地产设计管理制度及流程.docx

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地产设计管理制度及流程

房地产

设计管理制度及流程

第一章工作职责、范围

1、部门概述………………………………………………………………………

2、原则和要求

3、工作职责和范围………………………………………………………………………

4、岗位职责……………………………..

4.1部门经理岗位职责及岗位要求…………….

4.2建筑师岗位职责及岗位要求………….

4.3结构工程师岗位职责及岗位要求………….

4.4强、弱电工程师岗位职责及岗位要求………….

4.5水暖工程师岗位职责及岗位要求…………

4.6精装修工程师岗位职责及岗位要求…………

4.7景观工程师岗位职责及岗位要求…………

4.8资料员岗位职责及岗位要求…………

第二章管理流程及执行表格

第一部分总则

第二部分设计招标管理

（一）目的

（二）使用范围

（三）原则和要求

（四）职责

（五）程序和内容

1.设计控制计划

2.设计任务书

3.招标邀请函

4.设计单位推荐

5.设计单位初选

6.发标

7.评标

8.签约

第三部分设计过程控制管理

（一）设计过程的跟踪控制

（二）设计评审

1.方案设计阶段

2.初步设计阶段

3.扩初设计阶段

4.施工图设计阶段

（三）设计输出文件的审查与验收

（四）设计控制总结

第四部分设计变更管理

（一）变更分类

（二）管理程序

（三）设计变更的控制

第五部分施工图管理

第六部分景观设计管理流程

（一）景观概念方案设计

1.景观设计单位选择

2.景观方案设计控制

3.设计评审

4.履约评价

（二）景观实施方案设计

1.景观设计单位选择

2.景观实施方案设计控制

3.设计评审

4.履约评价

（三）景观施工图设计

1.景观设计单位选择

2.景观施工图设计控制

3.设计评审

4.履约评价

第七部分精装修设计管理流程

第三章设计任务书编制指引

第四章方案/初步设计审查指引

第五章施工图审查指引

第六章附表

第一章总设计师办公室（含设计部）工作职责、范围

1.部门概述

1.1、部门名称

总设计师办公室（含设计部）

1.2、岗位组成：

副总工程师、建筑师、结构设计师、强弱电工程师、水暖工程师、精装工程师、景观工程师、资料员等

1.3、工作概述

提供新项目初步设计分析和规划设计要点，负责项目在整个开发过程中的设计管理工作，括方案设计阶段、初步设计阶段和施图设计阶段的设计任务书的编制、设计委托、设计进度计划、方案评审、控制协调设计质量和进度、中期交流、设计成果审查、施工图技术交底，设计变更的接收、发放及跟踪，配合项目部编写工程验收计划及竣工备案证明书办理工作，配合前期部做好施工前各种相关手续的办理，。

