深圳市物业管理优秀项目考评标准doc.docx
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深圳市物业管理优秀项目考评标准doc
附件2：
深圳市物业管理示范、优秀住宅小区标准及评分细则
序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
基础管理
32
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
符合1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规扣0.2
2、己办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等）
1
符合1.0，每发现一处不合规扣0.2
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确
1
符合1.0，合同不是规定范本扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案0
5、在房屋销售合同签订时购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
符合2.0，协议不是规定范本扣0.5，签订率每差1%扣0.1
6、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合规扣0.5，未建立0
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善
2
完善2.0，每发现一处不不完善扣0.5
8、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
2
符合或未成立业主委员会2.0，无业主委员会名单扣0.5，无章程等相关制度扣0.5，未备案0
9、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确
2
符合或未成立业主委员会2.0，合同不是规定范本扣1，合同写入违规内容扣1，合同未在主管部门备案0
10、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合或未成立业主委员会1.0，不符合每处扣0.5
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工作标准建立健全2.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等每发现一处不完整规范扣0.2：
未制定具体的落实措施扣0.5，未制定考核办法扣0.5
12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
2
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：
着装及标志符合0.5，不符合0
l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
2
符合2.0，无计算机扣1，未装备智能化设备扣1
14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定：
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
2
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
2
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.2
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
2
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1
18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
2
符合2.0，未定期发单扣0.5，无整改记录扣0.5，满意率不达标扣1
19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
建立并落实1.0，建立但未落实扣0.5，未建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
14
1、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单无（门）、户门标号标志明显
2
符合2.0，无示意图扣0.5，无路标扣0.3，幢、单无、户号每缺一个扣0.1
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣1.0（城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹，按规定时间清洗外墙、外立面、粉刷公共走廊、楼梯
2
符合2.0，每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
2
符合2.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5（工商行政管理或城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2（城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.5（房屋安监部门已经下达整改通知的除外）
三
共用设施设备管理
15
每发现一处不合规扣0.1
1、应知应会方面：
相关操作人员熟悉设备基本情况和重要参数、性能、操作规程。
管理处负责人需了解所管理项目的设备基本情况，如电梯台数、厂家规格等。
设备消防责任人、设备责任人挂牌上墙。
2、设备房管理制度健全并上墙（各设备房管理规定、安全运行操作规程、岗位职责、值班、管理、交接班制度、设备保养与检修规程等）。
3、无重大管理责任事故。
4、相关的维修人员应取得有效的上岗证。
维修人员身体健康，无妨碍工作的疾病和缺陷。
5、维修人员的维修操作程序符合职业健康安全要求、操作无安全隐患，空调机房、发电机房内的作业场所噪音控制在规定值内，否则，应给操作人员配备安全防噪设施。
6、设备房门上有相应的设备房标识。
强电井、弱电井、管道井等门上有相应的强电井、弱电井、管道井标识。
7、设备房门应有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司VI要求。
8、设备房内所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。
9、设备房内地面干净、天花无渗水，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物。
10、配备足够的灭火器和应急灯，安装有温度计，通风良好。
11、设备房内的开关、阀门等要有明显的状态标志。
流体管道有流向标识。
12、重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识（部位刷红漆或加红色标识）。
13、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，原设备具有的防护装置应维护齐全。
墙上各电气开关、过线盒盖板良好，无缺损，使用正常。
14、设备完好，各类仪表使用正常无损坏，且合格状态标示正常，无“跑、冒、滴、漏”现象
15、设备房内环境温度应保持在40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下
（特殊设备房按照规定）
16、照度标准LX：
配电装置室：
200；一般控制室：
300；主控制室：
500（以上在0.75米水平面上）；变压器室、风机房、空调机房、泵房：
地面，100；电源设备室、发电机室：
地面，200；
