如何成为一名出色的房地产总经理.docx
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如何成为一名出色的房地产总经理
如何成为一名出色的房地产总经理
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地产企业管控模式职业经理人评论（9）浏览（1042）2021-06-0617:
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企业管理与优秀职业经理人的作用
应聘房地产总经理请答复如下问题
1.你认为总经理工作职责有哪些？
工作职责：
1、主持房地产公司日常行政、经营管理工作；2、严格执行公司董事会的各项决定及董事长的各项工作指令；3、主导拟订房地产公司年度及中、长期开展规划，提出开展战略、调整方案及经营方案，经公司董事会批准后组织实施；4、根据公司的年度经营方案和目标，组织制订公司各部门的经营目标及具体实施方案；并对其过程进展管控，出现问题及时解决和调整，及时完成对公司各部门的月度考核及年终考评；5、推行全面预算管理，主持制订公司的财务预算并进展过程管控；6、组织并完成公司所有资产的有效管理；7、加强企业文化建立，建立高效、廉洁、稳定的经营管理团队，形成良好的工作气氛；8、在董事长授权下，代表公司对外开展业务工作，处理经营管理过程中的突发事件，防各种风险；9、完成董事会要求的其他工作；
2.总经理应应具备的自身素质？
1、注重情商管理，掌控全局，依势嬗变，直面复杂状态，树立领导风格，激发团队士气，授权有术；
2、10年以上房地产企业全面管理工作经历；、房地产开发总经理的知识构造要求他一专多能，多元共生；
3、具有大中型房地产工程的实际操盘经历，熟悉房地产行业全面运作、经营管理及各部门工作流程；
4、综合运用所有知识管理好人和工程，在团队管理方面有较强的领导技巧和才能；
5、具有敏锐的商业触觉、优秀的领导能力、出色的人际交往和社会活动能力；
6、善于协调、沟通，责任心、事业心强；
7、亲和力、判断能力、决策能力、方案能力、谈判能力强；
8、良好的敬业精神和职业道德操守，有很强的感召力和凝聚力。
房地产开发企业的特点是人才密集、资金密集、专业性强，要成为一名优秀总经理需要具备如下的知识构造：
1、人才经营与组织创新知识
2、地产规划、建筑设计与环境艺术设计知识
3、智能建筑与IT运用知识
4、地产融资与财务管理知识
５、建筑工程管理知识
６、地产营销知识除了知识以外，具备开发战略与开发模式创新能力是更高的境界。
房地产开发不能总是停留在房地产专业领域，大家都在比总体规划、建立设计、建筑施工、小区景观等专业层次，最后房地产开发同质化严重。
如果跳出房地产局限，从文化开展的高度，将房地产与其它产业结合进展泛地产开发，赋予房地产更深的文化底韵，寻求开发模式的创新，这是真正的房地产企业家精神。
房地产公司总经理应该具备的以下能力：
1、驾驭全局的能力 重点要准确把握市场，制定正确的工程运营战略，明确主要赢利来源，善于把控房地产开发的关键环节与赢利点，善于运用公司品牌进展低本钱融资，在投资管理方面，善于调控优化投资决策模型，权衡风险与收益比例。
根据人才经营理论，建立优秀房地产开发团队，驾驭整个舰队沿着集团确定的正确的战略方向前进。
2、学习能力 优秀的职业经理人需要具备超强的学习能力，竞争环境在改变，这就要求我们不断学习。
3、资源整合的能力 不仅能够整合有形资产，更重要能够整合无形资产，在无形资产运营方面具备较深造诣。
房地产企业之间的竞争不仅是单个企业或单个工程的竞争，而且整个价值链的竞争，只有将不同的社会资源，按照企业目标和利益共享的思想，通过共享信息与知识，降低整个本钱。
4、企业品牌的塑造能力 优秀的管理团队、充满活力与进取精神对于银行是一种信心保证，对于客户来说，选择住宅就是选择值得信赖的开展商团队。
多年来，我经常和新老客户直接沟通，取得大量第一手资料，诚信务实，为老百姓提供优秀的产品，不仅是企业赢利的需要，更是有良知的职业经理人应该承当的社会责任。
5、 跨地域企业文化建立能力
（1）.企业文化一般只是作用于房地产企业部，但知名品牌企业的文化建立往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。
例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关心。
这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化〞、“主题精神年〞、?
