothemeasureofeffectiveinnovationshouldbeadopted.Thesupervision,thesurveyandthesynthesisevaluantionofenvironmentscanbecarriedout.Estatecompanycanprocessprophaseintervention,whichcanreducethemanagementcostandimprovecreditstandingofcompany.Personnelstuffofestatecompanyistobeimproved,theymustholdcertificatetomountguard.Intheinterestofthehealthofpeople,theresidentialenvironmentcanbeperfectde,thuspeopleintheresidentialquarterscanholdthereal“virescenceresidentialenvironments”.
【关键词】：
居住小区物业管理物业环境管理健康
Keywords:
ResidentialquartersEstatemanagementEstateenvironmentmanagementHealth
一、绪论
1.选题背景
1.我国城市化的发展
城市是人类社会经济发展的产物，近代城市的发展、形成是世界城市化的基础。
中国作为世界上人口最多的发展中国家，未来20年中国城市化进程将对全球发展产生深刻的影响。
中国自改革开放以来，随着发展战略调整与改革深入，城市化水平不断提高，主要体现在两个方面：
一是城市数量的增多；二是城市规模的扩大。
城市化水平的不断提高、城市数量的不断增多以及城市规模的不断扩大最直接的表现是城市人口的迅速膨胀。
人口的增多导致对住宅的需求量不断增加，同时随着人民生活水平的提高，人们对居住的舒适要求也越来越高，人均居住面积不断增长，城市人口的住房需求总量增长很快，从而房地产尤其是住宅的开发日趋繁荣。
从而，我国的物业管理行业经受到严峻的考验。
2.国内外物业管理行业的兴起
随着中国房地产业的迅猛发展，新建商品住宅的数量日益增多，而且越来越呈现出住宅小区规模大型化，功能综合化的特点。
大量住宅小区投入使用，带来了管理工作的变化。
除了对房屋进行维修外，还要对附属物、设备、场地、环卫绿化、道路、治安进行专业的管理，以保持新建住区的完好，发挥其整体功能和综合效益。
传统的房屋管理方式已不能适应住宅产业迅速发展的需要。
物业管理作为一种新型的管理方式越来越受到开发商的重视和业主的欢迎，我国在“十五计划纲要”中也明确提出要“规范发展物业管理业”。
从我国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司成立至今，我国的物业管理经历了二十多年的发展已取得了很大的发展成绩。
九十年代以后，随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理业也出现了一个高速发展的时期。
目前全国物业管理企业已超过2万家，物业管理从业人员突破200万人，管理物业类型已涉及到住宅、写字楼、商场、工业厂房和社会后勤等各类物业，管理面积已达百万平方米。
但物业管理在我国仍属于新兴行业，正处于发展阶段，还面临着诸多的矛盾和制约因素。
2.课题研究的现实意义
1.随着我国城市化水平的提高，城市人口的迅速增加，城市住宅小区的大量出现，城市中高楼耸立，这给城市的人居环境带来了很大的负面影响。
尽管我国物业管理已经过二十年的发展有了很大的进步，但物业管理水平仍然偏低，仍然处于发展阶段，仍面临着许多有待解决的问题。
这样就出现了水平不高的现代小区的物业管理如何解决由于城市化发展所带来的城市人居环境的问题。
2.目前国内外关于城市人居环境的研究，关于城市环境与可持续发展的演技有的文献并不少见，国内外关于物业管理的研究的文献更多，但是把居住环境与物业管理联系起来研究的文献很少。
本文意在突出环境在物业管理中的重要位置。
3.物业管理是提高现代住宅小区环境质量的基本保证。
我国讲究可持续发展，生态城市是未来的趋势。
生态城市的实现一方面需要开发商终是环境的规划设计、各种配套设施的完善；另一方面需要物业环境管理，这是环境保护的进一步延伸和持续。
4.物业管理与环境密不可分，物业管理是维护现代居住小区的生态环境乃至城市生态环境，促进城市可持续发展的基础。
物业环境是城市环境的一部分，是城市的细胞。
物业环境是人类活动的集散地，是人类生存和发展的基本环境。
物业环境得不到保护，很容易成为污染源，将会直接威胁城市整体环境。
物业环境得到改善，只有形成生态小区，才会有相得益彰的生态化城市，城市才得以持续发展。
因此，物业管理至关重要。
3.国内外的研究现状
