上海市区老洋房物业管理服务调研资料汇总.docx

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上海市区老洋房物业管理服务调研资料汇总

上海市区花园洋房物业管理服务调研资料汇总

一、花园洋房总体情况摸底

1、花园洋房的界定及物业建筑形态

上海最早的西式建筑出现于1872年，清同治十年，由英国领事馆建造。

1895年开始形成一定规模的花园洋房。

花园洋房更准确的名字应该是“独院住宅”，是指上海市区在解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式住宅。

花园洋房的房型属于别墅型，一般建筑面积在300―700平方米，而且大都拥有100―500平方米不等的花园，时下价格在450―2500万元左右。

上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式；既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式，又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式等。

2、总量及分布

目前上海历史建筑总量大约在1200万平方米，老洋房约有4000~5000幢，300多万平方米，其中仅高级花园洋房面积就达160万平方米。

最早的西方建筑是在黄浦江边，后来以西藏中路为界，花园洋房主要集中在这条路的西面，沿南京路、延安东路和淮海中路等干道，自东向西分布。

目前这些老洋房主要分布在徐汇、长宁、静安、虹口、卢湾等区。

其中以徐汇区为最集中、品质最高的区域，约占总量的39%，长宁区约占29%，卢湾区约占9%，静安区约占8%。

特别是常熟路、衡山路、华亭路、汾阳路、武夷路、华山路、长乐路、兴国路、武康路一带的花园洋房更为集聚。

另外长宁区的新华路街道、江苏路街道，静安区静安寺街道等，卢湾区淮海中路街道等地区都有相当数量的著名花园洋房。

此外在越界筑路地区，如溧阳路、多伦路、愚园路、虹桥路的两侧也建造了不少花园洋房。

政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。

目前有二十几幢洋房进入了上海重点文物保护名单，花园洋房的现状并不乐观，由于不能得到及时维护，不少洋房都出现各种各样的破损问题。

表1上海市知名老洋房信息列表

洋房名称

地址

建筑说明

备注

丁香花园（李鸿章）

徐汇华山路849号

花园占地2．66万平方米，总建筑面积2934平方米。

一条华山路将丁香花园分隔为两大块。

华山路东边的目前为上海市老干部活动中心，靠近门口的一栋楼开了申粤轩酒楼；西面一片现在则更名为“丁香别墅”。

现归兴国宾馆管理。

丽波花园

徐汇吴兴路87号

假三层混合结构独立式花园住宅。

建筑面积824平方米，花园3842平方米。

是典型的近代建筑。

现为上海体育研究院。

荣德生私宅

徐汇高安路18弄20号

建于1939年，建筑面积约1924平方米，是一幢具有30年代现代建筑特征的花园住宅。

该三层平顶建筑，形体简洁，淡于装饰。

现为徐汇区少年宫。

席家花园

徐汇东平路1号

是一幢独立欧式别墅，始建于1913年，原为国民党中央银行行长席德懿的私人豪宅。

98年被改建成酒家。

白公馆

徐汇汾阳路150号

现为宝莱纳的“仙炙轩”极品烧肉餐厅；附近有法租界公董局总董官邸、犹太人俱乐部、丁贵堂旧居、潘澄波旧居等老洋房。

蒋宋住宅

徐汇东平路9号

主楼坐北朝南，由造型不一的东、西、中三个单元组成。

衡山路东平路口10多栋花园别墅，都是宋家、孔家和陈立夫、陈果夫留下，有些附属建筑开了店，但主要的房子都还在学校围墙里。

罗别根花园

徐汇虹桥路2419号

“罗别根花园”曾经是沙逊的私人别墅，属典型英国古典式乡村别墅风格，建筑面积在900平方米左右。

东湖宾馆

徐汇东湖路7号

又称杜美花园，与上海著名的淮海中路商业街相毗邻，占地约33亩，花园面积1.1万平方米，建筑面积2.3万平方米。

共有7栋楼组成。

现为经营宾馆。

张学良公馆

卢湾皋兰路1号

一幢西班牙式三层的花园洋房，毗邻复兴公园，主楼面积约800平方米，是西班牙式的套房。

房外有20平方米的平台。

楼前有一座大花园，面积约1000平方米，现名荻苑。

现作为上海市房地产管理局迎宾馆。

汪公馆

长宁愚园路1136弄31号

该建筑系意大利哥特式城堡建筑，占地10.78亩，主建筑面积2158.8平方米，耗资30万银元。

四层钢筋混凝土结构，各种大小厅室共32间，主楼南面有花园草坪1.3公顷。

1136弄内有10余幢洋房；现为长宁区少年宫。

兴国宾馆

长宁兴国路72号

上海市中心的花园别墅宾馆。

由风格迥异的法、英、德、美、西班牙、加拿大式别墅楼组成

现为经营宾馆。

嘉道理住宅

静安延安西路64号

占地14000米，中间是对称、端庄的住宅，建筑面积就有3300平方米。

上海市少年宫。

马勒别墅

静安陕西南路30号

占地五千余平方米，花园面积近两千平方米。

主建筑为三层斯堪的那维亚式挪威风格建筑。

由上海大型旅游集团——衡山（集团）公司管理，改建成小型精品酒店。

2002年5月正式对外经营，命名为衡山马勒别墅饭店。

