物业环境管理概论物业管理管理资料.docx
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物业环境管理概论物业管理管理资料
物业环境管理概论
第一节 物业环境的内涵
一、环境的含义
环境，是指周围的地方及其情况和条件。
环境是针对主体而言的，以人类为主体的环境有广义与狭义之分。
（一）广义的环境含义
广义的环境含义包括以下四个层次：
第一环境即自然环境或原生环境。
第一环境既含有对人类有用的自然资源，如土地、森林、矿产、水、大气、生物、植物等，也含有对人类不利的自然灾害，如地震、火山、洪水、泥石流、海啸等。
第一环境实质上是指自然界生物和非生物两类物质。
这两类物质虽然从存在形式上可分为生命体和无生命体，从存在特点上可分为可再生物质和不可再生物质，但是总的说来，它们都在以各自的形式运动变化着，并且它们的运动变化又是互相交错、互相影响和互相制约的。
正是自然界的物质在其固有的条件下规律性的运动变化，才保持着第一环境的平衡。
如果这种平衡被破坏，就会使物质运动发生紊乱，出现难以预料的后果。
第二环境即次生环境，是指被人类活动改变或污染的自然环境，如城市上空被污染的大气，城市周围被污染的水域和水体，城市郊区（农业用地、蔬菜用地等）被污染的土壤，城区内部被破坏的林木、花木、草地或被绿化的土地等。
第二次世界大战以后，由于科学技术的不断发展，人们征服自然的能力提高了，但同时破坏自然的可能性也增加了。
人们在征服自然的过程中，不断发现自然新的属性，扩大了原材料的使用范围，创立了一系列工业群。
与此同时，也产生了新的污染物质。
这些污染物质进入自然界，污染大气、土壤、水流、损害森林、植被，扰乱生态环境的平衡，给生态系统造成难以承受的压力，并危及人类的生存。
第三环境是指由人工建造的房屋、道路和各项设施等组成的人工环境。
第三环境是人类生存和发展的基础。
房屋是供人们生产、工作、休息等各类活动的场所，也是人类发展所离不开的基本要素。
而宽广、通畅的道路和各项配套完善的设施是促进人类进步和社会发展所不可缺少的条件。
因此，创造美好的人工环境是促进社会进步、人类发展的基本保证。
第四环境是指由政治、经济、文化等各种社会因素所构成的人与人之间的社会环境。
第四环境属于“软”环境。
政治稳定、经济健康快速发展、文化素质水平高，人与人之间团结、诚实，必然会导致生产、工作效率高，人们的幸福感会增强，人生价值就会得到充分体现，人类社会就会不断向前发展。
（二）狭义的环境含义
狭义的环境就是仅指广义环境含义中的第二环境，即被人类活动改变或污染的自然环境——次生环境。
二、物业环境的内涵
物业环境是城市环境的一部分。
一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。
城市环境是指城市范围内的情况和条件；物业环境则是指某宗物业，如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。
物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。
（一）生活居住环境
生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。
内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。
影响住宅建筑内部环境的因素主要有以下几个方面：
（1）住宅标准 住宅标准主要有面积标准和质量标准。
面积标准一般是指平均每套或每户建筑面积和平均每人居住面积的大小；而质量标准是指设备的完善程度，如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、电话等设施的完善程度。
（2）住宅类型 住宅类型涉及到住宅的高度和层高。
住宅有底层、多层和高层之分。
一般来说，低层或多层住宅居住的方便性优点比较突出，而高层住宅因室内容量大、室外视觉效果好，居住起来舒适性特点较突出。
（3）隔声 住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果，对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果。
（4）隔热与保温 住宅建筑在夏天具有良好的隔热效果，在冬天具有良好的保温功能，这是改善居住环境的重要条件。
（5）光照 居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度，包括自然采光和人工照明两种情形。
（6）日照 居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射。
日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。
（7）通风、风向、风力 通风一般是指自然通风。
居室应具有良好的通风条件，特别是在炎热地区而没有空调的情况下，居室更应具有良好的通风条件。
另外，风向与风力也是影响居室环境的重要因素。
（8）室内小气候 住宅建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度，确保室内居住环境空气清新，温度、湿度适宜，不损害人身健康，保持居室内环境的舒适性。
（9）室内空气量和二氧化碳含量 居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量，尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量，使人们居住在一个安全、舒适的室内环境之中。
