的各项房地产政策和效果.docx

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的各项房地产政策和效果

金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变：

一是受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济进一步恶化,实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程.在来自国内外的双重压力下，我国国民经济增长出现明显回落。

初步核算，全年国内生产总值300670亿元,同比增长9.0%,增速同比回落4。

0个百分点.分季度看，一季度增长10.6％，二季度增长10.1％，三季度增长9.0%，四季度增长6。

8%，至此,国内GDP增速已连续5个季度下滑。

二是房地产行业调控政策悄然转向:

从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”;从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。

房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面：

第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二,房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三,房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。

1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。

近年该比重基本保持在18%左右。

房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇.受世界金融危机影响，2008年,房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。

从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。

上海市统计局数据显示，2008年上半年上海GDP同比增长10.3％，略低于全国水平，这是上海近年少有的现象.房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点.从全年视角看，2008年1—12月份，上海房地产开发投资同比增长4。

5%；商品房竣工面积同比下降26。

8％；商品房销售面积同比下降37.9%，其中住宅下降40.1％；另外，存量房交易也同比下降了三成。

而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的贡献率都会或多或少下降.

08开始的各项房地产政策

•2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》

•2008年3月12日,建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70％以上.

•2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。

•2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。

5个百分点

•2008年4月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0。

5个百分点

•

•2008年5月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

•2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧

•2008年6月10日，税务总局：

企业为个人购买房需征收个人所得

•2008年7月14日，国土部表示：

小产权房不给宅基地证

•2008年8月11日,国务院新规:

商品房销售应明示能源消耗指标

•2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》

•2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理

•2008年9月15日，央行宣布“双率”齐降

从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0。

27个百分点，以及下调存款准备金率0.5％。

•2008年10月9日，西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳

人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：

从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

•2008年10月12日，系列新政支持房地产

•2008年10月28日,央行年内第三次下调利率

从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点,其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定:

从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。

2008年10月

财政部、国家税务总局联合发布《个人住房交易税收政策调整方案》

主要内容

2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税.同时，中国人民银行宣布,决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

目的：

降低商品房购买的门槛，使部分不能形成实际需求的刚性需求会转变成为购买力，房地产市场得到复苏。

2008年11月

温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施

主要内容

一是加快建设保障性安居工程。

二是加快农村基础设施建设。

三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设.四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。

五是加强生态环境建设.六是加快自主创新和结构调整。

七是加快地震灾区灾后重建各项工作。

八是提高城乡居民收入。

九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。

十是加大金融对经济增长的支持力度。

初步匡算，实施上述工程建设，到2010年底约需投资4万亿元。

为加快建设进度,会议决定，今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。

目的:

加快基础建设及民生建设，促进经济平稳较快增长。

对房地产也具有直接或间接的促进作用。

2009年３月

国务院总理温家宝对房地产市场2009年工作任务进行了阐述

主要内容

争取用三年时间，解决７５０万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。

2009年中央财政拟安排保障性安居工程资金４９３亿元，加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度。

促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持.加快发展二手房市场和住房租赁市场。

鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。

继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为.帮助进城农民工解决住房困难问题。

深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。

目的:

促进房地产市场稳定健康发展。

采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期，稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

2009年4月

国务院宣布:

商品房项目资本金比例首下调

主要内容

房地产项目的资本金比例出现1996年资本金制度建立以来的首次调低.其中,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20％，恢复到1996年的水平。

其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

目的：

将搁置的土地开发起来，形成供给释放，从而平抑房价。

2009年6月

财政部和国税总局联合发布《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》

主要内容

在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：

这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人.除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得"项目缴纳个人所得税，税率为20%。

目的：

加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

2009年7月

上海、南京、成都等多个城市70/90政策低调退出

主要内容

上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。

作为房地产宏观调控标志性政策，“70—90”政策目前已经实质性退出市场.

目的:

提高开发商投资热情。

同时，增加投资类商品房的市场供给.