在国外尤其是一些发达的国家，物业管理已成为社会化的服务行业，任何人从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些公司或机构绝大数都是自主经营，自负盈亏的经济实体。
管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
在物业管理行业中，政府和行业协会发挥了重要作用，政府一般不直接干涉物业管理收费的具体标准。
政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。
行业协会是沟通政府和企业的桥梁。
国内理论研究滞后于实践发展。
上世纪80年代，仅限于物业管理企业经营状况，探索一些相应的措施，缺乏系统化、整体化、多层次的综合研究。
随着物业管理行业的日渐兴起，开始了物业管理的系统化、整体性研究。
1）对物业管理的基本概念和特点进行表述和整理。
2）物业管理优越性研究。
3）物业管理组织的结构体系研究。
4）缺乏对居民居住需求全面细致的研究。
5）缺乏对居住区物业管理自身的发展、演变机制的研究
6）缺乏对转型期的居住问题及管理对策的研究
二、现代居住小区物业管理和人居环境现状
1.居住小区的概念
居住小区（housingestate）是以住宅楼房为主体并配有商业网点,文化教育，娱乐，绿化，公用和公共设施等而形成的居住生活区。
一般称为小区，是指城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000--15000）相对应，配建有一套能满足该区生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
2.物业管理的起源与概念
（一）物业管理的起源
物业管理作为一种房地产管理的模式起源于119世纪60年代的英国。
当时英国正处于一个工业发展高涨的阶段，大量农村人口涌入城市，造成城市房屋的空前紧张，一些房地产开发商相继修建了一批简易住宅并廉价出租给工人家庭使用。
由于住宅设施简陋，环境条件差，人为破坏房屋设施设备的情况时有发生，工人们也经常拖欠工资，业主的利益难以得到保障。
这种情况下，一名叫奥克维亚·希尔的女士为其名下出租的物业制订了一套行之有效的的管理措施，要求承租者严格遵守。
至此，业主的利益得到了保障，业主的满意度得到了提升。
希尔的做法引起了英国政府的重视，并很快推广起来。
这样，一种新型的物业管理模式就诞生了。
物业管理虽然起源于英国，但不少人认为，真正意义上的现代物业管理模式形成于19世纪末期的美国。
（二）物业管理的概念
《物业管理条例》指出，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主（或物业使用人）与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域的相关卫生和秩序的活动。
业主是合法取得房屋所有权（产权）的法人或自然人。
物业管理企业是指警告过主管部门资质审批，并经工商部部门注册的专业物业管理单位。
3.国内外物业发展的情况
物业管理作为一种房屋管理里的模式，在世界上已有一百多年的历史。
由于国外的物业管理起步早，目前，西方发达国家的管理水平普遍很高国内则相对落后。
拟对英美几个发达国家以及我国香港地区的物业现状分析。
（一）英美的物业管理
英美物业管理起源最早，物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时正值英国工业化的的管理措施，于是物业管理产生，自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国普遍的重视。
发展到今天，英国的物业管理作为一个成熟的行业，其整体水平是世界一流的。
除了传统意义上的房屋维修，养护，清洁，保安外，物业的内容已拓展到物业功能布局和划分，市场行情调研和预测，物业租赁推广代理，目标客户群认定，工程咨询和监理，通讯及旅行安排，智能系统化服务，专门性社会保障服务等全方位服务。
在积极推广物业管理业务的同时，英国还加强对这一业务的研究，成立了皇家物业管理学会，会员遍布世界各地。
英国作为物业管理的诞生地，在物业管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特点尤令人关注。
据了解，除了直接的物业管理法规外，一些房地产对此也有间接规定。
英国常见的房地产开发管理的法律，法规有50多种。
英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。
这些公司或机构绝大数都是自主经营，自负盈亏的经济实体。
管理公司（机构）人员精干，效率高，固定人员少，一些项目可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。
（二）中国香港的物业管理