外部居住环境是指居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。
外部居住环境与内部居住环境的有机组合，构成了居住物业的生活居住环境。
影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面：
（1）居住密度 居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集程度，通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。
从居住的舒适性角度考虑，居住密度以低为优。
（2）公共建筑 居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑。
居住物业的公共建筑能够配套、完善，是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质条件。
（3）市政公共设施 市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施，如道路、各种工程管线、公共交通等。
一般来说，完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境。
（4）绿化 绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。
绿化不仅有利于调节小气候，而且还能美化居住环境，有利于人们的身心健康。
（5）室外庭院和各类活动场所 室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地。
居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所。
这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分。
（6）室外环境小品 室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。
（7）大气环境 居住物业区域内，空气中有害气体和有害物质的浓度与气味，直接影响着居民的身心健康。
因此要保持良好的室外大气环境，应消除空气中的有害、有毒气体与气味，或者最大限度的降低其浓度，确保居民人身安全和身心健康。
（8）声环境和视环境 为了确保一个良好的居住环境，应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。
（9）小气候环境 应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作，确保居住区内优雅、舒适的小气候环境。
（10）邻里和社会环境 居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等，都会直接影响居住环境。
（11）环境卫生状况 居住区的卫生状况好，能够净化环境，给居民提供一个清洁宜人的生活环境。
（二）生产环境
生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件，其主要包括如下几个方面：
物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致，是影响生产环境的首要问题。
例如，假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上，则其生产环境一定比较差。
隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染，确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰，同时保证不影响外界他人的活动。
隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升，在冬天能防止室内温度急剧下降，确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。
光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产。
生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植，不仅有利于厂区小气候的调节，而且能够美化厂区环境，有利于生产者的身心健康，树立企业良好的形象。
良好的环境卫生状况，能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产，是高效率生产高质量产品的重要条件。
生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件。
例如：
邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道（或海岸）且有专用码头。
以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者，则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。
