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《绿色物业运营管理导则》

X省绿色物业运营管理导则

（征求意见稿）

X省住房和城乡建设厅

X省绿色建筑管理委员会

深圳智慧空间物业管理服务有限公司

二O一七年八月

1总则……………………………………………………………………2

2术语……………………………………………………………………4

3绿色物业运营管理的基本要求………………………………………7

4绿色物业运营管理的制度要点………………………………………8

4.1组织管理………………………………….………………………8

4.2规则管理……………………………………….…………………8

4.3实施管理………………………………………….………………9

4.4评价管理……………………………………….…………………9

4.5培训宣传管理…………………………………….………………9

4.6制度体系建立管理………………………………………………10

5绿色物业运营管理的技术要点……………………..………………12

5.1环境绿化…………………………………………………………12

5.2土建及装饰装修…………………………………………………14

5.3节水………………………………………………………………19

5.4节能………………………………………………………………21

5.5秩序维护…………………………………………………………25

6绿色物业运营管理的应用和创新……………………………..……28

7规范性引用文件…………………………………..…………………30

1.总则

1.1为贯彻执行X省绿色建筑规范要求，促进X省绿色建筑健康、快速、可持续发展，并规范、指导X省绿色物业运营管理活动，特制定本导则。

1.2遵循公众对绿色“生命、节能、环保”的一般理解，绿色物业管理定义为物业管理过程中有关保护环境、节约资源、人与自然和谐发展、建立健康的生活理念和良好的行为习惯等各个方面。

1.3绿色物业运营管理的理念贯穿于物业项目从规划设计到建设、销售、运营、管理的各阶段。

各阶段工作的开展均树立绿色物业运营管理的概念，并在实际工作中全面导入资源节约、环境保护的理念，积极推进绿色物业运营管理。

本导则着重对物业服务阶段物业运营管理中行为的指引，通过科学管理、技术改造、组织宣传等，有效降低各类物业运行能耗，最大限度地节约资源和保护环境，致力于构建绿色物业运营管理活动。

1.4导则的实施主体是物业服务企业、专业公司及自行管理物业的业主组织。

1.5有条件的企业，通过环境管理体系认证，建立考核激励机制，配备专门的管理人员和技术人员，有组织、有目标、有计划地开展节能减排工作，将绿色物业运营管理的有关内容分解到管理体系目标中去，使绿色物业运营管理规范化、标准化。

1.6鼓励各相关企事业单位开展绿色物业运营管理的政策与技术研究，不断开创绿色物业管理的创新模式，含新的方法、新的设备与新的技术，推行绿色物业管理应用示范项目。

1.7绿色物业运营管理须符合国家的法律、法规及相关的服务标准规范，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。

1.8本导则适用于X省范围内住宅和非住宅的物业运营管理服务项目。

2.术语

2.1绿色建筑

是指在建筑的全寿命周期内，最大限度节约资源，节能、节地、节水、节材、保护环境和减少污染，提供健康适用、高效使用，与自然和谐共生的建筑。

2.2绿色物业管理

主要体现在建筑的规划、设计、施工、运行、维护和拆除或再使用的全寿命过程中，考虑保护资源和生态环境，减少污染，以实现社会总体效益的最大化。

2.3运营管理

为了实现经营目标，提高企业经济效益，对企业生产运行系统进行选择、设计、运行和更新。

对企业生产活动进行计划、组织、控制等一系列管理工作总称。

2.4可再生能源

为来自大自然的能源，例如太阳能、风力、潮汐能、地热能等，是取之不尽，用之不竭的能源，是相对于会穷尽的不可再生能源的一种能源，对环境无害或危害极小，而且资源分布广泛，适宜就地开发利用。