中国香港物业公司数量非常多，政府还没有对管理公司采取发牌制度（类似内地的资质证书），物业管理公司只需经工商登记就可以承揽业务。
香港的物业管理市场已经十分成熟，法制法规也很健全。
实行大厦公契制度。
物业公司的权力来源于大厦公契或物业管理委托合同。
物业公司的酬金有行规。
香港的物业管理费用模式主要是代理人制，即管理费用成本支出+酬金，酬金可以按固定数额提取，也可以按比例提取。
另外，管理费用也有采取包干制的。
他的投标机制也很完善，法律健全，操作性强，一切皆有章可循。
4.城市环境与城市环境的问题
（一）城市环境
城市环境是与城市整体互相关联的人文条件和自然条件的总和。
包括社会坏境和自然环境。
前者由经济、政治、文化、历史、人口、民族、行为等基本要素构成；后者包括地质、地貌、水文、气候、动植物、土壤等诸要素。
城市形成、发展和布局一方面得利于城市环境条件，另一方面也受所在地域环境的制约。
城市的不合理发展和过度膨胀会导致地域环境和城市内部坏境的恶化。
城市环境质量好坏直接影响城市居民的生产和生活活动。
它也是城市地理和城市规划学研究的主要内容之一。
（二）城市环境的问题
随着城市建设和经济的发展,人们生活水平的提高,人们对其生活的环境更为关注,人们的择居理念不仅仅希冀于最基本的要求,而且对居住区环境提出了更高的要求。
对此我们要运用新的理念、新的思维去创造新型的人居环境,提高人们的生活质量。
一.居住区环境目前所面临的问题随着国家住宅建设步伐的加快,以及“安居、康居、效益工程”建设,居住区环境迅速得到投资方、建设方、使用者等方面的重视。
但由于部分开发商对环境认识的片面性和观念上的落后,往往导致居住小区环境设计缺乏特色,绿地利用率低,空间序列不完整。
环境是对住宅建筑自然生态的恢复,是对城市人工环境中自然氛围的补充。
由于某些开发商过度追求经济利益,仅凭个人喜好直接决定或间接影响环境设计,出现了诸如“柱廊、喷泉热”等缺乏自己特色和风格的现象,没有整体概念,只能在建筑的夹缝中进行简单的绿化,随着居民居住时间的加长,居民对景观的单调、室外曝晒、活动不便等弊病产生不满。
活动场地的功能较单一,中心绿地、组团绿地和楼宇缺乏有机的联系,对儿童活动设施、老年人和其他居民的服务设施太少,随意性太大,以致一部分设施形同虚设,服务质量降低。
5.现代居住小区环境的构成与特点
（一）现代居住小区环境的构成
居住环境，即是人类聚居生活的地方，是与人类生存活动密切相关的空间，它是人类赖以生存的的基地，是人类利用自然，改造自然的主要场所。
居住环境的核心是“人”，居住环境的研究以满足“人类居住”需要为目的。
即人的居住生活环境，它要求建筑必须将居住、生活、休憩、交通、管理、公共服务、文化等各个复杂的要求在时间和空间中结合起来。
（二）现代居住小区环境的特点
城市环境特征由于人类活动对城市环境的多种影响，使城市环境表现出明显的特征。
1．城市环境具有最强烈的人为干预特征
由于城市是人口最集中，社会、经济活动最频繁的地方，也是人类对自然环境干预最强烈、自然环境变化最大的地方。
除了大气环流、大的地貌类型、主要河流水文特征基本保持自然状态外，其他自然要素都发生不同程度的变化，而且这种变化通常是不可逆的。
城市建筑景观、城市道路、城市各项生产、生活活动设施等，使城市的降水、径流、蒸发、渗漏等都产生了再分配，也使城市水量与水质以及地下水运动发生较大变化。
2．城市的环境质量与城市社会经济的发展紧密相关
城市是由社会--经济--环境组成的复杂人工生态系统，经济、社会的发展与环境发展相互依存，相互作用。
社会为发展经济、满足人民生活需要而开发环境，又为了更好地利用，还必须保护环境。
环境作为一种资源，是人类社会经济发展的自然基础，所以环境问题实质是经济问题。
若为了发展经济，以污染环境作为代价，这种发展是脆弱的，最终将限制生产，制约经济发展。
城市作为一定地域范围内的政治、经济、文化中心，其居民从事的社会活动与经济活动是城市的主要行为，这些人类行为对环境的影响是巨大的，不可忽视的。
因此，一个城市的规模和性质往往可以支配城市环境质量的好坏，而有目的地调整城市产业结构，是改善城市环境的主要手段。
3．城市环境污染，大多属于复合性多源污染
城市的特点是人口密集，工业高度集中。
它每时每刻都进行大量的物质流动和转化加工，包括各类原料、产成品、日用品和废弃物，同时消耗大量的能源，如煤、油、电等。
城市内部的分工愈来愈细，各系统功能日益复杂，一旦有某一环节失效或比例失调，都会造成污染物的流失。
特别是在工业、交通职能日益增加的情况下，城市环境的污染性质已由过去单一的生活性污染变成工业、交通多源性污染，污染物繁杂，而且各种污染物的联合作用，加重了城市环境问题的复杂性。
城市人口密集，污染物对人体心理和生理的危害最为严重，所谓“现代城市病”，甚至侵害到人类的生物基因的变化。
6.现代居住小区物业管理的必要性
（一）物业前期管理的必要性
1、减少使用中的后遗症