17、噪音标准，按<工业企业噪音卫生标准（试行）>，一般设备房内（不含发电机房、空调冷水机房）最大不得超过85分贝。
对发电机房、空调冷水机房噪声测量，测试点选在设备房边界外1.0M处，距地面1.2M。
先测本底噪声，再使设备运行，运行稳定后，关上房门，测量运行噪声，最大不得超过85分贝。
18、各类设备房门口安装有从地面算起不低于50厘米，且易跨过的金属制防鼠板。
19、设备房内、外所有在显著位置的控制箱、照明箱、开关箱中的控制器、开关盘以及设备房内的电源开关有明确的用途标识。
20、机电设备统计表、机电设备台帐填写规范、及时。
21、水泵房、配电房、空调机房、发电机房等的巡查记录按规定时间填写，填写内容规范。
22、Ⅰ、Ⅱ级设备的日常、一级、二级保养按保养计划规定的时间进行，填写的保养记录内容规范、详细。
每类、每种设备分开填写。
23、三级设备按计划进行保养并填写记录。
24、发电机及其他规定定期启动运行的设备按规定时间运行，及时填写运行记录。
25、设备维修记录健全，及时归档在＜机电设备台帐＞后页。
26、按规定进行周巡视，填写＜周巡视记录＞。
27、按规定定期进行水池（箱）加药、规范填写加药记录。
28、设备房作业场所照度、产生的照度测试记录齐全
29、空调循环水加药记录、水处理记录、水质检验合格证齐全。
30、设备维修记录健全，及时归档在＜机电设备台帐＞后页。
31、设备房作业场所噪音、产生的环境噪音的测试记录齐全，固体废弃物、废油、废水等有毒有害物质的处理有记录。
32、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻
33、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象
34、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
35、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案，各种证件齐全
36、设备机房环境达标，有防火、防水、防鼠、防盗措施，供电设备设施运行状态正常，可操作，设备各类警示牌、标识清晰准确，巡视，检验，维护，操作记录完整，公共照明设备完好，备用应急发电机系统可随时启用。
37、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
38、监控设备齐全、完好无损，控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁。
39、监控录像画面清晰、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。
录相带或硬盘存放时间不少于7天。
40、对讲系统工作正常（含电梯内）、设备完好、通话音质较好，控制主机、楼层解码器箱干净无尘、线路规范。
41、远红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场管理系统、公用天线系统工作正常。
42、按规定时间排除故障，保证系统工作正常。
四
秩序、消防、车辆管理
10
1、小区基本实行封闭式管理（开放式小区每栋楼入口实行24小时值守）
1
符合1.0，不符合0
2、有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度；秩序维护人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责
2
符合2.0，无专业秩序维护队伍扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1
符合1.0，标识每缺一处扣0.1
4、消防水泵、风机、防火卷帘门、手报等末端设备处于自动状态。
2
符合2.0，发现一处不符合扣0.1
5、消防中心可随时启动消防水泵、风机、防火卷帘门等设备，消防对讲、消防广播、消防泵、风机、防火卷帘门、警铃工作正常。
6、消防控制主机、消防联动控制柜运行正常，各种控制开关、按钮、指示灯齐全并标有功能标识。
7、消防控制主机、消防联到控制柜内清洁无灰尘、线路整理规范，工作电压正常（控制箱、电瓶）。
8、消防报警系统无故障点，探测器、手报、风阀、水流开关、水压开关功能正常。
9、消防系统的模块箱、控制箱内清洁无灰尘、线路整理规范。
10、消防中心能够正常迫降电梯。
11、消防栓箱内清洁无灰尘、配件齐全、水龙带完好无损，无私自动用消防栓情况，栓口不漏水。
12、防火卷帘门外观清洁无灰尘、运行灵活无异常磨擦声，就地手动、启动及联动正常，上下限位置正常，防火卷帘门开关盒玻璃完好无损。
13、防火卷帘门现场应有编号，防火卷帘门下的地面有两条黃色警戒线，防火卷帘门两边有警示牌。
14、气体灭火系统储藏器压力、机械运转等正常，无故障，控制柜时间显示正确。
15、灭火器压力显示正常，铅封、保险带完好无损。
16、出口指示灯控制器面板（包括电压）无异常、荧光显示板正常、清洁无尘。
17、各种指示发光管正常、疏散示意图、照明设施和引路标志完好。
18、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
2
制度完善0.5，基本完善0.3，不完善0；因管理责任造成车辆丢失扣0.5（管理单位公开承诺赔偿的不扣）；每发现一台车辆乱停放扣0.1，出入无记录扣0.2
19、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
2
符合2.0，制度不全或不落实的扣1.0，乱停放每部车扣0.2
五
环境卫生管理
14
1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
2
未实行责任制的扣1.0，无专职清洁人员和责任范围的扣0.5，未实行标准化保洁的扣0.5
3、垃极日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃极扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、公共玻璃窗等保持洁净
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1.0，不符合0
9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染
1
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
六
绿化管理
7
l、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
2
长势不好扣1.0，其它每发现一处不符合扣0.2分
4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
七
精神文明建设
3
l、开展有意义、健康向上的社区文化活动
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
八
管理效益
5
l、物业管理服务费用收缴率98％以上
2
符合2.0每降低1个百分点扣0.5
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
2
符合2.0，基本符合1.0，不符合0
3、本小区物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0
深圳市物业管理示范、优秀大厦标准及评分细则
序号
标准内容
规定分值
评分细则
一
基础管理
22
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1
符合1.0，主要配套设施不完善时，每发现一处不合规扣0.2
2、己办理承接查验手续（包括分户查验单、查验问题清单、物品及资料清册等等）
1
符合1.0，每发现一处不合规扣0.2
3、由一家物业服务企业实施统一专业化管理
1
符合1.0，不符合0
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，双方责权利明确
1