2.5技术革新

指生产技术上的改进，如工艺规程、机器部件等的改进。

2.6夹芯保温体系

外墙夹芯保温体系是将保温材料置于同一外墙的内、外侧墙片之间，内、外侧墙片均可采用砖类、砌块类等。

2.7热岛效应

是指城市中的气温明显高于外围郊区的现象。

在近地面温度图上，郊区气温变化很小，而城区则是一个高温区，就象突出海面的岛屿，由于这种岛屿代表高温的城市区域，所以就被形象地称为城市热岛效应。

2.8环保冷媒

环保型冷媒是对各种制冷剂的总称，更是一种不可燃、高效节能、绿色环保型环保型制冷剂。

环保型制冷剂在常温下为无色气体，在自身压力下为无色透明液体。

2.9碳审计

碳审计是企业的各方利益相关者委托具有资质的社会审计机构依据一定的审计准则，运用一系列审计方法，对企业的碳排放以及社会环境责任的履行情况提供一定的鉴证，并出具公允的、合理的审计报告。

2.10碳排放

是关于温室气体排放的一个总称或简称。

温室气体中最主要的气体是二氧化碳，因此用碳（Carbon）一词作为代表。

虽然并不准确，但作为让民众最快了解的方法就是简单地将"碳排放"理解为"二氧化碳排放"。

2.11光传导装置

其特征在于包括光源部分、光传输部分和光导出部分，光源部分和光导出部分通过斜面的光传输部分连接起来。

2.12空气源热泵技术

是基于逆卡诺循环原理建立起来的一种节能、环保制热技术通过自然能（空气蓄热）获取低温热源，经系统高效集热整合后成为高温热源，用来取（供）暖或供应热水，整个系统集热效率甚高。

2.13中水系统

因其水质介于给水（上水）和排水（下水）之间，故名中水。

建筑中水系统是将建筑或小区内使用后的生活污水、废水经适当处理后回用于建筑或小区作为杂用水的供水系统，它适用于严重缺水的城市和淡水资源缺乏的地区。

2.14建筑信息模型（BIM）技术

（BuildingInformationModeling）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。

它涵盖了几何学、空间关系、地理信息系统、各种建筑组件的性质及数量（例如供应商的详细信息）。

建筑信息模型可以用来展示整个建筑生命周期，包括了兴建过程及营运过程。

2.15其他因素：

（1）科技依托。

（2）环境保护条件。

（3）生活条件。

（4）扩展条件。

3.绿色物业运营管理基本要求

3.1物业管理服务企业从管理制度、技术革新、宣传引导三个方面入手，通过科学管理，提升既有物业综合运行水平，有效降低物业能耗和改善物业环境。

3.2物业企业在项目前期介入时应参与共用设施设备的选购和安装，并提前对移交的共用设施设备做好调试及成品保护，减少运营中的重复维护，降低运营成本。

3.3物业产权人和使用人通过对既有物业的高耗能设施、设备实施节能技术改造，确保运营阶段为人们提供健康、舒适、低耗、无害的活动空间。

3.4在绿色建筑中多运用智能设备方面的技术以满足居民快节奏的工作和生活方式。

3.5通过对X省绿色建筑等相关规范性文件方面的知识宣传普及，引导人们树立和培养资源节约与环境保护的思想观念和行为习惯，并积极支持和主动参与绿色物业运营管理活动中去，共建低碳绿色家园。

4.绿色物业运营管理制度要点

实施绿色物业运营管理的制度建设主要包括组织管理、规划管理、实施管理、评价管理、培训宣传管理和制度体系建立六个方面。

4.1组织管理

4.1.1建立运营管理体系，根据物业项目用能及环境现状制定相应的管理制度与目标。

4.1.2设立绿色物业运营管理的专业管理人员和监督人员。

4.1.3项目责任人为绿色物业运营管理工作的组织实施和目标实现负责。

4.2规划管理

4.2.1绿色物业运营管理须覆盖建筑物全寿命周期,须根据不同类型、不同寿命周期物业的特点，编制项目绿色物业管理工作方案，明确物业项目节能和环保的重点对象及内容、目标。