万科周刊?
以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的表达。
房子是需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司，才能在售后做到长期负责。
（2）.不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。
利用对人权研究的重视，强调地产企业效劳大宗的人文关心意识，而不仅仅是 为少数人效劳。
（3）.房地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。
例如房地产企业文化与营销环节结合严密，直接能够促进产品的营销。
（4）.企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。
（5）.企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。
3.当前房地产外部市场环境如何？
你认为我们怎样适应环境的同时并取得开展？
当前房地产市场环境是在不断变化的。
总的来看，受2007-2021年的政府宏观调控和2021年以后的国际金融危机影响，市场景气指数下降，民众消费信心大大受挫，短期房价难以上涨。
在现在的房地产局势下，一方面可寻求的新的市场时机，另一方面可防止环境威胁。
在剧烈而又复杂的市场竞争中，时机与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的时机与新的威胁。
这里所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的各种参与者与影响力。
首先是宏观环境的影响，主要受经济、政治、人口、政策法规与税制等影响。
房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。
经济因素：
包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。
经济顶峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致住宅和商业地产不景气，住宅和商业楼宇的价格自然会下跌。
政治方面，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。
政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
人口决定了房地产市场的规模与开展趋势。
人口规模不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房地产的需求，所以商业地产中要充分考虑该工程所处地区的流动人口与常住人口的数量。
现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，城市化水平急速提高。
此外，家庭的构造变化趋势也在人口因素的考虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作用。
政策法规与利率税制：
“国八条〞也好，“国六条〞也好，都是国家通过政策法规与利率税制进展房地产调控的手段，既表达了尊重经济规律，又带有行政干预的色彩。
其次是微观环境的作用，微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。
包括供给者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。
顾客是房地产产品的直接购置和使用者，任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。
如住宅小区靠近知名学校，即制订以强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的青睐。
房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司〔开发商获得资金支持的可依赖者〕、媒介公众〔开发商声誉的保障者〕、政府公众〔这个不说也明白〕、公民团体公众〔商业地产中的重点〕、当地公众〔为施工骚扰安抚民心〕、一般公众〔散户〕、部公众〔树立开发信心的源泉〕。
在房地产开发企业中，好的产品才有好的市场，物业第一、营销第二。
我们在进展了市场环境分析后，就可以根据战略要求选择适宜的目标市场，即进展市场定位。
在进展市场定位时，最根底的是要考虑外部环境的分析和地块分析的情况，其它需要考虑到的因素有目标市场的吸引力〔目标市场的平均利润率、目标市场对于企业品牌建立的影响等〕、目标市场的竞争情况〔一样目标市场的竞争型工程的情况、竞争型企业的情况、未来进入这一目标市场的工程的情况等〕、目标市场的容量〔比方某地区一年总价60万以上的豪宅目标市场的市场容量为5个亿〕等。
市场定位是动态的，因为市场是动态的，这意味着由于各种原因，需要为工程进展市场再定位，进展再定位时所采用的策略，很大程度上取决于消费者兴趣和需求的变化。
在同一个工程里，对各层次客户的需求，可有针对性的开展假设干个不同类型、档次、风格的物业，以满足不同类型客户的需求。
市场定位确立后，就开场了工程定位，c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位的关键在于如何使得产品适应所定位市场的需求和行为特征。
在实际中，c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位一般有两种顺序：
一种是先根据定位市场的需求和行为特征确定产品差异化的容，然后再对差异化的容进展提炼和表达，形成c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位。
另一种是先根据定位市场形成c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位，取得产品差异化的根本思路，然后再将差异化的思路具体表到达产品的各个方面中。
以下的准那么是c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位时可以考虑的：
1〕重要性：
c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位对目标市场而言是否有较高价值，买家能否从中获益（功能上或情感上）。
2〕差异性：
c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位是否竞争对手和周边楼盘没有做的。
3〕优越性：
相似的c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位是否可以优胜于竞争对手。
4〕可沟通性：
c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位是否能让目标客户感受到和看得见，开展商有否操作的能力。
5〕不可复制性：
其他的楼盘是否难以对定位进展复制和抄袭。
6〕可承受性：
目标客户有否为c:
\iknow\docshare\data\cur_work\\Article\Search.asp?