3、花园洋房的使用情况

上海的老洋房几经易主，当前的使用用途也是各有不同。

有做为宾馆、饭店的，如兴国宾馆、东湖宾馆、席家花园、马勒别墅等，有做为政府、企业办公用房的，如丽波花园、荣德生私宅、嘉道理住宅等，有的仍作为住宅使用，还有作为医院的。

目前上海个人拥有产权的老洋房主要有自住和投资两种使用目的。

自住客以政府要员、商界大享、年长学究、外籍人士为主，而投资客则包括本土和境外人士。

在2002～2004年期间，上海老洋房市场的投资者更多的是本土投资客，并不是以自住为目的，因此房源在市场上流通的速度比较快，投资市场相对比较繁荣。

而从2004年至今，购买上海的老洋房的更多是境外买家，70%的买家出于自住性需求或者爱好收藏，投资性的境外买家仅占30%。

二、一般物业服务情况

物业管理是由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理，泛指一切有关房地产发展、租赁、销售及售租后的服务，

1、物业服务内容

物业服务的内容是按照业主和物业企业的合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

具体工作包括楼宇的维修及相关机电设备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等。

其中，住宅物业服务的具体内容包括：

物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；公共绿化的维护；公共区域的保洁；公共区域的秩序维护；车辆的停放管理；物业使用中对禁止行为的管理措施；物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；物业档案资料的保管；业主大会或者业主委托其他物业服务事项。

当前物业管理服务的对象类型主要有住宅、商业、办公等，根据不同物业对象，物业管理的侧重点有所不同。

（1）居住类物业管理。

主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。

目前主要侧重于住宅区域的房屋、设施设备等维修，公共安全、公共卫生环境的维护。

（2）商业物业管理。

作为商业经营场所，物业管理服务面对的对象更加广泛，服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。

对于物业公司的形象和素质有着更高的要求，更加重视商业楼宇的环境清洁管理，保安与消防工作，空调电梯等设施及车辆停放的管理等。

（3）办公物业管理。

由于写字楼各种先进设备较多，来访人员众多复杂，因此，对物业管理人员的素质水平有着更高的要求，同时，对办公楼公共环境的整体保证，特别是高级写字楼更是要求服务达到星级饭店的标准。

2、物业管理的经营形式

在物业管理服务活动中，常见的经营形式有综合服务式、共管式、合作式、分包式等几种。

（1）综合服务式是指在一个物业区域内，所有物业管理工作均由一家物业管理企业全权负责。

这是最为普遍的一种形式，它的覆盖范围最为广泛。

（2）共管式物业管理是指两家或以上物业管理企业共同服务于一个物业管理区域。

两家公司的关系、管理范围、收益分配、风险承担等，都通过合同进行约定。

两家公司共同对业主负责。

（3）合作式物业管理在性质上与共管式物业管理有相同的地方，但也有明显的区别，那就是合作式物业管理中只有一方是面向业主的主要服务提供方，即取得管理权的物业管理企业，而其余各方都是配合该公司，且工作只对主要方负责。

（4）分包式物业管理在现实工作中也被普遍应用，它是指一个物业管理区域内的部分物业管理事务，由取得管理权的物业管理企业分别承包给其他专业公司经营。

分包式与合作式有共同之处也有明显的差异性。

分包式将是今后物业管理的发展方向。

3、物业管理的实现形式

当前物业管理的主要实现形式，是由专业化的企业组织，以公司形式运作。

通常是“一对多”的服务模式，即数量较少的物业管理人员在固定的工作时间段内，面对较大的服务区域及数量众多的业主的服务需求。

这往往形成被动服务、服务质量低下、服务不及时等情况。

4、物业服务价格

物业管理服务费简称物业费，是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

具体来看，包括

（1）管理费：

用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；

（2）房屋设备运行费：

用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3）保洁费：

用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（4）保安费：

用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5）维修费：

用于物业维修服务所需的费用。

由于各地的经济发展水平不同，由此确定的物业管理服务费的标准也不尽相同。

从上海的情况来看，老式小区物业费约为0.2元/建筑平方米/月，普通新建商品房物业费1.5-2.5元/建筑平方米/月，而花园洋房、别墅类由于物业服务要求高，至使物业费达到4-5元/建筑平方米/月。