4.2.2绿色物业管理包括以下内容：

（1）环境绿化管理

（2）土建及装饰装修管理

（3）节水管理

（4）节能管理

（5）秩序维护管理

4.2.3绿色物业运营管理方案须设定以下目标：

（1）量化目标：

包括全年能耗量、单位面积能耗量、单位服务产品能耗量等绝对值目标，系统效率、节能率等相对值目标。

（2）财务目标：

包括资源成本降低的百分比、节能减排和环保项目的投资回报率，以及实现节能减排项目的经费上限等。

（3）时间目标：

设置完成目标的期限和时间节点。

（4）外部目标：

特指和国内、国际或行业内某一评价标准进行对比，在同业中的排序位置等。

4.2.4根据绿色运营管理目标进行分解，按照上述五项措施设定绿色物业运营管理标准。

4.3.实施管理

4.3.1依照项目的绿色物业运营管理工作方案，针对其不同时期的用能情况和环境特点，实行全面管控。

即在项目的前期介入、接管验收、装修入伙、日常服务管理等全过程中实施全员、全客户、全过程、全方位管控，最大限度覆盖软件和硬件两个层面及所有要素。

4.4评价管理

4.4.1对照本导则的指标体系，结合项目特点，对绿色物业运营管理的效果及采用的模式、方法、设备、技术等进行自评。

4.4.2成立专家评估小组，结合能源统计、碳审计及能耗监测，对绿色物业运营管理方案在实施过程及实施效果时进行综合评估。

4.5培训宣传管理

4.5.1定期对管理人员进行绿色物业运营管理培训宣传，增强绿色物业管理意识和创新能力。

4.5.2结合物业项目的类型特点和不同时点，及时开展多形式、多渠道、有针对性的绿色物业运营管理宣传，为业主和使用人提供相关专业资讯，引导广大业主和使用人主动支持和参与绿色物业管理中来，共同营造低碳、文明、和谐的温馨家园。