Field=Title&ClassID=&keyword=%B6%A8%CE%BB工程定位而支付的能力或本钱。
7〕利润性：
定位可为开展商创造利润，该定位能否吸引足够规模的目标客户，需要怎样的财务预算。
总体说来，我认为处于当前市场环境下的开发商主要面临政策风险、运营本钱风险、区域市场变化风险、融资风险和产品风险等几类风险。
那么对于以上诸多风险，我们该如何应对呢？
我认为既要适应环境，求得生存根底，又要在融资理财，营销筹划和工程开发管理上，定位清晰，立志高远，走对路子用好人，走对了路子，整合好了各种资源，就是最好的方法，最优的效率。
以下方法可供参考：
一、 准确定位，精细运做
准确的市场定位来自于对市场的深刻理解，从地方经济开展水平、顾客消费水平、住宅消费偏好、区域市场价格体系和潜在收入增长情况到金融环境的分析，这一系列的框架性分析，再加上企业自身的素质和能力的分析，可以帮助企业有效找准市场定位。
同时，精细化的生产经营要求企业在运做地产工程时，采取工业化、模块化、标准化的生产方式，通过科学的工程管理方法，实现业务流程有效分解并标准化操作，与部品供给、规划、建筑、景观设计、施工和专业金融效劳公司建立良好的业务外包的工作模式，有效削减管理本钱，加快工程进度，实现资金的快速流转。
二、 产品差异，引导需求
产品性能的差异化主要可以在产品的高科技、生态环保、周边配套、户型大小、社区功能等方面做深一步挖掘，同时可以考虑销售为客户定制的房地产产品；营销概念的差异化可表达为定位于不同客户市场的营销策略，如低价策略、高性价比策略、豪宅策略等，销售策略的差异化可以考虑以租待售策略、在建工程转让回笼资金策略、滚动销售策略等；客户群体的差异化可以将不同特质的工程定位于不同的群体，如专门为白领、外商、公务员、教授以及工薪阶层等不同的社会客户群体，同时可以考虑提供相应的融资效劳，以延长产品价值链，提高品牌知名度。
三、 合纵联横，规模经济
每一个开发商都面临道路、供水、排污、供暖等一些公共配套设施的建立，并且这些设施需要花费开发商大量的本钱。
如果几个相毗邻的开发工程可以合作开发，共同承当公共设施费用，将可形成规模经济，节约大量的开发本钱，降低工程风险。
四、 资产配置，分散风险
“别把鸡蛋放在一个篮子里〞的组合投资的思想对于房地产企业的异地扩同样有用。
化解风险的最有效方法就是分散投资。
为此，房地产商在异地扩时要制订一系列的风险评估策略，运用科学量化分析的方法来分析地区的潜在风险。
同时，企业还必须通过财务杠杆等其他手段获得多渠道融资。
根据资金来源不同，和承当风险的能力的差异及流动性要求，设置合理的融资构造和财务构造，合理分配流动资金使用，
五、 拓宽融资，提升能力
房地产企业能否与金融资本有效结合将是企业开展规模能否进一步提升的关键。
目前企业的融资渠道单一的问题是困扰大多数房地产企业的主要问题。
企业如何应对当前银根紧缩的政策约束，同时充分利用信托投资、产业基金、股权融资、企业债券等多渠道的融资方式，通过改善自身企业素质和财务状况，到达相关渠道融资的根本要求，也是下一步多数地产商需要面对的问题。
综合来看，除了上述几点避险之道外，对于市场中的大型和中小型企业各有不同的策略。
实行收购兼并，大企业的开展方向。
房价波动和银根紧缩已经使得一大批抗风险能力低的房地产企业出现经营困难，此时，实力相对雄厚、资本实力较强的大型开发商应该通过收购兼并，以较低的本钱获得中小企业的工程资源，获得二、三线城市的工程储藏，进入地区市场，实现资产的区域配置。
坚守“利基〞市场，小企业的制胜策略。
中小企业面对经营环境波动的最好方法就是从细分的“利基〞市场中找到好的卖点。
如今生态型、高科技型、环保型、面对群众市场需求的住宅等市场供给匮乏的产品都是小企业产品差异化的开展方向。
企业在做好市场定位的同时，通过精细的运做，可以有效化解风险，赢得市场。
4.建立新工程〔买地块〕的开场，我们如何进展工程的预算？
工程的预算经过批准后总经理如何进展管理？
请详细阐述如何实现预算中的各项经济指标〔包括制度和方法〕？
新工程开场前，即土地未购入，主要依据筹划代理公司的市场调研报告和工程可研报告，加上公司部的营销，财务，本钱和多项技术参数的分析测算，可参照周边同类同质楼盘的相关技术经济指标估算预测。
新工程开场后，即土地已购入后，概念规划设计方案已有雏形，在工程投资决策中，注重以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理,即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。
实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系,建立起对本钱中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进展,为企业的开展提供保证。
所有开发工程的本钱管理均必须分阶段进展本钱动态统计分析，确保工程本钱控制在规定的围。
在工程前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低本钱的途径。
为保证对实际发生本钱的有效监视，本钱管理部门负责工程目标本钱的审核和控制；所有与工程开发相关的工程本钱支出必须经本钱控制审核，非工程本钱支出必须经财务审核。
工程开发运作过程中，应安排本钱控制部门人员持续参与各阶段活动，统计分析工程本钱变化，及时发现、纠正异常本钱情况，以保证对工程本钱的有效控制。
目标本钱的编制必须按?