企业生产对基础设施的依赖性较强，生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等，都是影响生产环境的因素。
直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置，对于确保企业生产有一个良好的生产环境，起着十分重要的作用。
（三）商业环境
商业物业环境是指用于商业目的的物业，包括商店（商场、购物中心、商铺、市场等）、旅馆（宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等）、餐馆（饭庄、酒楼、酒家、茶楼等）、游艺场馆（娱乐城、歌舞厅等）和商务写字楼等，其所在区域的情况和条件，主要包括以下几个方面：
商业物业有低层、多层和高层之分，同时其物业档次也不相同。
一般来说，其档次越高，相关的商业环境就越好，客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。
商业物业应有较好的隔声效果，以免影响他人或外界，造成噪声污染。
商业物业在使用中，其室内应有足够的自然采光和人工照明，同时应具有较好的通风效果。
要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。
室内空气要具有足够的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质，确保使用人的人身安全和身心健康。
商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。
良好的环境卫生状况，有利于商业活动的开展和吸引顾客。
美观、合适的环境小品，能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。
完善、配套和便捷的商业设施，为商业活动的开展奠定了基础。
对于商业物业来说，应考虑两个方面的交通条件：
一是顾客方面，主要是公共交通的通达度（附近公交线路的条数，公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数；距飞机场、火车站、码头等的距离远近）；自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。
二是经营方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。
商业物业的服务态度越好、服务水平越高，其商业服务环境就越佳，相应的商业效益就越好。
（四）办公环境
影响办公环境的因素主要有以下几个方面：
办公室面积较大、室内净空高度较高，则办公的空间环境优越，无压抑感。
良好的隔声效果，既起到了保密作用，又不干扰他人和外界。
办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置，构成了一个优美的办公室内环境。
配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。
没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境，是办公条件的要求。
办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。
另外，根据我国目前装修行业的发展，建筑装修材料对物业环境的影响较大，特别是对人身安全与身心健康有较大影响。
1998年4月，武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查，受访的10位居民每天在家停留13小时，他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适，且发生率高达50％～90％。
经检测，这种病态反应主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物所致。
目前，像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜。
山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居，开始全家人都有一种不适感，但没在意，后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等症状，夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而亡，妻儿均深度中毒。
而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人数1万余人，死亡人数约350人，慢性中毒约10万人次。
研究表明，建筑材料导致的疾病主要有三类：
一是癌症。
溶解型涂料（油漆）中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害，易造成血癌；天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流。
二是不良建筑物综合症（SBS），俗称“空调病”、“办公室病”、“星期一疾病”。
它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高，以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状，而一旦离开该建筑物，症状即可消失。