2.原则和要求

2.1、工作程序必须按照公司工作流程展开

2.2、部门员工要充分发挥主观能动性、积极配合、工作目标方向一致

2.3、建设工程设计，必须执行工程建设强制性标准，严格按先勘察、后设计、再施工的原则开展。

2.4、建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目具体制定标准）的设计单位。

禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。

2.5、设计招标的评标标准包括：

设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。

要充分体现集团的意图和期望，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性

2.6、各专业人员对各设计阶段要根据公司的管理要求进行跟踪控制和设计成果审查

2.7、

2.8

3.部门工作职责和范围

负责公司开发项目的建筑设计、设计质量及进度、建筑成本的全面把握和管理工作

具体领导设计工作，进行项目设计招标、方案评审及协调工作

负责工程前期的技术决策，制定和审查项目设计出图计划

编制审查工程项目委托设计任务书及各阶段专业的设计成果，对设计成果的质量进行全面把关，消除设计缺陷，提高设计质量

负责协调设计过程中各相关部门及内部的组织与接口工作，做好与各部门之间的配合工作

负责设计变更接收、评审、修改及发放工作

负责设计信息的及时整理及传递，及时、准确地上报领导和有关部门

配合竣工验收工作、提供销售所需有关数据

4.部门各岗位职责

4.1部门经理岗位职责

（一）工作概述

在主管副总经理的领导下，带领部门员工以部门岗位责任制为基准，做好项目的方案评估、设计阶段及施工阶段有关设计方面的各项工作。

（二）岗位职责

1.在公司主管工程副总经理的领导下全面负责部门的日常工作

2.负责本部门工作职责范围内的各项工作的组织管理

3.负责本部门工作计划的制定并统计完成情况，找出存在的问题并及时解决

4.负责本部门各项工作书面文件的审核、审定工作

5.配合公司总经办做好部门内部人员编制、招聘、录用等工作

6.负责本部门员工的考评工作

7.负责指导、管理本部门工作团队，对部门工作绩效负责；在工作中督导、培养下属，对本部门员工进行工作积极性的调动、工作心态的端正等沟通工作

8.负责本部门与公司内部其他部门的联系、对接及沟通工作

9.负责组织本部门工作职责范围内与外部单位的联系、协调和沟通工作

10.负责向主管副总经理反应工作的有关情况和信息

11.协调部门成员同公司管理层的意见沟通，协调本部门内成员之间的合作和本部门同其它部门的合作，维持团队合作精神

12.服从领导安排并完成上级领导交办的其他各项工作任务

13.项目前期阶段主要负责

（1）组织部门人员进行初步设计分析和提出规划设计要点

（2）参与项目论证的评审

（3）组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》

（4）组织综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同

（5）完成《产品概念设计任务书》并组织评审工作

（6）组织对概念设计成果的内部预审

（7）组织编制并确认《项目设计指导书》对应章节的内容，并汇总送审

14.项目方案及扩初设计阶段主要负责

（1）组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》

（2）组织编制《设计标书》，选择确定设计单位

（3）综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同

（4）编写制定《项目设计进度计划》并送审

（5）根据《项目设计指导书》和《项目设计进度计划》的要求控制设计质量和进度

（6）组织部门相关人员编写《规划方案设计任务书》、《综合管网及道路设计要求》、《单体建筑方案设计任务书》、《扩初设计任务书》

（7）组织中期设计交流及内部评审

（8）组织重要节点的专家评审工作

（9）向成本管理部提交有效的设计技术经济指标和设计方案

（10）配合配套部（前期部）完成项目的报批报建工作

15.施工图设计阶段主要负责

（1）组织设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》

（2）组织编制《设计标书》，选择确定设计单位

（3）综合评价设计单位的设计能力，组织签订设计合同

（4）组织编制《施工图设计任务书》并送审

（5）编写制定《施工图设计进度计划》并送审

（6）负责组织建筑、结构、景观、装饰设计的协调工作

（7）组织中期设计交流

（8）组织施工图内部评审

（9）组织施工图的审查工作

（6）配合项目部组织施工图技术交底工作

4.2副总工程师岗位职责

（一）工作概述

在主管副总经理的领导下，全面负责规划部门技术及管理工作，负责部门的

工作计划、合同管理工作，主持项目各设计阶段的技术和技术管理工作，负责工

程设计及施工过程中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及

实施效果，负责与其它相关部门总的协调工作主管部门技术系统

（二）岗位职责

（1）负责部门的任务下达，制定任务目标、执行原则及部门考核制度

（2）负责监督本部门工作实施的过程，负责与其它相关部门总的协调工作

（3）组织运作项目前期调研，参与工程项目的规划定位，完成工程项目总体规划

（4）负责与项目相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施

（5）协助规划项目方案，进行项目协调和指导，明确有关具体工程项目的信息指标

（6）负责项目设计的总体控制、质量、进度和成本控制

（7）负责组织根据项目的总体管理目标编制项目设计的总体实施计划、年度和分月度的实施计划，并对实施中的项目计划进行统计分析和计划调整等综合管理

（8）负责设计单位初选，审核设计单位资质，编制《设计单位考察报告》

（9）综合评价设计单位的设计能力，组织项目设计的招投标以及合同谈判等工作，组织编制设计标书、签订设计合同

（10）组织各专业人员编写各设计阶段的设计任务书及评审、送审工作

（11）负责项目各设计阶段的技术管理工作，主持设计图纸会审、技术交底、设计完善和优化等

（12）主持设计变更方案的论证，负责新技术、工艺和材料应用的调研和论证

（13）负责对设计合同履行的监督和动态管理，组织与设计单位进行必要的设计中期交流，并进行记录、评审和跟踪落实

（14）负责组织和管理各专业阶段设计成果的评审、复审等工作

（15）负责工程施工中的设计变更、技术支持，负责监督本部门工作实施的过程及实施效果，负责与其它相关部门的协调工作

（16）配合项目部分析确定工程的技术难点和控制要点，制定相应的针对性措施和重点控制流程

4.3建筑师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

主要负责公司工程项目的设计及工程配合工作，拟定项目规划设计的工作计划，

进行项目前期的市场调查、产品定位、规划方案、建筑方案研究分析，总结规划、建

筑方案调查研究成果，完成规划设计方案建议报告，组织协调各阶段的设计工作，确

保设计质量和进度。

负责对项目的设计工作进行管理、执行、协调、监督；根据项

目的时间要求监督设计单位完成项目上所有设计图纸的校核、出图工作；负责与项目

相关的公司或部门进行良好协调、沟通，以助于项目的顺利实施

（二）岗位职责

（1） 参与项目的可行性研究，参与编制《项目可行性研究就报告》

（2）参与市场调研及协助营销部编制《产品定位初步报告》

（3）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容要有：

资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求

（4）项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》并送审

（5）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等

（6）负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，根据项目时间要求组织完成项目上所有设计图纸的校核、出图和项目上使用材料的选择、确认工作