目标本钱确定?
作业流程的规定进展，在不同阶段形成相应的目标本钱，并完成规定的报批程序，包括：
工程投资决策阶段，依据工程筹划方案编制投资估算，作为工程总目标本钱，由专业公司参谋审核，董事会会批准，总经理执行；规划方案设计阶段，依据总目标本钱、规划方案和建筑方案设计及时编制设计概算，作为下一阶段的目标控制本钱；施工图设计阶段，依据目标控制本钱和施工图，编制施工图预算，形成工程实施的目标本钱，董事会批准后，作为开发工程经营管理责任书的组成局部。
各阶段的目标本钱及投资估算、设计概算、工程预算编制应遵循?
目标本钱确定指引?
、?
工程预算编制指引?
的规定，使用正式的目标本钱表单。
工程依据已批准的目标本钱，由总经理和本钱管理部门对工程开发过程中各阶段的业务活动进展连续监控，制定控制本钱的措施方案。
包括，但不限于以下方面：
设计方案优化；业务分包〔招投标〕；材料设备采购比价、限价；合同签订；设计变更及现场签证；合同付款等。
工程施工过程中发生的现场签证〔包括设计变更、工程量变更和材料设备差价等〕，必须按?
现场签证控制指引?
，严格控制事前预算审查和事后的结算，实行一单一算。
本钱管理部门负责建立工程本钱台账〔合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐〕，财务部负责建立非工程本钱台账，登记、审核实际发生本钱是否在目标本钱规定围。
工程实际发生的本钱动态统计报表，应每季度提交董事会备案。
总经理和本钱管理部门必须?
工程本钱核算与分析指引?
的规定，每季度进展工程本钱核算和经济活动分析，对目标本钱的执行情况进展阶段性的检查和总结，分析本钱发生的增减动态和趋势，并通过分析本钱细项超支发生的原因，及时采取控制本钱的措施。
工程实际发生的本钱核算与分析报告，作为总经理?
季度经营分析报告?
的组成局部。
本钱超支的处理措施由总经理和本钱管理部门提出建议，并按?
本钱细项超支报警的围和要求?
、?
工程目标本钱调整围和要求?
指引文件规定，以书面形式报董事会：
不使用预备费，拟采取降低本钱措施补救，报本钱管理部门和财务部备案；拟使用预备费弥补，调整细项本钱，经本钱管理部门和总经理审查后，董事会核准；需要突破工程目标本钱时，必须经专业参谋公司审查，报董事会审批。
在工程实施过程中，因经营方案调整引起本钱细项的目标本钱的增加或减少，应及时报本钱管理部门审查，并根据规定进展处理。
工程工程结算由本钱管理部门负责组织，工程〔配套〕部和开发设计部负责配合。
各专业工程分包合同，以及工程工程总结算，均必须按公司规定的?
专业分包工程合同结算?
、?
工程工程总结算?