这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉OＫ厅、录像厅的包房里出现。
三是过敏症。
它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致。
甲醛已被确认为室内主要污染物之一。
第二节 物业环境管理的内容和目标
一、物业环境管理的内容
物业环境管理主要是调控业主或物业使用人与环境保护的关系，组织并管理业主或物业使用人的生产和生活活动，限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。
一般来说，物业环境管理主要包括以下几个方面的内容：
（一）治理环境污染
环境污染主要有以下几种情况：
造成空气污染的因素主要有：
（1）直接燃煤，排放过多二氧化硫气体。
（2）机动车排放的尾气经强紫外线照射形成光化学烟雾污染。
（3）基建扬尘形成的尘烟污染。
据研究资料表明，在采暖期大气中的尘以烟尘为主，约占三分之二；在非采暖期大气中的尘以扬尘为主，约占二分之一以上。
工业废水和生活废水等含有大量有毒、有害污染物，进入水体后形成水体污染。
固体废弃物是人们在生产和生活中扔弃的固体物质。
影响物业环境的固定废弃物主要有生产与生活垃圾、粪便、沟泥等。
其中垃圾包括无机垃圾（砖瓦碎石、炉灰、渣土等）和有机垃圾（动植物残体、废纸、塑料、碎布等）。
固体废弃物如不及时加以处理，也会对环境造成污染。
噪声可分为交通噪声、生产噪声和生活噪声三种。
（1）交通噪声 大量交通噪声来源于物业区域以外的城市道路。
机动车进入物业区域内部也会带来噪声。
距离城市道路远近的不同，受到交通噪声的干扰也就不同。
（2）生产噪声 主要有工厂加工噪声和工程施工噪声等。
①工厂加工噪声 如冲压、锻造、蜂窝煤加工点的噪声，对附近居民和办公人员影响很大。
②工程施工噪声 如施工现场打桩机、搅拌机、切割机、振动泵等机器设备工作中所产生的噪声，这类噪声严重干扰着周围物业业主和物业使用人的正常工作和生活。
（3）生活噪声 生活噪声主要包括商业噪声、保育教育噪声和日常生活噪声三类。
①商业噪声 居住区和小区的商业中心是人流集中、气氛热烈的公共场所。
特别是附近的农贸市场，其叫卖声、讨价还价声、人群熙熙攘攘声等不绝于耳，对居住和办公产生严重干扰。
②保育教育噪声 如学生上学与放学的嘈杂声，做操、上体育课的口哨声，儿童的哭闹嬉戏声等，都会影响附近物业业主和使用人的工作和休息。
③日常生活噪声 日常生活噪声种类繁多，如居民播放音乐、家庭影院、家庭舞会等娱乐声响，家庭厨房噪声、家庭纠纷的争吵声、家庭聚会的喧哗声、走家串户的叫喊叫卖声等等。
目前由于电器、电信等具有强大电磁波污染因素的产品走入家庭和被消费者广泛使用，造成电磁波污染严重，极大地损害人们的身心健康。
（二）做好物业环境绿化工作
尽量扩大绿化面积及种植花草、树木的种类，不仅可以净化空气，调节物业区域小气候，保持水土、防风固沙，而且还可以消声防噪，达到净化、美化环境的目的。
（三）做好物业环境卫生管理工作
物业环境卫生管理是物业管理中一项经常性的管理服务工作，其目的是净化环境，给物业业主和使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。
良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益，同时，对社会精神文明建设也具有很重要的作用。
（四）清除物业区域内的违章搭建
违章搭建是对整个物业区域和谐环境的破坏。
它既有碍观瞻，又影响人们的日常工作和生活，还可能带来交通、消防等方面不安全的问题。
因此，物业管理公司一定要协助有关部门，认真做好清除和及时防止物业区域内的违章搭建的管理工作。
（五）加强市政公用设施管理
为物业业主、使用人和受益人生产、生活、办公等服务的市政公共设施是该物业区域的一个重要组成部分，一旦它遭到破坏或损坏，便会影响人们正常的生产、生活和工作。
因此，加强市政公用设施的管理也是物业管理公司环境管理的一项重要工作。
（六）搞好车辆交通管理
车辆是人流、物流的载体。
物业区域的交通道路是物业人流、物流流动的通道。
物业相对于其外部环境，车辆交通是对外联系的主要载体与通道，在物业使用中有着特殊的重要性。
车辆交通管理的目的是为了建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业业主、使用人和受益人的车辆不受损坏和失窃。
（七）建设各种环境小品
物业环境小品的种类繁多，就其性质来说，大体上可划分为两大类：
一是功能性环境小品，二是装饰性环境小品。
环境小品具有方便实用、美化环境、优化空间的功效。
不同物业，环境小品的布置原则和方法不尽相同。
环境小品的设计应从使用功能出发，在整体环境协调的统一要求下，与建筑群体和绿化种植紧密配合，才能达到理想的效果。
（八）抓好治安管理工作
物业区域内的治安管理工作是指物业管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外及突发事故而对所管物业区域内的一系列管理活动。
治安管理防治的对象主要是人为造成的事故与损失。
其目的是避免所管物业区域内财物受损失、人身受伤害，维护正常的工作、生活秩序。
治安管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。
它是物业业主、使用人和受益人正常工作、安居乐业的基本保证，也是整个社区及社会安定的基础。
同时，良好的物业治安环境能提高物业和物业管理企业的声誉。