2009年９月

国土资源部发布国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》

主要内容

快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

目的：

严查囤地现象,规范土地市场。

2009年12月

国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时,对房地产市场应健康发展明确表态

主要内容

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

增加低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应.支持居民自住和改善型住房消费等。

目的：

抑制投资投机性购房，平抑房地产价格。

2010年1月

国务院办公室办发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

主要内容

要严格二套住房购房贷款管理，抑制投资投机性购房需求。

二套房贷款首付款比例不得低于40％。

目的:

抓住当下高房价的弊端和制度根源进行宏观调控。

2010年3月

国资委发布《78家非地产主业央企15天出退出方案》

主要内容

16户以房地产为主业的中央企业，要带头执行国家法律法规和有关政策，依法经营，重质量，讲信誉，创品牌,在促进房地产行业健康发展中发挥骨干作用.78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐,15个工作日内制订有序退出的方案。

目的：

严禁不以房地产为主业的中央企业计入房地产，从而减少大量资金的涌入，减轻房地产价格压力。

07—08上半年央行六次加息、十次提高存款准备金率，从而控制了银行对房地产的放贷款额度,加大了房地产的贷款成本,提高二套房贷款门槛，遏制了购房需求,规范了土地市场，进一步关紧了房地产用地的闸门。

到08年上半年房地产市场已渐渐冷却、由过热回归了理性,总体来说国家在这一阶段的调控力度是非常大的，同样效果也是显而易见的。

08年下半年在房地产市场逐渐回归理性的时侯全球性经济危机爆发，作为支柱产业之一的房地产业冲击巨大，随着国家多次降息及推出众多优惠政策，系列措施降低了房地产企业的融资成本、减轻了购房者的负担从而在一定程度上促进了楼市回暖。

同时房地产的新政要求加大保障性住房的建设力度，这一措施进一步鼓励了商品房的销售。

“增投资、扩内需、保增长”作为08年第四季度的主旋律进一步刺激了消费。

同时在这一阶段房价不同程度的回落对市场的回暖也有一定的促进作用.

总的来说2008年是房地产业不平凡的一年,在这一轮改革中市场进一步洗牌,原有的房地产格局发生了许多潜移默化的改变，2009年楼市繁荣在酝酿当中。

2009年国家主要针对两方面来调控房地产市场：

规范市场、促进发展。

在经历了08年房地产的严冬之后房地产市场的表现还是比较脆弱，针对这个特点国家出台一部分政策来整顿市场，比如处理房地产开发闲置土地、进一步加强土地出让收支管理、查处小产权房违规用地等使房地产市场朝着一个规范化的目标迈进，其效果明显。

对于房地产业的扶持效果同样也较为明显，例如个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年、发布营业税减免细则、基准利率0。

85倍优惠等，诸多举措很大程度上增加了开发商的投资信心同时也增大了购房者的购买热情.

2009年房价走势

2009年房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的先驱者“供不应求、涨价"成为2009年房地产市场的关键词.

尽管全球仍处在金融和经济危机的背景下，但是从2008年下半年国内出台的一系列房地产政策，楼市逐步回暖。

较早出现回调的一、二线城市的复苏速度明显快于回调较为滞后的三、四线城市。

经过之前房地产市场的震荡和洗礼，中央“保经济、促增长”的大政方针下，09年第一季度各地住房市场销售就已出现了一些回升趋势，到三月份各地商品房交易量回升，中央及各级政府各项刺激性措施效果开始显现。

由于实体经济尚未走出经济危机的低谷随大量资金流入房地产市场,房地产市场终于走出2008年的低迷期，由于08年积郁的市场需求集中释放,市场供不应求房价整体回升，个别城市房价达到历史新高。

综上而述，2009年房地产市场总体形势向好,另一方面投资过热又逐渐成为一个新的趋势。

2010年国家从银行政策、土地政策等方面实施了全方位的房地产宏观调控措施,其力度之大影响之广让人咋舌。

首先从银行利率开始连续调高存款准备金率，提高首套房、二套房首付比例，遏制三套房贷款、取消贷款优惠政策等；同时国家对保障性住房的投资力度进一步加大，这对化解社会矛盾维护社会稳定有很重要的意义。

另外政策对房地产开发商也出台了很多新的措施，对于开发商的闲置土地处理严厉，规范房地产市场，勒令相关央企退出房地产市场等.

另外房产税开始实施并有望在全国推广,这项举措有望在未来国家对房地产的宏观调控中起到至关重要的作用。

总的来说，房地产市场在新一轮的调控作用下大体维持了一种稳定的状态，购房者和开发商大都表现比较理性。

2011年房价难以延续快速增长，紧张的供需关系对房价有较强支撑，随着国家的调控力度的逐步加大，房价涨幅趋于回落。

另外，今年比较严厉的一个所谓限购令，整体来看，从需求上还是得到了较大限制.房地产税在一定程度上也会抑制投资需求,但短期内对房地产价格不会有明显的影响。

房地产行业在新一轮的洗牌中重整秩序，规范化渐渐成为房产市场的主流形势。

不可否认我国很多地区房地产市场是有泡沫的，降价的可能性也不是没有的，但总体趋势应该以稳定、缓慢增长为主。