执行。
专业分包工程合同结算和工程工程总结算完成后，相关报告及时提交董事会备案。
总之，房地产企业的预算管理是一个系统工程，是企业管理的重要组成容，是与企业开展战略相配合的战略保障体系。
房地产企业应该根据自身的特点，形成适合本企业的预算管理制度，真正到达实现企业开展战略目标，整合企业资源，提高经济效益的目的。
关键是制度的执行，最主要的工作是权责利的统一、约束机制和鼓励机制的统一。
5.在日常工程管理中，销售进度、采购质量、施工质量、工程本钱、建立工期、平安生产、技术规、行业标准等等，发包方与承包方、发包方或承包方管理团队部之间会产生的矛盾有哪些？
如何来解决这些矛盾？
这个问题涵盖面较广，本人理解为工程全程的进度、品质和技术流程管理。
评价一个企业是否具有竞争力也不再仅看企业的规模和资产，而是更看重其员工的个人利润、企业资金的周转率、企业的扩能力和冲击力。
工程是企业的利润中心，总经理的日常工程管理应在降低工程的开发周期，提高工程管理效益，提高资金的使用效率，从而降低工程的开发风险，增强企业竞争力。
以下为总经理在工程进度管理中应着重解决的方面：
工程管理的围为：
工程筹划、工程报建、规划设计、招投标、施工管理、验收交付等容。
工程管理的方法是：
方案、实施、控制与评价。
工程管理的原那么是：
对外为合同管理，对为方案管理。
工程管理的责任人是：
工程总经理对工程的总进度负全责、对各部门的工作提供指导与支持，部门经理对本职责围的工程进度负责，工程总经理负责协调、监视工程的进展。
工程进度的制定：
依照公司的房地产工程开发流程框图〔见附件〕，结合各工程的实际情况，制定该工程的总的工程进度方案。
工程除要有总的网络进度方案外，还应制定里程碑方案，对象总规确实定、规划许可证的领取、工程开工、主体封顶等里程碑事件进展重点监控。
工程进度方案编制中应注意的问题：
工程总经理负责，各业务部门参与，在各部门充分讨论的根底上共同完成工程进度方案的编制。
编制中要充分落实方案的前提条件，防止过多的假定而使方案失去指导意义。
进度目标应与本钱、品质等目标相协调，既要有利于工期目标的实现，又要有利于本钱、品质、平安等目标的实现。
对大型、复杂、工期长的工程要实行分期、分段编制进度方案，对不同阶段、不同时期提出相应的进度方案，以保持指导工程实施的前锋作用。
进度方案的编制最好采用相关软件编制，以提高方案的科学性和质量。
充分重视实施中的阻力，如人、资金、材料、设备、环境等因素的影响。
抓好关键性工作，尤其是关键线路上的工作不能拖延。
责任要清楚、授权要明确，进度实施中的每一位员工均要承当一定的经济责任，工程各成员对自己的权利与责任要有清楚地认识。
抓好沟通管理，协调各方面关系，采取措施解决各种矛盾，加强薄弱环节，实现动态平衡，保证实现进度目标。
对照工程进度方案，经常检查工程的进展情况；对里程碑事件，要逐一检查。
对与进度方案不一致的情况进展原因分析，找出延期或提前的原因，采取相应的措施。
进度控制的措施有：
组织措施、技术措施、经济措施、管理措施等，针对不同情况采取不同的措施，当实际情况与进度方案有偏差时，应调整进度方案，以使新的进度方案不停地与实际情况相一致。
在工程进度方案的执行过程中，要对出现的情况进展总结；在工程完毕后，要有一份总的评价报告。
工程公司依照实际的进度方案对各部门进展进度考核，对既保证质量又加快了工程进度的部门，公司将给予经济奖励，反之，那么给予经济处分；具体方法依照公司的有关管理制度执行。
工程进度管理是以公司的工程开发总流程中的阶段来划分的，工程进展到每一阶段，公司应提供优势资源给该阶段对应的核心部门，以确保该阶段的工程进度。
关键线路上的总工作时间即为工程的总工期，缩短关键线路的长度即缩短了工程的总工期；但在此过程中也应注意非关键线路的工作时间，不能让非关键线路变成关键线路。
从流程框图中的关键线路上看，开工前的工作进度对公司的资金使用效率影响很大，对公司的工程开发风险影响也很大，必须尽量压缩开工前的工作时间。
工程筹划阶段的进度管理关键的工作有二个，工程筹划报告、规划方案设计与会审。
营销筹划部经理对工程筹划报告的进度负责，设计部经理对规划方案设计与会审的进度负责，其他部门经理对此阶段各自的工作进
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