符合1.0，合同不是规定范本扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案0
5、在房屋销售合同签订时购房人与物业服务企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确
2
符合2.0，协议不是规定范本扣0.5，签订率每差1%扣0.1
6、按规定建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1
符合1.0，已建立但管理、使用、续筹每发现一处不合规扣0.5，未建立0
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及管理规约等各项公众制度完善
1
完善1.0，每发现一处不不完善扣0.2
8、满足法定条件的物业项目，业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1
符合或未成立业主委员会1.0，无业主委员会名单扣0.2，无章程等相关制度扣0.2，未备案0
9、已成立业主委员会的物业项目，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同，双方责权利明确
1
符合或未成立业主委员会1.0，合同不是规定范本扣0.5，合同写入违规内容扣0.5，合同未在主管部门备案0
10、物业服务企业制订创优规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1
符合或未成立业主委员会1.0，不符合每处扣0.5
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
2
制度、工作标准建立健全2.0，主要检查；物业管理服务工作程度、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度、资料管理制度等每发现一处不完整规范扣0.5：
未制定具体的落实措施扣1.0，未制定考核办法扣1.0
12、物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
1
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1：
着装及标志符合0.5，不符合0
l3、物业服务企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
1
符合1.0，无计算机扣0.5，未装备智能化设备扣0.5
14、物业服务企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定:
至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1
执行有关规定1.0，未执行0；公开1.0未公开0
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
1
包括房屋总平面图，地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐。
每发现一项不齐全或不完善扣0.2
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1
每发现一处不符合扣0.2
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，值班制度不符合扣0.5，未设服务电话扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访录每次扣0.1
18、定期向使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上
1
符合1.0，未定期发单扣0.2，无整改记录扣0.2，满意率不达标扣0.5
19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录
2
建立并落实2.0，建立但未落实扣1.0，未建立扣2.0；及时率符合1.0，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
二
房屋管理与维修养护
9
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位署
1
符合1.0，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
2
符合2.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途均扣0.5（城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，按规定清洗外墙、外立面，粉刷楼梯、公共走廊
2
符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2；是涂料的每发现一处褪色不一致的扣0.1；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
符合1.0未按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.l，有安主隐患每处扣0.5（工商行政管理或城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.1（城市管理综合执法部门已经下达整改通知的除外）
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.5（房屋安全监察部门已经下达整改通知的除外）
三
共用设备管理
35
（一）综合要求
4
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、设备及机房环境整洁，无杂物，灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1
符合1.0，不符合0
4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故
1
符合1.0，不符合0
（二）供电系统
3
1、供电设备设施运行状态正常，可操作部分悬挂的警示牌、标识等清晰明确；巡视、检测、维修、操作行为规范，记录完整。
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
2、制订供用电管理制度，并按照操作规程进行限电、停电、临时用电等工作。
1
符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
3.每半个月对应急电源设备（发电机）进行保养；储备足够的燃料；应急电源设备处以可随时启动状态
1
符合1.0，不符合0
（三）弱电系统
2
一处不符合扣0.1，扣完为止
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
3、监控设备齐全、完好无损，控制范围符合设计和安全要求，操作台整洁。
4、监控录像画面清晰、画面切换稳定，音频视频线路接线牢固、布线规范、标识清楚，监视摄像镜头干净无灰尘、连接线路规范无锈迹，焦距调整、云台各角度动作灵敏，监控的控制设备运行状态良好，按钮、开关、插头、指示灯无缺损。
录相带或硬盘存放时间不少于7天。
5、对讲系统工作正常（含电梯内）、设备完好、通话音质较好，控制主机、楼层解码器箱干净无尘、线路规范。
6、红外防越位防盗系统、门禁系统、背景音乐系统、车场管理系统、公用天线系统工作正常。
7、按规定时间排除故障，保证系统工作正常。
（四）消防系统
6
一处不符合扣0.1，扣完为止，其中“消防控制主机，消防联动不能正常运行的实行一票否决
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
4、制订突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标
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