4.6制度体系建立管理

4.6.1制定项目绿色运营管理方针、目标及日常运营服务等管理体系。

4.6.2物业企业的组织架构须按照高效、节省人力等方式去搭建。

4.6.3建立绿色物业运营管理服务培训体系机制。

4.6.4建立与业户之间的绿色物业运营管理服务的互动措施。

4.6.5配合政府行业主管部门及协会建立企业绿色诚信档案，并积极参与政府相关部门组织的绿色物业项目评比。

4.6.6物业服务企业须与商业部分业户签订各阶段环保节能方面的运营服务协议。

4.6.7物业移交时，制定房屋产品说明书，阐述绿色建筑的使用细致。

4.6.8申报ISO14001环境管理体系认证、ISO9001质量管理体系认证及GB/T23331能源管理体系认证，并与绿色运营管理服务内容相兼容。

4.6.9建立有节能激励的具体方案并依照方案执行。

4.6.10建立完善高效有环保意识的采购体系。

4.6.11建立长效的绿色运营管理成果展示措施。

5.绿色物业运营管理技术要点

5.1环境绿化

5.1.1绿化管理

5.1.1.1收集项目区域内绿化植物的完整资料，以制定科学的绿化管养方案。

5.1.1.2加强监管绿地内无杂物、无损害花草树木的行为和现象等。

5.1.1.3加强对绿化设施的维护，设施如有损坏，要及时修补或更换，对人为破坏设施的行为要加以制止。

5.1.1.4有条件的物业项目，可考虑实施屋顶绿化和其他立体绿化措施。

5.1.1.5合理安排绿化养护作业时间，尽量减轻对业主、住户的影响。

5.1.2绿化养护

5.1.2.1及时剪除干枯枝叶，避免脱落造成意外伤害。

5.1.2.2对有帮助攀爬而增加偷盗风险的树木应及时迁移。

5.1.2.3绿化灌溉须采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。

5.1.2.4以生态肥为主，不施用散发臭味的肥料，合理施肥，保持土壤肥力和合理结构。

5.1.2.5病虫害防治

（1）生物防治：

尽量采用生物防治，减少对环境的污染。

（2）物理防治：

采用饵料诱杀、灯光诱杀、人工捕捉、挖蛹或虫、采摘卵块虫包、刷除虫或卵、刺杀蛀干害虫、摘除病叶病梢、刮除病斑，结合修剪剪除病虫枝等方法。

（3）化学防治：

须选用高效、低毒、无污染、对天敌较安全的药剂、药物用量及对环境的影响，要符合环境保护相关法规和标准的要求。

a）用化学方法防治时要考虑人流密度、小孩、宠物的接触危险，水源的污染和常规方案的可行性等，用药时，须提前知会客户，让客户回避。

b）用化学方法防治时，作业人员须注意自身和环境的安全，并严格按照安全使用农药的有关规定进行安全防护。

5.1.2.6如因设计欠缺导致人为踩出路面的，可铺设石块，形成园林路，既方便业主，又美化环境。

5.1.2.7归堆后的垃圾杂物和箩筐等器具摆放在隐蔽的地方，垃圾做到日产日清，不过夜，不焚烧。

5.1.2.8暴风雨前加强防御措施能力，合理修剪，加固护树设施。

5.1.3行为引导

5.1.3.1在绿地内安装警示标识，提示业主、住户注意安全，爱护绿化植物和绿化设施。

5.1.3.2定期组织业主、住户参加种树、浇水、除草等活动，增强业主、住户爱护绿化的意识。

5.2土建及装饰装修

5.2.1管理要点

5.2.1.1应根据有关法律法规和实际情况，建立装饰装修管理的各项规章制度，并采取合同约定、书面告知、公共宣传、巡视检查、现场纠正等手段进行装饰装修管理，采取有效措施预防危及房屋建筑、公共设施设备的损害行为，避免施工现场的各种粉尘、废气、废弃物、噪声、振动等对周围环境造成污染和危害。

5.2.1.2设置专人进行环境监测和评估，定期对项目区域内重大环境因素进行识别并制定相应管理方案。

5.2.2技术要点

5.2.2.1水污染防治

（1）要求业主在装修施工过程中不得将污水与雨水、空调冷凝水的排水管道混接。

（2）二次供水设施的蓄水池口须加盖加锁，上面不得堆放任何杂物，水池周围30米内不准堆放任何污染物等。

对二次供水的蓄水池定期清洗、消毒，建立健全清洗、消毒档案，保证水质符合《生活饮用水卫生标准》。

（3）建立健全泳池的管理操作规程，按照泳池的相关水质标准每天检查相关设备的运转情况，定期检测泳池水质的PH值、余氯值，以保证泳池的水质符合要求。

5.2.2.2大气污染防治

（1）物业管理区域内建筑施工与装修垃圾须进行集中装袋堆放，做到日产日清。

并采取经常洒水、篷布覆盖等措施防止尘土飞扬。

（2）定期对分体空调清洗保养，对中央空调冷却水、管网系统进行清洗、消毒。

（3）充分利用柴油发电机的防音型机组。

发电机的排烟管道须安装消音器和净化装置后才能向室外排放。

（4）对餐饮排放的油烟废气要通过吸油过滤后方可排放，禁止直接排放到空气中。

（5）对散发较大粉尘的施工作业，需要采取降尘处理；对装修区域内的烟感、温感等报警装置及门禁对讲等弱电设备采取适当保护隔尘措施。

（6）对油漆、粘胶等可能产生异味的装修施工作业，须要采取增加强制排风等有效措施防止异味在相邻区域内扩散；有中央空调的须将空调送、回风口用空调风口保护罩进行保护，以避免装修灰尘和异味通过回风进入空调系统。