三、高端物业管理服务标准与模式

针对不同的物业类型提供相适应的管理服务，是当前物业管理行业标准化建设中急需解决的问题。

对于别墅、花园洋房等高端物业来说，由于物业价值、业主要求等都与普通物业差别很大，因此物业管理服务的标准也与普通物业有较大差异。

1、“管家式”物业管理服务

2007年底，上海新独院物业管理有限公司公开发行的《别墅物业服务企业标准》是全市首部针对别墅物业服务的企业标准，可归纳为技术标准、管理标准及工作标准三个大类，共计16个管理内容、139项标准，覆盖全部管理内容。

“管家式”服务是其主要特色。

（1）按别墅自然区域划分配置区域管家。

将确保每户业主拥有一名相对应的管家服务人员，24小时与区域内业主保持联系，接受业主的服务要求。

其中包括装修申请、报修、投诉、服务咨询等。

（2）投诉24小时内答复。

业主对物业公司的服务不满意，可直接向管理投诉，无法解决时，可再向上级部门投诉。

对于业主或使用人的投诉，物业公司将在24小时内答复处理。

一般性问题必须7天内处理完毕，政府查办文件必须在10天内完成答复与归档。

（3）服务包括有偿及无偿两部分，帮助业主清扫垃圾等事项不独立收费，送水等服务则要收取一定的费用。

（4）业主入住3天后，管家须与业主建立联系，完成初次拜访，告知联系方式、报修电话等信息。

（5）入住期间每年不少于2次“家访”，接到灾害性天气的通知后，确保4小时内通知到户。

（6）特色服务内容

如物业企业要为高端业主提供高效的私密性保障；另外，别墅房屋的钥匙管理，代出租委托管理；酒会等活动的管理等服务也是此类物业需要配备的服务内容之一。

2、星级酒店式管理

星级酒店式管理最基本的特点是规范化和程序化，需要一系列的制度、有效力的管理和培训。

而酒店式物业管理服务是指融汇物业管理的规范和酒店式服务的操守，实现作业的人性化和专业化，提供体贴入微的人文关怀。

基本理念是：

顾客需求是服务目标、顾客满意度是检验服务质量的标准。

在物业管理中引入酒店管理模式，更重要的部分应在于全方位服务方面。

星级酒店的服务有着明显的尽量满足宾客需求的特性，把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的小区内实施的统一优质的管理和服务形式。

如保证为业主提供包括物业中心、服务中心在内部门的全天候实时在线服务，服务内容全方位、多项目，并能根据每一客户的需求提供各种特约服务；有专业的服务队伍，套餐式服务模式，包括园艺师、工程师、音乐师、按摩师等专业人员，并根据主人需要筹办节日聚会；智能化网络管理模式，由管家或业主凭卡订购服务套餐。

物业管理企业要实行酒店式管理模式，必须细化自己的服务标准和服务程序，并严格执行，而且不厌其烦的从服务理念、行为准则、操作程序对员工进行岗前、岗中培训；并在服务项目的完善与个性化、差异化上进行探索，真正使其把酒店服务理念和标准成为工作习惯。

这就需要高素质物业人员的配备。

对物业管理人员的文化水平、学历、经验等有较高门槛要求，如大专以上、五年工作经验，甚至要求为物业管理专业毕业的人员。

另外，对于负责高端物业的安保人员，要求具备准军事化的素质、职能，为警校毕业或是退伍的武警、特警等专业从事安全保卫的人员。

四、调研路线推荐

1、徐汇、静安：

长乐路、常熟路板块

巨鹿路——长乐路——五原路——富民路——东湖路——常熟路——华亭路——汾阳路——襄阳南路——宝庆路

2、徐汇区：

华山路以东、衡山路以西板块

华山路——复兴西路——湖南路——泰安路——淮海中路——兴国路——高邮路——武康路——吴兴路——高安路——东安路

3、卢湾区：

陕西南路、瑞金二路板块

陕西南路——瑞金二路——思南路——皋兰路——南昌路——永嘉路

4、长宁区：

江苏路、愚园路板块

愚园路——定西路——江苏路——番愚路——延安中路