物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。
然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。
要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。
2、物业前期管理是对所管物业的全面了解
物业管理行为的实质是服务。
然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。
如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。
因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。
唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。
3、物业前期管理是为后期管理做好准备
物业管理也是一项综合管理工程。
通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。
此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。
这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理
（二）物业日常管理的必要性
物业管理日常管理的工作主要包括房屋维修养护管理、房屋附属设施管理、综合环境管理、资金筹集管理、物业区域综合经营管理、物业管理纠纷的防范与处理。
物业日常管理是业主的日常生活正常进行的保障，是业主得到合法权益的保障，能是业主的房屋保值、增值。
三、现代居住小区物业环境管理的内容
1.物业环境管理的含义
物业管理环境即保安与消防的管理、车辆交通管理、物业保洁管理、物业绿化管理、物业维修管理、小区的文化管理。
2.现代居住小区的物业维修管理
物业维修管理主要包括房屋维修管理和房屋附属设备管理。
房屋维修养护管理的内容包括：
房屋维修技术管理、房屋维修计划管理、房屋维修质量管理、房屋维修施工管理、房屋资金管理。
房屋维修工程按性质分：
小修、修、大小修、翻修、综合维修；按经营管理性之分：
恢复性维修、赔偿修维修、返工性维修、救灾性维修、改善性维修。
房屋维修的考核指标包括：
房屋完好率、房屋维修工程质量、房屋维修质量合格率、小修及时养护率、房屋维修考核其他指标。
房屋日常维修养护的内容一般包括：
小修养护、计划养护和季节性养护；它的考核指标包括：
定额指标、经费指标、服务指标和安全指标。
房屋附属设备一般由给排水、供暖空调与通风、燃气、电气、电梯等系统组成。
所以它的维修管理即及排水系统管理、供电系统的管理、供暖系统的管理、电梯设备的管理。
3.现代居住小区的物业绿化管理
（一）物业绿化管理的主要措施
1.设立绿化管理机构
物业绿化管理可以有两种管理模式：
1.有物业管理公司与专业园林绿化部门签订合同，将此项工作以契约形式转包出去；2.有物业公司自己来管理。
若承包给专业绿化部门，物业管理公司只需设立一个绿化监督小组，有几个管理人员负责对专业绿化部门的工作进行监督管理路即可。
若自己管理，则需要成立专门的绿化管理机构来负责。
2.加强绿化管理员工的培训
在开业初期，应采取干什么学什么的学习方式，联系实际具体讲解，到工作现场学习，在布置工作和安排生产时，要讲授技术、交代措施。
在开业后期，物业管理公司拥有一定数量的工人后，在组织集中学习，系统的讲授有关绿化知识，学习园林技艺。
3.制定严格的管理制度，加强绿化管理的职能
全面、严格的绿化管理规章制度，包括绿地营造、养管理等制度。
4.加强绿化宣传，培养绿化意识
（二）竖向绿化管理
1.屋顶绿化
屋顶绿化又称“空中绿化”、“空中花园”。
其绿化形式多样，种植方法也有多种，在屋顶不超负荷的情况下，除了不能栽植较大的树木外，可以同地面绿化布局一样布景、造景。
2.墙面绿化
可在外墙边在职攀缘藤木植物。
3.阳台绿化
城市建筑向高空发展，住户没有庭院，但大部分都有阳台，有些阳台建有花池花槽，填放基质即可栽植花卉。
4.现代居住小区的物业保洁管理
（一）清洁管理工作的原则
1.扫防结合，以防为主
在清洁工作中，“扫”固然重要，但工作的重点并不在“扫”，而是在“防”，即通过管理和宣传教育，纠正业主或使用人不讲卫生的习惯，防止“脏、乱、差”现象的发生。
2.执法必严，直接监督
物业管理公司可以根据法律法规的有关规定，制定更切实际的物业区域保洁管理办法，应坚决对违反者进行耐心教育和严格处罚。
（二）清洁管理工作的内容和措施
1.物业清洁管理工作的具体内容
1）物业公共部分的清洁卫生
2）做好清洁卫生的宣传督促工作
3）在做好本职工作的同时，积极向业主或使用人提供清洁卫生服务。
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