（7）在维修、养护中央空调过程中，规范操作，减少消耗臭氧层物质的泄漏。

（8）装修施工完成后进行有害物质检测，以保证装修符合国家有关规范。

5.2.2.3噪音污染防治

（1）禁止在生活区域内设立产生噪声污染的生产、经营项目。

（2）对项目内的休闲娱乐场所严格按照规定的开放时间进行管控。

（3）加强交通噪音的防治，合理设置各类交通标识，在停车场的周围建立一定宽度的绿化带，减少交通噪音对工作、生活的影响。

（4）限制项目内施工使用的机械和施工的时间和周期，以减少噪音对所管区域居民生活和工作的影响。

5.2.2.4防止垃圾飞散与腐坏变质造成的污染。

（2）垃圾在外运的途中须采取有效的密闭和覆盖措施，避免洒落在地面上，造成二次污染。

（3）中水和污水处理设施产生的污泥经浓缩、脱水后及时外运，禁止在项目内堆放，避免污水散发出的异味及有害气体造成项目内环境的污染。

（4）引导业主尽可能采用最节能环保的方式进行房屋装修，避免破坏性和重复性装修。

5.2.2.5垃圾处理

（1）与具备相应资质的公司签订固体废弃物收集、清运协议，对服务区域内固体废弃物进行规范管理。

（2）与政府相关部门协作，共同做好垃圾分类收集处理的相关工作。

（3）垃圾集中收集装袋、转运、处理设施和场所建设须当符合国家和地方有关标准，具备密闭、节能、防臭、防渗、防尘、防噪声等污染防控措施，防止二次污染。

（4）对从事垃圾处理的作业人员须进行劳动安全保护专业培训；并配备必要的劳动防护用品，制订防尘、防毒、防辐射等防止职业危害的措施，保障工作人员的长期职业健康。

（5）垃圾收集一般为一日两次，分类收集，分类存放。

（6）对丢弃的家具、电器、玻璃、塑料、纸材、衣物、被褥等物品分类存放，按特性进入政府设定的资源循环系统。

（7）对医疗废物、传染性污染源、废弃电器电子产品以及废电池、废日光灯管、废水银温度计、过期药品等有害危险废物的处理，须当遵守国家和地方的相关法律法规妥善处置。

（8）倡导通过生物处理方式处理可降解有机垃圾，如分类收集的厨余垃圾和绿化垃圾等。

采用生物处理技术，须严格控制生物处理过程中产生的臭气，并妥善处置生物处理产生的污水和残渣。

（9）做好垃圾分类知识的宣传和培训工作，促进居民养成正确的垃圾投放处理习惯，按照规定分类投放各类垃圾。

5.2.2.6光污染防治

（1）建立太阳能的安装审批、监督制度，合理规划太阳能的安装位置，保证安装后不会由于反光问题影响其他物业使用人正常的工作和生活。

（2）用于商业的灯箱广告招牌须按照相关的城市管理规范，保证灯箱开启的时间和照度，不会影响他人正常的学习和休息。

（3）住宅域内尽量少用或不用大功率的射灯和霓虹灯。

（4）受周边已建成的建筑物玻璃幕墙定向反射光影响的，可建议在玻璃上张贴反射膜，以降低反射光的影响。

5.2.2.7碳排放和碳审计

（1）参照国家标准《碳排放权交易管理暂行办法》，测算物业项目碳排放量。

（2）有条件的物业项目每年聘请专业的碳审计师对在管项目进行碳审计。

5.2.3行为引导

5.2.3.1加强员工的规范操作意识和环境教育培训，提高员工进行污染防治控制的意识和能力。

5.2.3.2在装饰装修审批时要明确业主采用环保方案和使用环保材料，尽量减少土建方面的施工。

5.2.3.3业主在选择石材与建筑陶瓷产品时，须使用有产品放射性检测报告的低辐射产品。

5.2.3.4二次装修后，须采取除甲醛等净化空气相关环保措施。

开窗通风一段时间后再入住，以避免装修过程中产生的和新家具散发出的有害气体对人体健康的影响。

5.2.3.5定期组织业户参与保护绿色家园等环保有关活动。

5.3节水

5.3.1水循环利用

5.3.1.1建立中水系统：

收集较洁净的污水（如厨房排水、洗澡水、游泳池水等），并经过污水处理程序后形成达标中水，用于冲厕所、冲洗路面、浇灌植物、洗车等用途。

5.3.1.2收集雨水：

修建相关设施积攒雨水用于浇灌花木、冲洗路面污垢等。

5.3.1.3对空调冷凝水或其它蒸汽设施冷凝水进行回收利用。

5.3.2用水设施

5.3.2.1运用国家新型的管材代替旧的管材产品。

5.3.2.2公共区域可使用感应式水龙头、感应冲水系统等节水用具。

5.3.2.3对水景景观采如限时开放喷泉，利用中水、雨水等节水措施。