（7）参与对设计单位提出的建筑概念方案进行评审，负责完成《产品概念设计任务书》对应章节的内容并汇总送审

（8）参与对概念设计单位的概念设计的内部预审

（9）依据集团最后审批的概念设计评审结论，编写《项目设计指导书》对应章节的内容并汇总其他部门提供的内容送审

（10）制定和编写《规划方案设计任务书》、《单体建筑方案设计任务书》

（11）对设计单位的方案设计进行审查，核实各种经济技术指标，确保设计成果符合规划设计条件

（12）提供相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作

（13）负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》建筑专业的内容

（14）负责对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度

（15）负责与设计单位的中期交流，组织对阶段设计成果的平审工作

（16）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写《施工图审查意见表》

（17）对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的建筑施工图负责审查、验证，在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认

（18）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（19）配合项目部组织的施工图技术交底工作

（20）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.4结构工程师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

负责各设计阶段结构设计管理工作，组织制定工程项目的结构设计计划，参加工

程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，审核工程

项目中结构设计方案，结构设计成果的评审与确认，控制钢筋和混凝土用量，提出优

化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作

（二）岗位职责

（1）负责工程项目地质勘察成果的评审与确定

（2）负责结构专业前期技术调研

（3）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内容

（4）项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》

（5）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等

（6）参与对设计单位提出的结构设计方案进行评审，协调解决其它专业问题，控制钢筋和混凝土用量，提出优化意见

（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作

（8）负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》结构专业的内容

（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度

（10）参与设计单位的中期交流，对本专业阶段设计成果的平审工作

（11）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写《施工图审查意见表》

（12）对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的结构施工图负责审查、验证，在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认

（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作

（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题

（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.5强、弱电工程师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计

划，参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的电气设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责电气设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作

（二）岗位职责

（1）不断学习和掌握本专业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定

（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内容

（3）项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》

（4）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等

（5）做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求

（6）负责对设计单位提出的电气设计方案进行评审，提出技术可行、经济合理的建设性意见供部门参考

（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作

（8）负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》电气专业的内容

（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度

（10）参与设计单位的中期交流，负责对本专业阶段设计成果的平审工作

（11）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写《施工图审查意见表》

（12）对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的电气施工图负责审查、验证，在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认

（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作

（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题

（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.6水暖工程师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

负责各设计阶段的本专业设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计计划，

参加工程项目的设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的给排水、暖通设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责给排水、供暖设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作

（二）岗位职责

（1）不断学习和掌握本专业知识和现行的国家规范、规程及地方法规和规定

（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》的相关内容

（3）项目立项后，参与编写《项目设计进度计划》

（4）参与对设计单位的招投标工作，参与编写委托协议、招标文件等

（5）做好与设计单位沟通、协商确定相关功能，明确设计要求

（6）负责对设计单位提出的给排水、暖通设计方案进行评审，提出技术可行、经济合理的建设性意见供部门参考

（7）提供本专业相关图纸和资料，配合前期部完成项目的报批报建工作

（8）负责编制《施工图设计计划》及《施工图设计任务书》电气专业的内容

（9）配合建筑师对设计单位的跟进、督导，确保设计质量和进度

（10）参与设计单位的中期交流，负责对本专业阶段设计成果的平审工作

（11）参与施工图设计内部评审，负责对本专业设计内容提出意见及修改建议，并填写《施工图审查意见表》

（12）对设计单位回复的《施工图审查意见表》和修改后的本专业施工图负责审查、验证，在《施工图审查意见表》的“验证”栏内进行确认

（13）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（14）配合项目部组织的施工图技术交底工作

（15）配合项目部解决项目施工中的技术问题

（16）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.7精装修工程师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

负责项目有关精装修工程的设计管理工作，组织制定工程项目的本专业设计

计划，负责工程项目的精装修设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，协助确定中标单位，参与工程项目的精装修设计方案、初步设计的审定及施工图的会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责精装修设计成果的评审与确认，提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作