（九）抓好消防管理工作
消防管理工作在物业管理中占有头等重要的地位。
为使物业业主、使用人和受益人有一个良好的物业使用环境，物业管理公司应做好物业消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育等工作，要预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为物业业主、使用人和受益人的生产和生活提供安全环境，增强其安全感，保卫其生命和财产的安全。
（十）建立新型的人文环境
新型的人文环境应该是和睦共处、互帮互助的生活环境；互利互惠、温馨文明的商业环境；融洽和谐、轻松有序的办公环境；安全舒适、相互协作的生产环境等。
新型的人文环境可以使人们焕发热情，提高工作效率，热爱生活，充满爱心，并对社会治安状况的好转有着很大的促进作用。
二、物业环境管理的目标
物业环境管理的实质，就是要遵循社会经济发展规律和自然规律，采取有效的手段来影响和限制物业业主、使用人和受益人的行为，以使其活动与环境质量达到较佳的平衡，保证物业正常良好的工作、生活秩序与创造优美舒适的工作、生活环境，确保物业经济价值的实现，最终达到物业经济效益、社会效益和环境效益的统一。
按照这个总目标，物业环境管理的具体目标，主要有以下几个方面：
（一）合理开发和利用物业区域的自然资源，维护物业区域的生态平衡，防止物业区域的自然环境和社会环境受到破坏和污染，使之更好地适合于人类劳动、生活和自然界生物的生存和发展。
要达到这一目标，就必须把物业环境的管理与治理有机地结合起来，也就是合理利用资源，防止环境污染；在产生环境污染后，做好综合治理的补救性工作。
这是防止环境污染和生态破坏的两个重要方面。
在实际工作中，我们更应该注意以防为主，把环境管理放在首位，通过管理促进治理，为物业业主、使用人、受益人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境；一个既能保证技术的合理发展，又能防止污染的健康、舒适、优美的物业环境，以达到物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一。
（二）有效贯彻国家关于物业环境保护的政策、法规、条例、规划等，具体制定物业环境管理的方案和措施，选择切实可行的能够保护和改善物业环境的途径，正确处理好社会和经济可持续发展与环境保护的关系。
由于不同的物业区域，其环境保护的要求或标准有所不同，有的物业在某些方面要求高一些，有的要求则会低一些，这就需要物业管理企业根据物业的不同和物业区域的不同，客观地拟定所管物业的环保标准与规范。
同时，物业管理企业还应组织有关部门定时进行物业环境监测，掌握所管物业区域的环境状况和发展趋势。
有条件的还应该会同有关部门开展对所管物业区域的环境问题进行科学研究。
（三）建立物业环境的日常管理机构，做好物业环境的日常管理工作，如物业区域内的卫生保洁、绿化、治安、消防、车辆交通等方面的维护和监督工作，使物业区域内的环境经常都得到净化、美化、绿化，保证正常的工作和生活秩序。
（四）积极开展保护环境的宣传教育，引导公众参与物业环境管理，构建物业环境文化。
过去人们一直在研究环境对人类的影响，很少研究人类对环境的破坏作用。
因此，传统文化沿着人统治自然的方向发展，必然会产生人类生存和发展的自然环境的严重破坏。
环境科学和其他环境学科，如物业环境管理的提出与发展，孕育了一种新型环境文化，这种环境文化代表了人与自然关系的新的价值取向，认为人与自然本质上是一个整体，人与自然应当和谐相处。
这种新型的环境文化，标志着人类在现代社会中高文化水平的意识觉醒，提高和普及公众的环境意识，是现代文明进步的标志和尺度。
这种环境意识，使传统的伦理学、道德标准都会发生变化。
现代环境伦理学认为，人的正当行为必须扩大对自然的关心，道德标准必须扩大到人类维护环境质量的实体和过程，必须以维护基本生态过程和完善生命维持系统为标准，保护遗传的多样性和保证人类对环境资源的持续利用，由此人类发展途径只能选择社会、经济、环境全面综合发展的途径。
物业环境是一个局部区域的环境，但它直接影响着一个城市、乃至整个国家的整体环境，最终涉及到人类自身的切身利益。
现代工业文明的发展，大量消耗资源，不仅使环境日益恶化，威胁人类生存，而且为争夺自然资源，也给人类和平带来威胁。
美国环保局局长威廉赖利曾说：
“生态完整是国家安全的核心”。
由此可见，普及环境意识，引导人们自觉遵守和维护有关保护物业环境的政策、法律，唤起人们关心物业环境、社会公共利益与长远利益，把物业环境管理方面的要求和标准变成人们自觉遵守的行为准则和道德规范，是实施物业环境管理的根本和基础。
第三节 物业环境管理的基本原则
一、环境具有价值的原则
环境是资源，环境以各种形式直接向生产者和消费者提供服务。
例如，我们所呼吸的新鲜空气，我们观赏自然景色所得到的享受等。
因此，环境管理属于资源管理，这就表明了环境管理具有经济属性，环境管理所涉及的问题主要是生产力方面的问题。
经济学家说过，天上不会掉馅饼，没有免费的午餐，保护环境必须付出代价。
这条准则表明环境资源有限，要求环境管理者实施谁开发谁保护、谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原则。
这条原则指出了环境应当遵循价值规律，利用经济手段把环境管起来，促使人们在开发和利用资源时，要充分考虑资源环境的持续利用问题，自觉地制止资源浪费、环境的污染
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