5.3.2.4在日常的管道设施等维护过程中对输水管道、阀门及各类附件进行监测和定期检查，及时发现问题并进行维保，确保减少跑、冒、滴、漏等现象。

5.3.2.5对给水系统进行合理分区，或采用水箱、减压阀、减压孔板或节流塞等措施进行改造。

5.3.2.6设置回流装置等合理的水循环方式去解决减少集中热水供应系统在设备开启后，因水温不足而排弃的冷水。

5.3.3行为引导

5.3.3.1倡导业主安装和使用节水马桶、节水龙头、节水花洒等节水器具。

5.3.3.2倡导业主对日常生活用水进行多重利用，如采用梯级用水、循环用水等方式，提高用水效率。

5.4.节能

5.4.1管理节能

5.4.1.1加强能源分类计量管理

通过分类计量表，定时统计重点能耗系统（电梯、公共照明、中央空调系统等）的用电参数，及时分析和比较，制定合理有效的节能目标。

5.4.1.2加强能源统计管理

（1）认真做好能源消耗的原始记录，建立能源基础和历史数据的存储和统计资料档案，建立能耗台账。

（2）编制各种形式的能耗统计报表和曲线图，并进行能耗的纵向和横向比较起势分析。

5.4.1.3加强能源消耗定额管理

（1）定期报送能耗定额考核情况。

（2）用能部门发生超定额耗能时须认真分析超耗原因，制定解决的办法。

（3）在保证服务质量的前提下重新订立相须的节能降耗指标和管理办法。

5.4.1.4改进过程控制，实现精细化管理

（1）制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行。

（2）严格执行巡回检查制度。

在办公及公共场所通过文字提示及安装感应开关，做到人走灯灭，杜绝长明灯问题，监督不再使用的电器设备电源是否关闭。

（3）根据天气变化和业主需求，及时调整路灯、中央空调系统等公共用电设备设施的启停。

（4）对具备新风系统的采暖楼宇，不得开窗进行通风，减少能源浪费。

（5）根据采暖性质的不同，供给不同的采暖温度，实现按区域控制温度与运行时间的方式，进行供暖节能管理。

（6）制定严格、规范、安全的用电节电管理制度。

对临时用电（如施工、装修用电），实行申报审批制度。

5.4.1.5建立节能激励机制，如奖金激励、目标激励、赏识激励和惩罚激励等。

5.4.1.6在有条件的物业项目中，采用“合同能源管理”的模式与业主建立能源服务关系。

委托专业节能服务机构进行节能诊断、设计、融资、改造和运行管理。

5.4.2技术节能

5.4.2.1必须采购列入国家节能产品目录或者政府采购名录和环境标志产品。

5.4.2.2可在大型的公共建筑、写字楼安装能耗监测系统。

按照行业标准要求，定期完成以下供配电系统节能监测项目：

（1）日负荷率

（2）变压器负载系数

（3）线损率

（4）功率因数

5.4.2.3对建筑维修改造的，须严格执行国家有关建筑节能设计、施工、调试、竣工验收等方面的规定和标准。

在节能改造之时，须当进行碳审计和投资收益分析，明确节能指标，并在节能改造后采用计量方式对节能指标进行考核和综合评价。

5.4.2.4推广可再生能源技术

（1）推广家庭式太阳能热水器和集中式太阳能集热系统，用于供应生活、生产用热水。

（2）推广使用光伏发电装置。

使用太阳能电池装置提供路灯、庭院灯、地下停车场等照明灯具和标识灯箱的电力，以及解决部分园林水泵电力和居民电力供应。

（3）充分使用自然采光。

使用光传导装置提供停车场和楼道厅堂的日间照明。

（4）推广空气源热泵技术。

使用空气源热泵技术结合太阳能光热技术提供生活、生产用热水。

（5）利用风能资源。

条件允许时，可以使用小型风力发电装置提供电力补充。

5.4.2.5推广节能技术

（1）采用变频变流量调节技术，根据实际所需冷（热）量控制中央空调系统冷（热）量的输出，使输送能耗随流量的增减而增减。

（2）条件成熟的，可采用蓄冷空调技术，配合错峰用电政策，降低空调系统运行能耗。

（3）根据气象条件，室内测温结果合理设定空调设备的启动和停止的时间。

在小负荷状态下，可采取制冷主机间歇运行时的方式。

（4）根据使用区域性质的要求和外界气温变化，适当调节风机和水泵的运转台数。

（5）采用冷凝水循环技术，将用户端风机的热交换盘管所产生的冷凝水通过回