（二）岗位职责

（1）依据营销部提供的《产品定位初步/细化报告》编制精装修方案设计的《精装修设计

任务书》

（2）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容要有：

资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求

（3）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等

（4）负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审

（5）参与对设计单位提出的精装修概念方案进行评审，提出优化意见

（6）参与对设计单位的精装修概念设计的内部预审

（7）负责编制《精装修施工图设计计划》并组织送审

（8）负责与设计单位进行设计中期交流，审核其施工图设计中的材料、色调搭配及技术规范等符合要求，组织对阶段设计成果的评审工作

（10）认真通读项目的建筑图纸，及时提出与室内设计相关的问题、异议，并配合相关专业及时修改解决，以便于工程的顺利进展

（9）负责组织相关部门对精装修施工图设计进行内部评审，汇总《设计评审意见表》并报设计总监审批

（10）对设计单位回复的《设计评审意见表》和修改后的施工图负责审查、验证，在《设计评审意见表》的“验证”栏内进行确认

（11）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（12）配合项目部监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈

（12）配合项目部解决项目施工中的技术问题

（13）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.8景观工程师岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

负责组织落实项目有关景观工程的设计管理工作，组织制定工程项目的本专

业设计计划，负责工程项目的景观设计招标工作，参与对设计单位的资格审查，

协助确定中标单位，参与工程项目的景观设计方案、初步设计的审定及施工图的

会审，提出技术可行，经济合理的建设性意见，负责景观设计成果的评审与确认

提出优化意见，配合其他专业做好各专业的协调工作

（二）岗位职责

（1）参与设计单位初选，审核设计单位资质，负责编制《设计单位考察报告》基本内容要有：

资质审查、能力考察评价、业绩考察评价和设计费用要求

（3）参与设计单位的招投标工作，编写委托协议、招标文件等

（4）负责完成项目设计基础资料的接受、补充和评审，做好材料选样和设备选样

（5）负责以《项目设计指导书》为依据编写《景观概念方案设计任务书》

（5）参与对设计单位提出的景观概念方案进行评审，提出优化意见，经济合理性建议

（6）参与对设计单位的景观概念设计的内部预审

（7）负责编制《景观实施方案设计任务书》并组织送审

（8）负责与设计单位进行设计中期交流，审核其实施方案设计中的材料、色调搭配及技术规范等符合要求，组织对阶段设计成果的评审工作

（9）负责编写《景观施工图设计任务书》并组织送审

（10）认真通读项目的建筑图纸，及时提出与室内设计相关的问题、异议，并配合相关专业及时修改解决，以便于工程的顺利进展

（9）负责组织相关部门对景观施工图设计进行内部评审，汇总《设计评审意见表》并报设计总监审批

（10）对设计单位回复的《设计评审意见表》和修改后的施工图负责审查、验证，在《设计评审意见表》的“验证”栏内进行确认

（11）根据变更情况及公司论证通过的最终结论填写本专业的“设计变更单”，及时组织设计单位绘制变更图纸，并组织设计变更的签认工作

（12）配合项目部监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈

（12）配合项目部解决项目施工中的技术问题

（13）做好部门经理安排的其他各项工作及与其他专业人员的工作配合

4.9资料员岗位职责及岗位要求

（一）工作概述

协助部门经理处理部门的日常事务，按要求完成有关文件、报表的编制工作，负责工程项目的所有图纸、文件及函件的接受、清点、登记、发放、归档、分类管理工作，收集整理设计和施工过程中所有技术变更、洽商记录、会议纪要等资料并分类归档，来往资料及时登记并准确及时递交有关人员审阅，协助部门经理做好对内、对外协调、接待等工作

（二）岗位职责

（1）协助部门经理做好日常的对内、对外的协调、接待等工作

（2）负责收、发部门的传真、文件、电子邮件等，处理部门的一般文书工作

（3）负责与设计等相关单位的信息与资料传递等工作

（4）负责项目所有图纸的接受、清点、登记、发放、归档、管理工作，

（5）负责收集、整理、保管部门的各种技术文件、合同、函件、设计变更、洽商记录、

会议纪要等档案资料

（6）协助部门经理起草、处理各类对内、对外函件

（7）参加必要的工程会议，完成、整理会议纪要，并经部门经理审核后发给相关人员

（8）协助工程竣工验收的有关设计资料的整理工作

（9）负责部门日常行政管理、经费报销等工作

（10）负责保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案

（11）负责本部门办公设备、办公用品及其他日常用品的报领、保管及发放工作

（12）完成上级领导交办的其他工作

第二章管理流程及执行表格

第一部分总则

为鼓励在建设工程设计活动中采用先进技术、先进工艺、先进设备、新型材料，

以提高工程质量、降低